"살고 있는 전셋집 경매…보증금 받을 수 있을까요" [아하! 부동산법률]

엄정숙 필진

입력2023.07.06 07:00 수정2023.07.06 11:11

한경닷컴 더 머니이스트

#. 거주 중인 전셋집에 경매가 들어왔습니다. 문제는 계약 기간 종료도 다가오고 있다는 겁니다. 이곳으로 이사 올 당시 전입신고를 해둔 상황이라 걱정은 없지만, 그런데도 경매가 들어오면 전세금도 못 받은 채 쫓겨나는 경우가 있다고 해 걱정이 앞섭니다.

세입자가 거주 중인 주택에 부동산 경매가 들어와 하루아침에 집을 빼줘야 하는 사례가 있습니다. 이런 경우 세입자들은 공포감을 느낍니다. 때문에 전세보증금 분쟁에서 세입자는 자신이 전세금을 돌려받을 수 있는 전입신고와 확정일자를 받는 절차가 무엇보다 중요합니다.

다만 전입신고를 한 세입자라도 부동산 경매에서 후순위 세입자로 밀려 대항력과 우선변제권을 행사하지 못해 전세금 반환이 어려운 경우가 있습니다.

주택 임대차에서 선순위와 후순위의 중요성을 알기 위해선 말소기준권리 개념을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 해당 부동산에 존재했던 권리가 소멸하는지, 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 나타내는 기준입니다.

근저당권이 설정된 부동산에 세입자가 들어올 경우 부동산이 경매에 넘어간다면 세입자의 전입신고가 근저당권보다 나중으로 판단돼 낙찰자는 근저당만 변제한 후 세입자를 쫓아낼 수 있습니다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸하는 것이고 말소기준권리는 근저당권으로 판단되는 것입니다.

선순위와 후순위 세입자가 왜 중요한 것일까요. 세입자의 전입신고 즉 대항력을 위협하는 말소기준권리는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. △저당권 △근저당권 △압류·가압류입니다. 만약 이 3가지 말소기준권리가 전입신고일보다 빠르면 세입자는 대항력을 행사할 수 없습니다.

다시 말해 말소기준권리가 있는 상태에서 집이 부동산 경매에 넘어간다면 낙찰자가 나타난 후 세입자는 집을 빼줘야 한다는 것입니다. 낙찰자의 낙찰대금이 대부분 말소기준권리에 배당되기 때문입니다.

반면 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다면 대항력을 행사할 수 있어 상황은 완전히 달라집니다. 이 경우 경매에서 낙찰자가 나타나더라도 세입자는 대항력을 행사해 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 머물 수 있습니다. 아울러 계약이 종료됐음에도 전세금을 돌려받지 못한다면 낙찰자를 상대로 전세금 반환소송을 제기할 수 있습니다.

단 3가지 말소기준권리보다 세입자의 전입신고가 빠르더라도 다가구 주택에 집주인이 한 명일 경우, 나보다 전입이 빠른 세입자가 있다면 대항력과 우선변제권이 보호받지 못할 수 있어 주의가 필요합니다.

한편 안전한 선순위 세입자로서의 계약을 위해 해야 할 일들에는 어떤 것들이 있을까요.

우선 계약 전 세입자는 반드시 등기부를 확인해야 합니다. 등기부에는 말소기준권리에 해당할 수 있는 대부분 항목을 확인할 수 있습니다. 집주인의 세금 체납 역시 세입자의 우선변제권을 위협할 수 있는 요소가 될 수 있는 만큼 초기에 채납 사실을 확인할 필요가 있습니다.

여러 세입자를 거느린 다세대 주택의 집주인과 계약할 때는 등기부와 함께 전입세대 열람내역을 확인해야 합니다. 전입세대 열람내역에는 한 집주인 아래 등재된 세입자의 전입일을 확인할 수 있어 자신보다 빠른 세입자가 어느 정도 되는지 반드시 파악 후 계약해야 안전한 계약이 될 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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“부동산이 안전하다고 했는데”…전세사기 의심자 40%가 중개사

전세 사기 의심자 가운데 40%가 공인중개사와 중개보조원으로 확인됐다. 정부가 검찰과 경찰에 수사를 의뢰한 970명 중 414명이 가담한 것으로 밝혀졌다. 임대인(264명)보다 더 많은 인원이 연루됐다.전세 사기 피해가 커진 것도 임차인들이 신뢰하는 중개사들이 가담한 게 원인이라는 지적이 나온다.국토교통부 조사에 따르면 전세 사기에 가담한 의심자 중 중개 대상물(부동산)에 대한 확인·설명 의무를 소홀히 한 수준을 넘어 자신의 신분을 활용해 전세 사기에 적극 가담하고 심지어 사기 행각을 먼저 제안한 중개사도 있었다. 이 경우 피해자는 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 정보의 비대칭성과 법의 사각지대를 이용했기 때문이다. “공인중개사가 안전하다고 했어요”공인중개사 자격증은 국가가 공인한다. 매매나 전·월세 계약 때 일정 비율의 중개 수수료를 받고 투명한 정보 제공을 통해 부동산 거래 사고를 막는 것이 이들의 의무다.부동산 계약 때 세입자들이 거래를 맡기는 것도 중개사의 전문성과 정보의 비대칭성, 사고 시 대응할 수 있다는 안전성 때문이다. 하지만 이들은 세입자들의 믿음을 저버리고 전세 사기범들과 한통속이 됐다. 이를 두고 “공인중개사의 존재 이유가 무엇이냐”는 비판이 나오고 있다. 피해자 대부분은 사회 초년생이었다. 국토교통부가 특별 단속을 실시한 결과 피해자 2명 중 1명은 2030세대였다. 최근 세종시에서 140여 명을 대상으로 벌어진 전세 사기 피해자 대부분이 20~30대 공무원이었다. 임차인들은 보증금의 0.3~0.6% 정도를 중개 수수료로 지불한다. 금액이나 지자체별로 요율은 상이하다. 예를 들어 서울에서 3억6000만원짜리 전세 계약을 체결하면 중개 수수료로 부가세를 포함해 118만8000원을 내야 한다.중개 수수료는 부동산 거래에 동반되는 위험을 피하기 위해 지불하는 값이다. 하지만 수수료를 받고 세입자의 권리를 보호해야 할 전문가들이 도리어 전세 사기의 중심에 섰다. 국가 공인 자격증을 보유한 이들을 믿고 계약한 만큼 전세 사기에 가담한 공인중개사들을 엄벌해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 사각지대 존재하는 공인중개사법공인중개사법은 사각지대가 존재한다. 법에 따르면 중개사는 중개 대상물(부동산)의 소유권·저당권 등 권리 관계에 관한 사항을 세입자에게 설명하도록 하는 ‘설명 의무’를 명시하고 있다.하지만 집주인의 세금 체납 의무나 주변 부동산 시세에 대한 설명 의무는 대상에서 빠져 있다. 세금 납부 내역은 공인중개사가 알 수 없기 때문이다.전세 사기 사건 중 상당수가 부동산의 적정 시세나 임대인의 세금 체납 사실 등을 임차인이 알지 못한 채 계약하면서 발생했다.국토부가 발표한 피해 사례에도 나타난다. A 공인중개사무소는 부동산 온라인 중개 플랫폼에 매물을 올린 B(30대) 씨에게 접근해 “집을 팔아 줄 테니 매도희망가격(1억7500만원)보다 높은 가격인 2억원에 ‘업(up)계약서’를 쓰자”고 제안했다. 집을 2억원에 팔아 줄 테니 차액을 나눠 갖자는 것이었다.A 공인중개사는 해당 매물을 2억원에 파는 동시에 임차인 C 씨와 전세 보증금 2억원에 임대차 계약을 체결했다. 원래 집주인인 B 씨에게 매매 대금 1억7500만원을 치르고 남은 돈 2500만원은 수수료로 나눠 가졌다. 시세가 명확하지 않은 빌라를 대상으로 한 전형적인 ‘전세 사기’ 범죄다.공인중개사라는 중간자 역할을 전세 사기 피해자를 모으는 ‘모집책’으로 활용한 사례도 있었다. 50대 임대 사업자 D 씨는 공인중개사 등을 모집책으로 활용해 매매 가격보다 전세 보증금이 더 높은 오피스텔(소위 깡통 전세)을 물색하게 한 뒤 동일 지역의 오피스텔 29채를 자기 자본 한 푼 없이 매수했다. 전세 계약을 승계한 매도인에게는 전셋값과 매매가의 차액을 현금으로 지급받고 거래를 성사시킨 공인중개사에게는 중개 보수를 초과하는 수수료를 지급하기도 했다.공인중개사법에서는 ‘공인중개사가 고의 또는 과실로 손해를 발생하게 할 때는 손해를 배상할 책임이 있다’는 법 규정이 있지만 공인중개사의 ‘고의성’을 입증하기 쉽지 않다는 문제도 있다.서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “중개사는 국민 재산권을 중개하도록 위임받은 사람인데 이들의 사회적 책임은 상당히 적은 구조”라며 “중개사 자격증 과잉공급에 대한 고민도 해볼 시기가 됐다”고 지적했다. 정부는 공인중개사에게 새로운 권한을 부여해 책임을 물을 수 있도록 개정안을 발의할 계획이다. 중개사가 신용 정보 시스템 등을 통해 임대인의 세금 체납 정보나 주택의 선순위 권리 관계를 열람할 수 있게 하는 게 골자다. 정부는 6월 공인중개사법 개정안을 발의하는 방안을 검토 중이다. 처벌이 솜방망이라는 지적도 이어진다. 중개사가 거래상 주요 사실을 거짓으로 얘기하거나 임차인에게 부당한 영향을 주는 등의 행위를 했다면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 물릴 수 있다. 하지만 사망자도 발생하는 등 수많은 피해자가 속출한 전세 사기 사태에서 여기에 가담한 중개사에 대한 처벌 치고는 크지 않다는 지적이 나온다. 피해자 100명이어도 공제 금액은 2억원공인중개사의 책임을 강화해도 막상 보상은 적다는 문제도 남는다. 중개사가 손해 배상해야 할 때의 보험 보장액이 적기 때문이다. 공인중개사는 대부분 일종의 보험인 공제 상품(협회가 먼저 갚아 준 뒤 중개사 개인에게 구상권 청구하는 방식)에 가입하는데 공제 금액 한도는 개인 공인중개사의 경우 2억원에 불과하다. 이마저 1억원에서 최근 법 개정으로 상향된 금액이다. 하지만 계약 1건당 보증하는 금액이 아니다 보니 여전히 피해액 대비 부족하다. 공제 금액 한도는 중개업소가 1년 동안 보상해 줄 수 있는 손해 배상금의 총액이다. 중개 사고를 겪은 계약자가 많으면 1인당 보상금도 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 한도를 초과했다면 돌려받는 보상금이 없을 수도 있다. 한 명의 임대인에게서 수백 명의 피해자가 발생하는 최근 전세 사기의 경우 사실상 배상을 받기 어렵다는 말이다.현재 전국에서 활동 중인 중개사는 11만 명에 달한다. 사기에 가담한 일부 중개사들 때문에 양심적으로 영업해 온 이들까지 피해를 보게 됐다. 한국공인중개사협회에 따르면 올해 1~4월 전국 공인중개사사무소 휴·폐업 수는 총 5321곳으로 나타났다.새로 개업한 사무소는 4969개로, 휴·폐업한 곳이 352개 더 많았다. 지난해 같은 기간(1~4월)에는 개업 수가 휴·폐업 수보다 2700개 정도 많았다. 경기 침체로 거래량이 줄었는데 전세 사기 여파에 보증금이 큰 전세보다 월세를 선호하는 임차인들이 늘면서 수입이 줄었기 때문이다. 최근에는 깡통 전세와 전세 사기에 대한 공인중개사의 책임 소재도 명확해지고 있다. 깡통 전세를 중개한 부동산 중개업자의 책임 범위를 통상 적용되는 20~30%의 범위를 넘어 60%까지 인정한 법원 판결이 나왔다.공인중개사 대부분이 소속된 단체인 한국공인중개사협회 측은 전세 사기의 주범이라는 오명을 벗기 위해 자구책을 마련하고 있다고 설명했다. 김영은 기자 kye0218@hankyung.com