재건축으로 돈 버는 사람, 돈 잃는 사람 | 흥청망청

전형진 기자

입력2024.02.21 11:09 수정2024.02.21 11:09

뭔지 잘 모르겠지만 살면서 꼭 한 번은 듣게 되는 부동산 용어 재건축. 낡은 집을 새로 짓는다는 의미를 넘어서 엄청난 부를 가져다주는 머니 게임의 대명사이기도 하죠. 물론 반대의 경우도 있습니다😅 낮은 건물을 높게 지으면 그만큼 돈을 많이 버는 거 아냐? 싶겠지만 복잡한 사정이 많아요. 흥청망청으로 정리해봤습니다.

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아파트가 쓸데없이 화려해지는 이유 | 흥청망청

요즘 재개발/재건축 수주전을 보면 아파트가 정말 화려하죠. 서울은 이제 하이엔드 브랜드 아닌 곳이 없을 지경인데요. 수도권은 물론 지방 광역시도 점점 하이엔드 브랜드 적용 구역이 늘고 있습니다. 우리가 예전에 보던 e편한세상, 푸르지오, 힐스테이트.. 이런 아파트들은 다 어디 갔을까요. 모두가 하이엔드 브랜드를 쓰면 강남은 또 어떤 차별화가 필요한 걸까요🤔
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가만히 있어도 대출 한도 '뚝'…'무시무시한 제도' 나온다 [집코노미]

▶전형진 기자이제 대출 한도가 확 줄어듭니다. 왜냐면 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되니까요. 이름만 들어도 복잡하죠.대출엔 크게 세 가지 규제가 있습니다. 먼저 LTV(담보인정비율)는 집값(담보)에 대비해서 얼마나 빌려줄 것이냐를 봅니다. 그리고 DTI(총부채상환비율)는 나의 소득 대비 대출 갚는 돈을 따져보죠. 주담대의 원리금과 다른 대출의 이자를 더해서 계산합니다. DSR도 나의 소득 대비 대출 상환 비용을 계산하는 건 똑같습니다. 그런데 DSR에선 주담대의 원리금과 다른 대출의 원리금을 모두 봅니다. DTI가 다른 대출의 이자만 따지는 것보다 범위가 넓죠. 심지어 한도 산정에 포함되는 다른 대출의 범위도 넓습니다. 결국 DSR은 DTI의 매운맛이죠.DSR은 국민 누구나 40% 제한을 받습니다. 흥부가 1년에 5냥을 번다면 1년 동안 원리금 상환액이 2냥(40%)을 넘어선 안 된다는 의미입니다. 흥부의 소득이 당장 변하지 않는다면 금리가 얼마인지에 따라 대출 한도가 달라지겠죠. 여기서 금리 부분을 인위적으로 높게 적용해 한도를 따지겠다는 게 스트레스 DSR 제도의 골자입니다. 매운맛 정도가 아니라 불닭볶음면인 것이죠.정부는 왜 이런 제도를 도입하려고 할까요. 금리 급등기에 차주들의 취약함이 드러났기 때문입니다. 분명히 처음엔 DSR 40%에 맞춰서 돈을 빌려줬는데 나중에 금리가 오른 시점에 다시 따져보니 이를 훌쩍 넘은 차주들이 많았던 것이죠. 그래서 처음부터 아예 한계 상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다.얼마나 높은 금리로 한도를 산정할 것이냐. 일단 최근 5년 중에 가장 높은 금리[A]를 찾습니다. 여기서 현재 금리[B]를 뺍니다. 이렇게 나오는 게 스트레스 금리입니다. 내가 대출받을 금리에 스트레스 금리를 더하는 것이죠.예를 들어 5년 내 최고 금리가 연 5%[A]였고 현재 금리는 2%[B]라고 해보죠. [A] - [B] = 스트레스 금리 3%가 되는 식입니다. 나의 신용등급 등에 따라 적용될 금리가 연 2.5%였다면 여기에 스트레스 금리 3%P를 가산해서 처음부터 연 5.5%에 돈을 빌린 것으로 한도를 계산하는 방식입니다.물론 이 같은 스트레스 금리를 일괄적으로 적용하는 건 아닙니다. 금리가 완전 고정이거나 고정 기간이 길수록 스트레스 금리 적용 비중은 줄어듭니다. 반대로 말하면 금리 변동주기가 짧을수록 스트레스 금리를 온전히 반영하는 식입니다. 금리가 확 오를 때 변동금리 차주들이 취약해지는 만큼 아예 최악의 시나리오를 짜두고 대출을 해주겠단 거죠.물론 금리상승기엔 현재 금리[B]가 곧 최근 5년 최고 금리[A]가 됩니다. 이땐 스트레스 금리가 0%라는 계산이 나오는데요. 그래서 1.5~3.0%의 상하한을 둡니다. 최소 1.5%P, 최대 3.0%P를 더하도록 말이죠.이 무시무시한 제도는 3단계로 나눠서 시행됩니다. 1단계 시행은 며칠 남지 않았습니다. 은행권 주담대는 26일부터 적용되는데요. 이미 아파트를 분양받았거나 부동산 매매계약을 했다면 어떻게 될까요. 매매계약의 경우 시행일 전날까지 계약을 맺었다면 스트레스 DSR을 적용하지 않습니다. 아파트 분양 또한 시행일 전까지 입주자모집공고가 났다면 기존 제도를 적용합니다.이 같은 경과조치에도 불구하고 2025년부턴 제2금융과 신용대출까지 폭넓게 적용될 예정입니다. 피할 수 없는 현실이 되는 만큼 자금조달 계획을 미리 꼼꼼하게 세우시길 바랍니다.기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 이재형·조희재 PD 디자인 이지영·박하영편집 조희재 PD

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'소득 적고 돈 많아야' 당첨…서민 가장한 금수저들만 신났다 [집코노미]

▶전형진 기자 부동산을 알아볼 때 기왕이면 싸고 좋은 집을 찾는 경우가 많죠. 좋은데 왜 쌀까요. 왜 안 팔렸을까요. 사실 '싸고 좋다'는 두 가지 조건을 동시에 충족하는 집은 실존하지 않습니다. '따뜻한 아이스 아메리카노'처럼 말이죠.그런데 정부의 주거복지프로그램엔 따뜻한 아이스 아메리카노가 많습니다. 지난달 출시된 신생아특례대출을 볼까요. 최근 2년 안에 아이를 낳은 적이 있다면 대출을 조금 더 좋은 조건에 해주겠다는 게 골자인 정책입니다. 그런데 역설적으로 신혼부부 특별공급을 통해 아파트에 당첨된 이들에겐 그림의 떡 같은 정책이기도 하죠.젊은 부부가 아파트 당첨되려면 신혼 특공이 가장 쉬운 길입니다. 이땐 아이가 있어야 유리하죠. 그렇게 당첨이 됐다면 계약금과 중도금을 내다가 아파트가 준공될 때 잔금대출을 받아야 합니다. 이때 신생아특례대출을 일으키는 것이죠.그런데 아파트 한 채를 지을 땐 대개 2년 반~3년가량의 시간이 걸립니다. 신생아특례대출의 조건은 '2년 내 출생'이었는데 아이가 태어난 지 이미 2년이 지나버린 것이죠. 신혼 특공으로 당첨된 젊은 부부가 특례대출 대상이 위해선 당장 아이를 또 낳아야 한다는 계산이 나옵니다.대출 프로그램뿐만이 아닙니다. 수도권 공공분양 단지들에서도 따뜻한 아이스 아메리카노 주문이 계속되고 있습니다. 지난해 서울 동작구 수방사 사전청약이 딱 이 같은 사례인데요. 청약 자격을 갖추려면 소득기준과 자산요건을 맞춰야 하는데 분양가는 서민들이 꿈꾸기도 힘든 10억으로 책정됐죠.뫼비우스의 띠, 펜로즈의 계단 같은 꼴입니다. 결혼하면 청약에 유리하대서 결혼했더니 아이를 낳으면 무기가 될 수 있다고 합니다. 낳고 키우다 보니 부부 둘이 합치면 소득기준을 넘어버립니다. 그래서 아내가 육아휴직을 하면서 소득을 맞췄더니 이번엔 집 살 돈이 모자라게 된 것이죠. 열심히 저축하거나 운이 좋아 재테크로 종잣돈을 불리면 어떻게 될까요. 자산기준을 초과해서 청약할 자격이 안 됩니다.결국 이 같은 제도에선 누가 제일 행복할까요. 집안은 빵빵하지만 서류상으로만 소득과 자산이 없는 계층이죠. 부모가 구해준 전셋집에 살고 있으니 무주택 신분은 유지되고 자산도 잡히지 않습니다. 부모의 소득을 사실상 공유하다 보니 버는 돈이 거의 없는데 삶은 윤택합니다. 아파트에 당첨돼도 부모가 구원투수로 등판하죠.얼마 전에 청약을 받은 동탄2신도시 C14블록도 마찬가지입니다. 이 단지는 6년 동안 임대로 살다가 분양전환을 선택하는 단지입니다. 일단 임대로 사는 동안 월 100만원씩 내야 하죠. 6년 동안 월세로만 7200만원을 내는 꼴입니다. 보증금까지 합치면 4억원가량이 들죠. 그렇게 6년이 지나면 분양전환 시점의 감정가격과 입주시점의 감정가격을 통해 분양전환가격을 결정합니다. LH의 추정치로 9억원에 육박하죠.당장 분양받는 게 어려운 서민이 감당 가능한 범위일까요. '대출 받으면 되는 거 아냐?'라고 생각하시겠지만 이때의 대출 한도를 결정하는 DTI(총부채상환비율)는 소득에 대비해서 결정됩니다. 소득이 낮다면 그만큼 대출 한도도 줄어드는 것이죠.서민들에게 집을 공짜로 나눠주자는 이야기가 아닙니다. 뫼비우스의 띠, 펜로즈의 계단을 끊자는 것입니다. 공공분양은 금수저의 무임승차를 막기 위해서 티켓 자격을 까다롭게 만든 버스입니다. 그렇다면 가격 또한 서민들이 도전 가능한 수준이어야겠죠.사업 과정에서 비용이 증가해 가격을 절충하기 어렵다면 어차피 분양의 대상은 일반적인 서민이 아닙니다. 그땐 차라리 자격을 조금 풀어서 중산층도 노릴 수 있게 한다면 어떨까요. 서민으로 가장한 금수저만의 잔치가 아니라 모두에게 공평하게 기회가 돌아가는 청약이 될 수 있을 것입니다. 지금보다 합리적으로 당첨자를 선정할 수 있는 정책의 유연함을 기대합니다.기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 조희재·이문규 PD 디자인 이지영·박하영편집 이문규 PD

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