🚤한강에 출퇴근용 수상버스를 띄운다는데.. | 총총견문록

전형진 기자

입력2024.02.28 11:10 수정2024.02.28 11:10

한강 수상택시 기억하시나요? 소리 소문 없이 망한 줄 알았지만.. 놀랍게도 아직 영업을 하고 있답니다😅 시민들의 출퇴근시간을 줄이기 위해 올가을엔 수상택시를 업그레이드한 수상버스(리버버스)를 도입하겠다는 게 서울시의 목표인데요. 어떤 한계와 가능성을 갖고 있을까요? 총총견문록으로 만나보시죠.

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'신생아 특공' 당첨자는 '신생아 특례대출' 받을 수 없다고? [집코노미]

정부의 저출산 대책 패키지가 다음 달부터 본격적으로 가동됩니다. 연초 신생아 특례대출이 출시된 데 이어 공공분양 아파트의 신생아 특별공급이 신설공급이 신설된다는 점인데요. 자세히 뜯어보면 두 정책이 서로 호응하지 않는다는 문제가 있습니다.국토교통부가 입법예고를 마친 '주택공급에 관한 규칙' 개정안 조문을 보면 신생아 특별공급의 대상은 '입주자모집공고일 현재 2세 이하의 자녀(임신 포함)를 둔 무주택세대구성원'으로 규정돼 있습니다. 그간 모호하게 알려졌던 기준이 명확해졌습니다.지난해 특공 신설 계획이 처음 발표될 때만 해도 '공고일로부터 2년 이내 임신·출산이 증명 가능한 경우'로 안내돼 다소 혼선이 있었습니다. 일단 분양을 받았다가 2년 안에 아이를 낳으면 되는 것으로 오인할 수 있는 문장이기 때문이죠.아이의 나이를 판단하는 시점이 입주자모집공고일로 뚜렷해지자 예상치 못했던 문제도 생겼는데요. 신생아 특공으로 당첨된 가구가 신생아 특례대출을 이용하는 건 어려워졌기 때문이다. 특례대출의 기준 또한 '2년 이내 태어난 아이'로 명시돼 있어서입니다.현재 시점을 기준으로 계산해보죠. 예를 들어 2024년 2월 분양하는 아파트에 신생아 특별공급으로 지원하려면 아이는 2022년 3월~2024년 2월 중에 태어났어야 합니다. 그런데 아파트 한 채를 짓는 데는 보통 2년 반~3년 정도의 시간이 걸립니다. 오늘 태어난 아이라면 해당 아파트가 준공될 때 이미 3세가 되는 것이죠. 입주에 맞춰 신생아 특례대출을 일으켜야 하지만 아이의 나이 기준을 넘겨버린 탓에 대출을 받을 수 없는 상황이 되는 것입니다. 사실상 아이를 임신한 상태로 당첨된 가구 정도만 아슬아슬하게 대출을 받을 수 있다는 계산이 나옵니다. 사전청약이라면 계산해볼 필요도 없습니다.정부는 신생아 특공을 공공분양의 모든 유형에 도입한다는 계획입니다. 여러 가지 유형 가운데 나눔형과 선택형엔 별도의 전용 모기지 프로그램이 존재합니다. 신생아 특례대출이 아니더라도 정책자금의 도움을 받을 수 있죠. 하지만 일반형 청약 당첨자들은 이 같은 주거복지 프로그램의 사각지대에 놓이는 꼴이 됩니다. 차라리 청약을 받지 않고 아이의 출생에 맞춰 매매로 집을 사는 게 효율적 방법이 되는 셈이죠.물론 신생아 특공과 신생아 특례대출이 상호 연계를 상정해두고 나온 정책은 아닙니다. 하지만 정부가 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'이라며 힘줘 발표한 대책의 핵심 프로그램인 만큼 보다 촘촘한 설계가 이뤄졌다면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다.*이 기사는 집코노미 유튜브 채널에서 진행된 집코노미 타임즈 라이브 방송의 요약본입니다. PDF 자료는 집코노미 주민센터에서 다운로드 받으실 수 있습니다.▶https://www.hankyung.com/jipconomy-house/기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 이예주 PD

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재건축하면 부자 될 줄 알았는데…"이럴 줄이야" 반전 [집코노미]

▶전형진 기자어릴 때 친구들과 함께 피자 시켜먹으면 어땠나요. 친구들이 늘어날수록 내가 먹을 수 있는 피자의 양은 줄어들죠. 우리가 어릴 땐 너무 착해서 몰랐어요. 굳이 공평하게 나눌 필요는 없이 돈을 낸 만큼 나눠먹어도 됐을 텐데 말이죠. ^^여기서 피자라는 단어를 아파트로 바꾸면 이게 바로 우리가 아는 재건축의 이야기가 됩니다. 재건축은 단순히 '헌집 줄게 새집 다오'에서 그치지 않습니다. 지금보다 얼마나 크게 지을 수 있느냐가 결국 얼마를 벌어들일 수 있느냐를 결정하고, 이는 곧 우리 돈을 얼마나 덜 들이느냐로 이어집니다.일단 우리 아파트를 얼마나 크게 지을 수 있는지 미래를 그려봅니다. 그 크기는 용적률이 결정하죠. 이를 토대로 계산기를 두드려봐야 하는데요. 먼저 낡은 우리집의 가격을 구합니다. 이걸 권리가액[A]이라고 합니다. 그리고 나중에 짓게 될 새집의 가격도 추정해봅니다. 이걸 조합원분양가[B]라고 합니다.예컨대 조합원분양가[B] 2냥 - 권리가액[A] 1냥을 계산해보면 모자란 돈은 1냥이죠. 이게 분담금[C]입니다. 내가 더 내야 하는 돈이란 의미죠. 원래 집의 가격에 따라 돈을 더 낼 필요가 없거나 돌려받는 경우도 있습니다.이제 새 아파트를 짓습니다. 앞서 내가 냈던 분담금[C] 1냥으로 공사비를 치릅니다. 택도 없겠죠. 그래서 남는 집들을 일반에 분양합니다. 나는 조합원이기 때문에 분양가를 2냥만 냈지만 일반 수분양자들은 3냥씩 내야 합니다. 그만큼의 수익으로 공사비와 부대 비용을 치르는 것입니다.만약 새 아파트를 더 크게 지을 수 있다면 어떨까요. 일반분양 할 수 있는 집이 더 많은 만큼 조합의 수익도 늘어납니다. 아파트가 윤택해지고 여기저기 치장할 수 있는 여지가 커지겠죠. 결국 우리 아파트를 지금보다 얼마나 더 크게 지을 수 있느냐가 재건축의 핵심입니다.그런데 아파트의 최대 크기는 정해져 있습니다. 3종일반주거지 기준 용적률은 300%가 최대입니다. 그렇다면 원래 집이 얼마나 작은 상태에서 재건축을 시작하느냐에 따라 사업성이 달라집니다. 저층이던 집이 높아질수록 새로 늘어나는 집도 많아지니까 그만큼 팔 수 있는 집도 늘어나겠죠.이게 바로 함정입니다. 똑같은 저층인데 원래 집이 전용면적 28㎡ 정도로 아주 작았다고 해보죠. 그런데 요즘 새 아파트는 전용 84㎡ 정도 돼야 살만하다고 합니다. 그래서 재건축을 할 때 전부 84㎡로 몸집을 불리기로 합니다. 용적률 100%짜리 아파트가 300%가 되게끔 설계를 한 것이죠. 이번에도 남겨서 일반분양할 게 있을까요? 없습니다. 왜냐면 우리가 처음에 봤던 건 보통 면적의 아파트를 다시 보통 면적으로 재건축 할 떄의 얘기입니다. 원래 살던 사람들의 면적은 불어난 게 없죠. 그래서 새로 증가하는 200%의 용적률 만큼을 일반분양 할 수 있었어요.하지만 두 번째 사례는 28㎡이던 집을 84㎡로 늘렸습니다. 이것만으로도 연면적이 3배로 증가합니다. 용적률도 여기 비례해서 3배로 늘어납니다. 100% x 3 = 300%가 되는 것이죠. 원래 살던 3가구가 새 아파트에 체급을 불려서 들어간 다시 것만으로도 이미 꽉 차서 팔 게 없는 것입니다.이게 바로 상계주공5단지 같은 곳에서 일어나는 일입니다. 아무리 저층 단지이고, 아무리 용적률 여유가 있다고 해도 종전주택이 소형 중심이라면 면적대를 키우는 것만으로도 허용된 용적률을 다 채워버릴 수 있다는 것이죠.그런데 이렇게 일반분양할 집이 없다면 앞선 사례처럼 한두 푼씩 걷어서 새집을 지을 수 있을까요? 조합원분양가[B]가 한두 냥에 그치는 게 아니라 쭉쭉 올라가겠죠. 다른 곳에선 돈 나올 구멍이 없으니까요.높이와 용적률 못지 않게 우리 단지가 어떻게 구성돼 있느냐도 중요합니다. 재건축을 하려는데 이웃끼리 면적대가 비슷하다면 사업 추진 과정에서의 이해관계도 비슷합니다. 그래서 보통 단일 면적대, 비슷한 면적대 재건축이 비교적 잡음이 적다고 하죠.그런데 대형과 소형 등이 뒤석였다면 어떨까요. 숫자에서 불리한 집단이 나옵니다. 헤게모니를 쥐는 집단과 비교해보면 사업의 판이 자신들에게 불리하게 짜이기 때문에 반대하는 경우도 있습니다.대형 면적대의 경우엔 가격이 비싼 만큼 거래가 상대적으로 드문데요. 권리가액을 정하기 위해서 감정평가를 할 때 비교사례가 적을 수밖에 없습니다. 집이 큰 만큼 권리가액 자체는 높게 나오더라도 단위면적당 가격으로 따지면 소형보다 불리한 경우도 많습니다. 똑같은 땅 1㎡를 내놨는데 누구에겐 1푼으로 쳐주고 누구에겐 1.1푼으로 쳐주는 것이죠.그러다 보니 이 같은 문제로 안 싸운 조합이 없습니다. 봉합을 하지 못하고 끝내 갈라서서 따로 재건축을 추진하는 경우도 적지 않죠. 나홀로 아파트로 남게 되면 공간 활용에 한계가 있는 만큼 재건축이 더욱 어려워지는 측면도 있습니다.오늘은 재건축 사업의 복잡다단한 과정을 요약해서 살펴봤습니다. 이해를 돕기 위해 극단적인 사례를 들었지만 단지마다 개별성이 강한 만큼 참고로만 봐주시기 바랍니다. 또 앞으로 재건축 사업에 참여하게 된다면 이 같은 사례를 주의하고 살펴보시기 바랍니다.기획·진행 전형진 기자촬영 이재형·조희재 PD 디자인 이지영·박하영편집 이재형 PD

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"이게 건설사판 쏘나타와 그랜저"…아파트, 화려해지는 이유 [집코노미]

▶전형진 기자제가 어린 시절 그랜저는 입신양명, 출세의 상징 같은 차였습니다. 하지만 이젠 대중적인 차가 돼버렸죠. 과거의 쏘나타와 같은 위치가 된 것입니다. 지금의 제네시스 G80이 과거의 그랜저와 같은 위상인 것이고요.일종의 인플레이션입니다. 그랜저가 너무 많이 팔리면서 대중화되자 벌어진 일이죠. 그런데 떨어진 그랜저의 가치를 올리는 일보다 쉬운 게 있습니다. 그 빈 자리에 새로운 걸 만들어 넣는 것이죠. 그게 바로 제네시스 G80이고요.갑자기 웬 자동차 애기냐 싶겠지만 어딘지 낯익습니다. 우리가 요즘 부동산시장에서 보고 있는 일이죠. 과거엔 e편한세상, 푸르지오, 힐스테이트 아파트가 참 많았지만 요즘 재개발·재건축 수주전을 보면 어떤가요. 서울 웬만한 지역의 경우 건설사들이 이 같은 브랜드로 제안하지 않습니다. 아크로, 써밋, 디에이치라는 브랜드를 내세우고 있죠.이 표가 건설판 쏘나타와 그랜저입니다. 그동안 건설사들의 아이덴티티는 가운데 있는 주택 브랜드였습니다. 그러다 오른쪽의 고급 브랜드를 만들기 시작했죠. 하이엔드 브랜드라고도 하는데요. 이걸 왜 만들었을까요. 강남 등지에서 재건축 아파트를 수주하려다 보니 다른 지역들과의 차별화가 필요했기 때문입니다. 온국민이 쏘나타를 탈 때 그랜저가 필요했던 분들처럼 말이죠.그런데 건설사들이 강남에서만 영업을 하는 건 아니죠. 전국에서 수주를 해야 합니다. 문제는 원청인 조합들의 눈이 이미 높아졌다는 것입니다. 강남이 아닌 지역들에서도 고급 브랜드를 요구하기 시작한 것이죠. 그래서 이제 건설사들은 수도권 도시나 지방 광역시에서 수주할 때도 하이엔드 브랜드를 적용해주겠다고 제안하게 됩니다. 그래야 사업을 따고, 따야 돈을 버니까요.그러다 어느 조용한 마을에서 건설사 한 곳이 하이엔드 브랜드 깃발을 하나 꽂습니다. 주변은 전부 일반 브랜드인데 말이죠. 옆집들이 가만히 있을까요? "우리도 해달라"는 이야기가 나오기 시작합니다. 결국 나중에 이 마을에서 재건축 시공사가 되려면 적어도 하이엔드 급으로 제안해야 되는 암묵적인 수준이 만들어지는 것입니다. 하이엔드 인플레이션이 일어날 때 타이밍이 조금 안 맞은 조합은 어떻게 나올까요. 이미 일반 브랜드로 짓기로 했단 말이죠. 이럴 땐 착공을 코앞에 두고 설계를 다 뜯어 고치긴 힘드니 마감적인 부분만 하이엔드급으로 올립니다. 단지명에 하이엔드 브랜드가 들어갔지만 실제 설계에선 특화 부분이 거의 반영되지 못한 것이죠. 서울 도처에도 이 같은 단지들이 종종 있습니다.이렇게 온세상이 하이엔드 브랜드로 물들었습니다. 이 상황에서 강남 수주전이 다시 열린다고 해보자고요. 건설사들이 강남 재건축조합에 하이엔드 브랜드를 제안하면 조합원들이 "좋네" 하고 뽑아줄까요. 맨처음에 말씀드렸던 것처럼 모두가 그랜저를 타면 비로소 제네시스가 필요해지는 것이죠.현재 재개발·재건축 시장은 이 지점까지 와 있습니다. 기존의 하이엔드 브랜드와 이름은 똑같지만 실제적인 사양은 조금 더 좋아졌어요. 고급이 아니라 초고급이 된 것입니다. 향후 압구정과 성수전략정비구역 수주전을 감안하면 초초고급이 필요해지겠지만요. 모두가 제네시스를 타면 그땐 또 상위 브랜드를 만들어야 할까요?자동차가 사람의 신분을 말해주는 게 아닌 것처럼 아파트 브랜드가 그 집의 가치를 말해주는 건 아닙니다. 주택시장마저도 외연의 과시에 집착하는 사회적 분위기를 조성하는 것 같아 씁쓸합니다.기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 이재형·이문규 PD 디자인 이지영·박하영편집 예수아 PD

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