"영끌·빚투…이게 다 전세 제도 때문입니다" [최원철의 미래집]

최원철 필진

입력2022.12.27 06:20 수정2022.12.27 10:27

한경닷컴 더 머니이스트

최근 무자본 갭투자를 이용한 '빌라왕' 전세 사기 문제가 불거졌습니다. 별 재산도 없이 빌라·오피스텔 등 주택 1139채를 보유하던 김모씨가 전세 보증금을 돌려주지 않고 숨진 사건입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 김씨가 세운 법인 보유 주택에서 91건, 김씨 명의 주택에서 80건 보증 사고가 났습니다. 액수로는 334억원입니다.

국민들에게 충격을 준 사건이지만, 이보다 심한 전세 사기도 적지 않습니다. HUG의 '블랙리스트'에서 김씨의 순위는 8위에 그칩니다. 293건 계약에서 646억원을 떼어먹은 박모씨, 254건 계약에서 600억원을 챙긴 정모씨 등 빌라왕보다 사고 건수와 액수가 많은 이들이 7명이나 있다는 의미입니다. 일반인들까지 전세 제도를 활용, 다주택자가 되는 일이 많아지면서 전세 사기도 많이 늘어났다고 봐야 할 것입니다.

전세는 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'과 '빚투(빚내서 투자)'를 가능하게 합니다. 갭투자로 정상적인 임대사업자가 아닌 다주택자가 늘어나고, 집값 폭등과 맞물려 엄청난 이익을 거두는 경우가 늘면서 다주택자에 대한 종합부동산세, 취득세 중과, 양도세 중과 등 다양하고 복잡한 세금 체계도 탄생했습니다. 그리고 '다주택자 성공 신화'는 다시 소득이 적은 청년이나 신혼부부들이 갭투자에 나서도록 만들었습니다.

고금리 시대가 되고 집값이 폭락하면서 전세 제도는 새로운 뇌관이 됐습니다. 전세대출 이자가 급증하자 세입자들이 월세를 찾는 경우가 늘면서 역전세난이 심화하고 있습니다. 덩달아 전셋값도 급락하면서 보증금을 돌려줘야 하는 집주인들은 난처한 상황이 됐습니다. 집주인이 보증금을 주지 못하자 세입자가 집을 경매에 넘기는 경우도 크게 늘었습니다. 올해 11월까지 서울에서 강제경매로 주인이 바뀐 집은 1280건에 달해 1년 전보다 82% 늘었다고 합니다.

전세 사기 피해 아파트 현관에 낙찰 무효와 퇴거 불가를 주장하는 임차인들의 문구가 붙어 있다. 사진=연합뉴스

거래절벽이 심화하면서 최근 정부에서는 '2023년 경제정책방향'을 발표하고 다주택자에 대한 각종 규제 완화에 나섰습니다. 부동산 시장 연착륙을 유도하겠다는 취지이지만, 결국 현금 부자들이 또 주택투기를 할 가능성이 높다는 우려가 나옵니다. 전세 제도를 활용한 갭투자가 아직도 가능하기 때문입니다.

6·25 전쟁 이후 빠른 주택공급이 필요했던 한국에서 전세 제도는 저소득층의 주거 사다리 역할을 했습니다. 하지만 최근에는 임대차 3법부터 깡통전세 대책, 전세 사기 대책 등 전세 제도의 부작용이 커진 상황입니다. 전세 제도가 없는 미국, 유럽 등 해외 선진국과 비교하면 이러한 문제는 더욱 부각됩니다.

우리보다 훨씬 오래전에 주택공급 문제를 겪었던 이들 선진국은 고금리 시대 주택문제가 크게 이슈로 부각되지 않습니다. 고금리로 모기지 금리가 매우 올랐지만, 극히 일부 계층만 영향을 받는다고 합니다. 당연히 국내와 같이 여러 대책을 내놓지도 않고 있습니다. 주택공급은 물론 주택 관련 세금 정책도 안정화되어 있다는 것을 보여주는 사례입니다.

국내는 전세 제도로 인해 각종 대책이 쏟아져 나오고, 갭투자를 이용한 현금 부자들의 부동산 투기를 걱정하는 상황입니다. 아직도 전세 제도의 순기능이 크다고 보긴 어려워졌습니다. 고금리로 세입자들도 전세를 외면하는 지금이 전세 제도 최소화 또는 폐지를 준비할 시기일 것입니다. 이번 기회에 전세라는 제도를 줄이고 선진화된 주택공급정책, 주택금융정책을 도입해야 한다는 것입니다.

기존 전세를 월세로 전환하는 경우, 집주인이 장기 저리융자를 통해 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 제도를 마련해 전세를 월세로 전환하도록 유도해야 합니다. 세입자의 경우에도 돌려받은 보증금을 향후 주택구입에 활용할 수 있도록 장기주택 모기지형 고금리 저축제도를 만들어 주택구입 초기비용으로 활용하도록 합니다. 자동차를 살 때 초기 부담금을 많이 내면 장기할부 금액이 줄어드는 제도를 내 집 마련에도 도입하는 것입니다.

현재 전세를 사는 세입자들이 그 집을 매입할 경우 취득세와 집주인의 양도세를 최소화하는 제도를 추진하는 것도 검토할 만합니다. 장기 세입자들은 현재 사는 주택이 편하기 때문에 계속 사시는 경우가 많습니다. 전세가율이 높기 때문에 조금만 대출 지원을 받으면 내 집을 마련할 수 있고, 집주인도 세입자에게 직접 매도할 수 있어 거래절벽 상황을 다소 타개할 수 있습니다.

임대 아파트의 경우에도 지속해서 월세 전환이 필요합니다. 이러한 정책들이면 전세 세입자는 빠르게 줄어들 것입니다. 그렇게 전세 제도가 없어지면 선진국처럼 주택임대사업자가 월세로 운영하는 방식과 직접 내 집 마련 방식만 남기 때문에 갭투자를 이용한 부동산 투기는 사라지게 됩니다.

현재 주택문제 대부분은 전세 제도 때문에 생긴다고 해도 과언이 아닐 정도입니다. 그로 인해 지난 정부나 이번 정부에서도 주택 대책이 매달 나올 정도입니다. 이제는 후진국형 주택 대책이 아닌 선진화된 주택정책이 나와야 할 때가 됐습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
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전세 사기의 불편한 진실 [힘이 되는 부동산 법률]

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집값이 올라서 결혼 못 한다는 건 핑계? [심형석의 부동산정석]

주택가격 상승이 출산율에 나쁜 영향을 미친다는 연구결과가 발표됐습니다. 특히 무주택자의 경우 높아진 주택가격은 혼인과 출산에 모두 큰 영향을 줬답니다. 한국의 경우 혼인을 해야 출산을 하니 당연한 듯한 이야기입니다. 연구의 결론은 내 집 마련에 어려움을 겪는 서민들이 늘어나고 있어 저출산 현상을 해소하기 위해서는 주거안정에 대한 대책 마련이 시급하다는 지적입니다.집값이 올라서 혼인을 하지 않고 그래서 출산율이 떨어진다는 논리는 일견 맞는 듯합니다. 어찌 보면 너무나 당연하다고 여길 정도지요. 이는 계속해서 세뇌를 받아온 신화에 가까운 논리라고 볼 수 있습니다. 이 신화 같은 논리는 사실은 신화일 따름입니다. 대부분의 연구는 상관관계를 인과관계로 착각합니다. 단순히 관련 있는 사회문제를 까마귀 날자 배 떨어진다고 판단하는 겁니다. 사회과학의 연구가 자연과학과는 다르게 모든 변수를 통제하기 힘들다 보니 연구자들은 자기가 보고 싶은 것을 보려고 합니다. 집값이 올라서 결혼을 포기하는 것이 아니라 당시의 사회경제적 여건으로 인해 결혼을 하지 못하는 것일 수도 있다는 말입니다. 젊은 계층의 인식도 중요합니다.반대의 질문을 할 수 있습니다. 집값이 떨어지면 결혼을 많이 할까요? 그럴 가능성이 거의 없습니다. 결혼이란 당시의 사회경제적인 인식이 더 크게 작용하지 금전적인 문제는 부차적일수 있습니다. 연구결과에 의하면 집값이 두 배 상승한 기간 동안 출생아 수는 0.1~0.29명이 감소했다고 합니다. 유주택 출생아 수에 비해 무주택 출생아 수 감소가 더욱 컸다고 합니다. 어쩌면 당연한 결과를 유의미한 기간에 맞게 연구를 진행했다고 볼 수 있습니다. 다른 기간을 비교해도 유주택 출생아 수는 무주택 출생아 수에 비해 상대적으로 많을 겁니다.주택과 같은 부동산을 구입하는 경우 가격은 하나의 변수에 불과합니다. 중요한 변수이긴 하지만 구입여부를 결정하는 핵심 변수는 아닙니다. 주택 구입 패턴을 살펴보면 주택가격이 오를 때 구입하는 분들이 많고 주택가격이 떨어지는 현재와 같은 상황에서는 주택을 구입하지 않으려고 합니다. 2008년부터 시작된 주택가격 하락이 2013년에 이르러서는 거의 폭락수준의 가격이 되었습니다. 하지만 당시 집을 사는 사람들은 극소수에 불과했습니다. 반대로 집값이 많이 올랐던 2021년에 집을 구입하신 분들이 많습니다. 당연히 높은 가격을 지불했을 겁니다.주택은 사용가치도 높지만 교환가치는 더 높습니다. 교환가치는 자산가치와 같은 의미이므로 오르는 주택을 좋아하지 단순히 살기 편한 주택은 그리 좋아하지 않는다는 말입니다. 투자상담을 해보면 대부분의 주택 매수(예정)자들은 5년이나 10년 후의 집값을 가장 궁금해합니다. 집에 들어가서 거주할 때 어떤 혜택이 있는 지(사용가치)는 큰 관심사항이 아닙니다.서울에도 비교적 저렴한 주택들이 많습니다. 서울은 제주와 전남을 제외하고 아파트 거주비율이 가장 낮은 시도입니다. 2022년 11월 현재 서울의 연립주택 평균 매매가격은 3억6900만원 정도입니다. 13억원에 가까운 아파트와 비교하면 직장인들이 구입할 수 있는 가격대입니다. 대출도 충분히 가능하니 매입하는 데는 큰 어려움이 없습니다. 하지만 이런 연립주택은 인기가 없습니다. 잘 오르지 않기 때문입니다. 즉 사용가치는 높은 데 반해 교환가치가 떨어지기 때문입니다. 돈이 없어 집을 사지 못한다는 말을 곧이곧대로 믿으면 안됩니다. 진심을 옮기면 많이 오를 만한 가치가 있는 집에 투자할 돈이 없다가 정답입니다.불편하지만 또다른 연구를 언급하겠습니다. 통계청의 2022년 사회조사 결과를 보면 국민의 절반 가까이인 46.8%가 결혼을 하지 않아도 괜찮다고 생각하는 것으로 나타났습니다. 결혼을 하지 않는 것은 사회경제적 인식이 더 크게 작용한다고 봅니다. 올해 3분기 합계출산율이 0.79명으로 떨어진 것은 주택가격이 올라서는 아닙니다. 마찬가지로 참여정부 기간 주택가격이 정점에 달했던 2007년의 합계출산율이 1.26명(2002년 1.18명)으로 비교적 높았는데 이 또한 주택가격이 내렸기 때문에 기록한 숫자는 아닐 겁니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com