부동산뉴스 총정리📝 실거주 의무+개포 1단지 무순위청약 | 집코노미 타임즈

전형진 기자

입력2024.02.29 11:41 수정2024.02.29 11:41

국회에서 진통을 겪던 실거주 의무 문제가 드디어 정리됐습니다. 분양가 상한제 주택에 적용되는 의무거주 기간에 유예를 두는 방안으로 법안을 고치고 본회의에 상정한 것이죠. 이 방송이 나간 직후 통과될 가능성이 높습니다. 그런데 언제부터 어떻게 바뀌는 것일까요🤔 또 이 법이 개정되기 전 분양받은 분들은 어떻게 되는 걸까요? 전형진 기자가 짚어봅니다.

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한강 수상택시 기억하시나요? 소리 소문 없이 망한 줄 알았지만.. 놀랍게도 아직 영업을 하고 있답니다😅 시민들의 출퇴근시간을 줄이기 위해 올가을엔 수상택시를 업그레이드한 수상버스(리버버스)를 도입하겠다는 게 서울시의 목표인데요. 어떤 한계와 가능성을 갖고 있을까요? 총총견문록으로 만나보시죠.
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'신생아 특공' 당첨자는 '신생아 특례대출' 받을 수 없다고? [집코노미]

정부의 저출산 대책 패키지가 다음 달부터 본격적으로 가동됩니다. 연초 신생아 특례대출이 출시된 데 이어 공공분양 아파트의 신생아 특별공급이 신설공급이 신설된다는 점인데요. 자세히 뜯어보면 두 정책이 서로 호응하지 않는다는 문제가 있습니다.국토교통부가 입법예고를 마친 '주택공급에 관한 규칙' 개정안 조문을 보면 신생아 특별공급의 대상은 '입주자모집공고일 현재 2세 이하의 자녀(임신 포함)를 둔 무주택세대구성원'으로 규정돼 있습니다. 그간 모호하게 알려졌던 기준이 명확해졌습니다.지난해 특공 신설 계획이 처음 발표될 때만 해도 '공고일로부터 2년 이내 임신·출산이 증명 가능한 경우'로 안내돼 다소 혼선이 있었습니다. 일단 분양을 받았다가 2년 안에 아이를 낳으면 되는 것으로 오인할 수 있는 문장이기 때문이죠.아이의 나이를 판단하는 시점이 입주자모집공고일로 뚜렷해지자 예상치 못했던 문제도 생겼는데요. 신생아 특공으로 당첨된 가구가 신생아 특례대출을 이용하는 건 어려워졌기 때문이다. 특례대출의 기준 또한 '2년 이내 태어난 아이'로 명시돼 있어서입니다.현재 시점을 기준으로 계산해보죠. 예를 들어 2024년 2월 분양하는 아파트에 신생아 특별공급으로 지원하려면 아이는 2022년 3월~2024년 2월 중에 태어났어야 합니다. 그런데 아파트 한 채를 짓는 데는 보통 2년 반~3년 정도의 시간이 걸립니다. 오늘 태어난 아이라면 해당 아파트가 준공될 때 이미 3세가 되는 것이죠. 입주에 맞춰 신생아 특례대출을 일으켜야 하지만 아이의 나이 기준을 넘겨버린 탓에 대출을 받을 수 없는 상황이 되는 것입니다. 사실상 아이를 임신한 상태로 당첨된 가구 정도만 아슬아슬하게 대출을 받을 수 있다는 계산이 나옵니다. 사전청약이라면 계산해볼 필요도 없습니다.정부는 신생아 특공을 공공분양의 모든 유형에 도입한다는 계획입니다. 여러 가지 유형 가운데 나눔형과 선택형엔 별도의 전용 모기지 프로그램이 존재합니다. 신생아 특례대출이 아니더라도 정책자금의 도움을 받을 수 있죠. 하지만 일반형 청약 당첨자들은 이 같은 주거복지 프로그램의 사각지대에 놓이는 꼴이 됩니다. 차라리 청약을 받지 않고 아이의 출생에 맞춰 매매로 집을 사는 게 효율적 방법이 되는 셈이죠.물론 신생아 특공과 신생아 특례대출이 상호 연계를 상정해두고 나온 정책은 아닙니다. 하지만 정부가 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'이라며 힘줘 발표한 대책의 핵심 프로그램인 만큼 보다 촘촘한 설계가 이뤄졌다면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다.*이 기사는 집코노미 유튜브 채널에서 진행된 집코노미 타임즈 라이브 방송의 요약본입니다. PDF 자료는 집코노미 주민센터에서 다운로드 받으실 수 있습니다.▶https://www.hankyung.com/jipconomy-house/기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 이예주 PD

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재건축하면 부자 될 줄 알았는데…"이럴 줄이야" 반전 [집코노미]

▶전형진 기자어릴 때 친구들과 함께 피자 시켜먹으면 어땠나요. 친구들이 늘어날수록 내가 먹을 수 있는 피자의 양은 줄어들죠. 우리가 어릴 땐 너무 착해서 몰랐어요. 굳이 공평하게 나눌 필요는 없이 돈을 낸 만큼 나눠먹어도 됐을 텐데 말이죠. ^^여기서 피자라는 단어를 아파트로 바꾸면 이게 바로 우리가 아는 재건축의 이야기가 됩니다. 재건축은 단순히 '헌집 줄게 새집 다오'에서 그치지 않습니다. 지금보다 얼마나 크게 지을 수 있느냐가 결국 얼마를 벌어들일 수 있느냐를 결정하고, 이는 곧 우리 돈을 얼마나 덜 들이느냐로 이어집니다.일단 우리 아파트를 얼마나 크게 지을 수 있는지 미래를 그려봅니다. 그 크기는 용적률이 결정하죠. 이를 토대로 계산기를 두드려봐야 하는데요. 먼저 낡은 우리집의 가격을 구합니다. 이걸 권리가액[A]이라고 합니다. 그리고 나중에 짓게 될 새집의 가격도 추정해봅니다. 이걸 조합원분양가[B]라고 합니다.예컨대 조합원분양가[B] 2냥 - 권리가액[A] 1냥을 계산해보면 모자란 돈은 1냥이죠. 이게 분담금[C]입니다. 내가 더 내야 하는 돈이란 의미죠. 원래 집의 가격에 따라 돈을 더 낼 필요가 없거나 돌려받는 경우도 있습니다.이제 새 아파트를 짓습니다. 앞서 내가 냈던 분담금[C] 1냥으로 공사비를 치릅니다. 택도 없겠죠. 그래서 남는 집들을 일반에 분양합니다. 나는 조합원이기 때문에 분양가를 2냥만 냈지만 일반 수분양자들은 3냥씩 내야 합니다. 그만큼의 수익으로 공사비와 부대 비용을 치르는 것입니다.만약 새 아파트를 더 크게 지을 수 있다면 어떨까요. 일반분양 할 수 있는 집이 더 많은 만큼 조합의 수익도 늘어납니다. 아파트가 윤택해지고 여기저기 치장할 수 있는 여지가 커지겠죠. 결국 우리 아파트를 지금보다 얼마나 더 크게 지을 수 있느냐가 재건축의 핵심입니다.그런데 아파트의 최대 크기는 정해져 있습니다. 3종일반주거지 기준 용적률은 300%가 최대입니다. 그렇다면 원래 집이 얼마나 작은 상태에서 재건축을 시작하느냐에 따라 사업성이 달라집니다. 저층이던 집이 높아질수록 새로 늘어나는 집도 많아지니까 그만큼 팔 수 있는 집도 늘어나겠죠.이게 바로 함정입니다. 똑같은 저층인데 원래 집이 전용면적 28㎡ 정도로 아주 작았다고 해보죠. 그런데 요즘 새 아파트는 전용 84㎡ 정도 돼야 살만하다고 합니다. 그래서 재건축을 할 때 전부 84㎡로 몸집을 불리기로 합니다. 용적률 100%짜리 아파트가 300%가 되게끔 설계를 한 것이죠. 이번에도 남겨서 일반분양할 게 있을까요? 없습니다. 왜냐면 우리가 처음에 봤던 건 보통 면적의 아파트를 다시 보통 면적으로 재건축 할 떄의 얘기입니다. 원래 살던 사람들의 면적은 불어난 게 없죠. 그래서 새로 증가하는 200%의 용적률 만큼을 일반분양 할 수 있었어요.하지만 두 번째 사례는 28㎡이던 집을 84㎡로 늘렸습니다. 이것만으로도 연면적이 3배로 증가합니다. 용적률도 여기 비례해서 3배로 늘어납니다. 100% x 3 = 300%가 되는 것이죠. 원래 살던 3가구가 새 아파트에 체급을 불려서 들어간 다시 것만으로도 이미 꽉 차서 팔 게 없는 것입니다.이게 바로 상계주공5단지 같은 곳에서 일어나는 일입니다. 아무리 저층 단지이고, 아무리 용적률 여유가 있다고 해도 종전주택이 소형 중심이라면 면적대를 키우는 것만으로도 허용된 용적률을 다 채워버릴 수 있다는 것이죠.그런데 이렇게 일반분양할 집이 없다면 앞선 사례처럼 한두 푼씩 걷어서 새집을 지을 수 있을까요? 조합원분양가[B]가 한두 냥에 그치는 게 아니라 쭉쭉 올라가겠죠. 다른 곳에선 돈 나올 구멍이 없으니까요.높이와 용적률 못지 않게 우리 단지가 어떻게 구성돼 있느냐도 중요합니다. 재건축을 하려는데 이웃끼리 면적대가 비슷하다면 사업 추진 과정에서의 이해관계도 비슷합니다. 그래서 보통 단일 면적대, 비슷한 면적대 재건축이 비교적 잡음이 적다고 하죠.그런데 대형과 소형 등이 뒤석였다면 어떨까요. 숫자에서 불리한 집단이 나옵니다. 헤게모니를 쥐는 집단과 비교해보면 사업의 판이 자신들에게 불리하게 짜이기 때문에 반대하는 경우도 있습니다.대형 면적대의 경우엔 가격이 비싼 만큼 거래가 상대적으로 드문데요. 권리가액을 정하기 위해서 감정평가를 할 때 비교사례가 적을 수밖에 없습니다. 집이 큰 만큼 권리가액 자체는 높게 나오더라도 단위면적당 가격으로 따지면 소형보다 불리한 경우도 많습니다. 똑같은 땅 1㎡를 내놨는데 누구에겐 1푼으로 쳐주고 누구에겐 1.1푼으로 쳐주는 것이죠.그러다 보니 이 같은 문제로 안 싸운 조합이 없습니다. 봉합을 하지 못하고 끝내 갈라서서 따로 재건축을 추진하는 경우도 적지 않죠. 나홀로 아파트로 남게 되면 공간 활용에 한계가 있는 만큼 재건축이 더욱 어려워지는 측면도 있습니다.오늘은 재건축 사업의 복잡다단한 과정을 요약해서 살펴봤습니다. 이해를 돕기 위해 극단적인 사례를 들었지만 단지마다 개별성이 강한 만큼 참고로만 봐주시기 바랍니다. 또 앞으로 재건축 사업에 참여하게 된다면 이 같은 사례를 주의하고 살펴보시기 바랍니다.기획·진행 전형진 기자촬영 이재형·조희재 PD 디자인 이지영·박하영편집 이재형 PD

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