"9.5 부동산시장 안정대책"은 서울 강남권 저층 재건축단지와 1대 1 재건축을 추진중인 중층 재건축단지에 직격탄을 날릴 전망이다. 재건축 초기단계의 아파트뿐만 아니라 저밀도지구 중층 재건축단지 등도 모두 전용면적 25.7평이하의 중소형 평형 의무비율(60%)에 해당돼 수익성이 악화되고 조합원도 20평형대로 가야하는 상황이 발생하기 때문이다. 특히 내년부터 조합원지분(분양권) 전매가 금지되면 최대 10년이상 전매가 제한받는 상황이 발생하면서 단기 투기수요가 발붙일 수 없게 된다. 이 때문에 현재 재건축을 추진중인 아파트의 가격이 당분간 하락 국면에 들어설 것으로 전문가들은 내다보고 있다. ◆1 대 1 재건축,저밀도지구도 소형 평형 직접 영향권에 들어 중소형 평형 의무비율이 60%로 높아지면 조합원들도 20평대 아파트로 가야할 상황이 발생한다. 또 소형 평형만 일반분양되면서 재건축 사업의 수익성도 악화된다. 이번 조치로 가장 심한 타격을 받을 것으로 보이는 곳은 대치동 은마아파트 등 1 대 1 재건축을 추진중인 서울 강남권 중층 단지들이다. 건교부는 1 대 1 재건축도 평형을 늘리면 소형 평형 의무비율 건설을 적용받는다고 밝혔다. 따라서 기존에 20평형대 아파트가 없는 곳도 재건축 후에는 20평형대를 넣어야 한다. 은마아파트를 예로 들면 이 아파트는 31평형과 34평형으로 구성돼 있다. 그러나 재건축후엔 20평대(전용면적 18평) 20%,30평형대 40%,40평형대 이상 40% 등으로 단지가 구성된다. 저밀도지구 중 아직 사업계획 승인 신청을 하지 않은 반포저밀도지구 내 전체 단지와 화곡저밀도지구의 화곡2주구와 3주구도 소형평형을 늘려야 한다. 이들 단지는 저밀도지구 기본계획에 따라 20평형 20%,30평형 30%,40평형이상 50% 또는 20평형 30%,40평형대이상 70% 등으로 단지를 구성할 수 있었지만 이를 재조정해야 한다. 특히 반포주공3단지처럼 20평형대 30%,40평형이상 70%로 재건축을 추진 중인 단지들은 중소형평형의 비율을 당초 계획보다 30%나 늘려야 한다. 시공사 관계자는 "16평형 조합원에게 40평형을 무상으로 제공하는 기존 계획을 수정할 수 밖에 없다"고 말했다. 강남구 개포주공,강동구 고덕주공 둔촌주공,송파구 가락시영 등 다른 저층 재건축추진 단지들도 모두 중소형 평형 의무비율을 적용받는다. 이들 단지는 용적률마저 2백%이하를 적용받을 가능성이 있어 대지지분이 적은 단지의 상당수 조합원들은 20평형대로 가야할 전망이다. ◆최대 10년 이상 조합원 지분 전매금지 내년부터 투기과열지구의 재건축 조합원 지분 전매가 금지되면 기본적으로 5∼6년,최대 10년이상 전매를 할 수 없다. 이 때문에 대출을 끼고 재건축 아파트를 매입한 투자자들에겐 직격탄이 될 수밖에 없다. 전매가 금지되는 기간은 조합설립인가부터 소유권 보존등기가 끝날 때까지다. 이 기간은 최소 5∼6년이다. 예를 들어 재건축 사업이 순조롭게 진행되고 있는 강남구 역삼동 개나리2차 아파트는 지난 2000년 11월 조합설립인가를 받았지만 준공 후 소유권보존등기를 받을 시점은 2006년 6월이다. 건축심의 사업계획승인 이주 착공 건립 등에 이 정도의 기간은 기본적으로 소요될 수밖에 없다. 따라서 강남구 개포주공,강동구 고덕주공,강남구 은마 등 아직 조합설립인가를 받지 않은 단지의 소유주들은 조합설립인가 이후 최소 5∼6년은 분양권(조합원 지위)을 보유해야 한다. 더욱이 조합설립 과정에서 내분에 휩싸여 있거나 용적률 하향조정 문제로 진통을 겪고 있는 단지들은 이보다 전매금지 기간이 길어지게 된다. 재건축 전문가들은 "비록 조합설립인가는 났지만 다시 지구단위계획을 수립하거나 지구지정을 받아야 하는 경우에는 전매금지기간이 더 늘어날 수밖에 없다"며 "일부 단지는 10년이상 전매를 하지 못할 가능성을 배제할 수없다"고 설명했다. 잠실주공 1·2·3·4·시영단지,고덕주공1단지,가락시영단지 등 법 시행 전에 이미 조합설립인가를 받은 단지들은 법 시행 후 1차례 전매가 가능하기는 하지만 이때도 사는 사람 입장에선 전매가 금지되기 때문에 선뜻 매입하기 어렵다. RE멤버스의 고종완 소장은 "대출을 많이 끼고 재건축아파트를 매입한 투자자들이 전매가 금지되기전에 서둘러 처분에 나서면서 경우에 따라선 재건축 초기 아파트들이 급락할 수있다"고 전망했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com