지난 93,94년 잇따라 내림세를 보여온 서울지역의 업무용과 상업용건물의
임대료상승률이 올들어 실물경기의 성장세에 힘입어 다시 오름세를 타고
있다.

지역별로는 강북지역의 임대료상승률이 강남보다 높았으며 업태별로는
지하상가가 가장 높은 상승률을 보였다.

대한상공회의소는 25일 "서울지역 임대료동향 조사보고"를 통해 지난 91년
6월말을 기준(지수 100)으로한 올상반기말의 서울지역 임대료지수는 124.0
으로 지난해 상반기에 비해서 4.0%가 상승했다고 밝혔다.

이는 올상반기동안의 소비자물가상승률 3.6%를 다소 웃돌 있으나 순수
주거목적의 집세상승률 4.5%보다는 낮은 수준이다.

임대료상승률은 지난 91년6월말~92년6월말기간중의 10.3%를 정점으로 연속
2년간 내림세를 보여왔다가 다시 오름세로 전환했다.

대한상의는 이같은 임대료상승은 올들어 실물경기가 건실한 성장세를
보이면서 신규.대체임차수요가 꾸준히 증가한 때문으로 풀이했다.

또한 토지초과이득세로 활황을 보였던 일부 강남지역의 개발이 거의
끝남에 따라 건물의 공급이 주춤해진 것도 주요인이 된 것으로 지적됐다.


<>보증금과 월세의 상승률

임대료중 보증금은 지난해 같은기간에 비해 4.1%가 월세는 4.0%가 각각
인상된 것으로 나타났다.

서울지역 전체의 보증금에 대한 지수는 119.7로 지난해 상반기에 비해
4.1%가 상승했으며 월세 지수는 128.1로 4.0%의 상승률을 보였다.

지역별로는 강북지역이 올상반기동안 보증금 4.7% 월세 4.3%의 상승률을
보여 보증금 3.6% 월세 3.4%의 상승률을 기록한 강남보다 높은 것으로
파악됐다.


<>업태별 임대료와 관리비

업태별로 살펴보면 업무용은 올상반기동안 지난해 같은기간에 비해 4.4%가
상승했으며 상업용중 지하상가는 4.9% 종합상가는 3.4% 일반상가는 3.3%
시장은 2.2%의 순으로 상승률을 나타냈다.

이중 시장과 종합상가의 임대료상승률만이 지난해보다 둔화된 사실이
특징적인 점으로 꼽혔다.

임대료상승률이 가장 낮은 시장의 보증금은 지난해 상반기보다 1.2% 월세는
2.9%가 각각 상승한 것으로 파악됐다.

이는 기존 상권의 대형 유통업체들의 다점포화전략과 할인점등의 신규출점
이 가속화되면서 위축된데 따른 것으로 분석됐다.

임대료이외의 관련비용중 관리비는 서울지역전체의 관리비지수가 122.6으로
4.9%의 상승률을 보여 지난해 상반기보다 1.1%포인트가 상승했다.


<>계약형태와 권리금

임대차계약의 형태를 보면 전체응답자의 85.2%가 보증부월세(보증금+월세)
의 계약을 하고 있어 가장 보편적인 계약방식인 것으로 나타났다.

업무용의 경우 보증부월세가 71.8% 전세는 24.8% 월세는 2.7%의 비중을
점하고 있는 것으로 파악됐다.

상업용은 전체의 88.5%가 보증부월세 월세는 5.8% 전세는 5.3%로 각각
분포됐다.

업무용에서 전세비중이 큰 것은 주로 대형사무실을 임차해야 하는 건물
소유주가 비용투자에 따른 자금회수율을 높이기 위해 전세를 선호하기 때문
으로 풀이되고 있다.

임대차계약기간은 1년이하가 69.1%로 가장 많았으며 2년이상은 12.0%에
불과했다.

임대차 계약명의 이전시 주고받는 "권리금"에 대해서는 업무용의 경우는
12.1%만이 "형성되어 있다"고 인정했으며 상업용은 일반상가(61.7%)와 지하
상가(78.6%)의 권리금형성률이 다른 업태보다 높은 비중을 차지했다.


<>임대료인상 결정과 보전방법

임대료의 인상조정시 결정방법으로는 응답자의 50.9%가 "건물소유주가
일방적으로 결정한다"고 답해 아직 협의결정사례가 부족한 것으로 나타났다.

임대료 인상분에 대해서는 매출증대등의 "경영합리화로 흡수한다"고 답한
것이 52.6%, "자체이익을 줄인다"가 33.8%로 각각 집계됐다.

이밖에 "상품가격에 반영한다"는 응답은 지하상가가 27.5%로 가장 높은
비율을 차지했다.

전체 영업비용중 임대료가 차지하는 비중은 서울지역 전체에서 "20%미만"이
37.1%로 가장 높았으며 60%이상도 8.8%를 나타냈다.

상업용중 지하상가의 경우 "60%이상"이 24.4%의 응답률을 나타내 임대료
부담이 가장 큰 것으로 파악됐다.

<심상민기자>

(한국경제신문 1995년 9월 26일자).

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