공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 증권가의 톱픽(Top pick·최선호주) 중 하나로 주목받으면서 다양한 자산과 형태를 갖춘 공모 리츠들이 유가증권시장 상장을 준비하고 있다. 롯데리츠가 지난달 말 상한가를 치며 화려하게 증시에 입성한 데 이어 서울역 서울스퀘어 등 서울 지역 우량 오피스 네 곳에 간접 투자하는 NH프라임리츠가 오는 18일부터 20일까지 일반 투자자 청약을 받는다.
자산운용업계는 호텔과 임대주택, 주유소 등 다양한 물건을 기초자산으로 하는 공모 리츠도 준비하고 있어 리츠에 대한 투자자들의 관심은 당분간 뜨거울 것으로 예상된다.
재간접리츠 1호 등장, 5%대 수익률 제시
서철수 NH농협리츠운용 사장은 12일 서울 여의도에서 기자간담회를 열고 “입지가 뛰어난 우량 오피스에 간접 투자할 수 있는 공모 리츠인 NH프라임리츠를 다음달 5일 유가증권시장에 상장시킬 예정”이라며 “앞으로 자산을 추가 편입해 1조원 규모까지 키우겠다”고 말했다.
NH프라임리츠는 최초의 재간접 공모 리츠다. 실물 부동산을 기초자산으로 담은 롯데리츠와는 달리 서울스퀘어, 삼성물산 서초타워, 강남N타워, 잠실SDS타워에 투자한 펀드와 리츠 네 개의 지분 일부를 기초자산으로 한다. 이들 오피스에 투자한 펀드나 리츠로부터 배당을 받아 이를 투자자에게 재분배하는 구조다.
NH프라임리츠의 총자산(933억원) 중 서울스퀘어가 차지하는 비중이 46%로 가장 높고 강남N타워(22%), 삼성SDS타워(17%), 삼성물산 서초사옥(15%) 순이다.
NH농협리츠운용은 NH프라임리츠의 7년 연평균 배당수익률을 5.5%(공모가 5000원 기준)로 예상했다. 자산의 매각차익까지 포함하면 연평균 9.3%의 배당수익률을 기대하고 있다고 설명했다. 다만 이런 수익률은 공실률이 현재 수준으로 유지되고 자산가치 역시 상승한다는 것을 전제로 한 것으로 확정된 수익률은 아니라고 강조했다.
NH프라임리츠가 내세우는 예상 수익률은 매력적인 수준이라는 게 증권업계의 평가다. 하지만 공실 가능성이 리스크 요인으로 꼽힌다. 삼성물산 서초사옥은 임차인의 잔여 임대 기간(평균)이 2.2년이다. 이 기간이 끝나 공실이 발생하면 수익률이 낮아질 수 있다.
이에 대해 NH농협리츠운용 측은 “핵심권역에 있는 오피스라 우량 임차인을 유지하고 유치하는 데는 큰 지장이 없을 전망”이라며 “현 임차인과 계약 연장을 논의하고 있고, 새로운 임차인도 탐색 중”이라고 설명했다.
공모 리츠 투자 열기 이어질까
증권업계에서는 공모 리츠에 대한 투자자들의 관심이 당분간 뜨거울 것이라 보고 있다. 공모 리츠가 제시하는 수익률이 확정이 아니긴 하지만 초저금리 시대에 충분히 투자 대안이 될 수 있다는 공감대가 형성됐기 때문이다. 이런 분위기를 타고 롯데리츠는 수요예측과 일반 청약에서 흥행한 데 이어 증시 상장일 가격제한폭까지 치솟기도 했다.
다양한 공모 리츠도 줄줄이 등장할 예정이다. 이지스자산운용은 서울 태평로빌딩과 신세계제주호텔에 간접 투자하는 공모 리츠(이지스밸류플러스리츠)와 임대주택 공모 리츠(이지스레지던스리츠)를 준비하고 있다. 코람코자산신탁은 SK네트웍스의 직영 주유소를 기초자산으로 하는 공모 리츠를 계획하고 있다.
오현석 삼성증권 리서치센터장은 “저금리, 저성장 시대에 꾸준히 연 5% 전후 배당수익률을 내세우는 공모 리츠의 매력이 부각되고 있다”며 “상장 공모리츠들은 올 들어 많이 상승하긴 했지만 꾸준한 증자를 통해 새로운 건물을 매입하는 등 변신하고 있어 추가 상승도 기대할 만하다”고 설명했다.
저금리 기조와 증시 불확실성 확대 등으로 변동성이 낮으면서도 예금 이자보다 높은 수익을 올릴 수 있는 투자 상품에 관심이 쏠리고 있다. 국내외 부동산에 간접 투자하는 리츠(REITs·부동산투자회사) 펀드와 전체 자산의 절반 이상을 상장지수펀드(ETF) 등에 배분하는 EMP(ETF Managed Portfolio) 펀드, 주식 채권 실물자산 등을 골고루 담은 멀티에셋 펀드 등이 대표적이다. 이들 ‘R·E·M 펀드’는 주식형 펀드보다 상대적으로 변동성이 낮은 데도 오히려 더 높은 수익률을 기록하는 등 올해 눈에 띄는 성과를 냈다.올해 두 자릿수 수익률금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 41개 국내 멀티에셋 펀드의 올해 평균 수익률은 10.34%로 국내 주식형 펀드 평균 수익률(2.31%)을 8.03%포인트 웃돌았다. 설정액 100억원 이상 멀티에셋 펀드 중에서는 ‘미래에셋자산배분TDF2030(14.27%)’ ‘하이글로벌멀티에셋70(13.56%)’ ‘슈로더아시안에셋인컴(10.73%)’ ‘피델리티글로벌멀티에셋인컴펀드(9.90%)’ 등이 10% 안팎의 수익률을 기록했다.올 들어 EMP 펀드의 평균 수익률도 6.19%로 양호한 성과를 거뒀다. 설정액 100억원 이상 펀드 중에선 멀티에셋자산운용이 운용하는 ‘멀티에셋글로벌EMP솔루션’의 수익률이 7.79%로 가장 높았다. 이 펀드는 글로벌 채권형 ETF 등에 분산 투자하고 있다.피델리티글로벌멀티에셋인컴펀드를 운용 중인 조지 에프스타토폴로스 피델리티 포트폴리오매니저는 “올 들어 각국 중앙은행이 잇따라 금리 인하에 나서면서 글로벌 유동성이 늘어난 게 글로벌 분산투자 펀드들이 성과가 좋았던 핵심 요인”이라고 설명했다.자산·지역별 분산투자로 리스크 낮춰변동성이 낮은 데도 오히려 수익률에서 앞서자 투자 자금도 지속적으로 몰려들고 있다. 올 들어 41개 국내 멀티에셋 펀드에는 3526억원이 순유입됐다. 최근 1개월간 526억원, 3개월간 1461억원, 6개월간 3006억원 등으로 자금 유입세도 꾸준한 편이다. EMP 펀드에도 올해만 1407억원이 들어왔다.상관관계가 낮은 자산들로 포트폴리오를 구성해 변동성을 낮추는 전략이 주효했다는 평가다. 멀티에셋 펀드는 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 채권, 리츠, 인프라자산 등에 전체 자산의 절반을 배분하고 글로벌 주식, 원자재 등 고수익을 기대할 수 있는 자산에 나머지를 투자한다. 지역적으로도 다양한 국가의 자산에 골고루 투자해 위험을 줄인 것이 특징이다. EMP 펀드는 전체 자산의 50% 이상을 ETF나 상장지수증권(ETN) 등을 담는다. 멀티에셋 펀드가 주식, 채권, 실물자산 등에 투자한다면 EMP 펀드는 ETF에 재간접 방식으로 투자해 돈을 불린다. ETF 자체도 여러 종류의 자산에 투자하는 점을 감안하면 EMP 펀드는 ‘초분산투자’ 상품으로 분류된다. 얼마 전까지만 해도 EMP 펀드는 자금 운용 규모가 큰 기관투자가의 전유물이었다. 자산운용사들은 일임이나 사모 방식으로 기관 자금을 받아 EMP 펀드를 운용했다. 하지만 최근 개인투자자의 관심이 부쩍 높아졌다. ETF 종류와 운용 전략이 다양해지면서 전문 운용 능력을 갖춘 펀드매니저에게 자산을 맡기려는 수요가 커졌기 때문이다. 운용사들도 이런 수요에 부응해 공모형 EMP 펀드를 속속 내놓고 있다.올 들어 일본·미국리츠도 고공행진해외 소재 대형 빌딩 및 상업시설 등 부동산에 간접 투자하는 리츠 펀드도 올 들어 3612억원의 자금이 새로 유입되는 등 고공행진을 이어가고 있다. 지역별로는 일본리츠 펀드의 성과가 돋보인다. 일본리츠 펀드의 올해 자금 유입액은 2140억원, 평균 수익률은 21.19%에 달한다. 일본 경기 회복으로 기업의 사무용 빌딩 수요가 증가한 데다 내년 도쿄올림픽 개최를 앞두고 호텔 수요도 늘면서 부동산 개발·임대업을 영위하는 리츠의 가치가 높아졌다는 분석이다. 일본리츠 펀드 중에선 삼성자산운용의 ‘삼성J-REITs부동산투자신탁1’ 수익률이 29.71%로 가장 높았다. 이 펀드는 일본 도쿄증권거래소에 상장돼 있는 리츠에 주로 투자한다.미국 등 부동산에 투자하는 글로벌리츠 펀드도 올해 21.41% 수익률을 올렸다. 미국 리츠 시장 규모는 지난 상반기 기준 1조3000억달러(약 1516조원)에 달한다. 지난해 배당수익률은 평균 5% 정도로 배당금 지급이 안정적이라는 평가를 받는다. 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋TIGERMSCIUS리츠부동산상장지수’는 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)이 발표하는 ‘MSCI US 리츠지수’를 추종하며 미국리츠를 기초자산으로 하는 장외파생상품에 투자한다. 올해 수익률은 27.68%다.금융투자업계 관계자는 “최근 위험자산 선호가 높아지고 있지만 미·중 무역분쟁 등 불확실성이 여전히 상존하고 있다”며 “이 같은 불확실성 시대에는 글로벌 분산투자로 변동성을 낮춘 R·E·M 펀드의 가치가 더욱 높아질 것”이라고 말했다.오형주 기자 ohj@hankyung.com
롯데리츠(REITs·부동산투자신탁)에 이어 NH프라임리츠가 연내 상장을 준비 중이다. NH프라임리츠는 연 5%대 배당수익률과 탄탄한 자산이 강점이다. 다만 재간접리츠로 자산에 만기가 존재하고 수수료가 높다는 점 등은 투자 시 유의해야 한다.11일 금융투자업계에 따르면 NH프라임리츠는 13~14일 이틀에 걸쳐 기관 투자자들을 대상으로 수요예측에 나선다. 이후 18일부터 20일까지 사흘간 일반 투자자들을 대상으로 청약을 진행한다. 주당 공모가격은 5000원으로 이번 공모를 통해 688억원(1376만주)을 조달할 계획이다. 일반 투자자 청약 물량은 총 공모물량의 70.9%인 976만주다.다음달 상장 예정인 NH프라임리츠는 삼성 서초사옥, 삼성 SDS타워, 서울스퀘어, 강남N타워 등 프라임 오피스를 자산으로 편입한다. 프라임오피스는 서울 핵심 권역에 위치한 연 면적 9000평 이상의 빌딩을 말한다. 상장한 이후 4개의 서울 오피스 지분 증권을 매입한다. 서울스퀘어가 46%, 강남N타워가 22%, 삼성물산 서초사옥 15%, 삼성SDS타워가 17%의 비중으로 담긴다. 연 평균 배당수익률은 5%대가 될 것으로 관측된다. 주요 리츠들의 내년 예상 배당 수익률은 신한알파리츠 3.1%, 이리츠코크렙 4.6%, 롯데리츠 4.7%인데 비해 높은 수준이다.이경자 삼성증권 연구원은 "작년 기준 서울 오피스 시장이 글로벌 10위권으로 부상할 정도로 유동성이 개선됐고 프라임 오피스의 경우 임대료 상승과 공실률 하락이 지속되고 있다"며 "서울 오피스의 향후 1년간 발생할 수익률(Cap rate)인 4.5%는 국고채 10년물과 3.1%포인트 격차가 있어 상대적인 매력을 갖췄다"고 평가했다. 이어 "개인 투자자의 입장에서는 진입 장벽이 높았던 프라임 오피스에 투자할 수 있다는 점에서 기회가 될 것"이라며 "남은 지분의 90%는 연기금 등 주요 기관이 투자해 신뢰도도 높은 편"이라고 강조했다.반드시 유의해야 할 점도 있다. 상장된 공모리츠와 가장 큰 차이점은 부동산 실물자산을 리츠에 담은 것이 아니라 사모펀드, 사모리츠 등에 투자하는 재간접리츠라는 것이다. 기존의 펀드와 리츠에 투자하기 때문에 수수료가 추가로 발생할 수 있고 만기도 존재한다.이광수 미래에셋대우 연구원은 "NH프라임리츠가 편입할 오피스의 평균 잔여임대기간은 5.18년으로 상대적으로 짧다"며 "재간접리츠의 집합투자업자보수와 자산관리보수 등을 합산하게 되면 기존 공모 리츠보다 수수료도 높을 것"이라고 설명했다.이어 "향후 투자자산 연장 기간, 조건에 따라 공실과 임대 수익률 변동 위험이 존재하는 점도 고려할 사항"이라고 부연했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사(이하 NH프라임리츠)가 코스피 시장에 상장한다.8일 NH농협리츠운용에 따르면 NH프라임리츠는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 지난 5월 설립됐다.서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 서울 핵심 업무권역에 입지한 프라임 오피스의 부동산 수익증권을 자산으로 편입할 계획이다.NH프라임리츠의 주당 공모가격은 5000원으로 예정돼 있다. 이번 공모를 통해 688억원(1376만주)을 조달할 계획이다. 오는 13일~14일 양일간 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 후 18일~20일 3일간 일반투자자 청약을 진행한다. 일반투자자 청약 물량은 총 공모물량의 70.9%인 976만주이며, 청약은 주관사인 NH투자증권과 인수단으로 참여하는 한국투자증권, 하나금융투자, 키움증권에서 할 수 있다.이종은 NH농협리츠운용 투자운용본부장은 "NH프라임리츠는 국내외 우량부동산을 지속적으로 편입하여 농협의 대표 리츠상품으로 발전시켜 나가겠다"고 했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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