해외 오피스빌딩 '쏠림' 벗어나
'안정적 수익' 인프라로 눈돌려
1인 가구용 주택 투자도 관심
국내 큰손 기관투자가들의 해외 대체투자가 대도시 오피스 빌딩 일변도에서 벗어나 다각화하고 있는 것으로 나타났다. 이미 많은 금액이 투자된 부동산 비중은 유지하거나 줄이는 대신 인프라 투자는 확대하는 추세가 뚜렷하게 감지됐다. 부동산의 경우 인구 및 경제구조 변화에 맞춰 물류센터, 주거용 부동산 등으로 투자의 중심축이 이동하고 있다. 한국경제신문이 ‘ASK 2018’에 참석한 23개 기관투자가의 최고투자책임자(CIO)를 상대로 설문조사한 결과다.
이번 설문에서 응답자의 78.3%가 내년에 해외 인프라 투자를 늘리겠다고 답했다. ‘현재 비중을 유지하겠다’는 응답이 21.7%였고 ‘축소하겠다’는 응답은 한 곳도 없었다. 반면 부동산은 ‘현재 비중을 유지하겠다’는 곳(43.5%)과 ‘축소하겠다’는 곳(17.4%)이 60.9%로 ‘늘리겠다’는 응답(39.1%)보다 훨씬 많았다.
투자자들은 인프라 자산을 선호하는 이유로 “변동성 장세에도 장기적으로 안정적 수익 창출이 가능하기 때문”(우정사업본부)이라고 답했다. 인프라 중 가장 선호하는 자산(복수응답)으로는 도로·공항·항만 등 사회간접자본(82.6%)을 가장 많이 꼽았다. 신재생에너지 인프라(34.8%), 병원·교정시설·노인복지시설 등 공공 인프라(21.7%), 시추·수송 등 에너지 인프라(21.7%), 발전설비(8.7%) 등이 뒤를 이었다. 유망 투자 지역은 유럽(73.9%) 미국(69.6%) 호주(13.0%) 캐나다(4.3%) 등의 순이었다.
계약 이행을 중시하고 손실 위험이 없는 선진국의 민관협력사업(PPP)을 선호하는 것이란 해석이 나온다.
국내 기관투자가들이 해외 대체투자를 본격적으로 시작한 10여 년 전에는 미국 뉴욕 등 선진국 ‘관문 도시’에 있는 유명 오피스 빌딩이 주요 투자 대상이었다. 하지만 이번 설문에서 응답자들이 가장 많이 선호한 부동산 자산은 물류센터(78.3%)였다. 전자상거래 확대로 물류센터에 대한 수요가 크게 늘어나는 데 따른 전략 변화로 풀이된다. 오피스 빌딩을 선호한다는 응답이 43.5%로 뒤를 이었지만, 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 결정 여파로 가격이 빠진 영국 런던이나 아직 가격이 많이 오르지 않은 덴버, 휴스턴 등 미국 2선 도시 중심으로 관심이 옮겨가고 있다는 분석이다. “1인 가구 확대 등으로 꾸준히 수요가 늘어나고 있다”는 이유로 주거용 부동산을 선호한다는 응답도 34.8%에 달했다.
선호하는 부동산 투자 지역으로는 유럽(82.6%)이 미국(52.2%)을 크게 앞섰다. “미국 부동산 가격이 상대적으로 많이 오른 데다 미국 달러 가치 상승으로 환헤지 비용이 많이 들기 때문”이라는 설명이다.
응답자의 95.7%는 내년 상반기 말 미국의 10년물 국채 금리가 연 3~4% 수준일 것으로 전망했다. “미국 중앙은행(Fed)이 세 차례 정도 기준금리를 올리겠지만, 미·중 무역분쟁 등의 영향으로 미국 경제 성장이 둔화돼 장기 금리의 상승폭은 크지 않을 것”이라는 설명이 많았다.
국민연금 등 국내 기관투자가 10곳 중 8곳은 내년에 해외 대체투자를 올해보다 늘릴 계획이다. 이들 ‘큰손’이 내년 해외 부동산·인프라에 투자하는 금액은 7조원에 달할 전망이다. 국내 기관들의 ‘자본 수출’이 본격화될 것이란 관측이 나온다. 전자상거래 확대로 수요가 늘어나고 있는 선진국 물류센터와 도로 공항 항만 등 사회간접자본(SOC)이 유망 투자처로 꼽혔다. 한국경제신문사가 23일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2018 글로벌 부동산·인프라 투자서밋’에 참석한 국내 주요 투자기관 최고투자책임자(CIO) 23명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 78.3%가 “내년 해외 대체투자를 확대할 계획”이라고 답했다. 자산군별로는 “해외 인프라 투자를 늘리겠다”는 응답(18곳·78.3%)이 “해외 부동산 투자를 확대할 것”이라는 답(9곳·39.1%)의 두 배였다. 최희남 한국투자공사(KIC) 사장은 기조연설에서 “인구 구조 변화, 전자상거래 성장 등 구조적 변화에 주목해 글로벌 투자 기회를 적극 모색할 것”이라고 말했다.유창재/김대훈 기자 yoocool@hankyung.com
“2040년이면 세계 전력 생산량의 51%를 태양광, 풍력발전 등 신재생에너지가 대체하게 됩니다. 이 과정에서 3조달러(약 3406조원) 이상의 투자 기회가 글로벌 신재생에너지 인프라 시장에서 열릴 것입니다.”유럽 최대 태양광 전문 자산운용회사인 옥토퍼스에너지인베스트먼트의 알렉스 브리얼리 투자이사는 23일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2018 글로벌 부동산·인프라 투자서밋’에서 이같이 밝혔다.그는 “세계 최대 연료 소비국인 중국만 하더라도 1050GW 규모인 석유·석탄·천연가스 발전 설비를 2030년까지 506GW로 48% 줄이고, 수력·풍력 등 ‘그린에너지’ 비중을 44%로 늘리기로 했다”며 “신재생에너지 인프라에 투자를 서둘러야 할 때”라고 말했다.‘ASK 2018’에 참석한 연사들도 미국에서만 앞으로 10년간 2000억달러(약 227조원), 유럽은 2025년까지 1조유로(약 1300조원) 규모의 투자 기회가 기다리고 있다고 강조했다. 219억달러의 자산을 운용하는 미국 토터스의 제리 폴라섹 전무는 “향후 10년간 미국 에너지 시장의 전체 투자 규모 2000억달러 가운데 70% 이상이 신재생에너지 관련 사업”이라며 “글로벌 기관투자가들이 안정적인 현금수익 창출이 가능하고 단일투자 규모도 큰 신재생 인프라 투자에 나서고 있다”고 했다. 이어 “미국에서는 신재생에너지에 우호적인 연방정부와 주정부의 지속적인 정책 지원을 기대할 수 있다”며 “2020년 시행되는 연방정부의 신재생에너지 관련 세액공제제도가 대표적인 정책지원 사례”라고 소개했다.폴라섹 전무는 또 미국의 신재생에너지 가운데 태양광과 풍력에너지, 마이크로그리드 등에 주목하라고 조언했다. 마이크로그리드는 소규모 지역에서 전력을 자급자족할 수 있게 돕는 전력망이다. 마이크로그리드가 포함된 미국의 에너지 저장장치 시장 규모는 10년 후 10배 이상으로 커질 전망이다.폴라섹 전무는 “2025년까지 1000억달러 이상 투자가 예상되는 태양광은 앞으로 10년 이상 미국의 에너지 설비투자 가운데 가장 큰 몫을 차지할 것”이라며 “지난 10년간 연평균 68% 성장한 검증된 시장인 데다 연방정부의 정책 지원도 많다”고 말했다.미국의 풍력발전 시장은 2020년 중반까지 두 배 이상으로 규모가 커질 것으로 예상된다. 2025년까지 900억달러 이상 투자돼 2500만 가구에 전력을 공급하는 미국 최대 전력공급원이 될 전망이다. 다만 풍력발전에 대한 연방정부의 세액공제 혜택이 2020년 만료되기 때문에 단기적 투자를 노리는 투자자에게 더욱 적합하다는 평가다.40년간 글로벌 인프라 자산에 30억유로 이상을 투자한 NTR의 로신 맥구키안 최고경영자(CEO)는 “정부가 각종 보조금 제도를 도입해 신재생에너지 시장을 정책적으로 키우는 유럽에서 투자 기회를 찾으라”고 강조했다. 그는 “유럽 주요 국가들은 2030년까지 전체 전력생산량에서 신재생에너지 비중을 32%까지 끌어올린다는 목표를 세웠다”며 “2025년까지 1조유로의 투자가 기대된다”고 말했다. 이어 “2020년까지 6GW 규모의 풍력·태양광 에너지사업에 보조금을 지급하는 프랑스와 매년 700㎿ 규모의 풍력발전설비를 지원하는 스웨덴 등이 정부 지원의 대표적 사례”라고 덧붙였다.유럽에서 가장 유망한 투자처로는 풍력과 태양광이 꼽혔다. 1985년 ㎿당 300만달러가 들었던 유럽의 육상 풍력발전 건설비가 올해 100만달러 수준까지 떨어졌고, 태양광발전 설비 비용 역시 2009년에 비해 80% 하락했기 때문이다.이날 연사들은 장기 실물자산 투자는 안정적인 수익을 보장받지만 고수익은 기대하기 어렵다는 통념도 이제 깰 때라고 입을 모았다. 폴라섹 전무와 맥구키안 CEO는 초기 단계부터 투자한다면 미국 시장에서는 최고 20%, 유럽 시장에서 약 9.1%의 내부수익률(IRR)을 기대할 수 있다고 말했다.정영효/이지훈/이동훈 기자 hugh@hankyung.com
미켈 벨로렌스비 NREP 파트너(사진)는 “글로벌 투자자들은 핀란드 헬싱키와 덴마크 코펜하겐 등 저평가된 북유럽 주요 도시의 부동산에 주목할 필요가 있다”고 말했다.벨로렌스비 파트너는 23일 ASK 2018에서 “기관투자가 자금이 몰리지 않은 북유럽 부동산의 자산 가치가 상대적으로 저렴해 영국 독일 등의 자금이 관심을 보이기 시작했다”며 이같이 밝혔다.NREP는 북유럽 최대 부동산 사모투자 운용사로 140여 명의 운용 전문가가 근무하고 있다. 지금까지 240개 이상의 부동산 자산에 투자했으며 40억유로에 달하는 운용자산을 굴리고 있다. 벨로렌스비 파트너는 “북유럽 경제성장률은 유럽 평균치를 웃돌고, 출산율도 상승 곡선을 그리고 있다”며 “유동인구가 늘어나고 경제도 탄탄한 만큼 북유럽 부동산은 위험 대비 수익성이 높은 상품”이라고 소개했다.북유럽은 부동산 거래 비용도 비교적 저렴하다. 독일은 매각주관사에 지급하는 부동산 수수료가 매각 금액의 5~10% 수준이다. 하지만 북유럽의 경우 거래 비용의 2~3% 수준에 그치고 있다. 투자금 회수도 어렵지 않다. 노르웨이 국부펀드(GPF)를 비롯해 북유럽 연기금들이 상업용 부동산을 적잖게 사들이고 있기 때문이다.그는 북유럽 부동산 가운데 물류센터와 주거용 부동산을 가장 유망한 투자처로 꼽았다. 북유럽 일대에는 최근 물류센터가 우후죽순처럼 들어서고 있다. 하지만 정보 부족 등으로 북유럽 물류센터에 투자하는 기관은 드물다. 투자자들의 경쟁이 치열하지 않은 만큼 연간 기대수익률은 7.0% 수준으로 높은 편이다.특히 북유럽 주요 도시 임대주택을 눈여겨봐야 한다고 했다. 벨로렌스비 파트너는 “북유럽도 밀레니얼 세대가 도시에 안착하는 시점에 접어들었다”며 “집을 사는 것보다 임대하는 것을 선호하는 밀레니얼 세대가 전면에 등장하면서 임대주택이 안정적인 투자처로 각광받고 있다”고 말했다.■주요 연사 말·말·말"경기하강 국면엔 美 상업용 부동산이 대안"제이미 핸더슨 아레스매니지먼트 파트너 “글로벌 경기 사이클이 정점을 찍고 하강 국면에 들어선 것으로 판단된다. 기관투자가들도 경기 하강에 대비해 방어적으로 자산을 배분해야 한다. 상대적으로 경기가 탄탄한 미국 상업용 부동산 대출채권은 적절한 투자 대안이다. 상업용 부동산을 기초자산으로 하는 선순위 담보채권의 경우 수익률이 연 5~6%로 매력적이다.”"글로벌 운송자산에 앞으로 10년간 4.5조달러 투자"앤드리안 데이시 JP모간자산운용 글로벌운송그룹 대표 “인구와 교역 성장세를 감안할 때 앞으로 10년간 선박과 비행기, 철도 등 운송자산 투자가 4조5000억달러(약 5100조원)에 이를 전망이다. 운송 자산은 수익률이 연 8~10%로 높은 편이고 대부분 안정적인 달러화 표시 자산이다. 투자 대상을 다변화하고 매년 만기도래 비중을 분산한다면 안정적으로 수익을 낼 수 있다.”"개방형 펀드 활용한 美 물류시설 투자 유망"바비 브랜스필드 프롤로지스 전무 “글로벌 무역과 소비 증가, 전자상거래의 부상이 미국 물류시설 투자 수요 증가로 이어지고 있다. 인구밀집 지역과 가까운 곳에 물류센터를 신설하는 등 기존 물류망을 다시 짜려는 움직임도 관련 투자를 촉진하는 요인이다. 개방형 펀드로 회수 시점 및 포트폴리오를 유연하게 짜 운용한다면 최상의 성과를 낼 수 있다.”"美·中 무역전쟁, 홍콩-싱가포르 부동산에 치명적"칼빈 차우 인베스코 전무 “미국 금리 인상은 신흥국 부동산 시장에 악영향을 미칠 것으로 판단된다. 특히 미·중 무역 갈등은 글로벌 교역 의존도가 높은 싱가포르와 홍콩의 오피스, 물류 부동산 시장에 치명적인 결과를 불러올 우려가 있다. 상대적으로 사정이 나은 한국, 호주 등지의 부동산 자산이 유망 투자처로 떠오를 가능성이 있다.”김익환 기자 lovepen@hankyung.com
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