가만히 있어도 대출 한도 '뚝'…'무시무시한 제도' 나온다 [집코노미]

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스트레스 DSR

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▶전형진 기자
이제 대출 한도가 확 줄어듭니다. 왜냐면 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되니까요. 이름만 들어도 복잡하죠.

대출엔 크게 세 가지 규제가 있습니다. 먼저 LTV(담보인정비율)는 집값(담보)에 대비해서 얼마나 빌려줄 것이냐를 봅니다. 그리고 DTI(총부채상환비율)는 나의 소득 대비 대출 갚는 돈을 따져보죠. 주담대의 원리금과 다른 대출의 이자를 더해서 계산합니다.

DSR도 나의 소득 대비 대출 상환 비용을 계산하는 건 똑같습니다. 그런데 DSR에선 주담대의 원리금과 다른 대출의 원리금을 모두 봅니다. DTI가 다른 대출의 이자만 따지는 것보다 범위가 넓죠. 심지어 한도 산정에 포함되는 다른 대출의 범위도 넓습니다. 결국 DSR은 DTI의 매운맛이죠.

DSR은 국민 누구나 40% 제한을 받습니다. 흥부가 1년에 5냥을 번다면 1년 동안 원리금 상환액이 2냥(40%)을 넘어선 안 된다는 의미입니다. 흥부의 소득이 당장 변하지 않는다면 금리가 얼마인지에 따라 대출 한도가 달라지겠죠. 여기서 금리 부분을 인위적으로 높게 적용해 한도를 따지겠다는 게 스트레스 DSR 제도의 골자입니다. 매운맛 정도가 아니라 불닭볶음면인 것이죠.

정부는 왜 이런 제도를 도입하려고 할까요. 금리 급등기에 차주들의 취약함이 드러났기 때문입니다. 분명히 처음엔 DSR 40%에 맞춰서 돈을 빌려줬는데 나중에 금리가 오른 시점에 다시 따져보니 이를 훌쩍 넘은 차주들이 많았던 것이죠. 그래서 처음부터 아예 한계 상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다.

얼마나 높은 금리로 한도를 산정할 것이냐. 일단 최근 5년 중에 가장 높은 금리[A]를 찾습니다. 여기서 현재 금리[B]를 뺍니다. 이렇게 나오는 게 스트레스 금리입니다. 내가 대출받을 금리에 스트레스 금리를 더하는 것이죠.

예를 들어 5년 내 최고 금리가 연 5%[A]였고 현재 금리는 2%[B]라고 해보죠. [A] - [B] = 스트레스 금리 3%가 되는 식입니다. 나의 신용등급 등에 따라 적용될 금리가 연 2.5%였다면 여기에 스트레스 금리 3%P를 가산해서 처음부터 연 5.5%에 돈을 빌린 것으로 한도를 계산하는 방식입니다.

물론 이 같은 스트레스 금리를 일괄적으로 적용하는 건 아닙니다. 금리가 완전 고정이거나 고정 기간이 길수록 스트레스 금리 적용 비중은 줄어듭니다. 반대로 말하면 금리 변동주기가 짧을수록 스트레스 금리를 온전히 반영하는 식입니다. 금리가 확 오를 때 변동금리 차주들이 취약해지는 만큼 아예 최악의 시나리오를 짜두고 대출을 해주겠단 거죠.

물론 금리상승기엔 현재 금리[B]가 곧 최근 5년 최고 금리[A]가 됩니다. 이땐 스트레스 금리가 0%라는 계산이 나오는데요. 그래서 1.5~3.0%의 상하한을 둡니다. 최소 1.5%P, 최대 3.0%P를 더하도록 말이죠.

이 무시무시한 제도는 3단계로 나눠서 시행됩니다. 1단계 시행은 며칠 남지 않았습니다. 은행권 주담대는 26일부터 적용되는데요. 이미 아파트를 분양받았거나 부동산 매매계약을 했다면 어떻게 될까요. 매매계약의 경우 시행일 전날까지 계약을 맺었다면 스트레스 DSR을 적용하지 않습니다. 아파트 분양 또한 시행일 전까지 입주자모집공고가 났다면 기존 제도를 적용합니다.

이 같은 경과조치에도 불구하고 2025년부턴 제2금융과 신용대출까지 폭넓게 적용될 예정입니다. 피할 수 없는 현실이 되는 만큼 자금조달 계획을 미리 꼼꼼하게 세우시길 바랍니다.

기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com
촬영 이재형·조희재 PD 디자인 이지영·박하영
편집 조희재 PD