금쪽같은 내 건물의 성형수술, 어떻게 하면 될까? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]

고객 문의

"안녕하세요. 마포구에 거주하고 있는 안명섭(가명)이라고 합니다.
그동안 꼬마빌딩에 투자한 경험이 있는데요.
사실 부동산 투자에 대해서 잘 알지는 못합니다만 운이 좋았던 것인지 건물의 입지가 좋아서 그런 것인지 매입하고 몇 년 지나고 나니 시세가 많이 올라서 덕분에 짭짤한 시세 차익을 거뒀습니다.
이렇게 투자 성과를 거두다 보니 이제는 단순히 보유하다가 매각해서 시세 차익 거두는 투자가 아닌 신축이나 리모델링 같은 밸류업 투자를 해보고 싶습니다.
그래서 최근 적당한 부지도 매입을 했는데 막상 시작해보려고 하니 엄두가 나질 않네요.
제가 어떻게 진행하면 좋을까요? 도움을 좀 부탁드립니다."

상황 분석

아파트건 주상복합이건 단독주택이던지 간에 누구나 ‘집’에 거주하며 살아갑니다. 그러나 직접적이건 간접적이건 건축을 경험한 경우는 그리 많지 않습니다.

그러니 내가 소유한 건물이 있고 건축에 필요한 자금(현금)이 준비돼 있더라도 ‘밸류업’을 하기 위해 어떤 준비가 필요하고 누구에게 의뢰를 해야 하며, 어디서부터 어떻게 시작해야 좋을지 막막하기만 한 것은 누구에게나 당연한 일입니다.

의뢰인께서 ‘밸류업 사업부지’를 선정했고 신축을 통해 새로운 모습으로 재 탄생시키고자 계획하고 있다면 건축에 대한 전반적인 매커니즘을 이해해야 합니다.

‘건축하다가 10년 늙는다’는 얘기가 회자될 정도로 건축 매커니즘에 대한 기본적인 이해 없이 무작정 건물 신축에 나선다면 배가 산으로 가는 상황에 맞닥뜨릴 수도 있고, 시공사에게 휘둘리거나 끌려 다닐 수밖에 없는 상황에 처하기 십상입니다.

따라서, 의뢰인께서 반드시 숙지해야 할 기본적인 건축의 진행과정은 다음과 같습니다.

1. 개별성 분석

밸류업 할 사업부지의 <공법>상의 규제 및 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 분석하고 (1)어떤 상품으로 (2)어떻게 건축을 하여 (3)어느 정도의 임대료를 받을 것인지에 대한 객관적인 개별성을 분석해야 합니다. 즉, 주거용으로 계획을 할 것인지, 아니면 상가 또는 사무실(근린생활시설)로 계획할 것인지에 대해 결정을 하고, 철저한 시장조사를 통해 실현 가능성여부를 판단해야 합니다.

이를 실무에서는 사업성검토 또는 타당성검토라고 표현합니다.

(제공 : 밸류업이노베이션)

2. 건축설계 단계

통상적으로 건축설계는 크게 기획설계-계획설계-실시설계로 구분해 볼 수 있습니다.

기획설계는 설계의 최초 단계로 사업성검토 단계에서 더 나아가 경계복원측량 및 현황측량 등을 통한 정확한 데이터를 바탕으로 건축 대안 분석 및 건축물의 규모를 결정하는 단계로써 사업부지가 가진 물리적, 경제적, 위치적 모든 방면으로 의뢰인이 원하는 건축물의 기본 설계를 진행합니다.

또한 의뢰인이 생각하는 건축의 구조와 기능 그리고 美(미)의 3박자를 연출하기 위한 구체화 작업이라고 보시면 되는데, MASS계획(3D 모형) / 평면계획 / 입면계획 / 단면계획 / 구조계획 / 동선 및 주차계획 / 조경계획 등을 하는 단계입니다.

이때 건축물의 컨셉 디자인이 담긴 스케치 및 투시도 등의 3D 이미지를 확인할 수 있습니다.

계획설계는 의뢰인과 건축사간의 소통을 통해 최종 결정된 설계안을 바탕으로 건축 인허가를 진행하는 단계입니다. 건축, 구조, 기계, 전기, 소방, 통신, 토목 등 각 분야별 도서들을 준비하고 허가관청과의 협의를 진행하는 단계입니다.

실시설계는 허가 받은 계획설계를 바탕으로 실제 공사를 위한 설계도면과 스펙들을 지정하는 단계입니다. 또한 실시설계 도면 및 스펙리스트를 바탕으로 시공사 비교견적을 받기 때문에 얼마나 디테일한 도면과 스펙리스트를 준비 하느냐에 따라 정확한 견적작업이 가능하고 공사 중 변수와 분쟁을 최소화할 수 있는 매우 중요한 단계입니다.

(제공 : 밸류업이노베이션)

3. 건축 인허가 신청

개별성분석 및 건축설계단계에 대한 기본요건이 검토가 되면, 사업부지가 속해 있는 지자체에 서류를 제출하여 건축에 대한 인허가 신청을 해야 합니다. 유관부서에서는 각종 법규 및 적정성 여부에 대해 설계도서 등을 검토한 이후 건축허가서를 교부합니다.

(제공 : 밸류업이노베이션)

4. 건축물 철거 및 멸실 신고

건축물의 철거는 사업부지가 속해 있는 구청 건축과에 문의를 해야 하는데, 기존 건축물의 규모 및 입지여건에 따라 해체신고, 해체허가(허가 건에 해당하면 해체심의 필요) 등의 인허가과정을 진행해야 합니다. 해체허가(심의)건에 해당할 시 2개월 가량의 시간이 필요하므로 사전에 미리 준비가 필요합니다.

5. 착공신고

건축에 필요한 각종 계약서(건축 설계자, 감리자, 시공자 등)이 제공한 것과 건축관계 법령에서 규정한 서류 등을 토대로 착공신고를 진행합니다.

6. 사용승인 신청(준공)

건축허가관련 부서와의 협의를 통해 허가조건을 충족하였는지 등을 검토하고 하수도원인자 부담금, 과밀 부담금 등 각종 부담금 등에 대한 부분들을 납부합니다. 사용승인신청을 하고 건축물 사용승인서를 교부 받기 위한 취득세, 등록세도 납부합니다.

7. 건축물대장 작성

사업부지가 속한 구청(건축과)에 사용승인을 받은 내역을 토대로 신청합니다.

이를 통해 의뢰인이 건축물의 소유자임을 명확하게 하는 등기까지 신청하면 모든 건축의 과정이 완료됩니다.

실무에서 실제 발생하는 건축은 의뢰인분께서 생각하시는 것보다 수많은 우발변수와 많은 비용들이 들어가는 큰 프로젝트이므로, 각 단계를 진행할 때마다 전체적인 과정 등을 반드시 잘 확인하고 진행을 하셔야 성공적인 밸류업 투자를 하실 수 있습니다.

의뢰인의 밸류업 대상 사업부지 신축 조감도(제공 : 밸류업이노베이션)

신동진 한경부동산밸류업센터 건축 TF Team / 밸류업이노베이션 수석건축사

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터