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  • 최원철 필진
    최원철 필진 머니이스트외부전문필진
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  • *약력

    (전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
    (현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
    (현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
    (현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
    (현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
    (현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
    (현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
    (전) 문체부 규제완화위원
    (전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
    (전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등

  • 성냥갑 도시 서울…혁신 디자인 활성화가 필요합니다 [최원철의 미래집]

    세계 각지에서 관광객을 끌어모으는 랜드마크 건물들은 모두 국내 건설사가 지었습니다. 세계 최고층 빌딩인 두바이 부르즈 할리파는 삼성물산이, 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔과 두바이 아틀란티스 더 로얄 호텔은 쌍용건설이 시공했습니다. 카타르 도하에 건설된 루사일플라자타워도 현대건설의 작품입니다.그런데 서울은 아직도 특색 없이 획일적인 건축물만 늘어나고 있습니다. 성냥갑 도시라는 푸념이 나올 정도입니다. 이러한 문제를 해결하고자 동대문디자인플라자(DDP)를 유치해 혁신적인 디자인 건축물을 만들었지만, 이후로는 사업성만 따지는 국내 건설부동산업계 관행 때문에 혁신적인 건축물이 들어서지 못하고 있습니다.이러한 문제를 해결하고자 서울시는 도시혁신구역인 '화이트 사이트'를 지정하고 민간이 혁신 디자인을 포함한 사업계획을 제시하면 싱가포르 마리나베이 샌즈처럼 규제를 전면 폐지하겠다고 발표했습니다. 또한 복합용도구역으로 지정해 뉴욕 맨해튼의 허드슨 야드처럼 개발하겠다는 설명이 뒤따랐습니다. 최근 혁신 건축물 디자인 공모를 통해 특별건축구역으로 지정할 건축물도 선정했습니다. 이들에게는 시행령 용적률의 1.2배에 해당하는 용적률을 줘 사업성을 높여준다는 계획입니다. 하지만 어쩌다 한 번 진행하는 디자인 공모로 혁신적인 건물이 얼마나 빠르게 늘어날지는 의문입니다.특색있는 건물을 빠르게 늘리려면 도시계획위원회를 활용해야 합니다. 빌라, 아파트, 상가, 주상복합, 호텔 등 모든 건물에서 혁신 디자인을 적용하면 도시계획위원회가 상시로 선정해 용적률을 높여주는 방식이 되어야 많은 참여를 끌어낼 수 있습니다.최근 인공

    2024.06.12 15:00
  • 금리 인하만 기다리다간 또 '벼락거지' 될 수 있습니다 [최원철의 미래집]

    한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 가격이 10주 연속 상승했습니다. 3월 넷째 주 0.01%로 반등했는데, 10주 연속 상승하며 5월 넷째 주에는 0.06% 오르는 등 상승 폭도 점차 커지고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 이미 1년 넘게 상승을 거듭하고 있습니다. 치솟은 전셋값이 매매 가격까지 밀어 올린 것입니다.거래량도 늘고 있습니다. 서울부동산정보광장에서 올해 아파트 거래량은 1월 2608건, 2월 2569건이던 것이 3월 4208건, 4월 4343건으로 늘었습니다. 아직 신고 기한이 한 달가량 남은 5월도 벌써 2월 거래량을 넘어선 2583건을 기록하고 있습니다. 월별 거래량은 점차 늘어날 전망입니다.아파트 가격을 예측할 때는 3가지 동향, 매매, 전세, 거래량이 중요합니다. 세 가지 모두 상승세를 보이면 향후 집값 상승 폭이 더 커질 수 있습니다. 물론 전국적으로 보면 지방 부동산 시장은 가격과 거래량 등이 회복되지 않았습니다. 하지만 서울은 전고점의 95% 수준까지 올라갔고, 일부 지역은 이미 전고점에 육박했습니다.아파트도 수요와 공급 원칙에 따라 가격이 결정되는데, 지금은 수요보다 공급이 줄어드는 시기입니다. 그 때문에 최근 아파트 매물을 내놓는 집주인들도 가격이 더 오를 것이라 생각해 호가를 낮추지 않고 있습니다.실수요자들은 집값이 조금 더 내리길 바라고 있습니다. 금리가 낮아져야 집값이 오른다는 생각에 아직 더 기다려야 한다고 여기는 분들도 적지 않습니다. 미국 기준금리가 내려야 국내 금리도 내릴 텐데, 미국은 빨라야 9월에나 금리 인하가 시작될 전망입니다.하지만 기준금리가 내릴 때까지 아파트 가격이 상승하지 않고 기다려줄지는 의문입니다. 국토교통부에 따르면 전국 주

    2024.06.04 12:00
  • "상가 분양 받으면 상갓집 된다"…'좀비 상가' 속출 [최원철의 미래집]

    최근 상업용 부동산 시장에서 소규모 상가와 중대형 상가 모두 고전을 하고 있습니다. 1분기 서울 소규모 상가 공실률이 5.7%로 감소했고, 중대형 상가 공실률도 8.4%로 줄었다고 하지만, 임대료를 제대로 받지 못하는 좀비 상가가 많다고 합니다. 같은 기간 집합상가는 공실률이 9.0%로 증가했습니다. 지역별로 살펴보면 공실률이 줄어든 곳은 주로 외국인 관광객이 많이 찾는 곳입니다. 2022년 소규모 상가 공실률이  42.1%였던 명동은 다시 외국인 관광객이 몰려오니 올해 1분기 1.8%로 확 줄었습니다.하지만 신촌·이대 상가는 공실률이 18.3%까지 치솟았습니다. 지난해 2분기에 비하면 2배가량 오른 수치입니다. 코로나 대유행 이후 대학생들이 저녁 모임을 하지 않으면서 상권을 찾는 발길이 끊어졌기 때문입니다. 코로나 학번인 대학 선배들은 모인 적이 없으니 후배들에게 저녁 자리를 갖자는 말도 하지 못 한다고 합니다.그렇다고 외국인 관광객이 찾아올만한 동력도 없습니다. 랜드마크로 삼을만한 외식업체가 없는 탓입니다. 결국 비싼 임대료만 유지하다가 홍대나 연남동 상권에 밀려나는 처지가 됐습니다. 일부 건물주들은 아예 상권을 포기하고 오피스텔을 짓고 있습니다.강남도 상황이 비슷합니다. 가로수길은 젠트리피케이션으로 초토화됐고 청담동 중대형 상가 공실률도 지난해 말 17.9%까지 증가했습니다. 올해 1분기 약간 낮아졌지만, 그래도 16%에 달합니다.각 지역 주요 상권이 침체한 것은 고금리와 고물가로 내국인 소비여력이 줄어든 여파입니다. 한국은행이 발표한 '5월 소비자동향조사'에서 소비심리지수는 기준선 100을 하회하는 98.4를 기록했습니다. 소비심리지수가 비관적으

    2024.05.27 12:00
  • 빌라는 서민용?…부자들 오히려 빌라 선호하는데 [최원철의 미래집]

    최근 빌라 전세 시장이 쪼그라들고 있습니다. 전세 사기 문제가 불거진 이후 전세를 기피하고 월세만 늘고 있습니다. 서울의 경우 올해 1분기 빌라와 단독주택 전·월세 거래량이 6만6170건이었는데, 전세는 2만4002건으로 36.3%에 불과했고 나머지는 전부 월세였습니다.빌라 전세 기피가 심해지면서 갭투자가 어려워졌고, 결국 공급도 줄어들게 되었습니다. 그러자 시장에서는 '빌라 공급이 줄어들어 서민들의 주거 불안이 커질 것이다'라는 우려가 있었습니다. 왜 빌라는 서민만 주거하는 곳이 되었을지, 서울에서는 빌라가 싸구려 임대용 주거라는 이미지를 벗어나지 못하는지 안타까운 부분입니다.국내에서 빌라는 잠시 거쳐 가는 주거 사다리 취급을 받습니다. 빌라라는 주거 사다리를 거쳐서 향하는 목적지는 아파트입니다. 해외의 상황은 사뭇 다릅니다. 일본 도쿄에 가보면 고층 아파트 대부분은 복도식에 발코니를 그대로 두고 외벽 마감은 타일로 이뤄져 있습니다. 대부분 집주인이 거주하지 않는 임대용이라 실용성에만 초점을 뒀기 때문입니다.멋진 건물이 많기로 유명한 싱가포르도 아파트는 우리나라의 예전 주공아파트와 같은 수준입니다. 반대로 빌라는 대부분 고급화되어 부자들은 오히려 빌라를 선호합니다. 베트남 하노이나 호찌민의 경우도 부자들은 국내보다 훨씬 고급스러운 빌라에서 거주합니다.미국 역시 아파트는 대도시에 극소수만 있고 대부분 단독빌라나 단독주택에서 거주합니다. 초고층 아파트는 임대로 주는 경우가 많고 빌라는 내 집인 경우가 일반적입니다. 왜 유독 국내에서만 빌라가 서민용 주거의 대명사가 되었을까요.지자체들이 빌라 건축에 대한 관리를 소홀

    2024.05.19 09:15
  • 부동산 유튜버 믿고 집 샀다가…'날벼락' [최원철의 미래집]

    내가 주식을 사면 가격이 내려가고 팔면 오른다는 이들이 있습니다. 나쁜 일은 꼭 나에게 오는 것 같다고 합니다. 일이 좀처럼 풀리지 않고 갈수록 꼬이기만 하는 경우에 '머피의 법칙' 같다고들 합니다.부동산도 비슷합니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하던 시기 낮은 금리와 풍부해진 유동성 여파에 집값이 폭등했습니다. 당시 집을 사지 못한 이들은 '벼락 거지'가 됐다고 한탄했습니다. 반대로 포스트 코로나 시기에는 금리가 오르면서 집값이 하락했습니다. 무리해서 집을 샀던 이들은 빚을 갚느라 허덕이고 있다고 합니다. 다른 의미의 벼락 거지인 셈입니다.최근 SNS가 발달하면서 유튜브 등에는 각종 주택 투자정보가 넘쳐나고 있습니다. 집값이 오르면 벼락 거지가 된다며 호들갑을 떨어 관심을 끌지만, 그렇게 집을 사면 집값이 오르는 경우는 거의 없습니다.부동산 시장의 골칫거리로 떠오른 수익형 부동산들도 대부분 이런 투자 권유 유튜브에서 사두면 좋다고 말했던 곳들입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 등을 개인이 투자용으로 사두면 큰 이익을 볼 것이라고 홍보를 했습니다. 이를 믿고 투자했던 투자자들은 지금 큰 어려움을 겪고 있습니다.분양시장에서는 물건을 팔기 위해 과장된 광고를 하기 마련입니다. 수도권광역급행철도(GTX) 역세권 등 각종 편의시설을 내세우지만, 정작 GTX 운영을 시작하니 탑승객 수가 예측의 절반에도 미치지 못해 적자를 걱정해야 할 판입니다. 먼저 지어진 GTX의 상태가 이렇다면 D, E, F 노선은 아예 사업이 사라질 가능성도 있습니다.필자가 국내 유명 부동산개발기업 회장을 만나 이러한 얘기를 했더니

    2024.05.07 08:44
  • "AI야, 중국인들이 좋아할 제주도 호텔 그려줘" 했더니…[최원철의 미래집]

    두바이는 아랍에미리트(UAE) 7개 소호국 가운데 아부다비 다음으로 큰 나라입니다. 인구는 고작 200만명이 조금 넘지만 제벨알리 무역항이 있어 외국인 거주자들이 훨씬 많습니다. 두바이는 그나마 적은 석유가 떨어지기 전에 세계 최고의 관광 무역도시를 만들기 위해 부르즈 칼리파 등 세계 최고의 건축물을 짓고 있습니다.우리나라 현실에선 두바이와 같은 건축물을 상상하긴 어려워 보입니다. 국내 부동산 시장에서 그간 건폐율이나 용적률을 꽉꽉 채워 분양만 성공하면 된다는 식의 사업이 많았습니다. 다행히 최근에는 랜드마크 건축물에 관심을 갖는 정부부처나 지방자치단체가 늘어나고 있습니다. 그럼에도 랜드마크 설계는 부담입니다. 유명 건축가를 섭외하는 데 막대한 자금이 소요되기 때문입니다.이런 부담을 챗GPT 등 생성형 인공지능이 덜어줄 전망입니다. 한 달에 고작 2만9000원만 내면 하루에도 수천개의 조감도를 뽑아낼 수 있기 때문입니다. 예컨대 중국인들이 가장 좋아한다는 용이 배치된 설계안을 인공지능과 협력해서 만든다면 아래와 같이 만들어 줍니다.  만일 동서남해안이나 제주도에 이 호텔이 생긴다면 중국 부자관광객들이 아무리 비싸도 몰려올 것입니다. 베트남 다낭에 있는 용 모양 교량은 어떨까요. 아래 교량 조감도를 보시면 역시 큰 비용없이 건설할 수 있습니다. 이러한 다리도 관광객을 유치하는 데 큰 도움을 줄 것입니다. 이런 교량 조감도를 만드는 데 들어간 시간은 채 10분이 안됩니다.이번엔 국내 지자체에서 가장 관심을 갖는 스마트팜 관광단지 내 건축물 조감도를 만들어봤는데요. 과일과 채소를 연중 생산하는 스마트팜이지만, 전세계 관광객

    2024.04.29 08:18
  • "랜드마크 건물 설계, 이제 10분이면 가능합니다" [최원철의 미래집]

    도시의 랜드마크, 중요한 주제입니다.두바이에 사람들이 몰리는 이유 중 하나는 바로 세계 최고층 건축물 '부르즈 칼리파'가 있기 때문입니다. 싱가포르에는 '마리나베이 샌즈 호텔'이 있고요. 호주 시드니엔 '시드니 오페라하우스'가 있기 때문에 수도가 아니어도 붐빕니다.이런 랜드마크 건축물을 설계하려면 세계적인 건축가에게 맡겨야 할까요? 이제는 굳이 비싼 돈을 들여 설계할 필요가 없는 시대가 왔습니다. 생성형 인공지능, 챗 GPT 등이 인간이 상상하기 어려운 멋진 랜드마크 설계를 최저의 비용으로 해주기 때문입니다.실제 사례를 든다면 글 가장 처음에 있는 조감도는 직접 인공지능과 대화를 해 가면서 만든 멋진 '아이폰 사용자를 위한 호텔' 조감도입니다. 아마 이와 유사한 형태로 만들어진 호텔이 국내 대도시에 생긴다면 전 세계 아이폰 사용자들이 몰려올 것 같습니다.이런 조감도를 인공지능과 만드는데 들어간 시간은 단 10여분입니다. 랜드마크 설계에서 콘셉트 디자인이 가장 중요하다는 점을 고려하면 마음에 드는 설계안이 나올 때까지 인공지능을 통해 수정하다가 최종 설계안을 보고 전문가들과 구현할 수 있을지 여부를 논의하면 되겠습니다.그리스인 줄 알았다면 성공했네요. 한남동 지역 언덕에 멋진 빌라 단지를 구상해봤는데요. 이 역시 인공지능을 활용해 만들었습니다. 빌라는 전세 사기 위험 때문에 아파트를 장만할 때까지 임시로 사는 주거 단지가 됐습니다.한강이 보이는 언덕에 설계안처럼 빌라 단지가 조성이 된다면 오히려 성냥갑 같은 아파트를 버리고 이곳으로 이사 올 수도 있겠습니다. 이 역시 인공지능과 대화 과정을 통해 단 10

    2024.04.17 07:20
  • "출퇴근 직장인만 타는 GTX는 망합니다" [최원철의 미래집]

    수도권 광역급행철도(GTX) A노선이 얼마 전 운행을 시작했습니다.출퇴근 시간이 획기적으로 줄어든다는데 실제 이용 실적을 보면 평일의 경우 예상 수요의 38% 수준으로 저조했다고 합니다. 출근 시간에만 주로 몰리고, 낮이나 퇴근 시간엔 가격 때문에 일반 지하철을 이용한다고 하네요.정부는 새 교통수단에 익숙해지는 '램프업 시기'가 필요하다고는 하지만, 서울 지하철 9호선 김포공항역은 첫날부터 엄청나게 몰렸다는 점을 생각해보면 속도보다는 아직 '요금'이 더 중요한 것 같습니다.GTX처럼 해외에서도 대심도 지하 고속철도를 운행하는 곳이 있습니다. 바로 프랑스 파리입니다. 일드프랑스 지역 급행만, 즉 Reseau Express Regional(RER)이라고 하는 지하 대심도 고속철도입니다.우리나라와 같이 대심도를 활용하고 있고 시내를 벗어나면 지상 구간에서도 운행합니다. A노선부터 E노선까지 5개의 노선이 있고, A노선은 108.5km에 약 46개의 역이 있고 연평균 2억7280만명이 이용한다고 하네요.1977년 A, B 노선이 동시에 개통했지만 가장 중요한 노선인 A 노선에 이용객이 가장 많다고 합니다. RER은 출퇴근 시간엔 시민들이 주로 이용하지만, 낮에는 개별 관광객들이 파리 근교의 베르사유 궁전 등 관광지를 갈 때 활용합니다.RER C 노선을 타면 빠르게 시 외곽에 있는 베르사유 궁전역을 이용해 관광지를 갈 수 있고, RER A 노선을 이용하면 파리 개선문에서부터 바로 1시간 거리에 있는 유로 디즈니, 즉 파리의 디즈니랜드에 갈 수 있습니다.GTX의 모든 노선은 외국인 관광객을 위한 PASS권을 따로 만들고, 역마다 그 지역의 관광지와 연계되는 대중교통과 연결해야 합니다. 예컨대 용인 구성역에서 에버랜드로 가

    2024.04.12 12:30
  • 알리·테무 때문에…'텅텅' 빈 상가, 기숙사로 만들면 어떨까 [최원철의 미래집]

    최근 배우 마동석 광고를 앞세운 알리익스프레스가 국내 이커머스 시장을 빠르게 잠식하고 있습니다. 알리익스프레스가 쿠팡에 이은 2위로 치솟았는데, 3월에는 중국 이커머스 업체 테무까지 인기가 급상승하면서 3위까지 치고 올라왔습니다.3월 이커머스 월간 활성화 이용자 수를 보면 알리익스프레스 887만명, 테무 829만명에 달합니다. 국내 온라인 쇼핑몰이 초토화되고 있습니다. 이들 업체가 신선식품 판매까지 시작하면서 이마트나 롯데마트도 영향을 받고 있다고 합니다. 대형 마트보다 자금이 열악한 아파트 상가나 대형 복합상가들은 말할 것도 없이 고전을 면치 못하고 있습니다.쇼핑은 온라인에 빼앗겼고 외식비가 급증하니 직장인들도 지갑을 열지 않습니다. 관광객이라도 많이 와야 상가가 살아날 텐데, 관광객들의 쇼핑 패턴이 바뀌면서 신사동 가로수길, 신촌, 이대 등의 상권은 몰락 수준에 이르렀습니다.비어버린 상가를 활용할 방법은 없을까요? 청년들이 저렴하게 거주할 수 있는 임대형 기숙사가 대안이 될 수 있습니다. 비어있는 상가나 중소형 오피스를 개조해 임대형 기숙사로 전환해 공유주거로 제공하면 임대료도 저렴하게 만들 수 있습니다.청년들의 주거 문제는 나날이 심각해지고 있습니다. 전세 사기로 빌라나 오피스텔 전세 기피 현상이 나타나면서 월세가 연일 폭등하고 있습니다. 대학가 원룸 월세는 이미 100만원 수준으로 치솟았는데, 주거비가 급증하니 청년이나 신혼부부, 저소득층의 소비력이 줄어들고 있습니다.청년들은 학교나 직장 주변에 거주하고 싶어 하지만, 이런 지역에는 저렴한 원룸이 공급되지 않고 있습니다. 세입자를 구하기 어려운 탓에 갭투자 수요가 줄

    2024.04.08 06:25
  • "청년 주거 사다리, 이젠 '빌라' 대신 '아파트'입니다" [최원철의 미래집]

    전세를 일컫어 청년·신혼부부들의 '주거 사다리'라고 합니다. 빌라로 불리는 다세대·다가구 등 비아파트 전세는 자금이 적은 이들의 '주거 사다리'입니다. 하지만 전세 사기 이후 비아파트 신규 전세 거래는 급감하고 있습니다.지난 1~2월 전국 비아파트 임대차 거래 중 월세 거래가 70.7%까지 급격하게 상승했습니다. 지방은 77.5%까지 치솟았습니다. 서울보다는 월세가 저렴하니 사기 우려가 있는 전세를 피해 월세로 수요가 몰린 결과입니다. 월세 부담이 큰 서울도 비중이 69.7%까지 올라왔습니다.수요자가 외면하니 공급도 줄어들고 있습니다. 전세를 끼고 갭투자로 빌라 등 비아파트를 사는 임대사업자가 급감하면서 건설회사가 짓지 않고 있는 것입니다. 그 여파로 지난해 주택 인허가에서 아파트 비중이 88%나 됐습니다.올해 들어서는 비아파트 인허가 물량이 한 곳도 없는 지자체가 절반에 육박하고 있습니다. 결국 빌라 등 비아파트 전세가 주거 사다리 역할을 하던 시대가 끝난 셈입니다.도시계획상에는 빌라나 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설 등을 공급해야 하는 경우가 많이 있습니다. 최근 서울시가 모아 타운 등 소규모 정비사업을 추진하면서 용적률을 완화해 빌라나 다세대 주택을 아파트로 공급하도록 만들고 있지만, 이것도 특정 지역에만 가능합니다.청년이나 신혼부부 머릿속에는 빌라 등 비아파트 전세는 위험한 주거 형태로 자리 잡았습니다. 앞으로 쉽게 잊히지도 않을 것입니다. 수요가 없는 주택을 도시계획으로 강제하는 것은 아무 의미가 없습니다.여전히 전세를 살고자 하는 수요는 소형 아파트로 옮겨가는 상황입니다. 전세 사기 우려가 있는 저

    2024.04.03 13:00
  • 벌써 5억 '껑충'…"GTX만 믿고 있다가 큰일 나" [최원철의 미래집]

    수도권광역급행철도(GTX) 개통 소식에 집값이 오르고 있습니다. GTX A노선 수서~동탄 구간이 30일 운행을 시작한다고 하니 수서 역세권은 집값이 2억~3억원 급등했고 동탄 역세권도 5억원 이상 폭등했습니다. 기존 90분이 걸리던 거리를 20분 만에 이동할 수 있다고 하니 이용자가 몰릴 것으로 보입니다.그런데 열차가 생각보다 자주 오지 않는다는 문제가 있습니다. 출근 시간 배차간격은 17분, 기타 시간대는 20분이라고 합니다. SRT 노선을 공유하기에 배차간격이 줄어들 가능성은 없다고 합니다. 한 번에 탈 수 있는 인원이 1000명가량이니 GTX를 타고 출근하려면 한 시간 전에 가 있어야 할 전망입니다.출근길에 자칫 한 두 번 놓치면 지각할 수 있으니 동탄에서는 동탄역 주변 초역세권 아파트만 효과를 볼 것 같습니다. 출근 시간 수서역에서 동탄역으로 가는 이들은 얼마나 있을까요. 수서역 주변은 아파트보다 퇴근 후 GTX를 타러 몰려드는 직장인들을 상대로 한 F&B 사업이 잘될 가능성이 커 보입니다.그러면 GTX A노선 파주 운정~서울역 구간은 어떨까요. 역시 파주 운정역에서 탑승객이 많을 것으로 보입니다. 서울에 직장이 있는 이들은 최대한 GTX를 이용할 테고, 그러면 중간에 있는 킨텍스역이나 대곡역, 연신내역 등에서는 출근 시간대 이용할 수 있는 인원이 제한될 것입니다. 주변 호재도 금방 사그라들 겁니다.GTX B노선도 송도에서 신도림역이나 여의도를 오가면서 출근 시간에 큰 도움을 받겠지만, 인천시청이나 부평역 주변이라면 그냥 지하철을 이용할 겁니다. 마석에서도 청량리로 가는 분들이 주로 이용하면서 평내호평, 별내, 망우에서는 이용이 어려울 것으로 보입니다.GTX C노선도 덕정에서 대부분

    2024.03.27 07:30
  • 은퇴자 마을로 지방 소멸 막으려면…"이것부터 갖춰야" [최원철의 미래집]

    2024년 행정안전부 주요 정책 추진계획 보고에서 '대도시 은퇴자들이 인구 감소지역으로 이주할 수 있도록 이주단지 조성, 세제 지원 등 필요한 방안을 강구하라'는 대통령 지시가 있었다고 합니다. 지방에 대규모 일자리를 창출하기 어려우니 대도시 은퇴자들이 주거비용이나 생활비를 걱정하지 않고 지낼 마을을 조성해 지방 인구 감소를 막겠다는 의도로 풀이됩니다.하지만 그저 이주단지만 조성한다면 대도시에 살던 은퇴자들이 인구감소 지역으로 이동하진 않을 겁니다. 이러한 고민은 최근 서울시가 추진하는 지방 은퇴자 마을 조성 프로젝트인 '골드시티'에서 엿볼 수 있습니다.서울시는 골드시티를 지방에 유치하되, 충분한 생활 SOC를 갖춘 대단지로 조성한다는 방침입니다. 서울에 준하는 문화생활, 여가생활, 병원시설 등을 갖춰야 대도시 은퇴자들에게 고려 대상이 될 수 있다고 판단했기 때문입니다.그러면 지방은 인구가 감소하고 있는데 어떻게 서울에 준하는 문화생활, 여가생활, 병원 시설 등을 이용하면서도 저렴한 주거비를 유지할 수 있을까요. 일단 문화생활과 의료 관련 시설은 지방 대학교와 연계하면 됩니다.지방 대학들은 학령인구 감소로 점차 쇠퇴하고 있습니다. 평생교육원 같은 다양한 문화 체험 교육기관을 은퇴자들에게 개방해 다양한 취미생활을 즐길 수 있도록 하면 대학에도 도움이 됩니다. 대표적인 예로 최근 조선대학교가 대학 기반 은퇴자 공동체 추진을 한다고 발표했습니다.미국에서 대학 연계형 은퇴자 마을(UBRC)도 중요한 사례입니다. 스탠퍼드 대학 등 100여 대학 캠퍼스를 이용해 은퇴자에게 주거와 교육시설을 제공하는 겁니다. 이러한 사례는 미국에

    2024.03.22 07:20
  • 22억 찍은 동탄 아파트서 GTX로 출퇴근한다면…[최원철의 미래집]

    수도권광역급행철도(GTX)가 아파트 가격을 끌어올리고 있습니다. 당장 오는 30일 GTX A노선이 개통한다는 소식에 동탄역 역세권인 '동탄역롯데캐슬' 전용 102㎡가 22억원 신고가에 거래됐습니다. 5개월 만에 1억원이나 상승했다고 합니다.GTX A노선이 개통하면 동탄역에서 수서역까지 이동하는 시간이 79분에서 19분으로 단축됩니다. 장거리 출퇴근 승객은 영향을 받을 것 같습니다. 그런데 요금은 편도 4000원대 중반이 될 것이라고 합니다. 통근 할인이나 환승 할인 등이 나오겠지만, 한 달에 20일 출퇴근하면 교통비는 10만원이 넘을 전망입니다.동탄역에서 출발하는 GTX A 노선은 동탄, 구성(용인), 성남, 수서역으로 연결됩니다. 올해 하반기에는 파주 운정, 킨텍스, 대곡, 창릉, 연신내, 서울역 구간도 개통할 예정입니다. 다만 모든 역 주변 아파트들이 가격 혜택을 볼지는 더 살펴봐야 합니다.일단 GTX A노선 수서~동탄 구간에는 모두 6편성이 운영되고 1편성당 8량의 객차가 연결됩니다. 첫 20일은 15~20분마다 운행하니 출근 시간대면 1시간에 4번 다니게 됩니다. 문제는 점차 횟수를 늘리더라도 SRT 선로를 같이 사용하니 시간당 8번이 한계라는 점입니다.객차 한 량에 최대 137명이 탑승하니 8량 1편성에는 1062명이 탑승하게 됩니다. 좌석 296명, 입석 766명입니다. GTX를 한계까지 가동해도 1시간에 8496여명을 운송하는 것이 한계라는 의미입니다. 그렇다면 출근 시간이면 한 번에 타지 못하고 2~3번 기다릴 가능성이 큽니다.중간역에서는 GTX에 탑승할 수 있을까요. 구성이나 성남에서는 출퇴근 시간에 이용하기 어려울 공산이 큽니다. 출퇴근 시간이 아니라면 굳이 GTX를 탈 이유도 마땅치 않습니다. 중간역에 계신 분들

    2024.03.15 07:18
  • 삼시세끼 주는 실버타운에 산다고 행복할까? [최원철의 미래집]

    우리나라가 초고령 사회 진입을 앞둘 정도로 고령화가 진행되면서 노인주거시설에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 정부도 실버타운 분양을 다시 허용하는 방안을 검토하고 있습니다.국내 실버타운은 크게 노인주거복지시설과 노인의료복지시설로 나뉘어 있습니다. 노인주거복지시설은 유료양로시설과 노인복지주택으로 나뉘고, 노인의료복지시설은 요양시설입니다. 기본적으로 60세 이상이면 입소할 수 있습니다.요즘 액티브 시니어들에게 가장 많은 관심을 받는 것은 주택을 임대하는 형태인 노인복지주택입니다. 최근 서울에서 임대분양된 '마곡 VL르웨스트 810가구', '위례 심포니아 115가구', 'KB골든라이프 평창카운티 164가구' 등이 모두 임대형 노인복지주택입니다.민간업체의 투자와 운영이 허용됐지만, 초기에 막대한 자금이 들어가기에 정작 민간 업체들의 참여는 저조한 편입니다. 인기에 비해 공급이 너무 적은 것인데, 전국에 39개소 뿐이라고 합니다. 그렇다보니 정부에서도 노인주거 문제 해결을 위해 다양한 규제완화를 검토하는 것입니다.그런데 이런 고급형 실버타운에 입소한다고 해서 생의 마지막날까지 행복하게 지낼 수 있을지는 다소 의문입니다. 경희대 디지털뉴에이징연구소에서 2020년 노인실태조사를 했더니 '현재 살고 있는 집에서 계속 살다 죽었으면 한다'는 응답이 무려 83%나 나왔습니다. 같은 조사에서 고급형 실버타운에 입주하고 싶다는 응답은 4.6%에 그쳤습니다. 고급형 실버타운 공급이 안 되어도 큰 문제가 없었던 이유가 있는 것입니다. 수요가 많으니 고급형 실버타운을 많이 공급해야 한다는 시각도 착각입니다.실제로 지금 알아보

    2024.03.07 10:00
  • "재건축 공사비 갈등 줄이려면 아파트 구조부터 바꿔야" [최원철의 미래집]

    재건축·재개발 현장마다 난리입니다. 공사비가 폭등하면서 조합원들이 분담금 폭탄을 맞아서입니다. 일부 단지는 갈등을 봉합하지 못하고 공사가 멈췄습니다.공사비는 올해도 크게 오를 것이라는 게 대형건설사들의 전망입니다. 내부적으론 공사비 검증이 되지 않으면 수주하지 말라는 지침도 내려졌다고 합니다. 잘못 계약했다간 공사비를 받을 수 없어 손해를 볼 수 있다는 판단입니다.공사비만 문제인 것은 아닙니다. 중대재해처벌법이 강화돼 소규모 하청업체까지도 안전관리 비용이 급증하고 있고, 층간소음과 관련한 규제 문턱도 높아지면서 집을 짓기는 더욱 어려워지고 있습니다.이런 갈등을 획기적으로 해소할 수 있는 방안이 있습니다.바로 '라멘구조' 아파트입니다. 라멘구조의 아파트는 기존 벽식구조에 비해 골조를 재활용할 수 있다는 장점이 있고 설비를 교체하기도 용이합니다. 리모델링할 때도 용이한 것으로 알려졌습니다.다만 그동안 라멘구조를 꺼려왔던 이유는 골조공사비가 3~6% 더 들어간다는 이유 때문이었습니다. 그런데 코어 선행공법과 최상층 슬라브 설치를 먼저 하게 되면 비가 오는 날에도 저층부 슬라브 콘크리트 타설이나 다른 공사를 진행할 수 있습니다. 오히려 벽식구조에 비해 공기가 줄어들고 전체 공사비용도 줄어들 가능성이 커집니다.라멘구조로 아파트를 지으면 층간소음 문제도 확 줄어듭니다. 층간소음은 주로 벽식구조의 벽을 타고 소음이 내려옵니다. 국토교통부가 조성한 세종시 시범단지는 벽식구조 아파트보다 층간소음이 6~8dB이 줄어들었다고 합니다.라멘구조로 아파트가 지어진다면 각종 설비교체의 어려움으로 최근 30년만 넘으면 재건축

    2024.03.01 11:00
  • 소비자는 아파트 바라는데…오피스텔 지으라는 도시계획 [최원철의 미래집]

    한국에서 내 집 마련 대상은 오로지 아파트라는 인식이 많습니다. 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설은 내 집 장만 전까지 임시로 사는 곳 정도로 취급되곤 합니다.지난해 주택건설실적 통계에 따르면 주택 인허가 물량 38만8891가구 중 아파트가 34만2291가구로 88%를 차지했습니다. 단독주택과 다가구주택 인허가는 3만1815호로 8.2%에 그쳤고 빌라라고 하는 다세대주택은 8887호로 2.3%, 연립주택도 5898호로 1.5%에 불과했습니다.2013년만 하더라도 아파트 비중은 63.3%였는데 10년 만에 약 25%포인트나 증가했습니다. 소비자가 아파트를 원한다는 의미입니다. 대규모 전세 사기가 터지니 빌라와 오피스텔 전세 기피 현상도 빚어지고 있습니다. 공급이 줄어드는 게 당연한 일입니다.그렇지만 서울시나 각 지자체가 주거환경 개선을 위한 소규모 재개발이나 재건축을 추진할 때 아직도 빌라나 오피스텔을 공급해야만 하는 곳들이 많습니다. 지구단위계획에서 용도 제한과 고도 제한에 걸려 아파트를 건설할 수 없는 지역이 있기 때문입니다.이런 곳에는 오피스텔과 도시형생활주택, 생활형숙박시설 등이 지어지곤 합니다. 겉보기엔 아파트와 비슷하고 전용 84㎡를 포함해 아파텔이라고 불리기도 하지만, 수요자들의 외면을 피하긴 어렵습니다. 동대문구 청량리역 주변이 대표적인 사례입니다.청량리역 주변을 한꺼번에 개발하면서 중대형 오피스텔이 대거 공급됐습니다. 아파트를 지을 수 있는 땅이 부족했기 때문인데, 아파트보다 전용률이 30%가량 떨어지기에 수요가 적습니다.결국 내달 입주를 앞둔 한 초고층 오피스텔에서는 분양가보다 2억원 저렴한 매물도 있을 정도로 마이너스 프리미엄 매물이 쏟

    2024.02.23 07:00
  • 부동산 PF 해결하려면…낡은 도시계획부터 바꿔야 합니다[최원철의 미래집]

    최근 건설 부동산 업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 살얼음판을 걷고 있습니다. 금융권까지 영향을 받을 정도가 되니 정부도 문제 해결을 위해 다양한 대책을 내놓고 있습니다. 하지만 상당수 건설 현장이 부실 사업장으로 내몰리며 문제가 점점 커지고 있습니다.잘 운영되던 현장이 부실 사업장으로 전락하는 가장 큰 원인은 사업성 부족입니다. 처음부터 사업성이 부족했던 것은 아닙니다. 디벨로퍼나 건설회사 등이 토지를 매입할 때는 사업성을 검토해 매입을 결정합니다. 사업성이 있으니 초기 단계 대출인 브릿지론도 투입됐습니다.그런데 본 PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본 PF 대출 사이 기간에 사업성이 악화했다는 의미입니다. 건설업계는 지난 2년간 공사비가 50% 올랐다고 얘기합니다. 토지를 사고 초기 대출을 일으킬 시기에는 사업성이 충분했지만, 공사비 상승으로 원가율이 치솟으면서 기대할 수 있는 수익이 사라진 것입니다.또 다른 이유는 소형 임대형 부동산에 투자하는 개인 임대사업자들이 확 줄었다는 점입니다. 개인 임대사업자들은 대부분 전세를 끼고 임대용 부동산을 매입합니다. 그런데 이러한 갭투자가 전세사기에 악용되면서 소비자들이 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택 전세를 외면하고 있습니다.개인 임대사업자들은 갭투자가 아니라면 금융권 대출을 받아 임대용 부동산을 사고, 월세를 운영해야 합니다. 하지만 고금리 시대에 막대한 대출을 감당할 개인 임대사업자는 많지 않습니다. 결국 소형 임대형 부동산 투자가 줄어들고 수요가 감소하니 문제가 없던 사업장도 부실 위기에 내몰리게 됩니다. 결국 일부 대형 자산운용사에서 직접 오피스텔을 소유하

    2024.02.19 08:25
  • 용산국제업무지구 성공에 200층 아파트가 필요한 이유[최원철의 미래집]

    최근 서울시에서 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련, 사업을 본격적으로 추진한다고 발표했습니다. 뉴욕 최대 복합개발지 허드슨 야드의 4.4배 규모에 달하는 세계 최대 규모 수직 도시를 서울 한복판에 탄생시킨다는 계획입니다. 용적률 1700%를 적용해 최고 100층 안팎의 랜드마크를 건설하고 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1km 스카이 트레일을 설치한다고 합니다.그런데 랜드마크를 건설하려면 사업성이 좋아야 합니다. 최근 상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 부지 매각공고가 나왔는데, 대형 건설회사들은 거들떠보지도 않고 있습니다. 땅값은 8000억원이 넘을 정도로 비싸기에 분양을 가정해도 사업성이 나오지 않는 탓입니다. 야심 차게 133층 랜드마크를 추진했던 DMC 지역에 랜드마크가 들어서기는 어려워 보입니다.사업성을 갖추려면 주거 비율을 높여야 합니다. 뉴욕 맨해튼에 2015년 준공한 '432 파크 애비뉴'는 지상 85층, 426m 높이 건물 전체가 주거용입니다. 같은 지역에 2018년 준공한 111W. 57 St. 역시 8층까지 백화점이고 이후 131층까지 모두 주거용 건물입니다. 2019년에 준공한 센트럴 파크 타워도 높이가 541m나 되지만 70%가 주거용입니다.세계 최고층 주거 건축물은 사업성이 갖춰지고 수요도 충분하니 랜드마크적인 외관과 기능을 갖게 됩니다. 우리는 그 멋진 초고층 빌딩을 보러 뉴욕 맨해튼에 갑니다. 뉴욕만 주거용 빌딩이 늘어나는 것은 아닙니다. 세계적인 도시들마다 오피스 공실률이 늘고 주거 공간은 부족합니다. 이러한 상황이 반영된 개발도 이뤄지고 있습니다.세계 최고층 건물인 부르즈 할리파도 1층부터 19층까지 호텔이고 39층까지는 서비스 레지던스, 나머지 층은

    2024.02.13 08:30
  • '브랜드'가 분담금 상승 원인, 현실적인 재건축 대안은? [최원철의 미래집]

    서울 강북에서 3.3㎡당 1억1500만원에 달하는 분양가를 받은 '포제스 한강' 프로젝트가 모두를 놀라게 했습니다. 전용 84㎡ 분양가가 32억원에서 44억원까지 하고 펜트하우스인 전용 244㎡는 분양가가 150억~160억원이었는데 청약 경쟁률 25.4대 1이 나왔습니다. 당첨 가점 최고가 74점으로 무주택 15년에 5인 이상 가족인 분도 청약했다고 합니다.포제스 한강이 부동산 시장의 주요 이슈로 떠올랐지만, 정작 누가 설계했고 어느 건설사가 시공하는지 아는 분은 많지 않습니다. 그저 강북에 3.3㎡당 1억원이 넘는 초고가 아파트라고 알고 있을 뿐입니다.포제스 한강이 이렇게 관심을 받은 이유는 무엇일까요. 입지와 설계, 커뮤니티 시설까지 모두 갖춘 '오브제'이기 때문입니다. 이 프로젝트를 시행한 MDM에서 추구한 가치는 '매스티지'가 아닌 '오브제'였다고 합니다. 매스티지는 돈만 있다면 누구나 살 수 있는 준명품을, 오브제는 돈이 있어도 기회가 닿지 않으면 살 수 없는 명품을 의미합니다.결과적으로 MDM의 전략은 잘 맞아 떨어졌습니다. 오브제로 인정받으면 누가 설계했고 시공하는지 몰라도, 대형 건설회사 브랜드가 없어도 최고가 될 수 있다는 것을 보여주었습니다. 포제스 한강의 사례는 재건축을 생각하는 여러 아파트 단지에서 참고할 가치가 있습니다.최근 정부에서 '노후 계획도시 정비 특별법' 시행령을 입법 예고했습니다. 선도지구는 2027년에 착공하고 2030년에 입주합니다. 적용 후보지는 기존 51곳 대비 108곳으로 확대하고 총 215만 가구가 대상이라고 합니다.특별법으로 재건축 규제가 대거 풀렸다고 하지만, 끝없이 오르는 공사비 때문에 서울에서조차 재건축이나 재개발

    2024.02.06 10:00
  • "반도체 공장 짓는다고 아파트 살 때가 아닙니다" [최원철의 미래집]

    국토교통부가 최근 발표한 '2023년 전국 지가변동률과 토지거래량' 조사에서 전국 250개 시, 군, 구 중 가장 높은 지가상승률은 바로 용인시 처인구였습니다. 전국 토지가격이 전년 대비 0.82% 상승했는데 용인 처인구만 6.66% 폭등했습니다. 용인에 들어선다는 시스템반도체 국가산단 입지의 후광효과 덕분이었습니다.SK하이닉스는 원삼면 약 415만㎡ 부지에 120조원 이상을 투자해 '용인 반도체 클러스터'를 건설한다고 합니다. 2025년 3월에 첫 번째 반도체 제조시설을 착공하고 2027년 준공한다는 계획인데, SK하이닉스는 인공지능 반도체인 HBM 시장에서 확실한 선두이고 향후 지속 투자를 하겠다고 하니까 이 클러스터는 빠르게 자리를 잡을 전망입니다.그렇다고 올해도 지가가 상승하긴 어려울 것으로 보입니다. 많은 인구가 몰려들고 대규모 아파트 단지가 조성되는 상황을 기대하기도 쉽지 않습니다. 인력 수급에 대응하는 IT 업계의 방식이 달라지고 있기 때문입니다.최근 IT 업계에서는 인력난이 벌어지고 있습니다. 출퇴근이나 생활 여건 때문에 이탈하는 인력이 늘어나니 게임회사 크래프톤은 성수동 이마트를 사들이고 본사 입주를 위한 공사를 하고 있습니다. 강남이나 여의도, 광화문 지역에는 대규모 사무실이 부족합니다. 그렇다보니 IT 인재들은 먼 거리를 출퇴근하길 꺼리니 성수동이 대안으로 떠오른 것입니다.보다 근본적인 해결책을 찾은 곳도 있습니다. 삼성전자는 2030년 생산공정 100% 자동화를 목표로 삼성전자 반도체 무인공장 TFT를 가동했습니다. 국내 인구는 줄어들고 외국인 노동자 투입도 어렵기에 이런 결정을 했다고 합니다. 삼성전자와 경쟁하는 SK하이닉스도 경쟁력 확보를

    2024.01.30 10:00
  • 장마가 길어지면 재건축 분담금은 폭등합니다 [최원철의 미래집]

    지난해 여름 폭우가 이어지는 와중에 일부 아파트 건설 현장에서 콘크리트 타설을 하는 모습이 주목받았습니다. 콘크리트에 비가 섞여 강도가 낮아질 수 있다고 우려하니 국토교통부는 강우와 강설 시 콘크리트 타설을 금지하겠다고 발표했습니다. 이와 관련한 일반콘크리트 표준시방서 개정도 이뤄졌습니다.문제는 콘크리트 타설이 금지되는 강우와 강설의 기준입니다. 비가 얼마나 와야 콘크리트 타설을 할 수 있는지, 눈이 얼마나 내려야 타설을 중단해야 하는지 정확한 기준이 없어 건설 현장들이 어려움을 겪고 있습니다.무조건 비나 눈이 내릴 때마다 콘크리트 타설이 금지된다면 어떻게 될까요. 한 국내 5위권 대형 건설사는 비를 피해 콘크리트 타설을 해야 한다면 최소 50일 이상 공기가 늦어질 것이라고 내다봤습니다. 콘크리트 타설로 건물 구조체가 완성되어야 다른 공사도 할 수 있습니다. 콘크리트 타설이 늦춰지면 절대 공기가 길어질 수밖에 없고 공사비도 폭등할 것이라는 설명이었습니다.공기가 길어지면 다른 비용도 모두 늘어납니다. 각종 사업비는 물론 이주비, 프로젝트 파이낸셜(PF) 대출 이자가 포함된 공사비까지 모두 올라갈 수밖에 없습니다. 그래서 올해도 최소 20%는 공사비가 오를 것으로 예상된다고 합니다.물론 공사 기간이 늘어나는 것 외에 안전 관리비, 감리비 등 증가와 건설자재비나 인건비 증가도 계속되고 있습니다. 지금도 공사비가 비싸서 조합원들 사이에 분담금 갈등이 심해졌는데 분담금이 더 오른다면 어떻게 될까요. 관리처분인가를 앞둔 조합에서는 조합원 반대가 늘어나고 증가한 분담금 때문에 공사가 중단되는 사태도 확산할까 우려됩니다.예전 같은

    2024.01.24 07:24
  • 세컨드 하우스는 관광지에 마련해야 합니다 [최원철의 미래집]

    지방소멸 방지를 위해 정부가 '세컨드 홈' 또는 '세컨드 하우스'를 활성화하겠다고 합니다. 1주택자가 인구가 줄어드는 지역에 집을 사면 주택 수에 포함하지 않아 종부세, 양도세 등 세제 혜택을 주는 방식으로 인구를 늘려보겠다는 겁니다.그런데 세컨드 홈도 결국 투자용으로 선택했던 수요자들이 많습니다. 한동안 관광객이 몰렸던 속초나 양양, 강릉에 세컨드 홈 투자가 많이 이뤄졌습니다. 하지만 인구가 소멸하는 지역의 집값은 오를 가능성이 작습니다. 인구가 소멸하기 때문에 생활 사회간접자본(SOC)도 거의 없을 것이고 교통이 좋지도 않을 겁니다.해외도 비슷한 상황입니다. 유명한 관광지에는 사람들이 몰리고, 그렇게 몰려든 분들 가운데 너무 북적이는 것을 싫어하는 이들은 주변의 한적한 관광지를 찾게 됩니다. 지방에 거점도시가 생기고, 주변 도시에도 유입 인구가 늘어나는 낙수효과가 발생하는 것입니다.우리가 지방에 혁신도시나 기업도시 등을 만들어 지방 경제를 활성화하고자 했던 것도 같은 맥락입니다. 다만 대기업 임직원들의 가족들은 서울이나 수도권에 있어서 주변이 활성화되지 못하고, 주말에는 유령도시가 된다고 합니다. 교육 문제, 의료기관이나 문화센터 등 생활 SOC이 몰려있는 대도시 선호는 당연합니다. 특히 학령기 자녀를 둔 학부모들은 대부분 대도시에 살기를 원합니다.그러면 지방에 세컨드 홈을 미리 사 놓았다가 은퇴 후에 집을 옮기는 경우는 어떨까요. 나이가 들면 대중교통이 중요해지고, 외로움이 늘어 오히려 대도시를 선호하게 된다고 합니다. 대도시에 거주했던 은퇴자들을 유인하려면 교통과 생활 편의시설이 갖춰진 대규모 은퇴자 마을이

    2024.01.17 07:14
  • 아파트 값 5억인데, 분담금이 5억…"재건축 안해" [최원철의 미래집]

    최근 재건축, 재개발 사업장 곳곳이 공사비와 분담금 문제로 시끄럽습니다. 고금리가 계속되는 상황에서 공사비마저 2년 전에 비해 50% 이상 급등하며 조합원들의 분담금이 늘어나고 있기 때문입니다.태영건설 사태로 자금난이 가중되고 있는 건설회사들은 손해를 보며 공사하진 않겠다는 입장입니다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업은 2022년 공사비 문제로 공사가 중단됐다가 결국 조합원 분담금이 가구당 1억2000만원 추가됐습니다.최근에는 서울 은평구 대조1구역 재개발 사업도 조합 내분 사태로 사업이 지연되면서 공사가 중단됐습니다. 그로 인한 추가 분담금이 가구당 1억5000만원을 넘을 것이라는 관측이 나오고 있습니다.송파구 잠실진주 재건축 사업도 시공사가 공사비를 2021년 합의한 3.3㎡당 660만원에서 889만원으로 올려달라고 요구해 공사비 분쟁이 일어났습니다. 영등포구 노량진1구역 재개발 사업은 조합에서 3.3㎡당 공사비를 730만원으로 제시했다가 모든 건설사로부터 외면당했습니다.상계2구역 재개발 조합도 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가가 9억2000만원까지 상승하자 관리처분 계획안을 부결시켰다고 합니다. 공사비가 오르면 분담금도 늘어납니다. 이 분담금을 마련하지 못한 조합원들은 현금청산을 하게 됩니다. 분담금을 내기도 어렵고 청산되는 금액으로 서울 내 다른 지역으로 가기도 어렵다면 차라리 재개발을 포기하자는 주장이 나오게 됩니다.부산 수영구 삼익비치 재건축 조합은 현재 사는 규모의 아파트를 받으려면 분담금을 6억8000만원 내야 한다는 결론이 나와 재건축을 다시 고민하고 있다고 합니다. 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 조합도 아파트 가격이 5억원인

    2024.01.09 07:35
  • 단지에 수영장, 영화관…재건축 아파트 분담금 '눈덩이' [최원철의 미래집]

    고층 건물과 멋진 야경으로 유명한 홍콩은 최근 대규모 개발이 이뤄지고 있습니다. 홍콩 공항은 확장 공사를 하고 있고, 공항 주변 신도시에는 55층 넘는 초고층 아파트 단지가 들어서고 있습니다. 세계 최대 규모 문화복합시설 엠플러스(M+)도 들어서서 수많은 관광객을 유인하고 있습니다.홍콩 곳곳에서 공사가 이뤄지는 와중에도 변하지 않는 곳이 있습니다. 바로 주거용 아파트들입니다. 홍콩 도심의 아파트들은 세계에서 가장 비싸기로 유명합니다. 3.3㎡에 1억원은 기본이고 4억원이 넘는 아파트도 즐비합니다. 밤에는 멋진 야경도 선보입니다.그렇기에 처음 홍콩으로 견학을 가는 우리나라 정부나 건설사 관계자 중에는 야경 사진으로만 보던 멋진 아파트를 둘러볼 생각에 큰 기대를 품는 분들이 많습니다. 하지만 정작 현장에 도착하면 경악하는 경우가 대부분입니다. 가까이서 보면 우리나라 1기 신도시 아파트 보다 더욱 노후됐기 때문입니다.현지 규제 때문에 에어컨 실외기도 아파트 외벽에 설치합니다. 그렇기에 홍콩에선 오래된 아파트 외벽에 에어컨 실외기가 다닥다닥 붙어있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 새로 짓는 55층 아파트도 이러한 규제에서 예외가 아니기에 외벽이 에어컨 실외기로 장식될 전망입니다.조금 더 자세히 살펴보면 배관설비도 외벽에 그대로 노출하는 경우가 많습니다. 여러 설비들을 쉽게 교체할 수 있도록 만든 것입니다. 건물 수명과 비교하면 소모품이나 다름없는 설비가 많으니, 필요할 때마다 간편하게 교체하라는 실용주의를 느낄 수 있는 부분입니다.그렇다면 국내는 어떨까요. 우리 정부는 지은 지 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단 없이 재건축을 할 수 있도

    2024.01.04 07:47
  • 재건축 단지 분담금, 가성비냐 가심비냐에 달렸다 [최원철의 미래집]

    노후계획도시 특별법이 국회 문턱을 넘었습니다. 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 송파구 잠실동 등 서울 주요 재건축 단지들의 사업 속도가 빨라질 전망입니다. 특히 1기 신도시는 특별법 최대 수혜자가 될 것이라는 얘기가 많습니다. 용적률 등이 개선되면서 사업성까지 좋아질 것이라고 예상하는 의견이 많습니다.문제는 있습니다. 일단 높은 금리가 상당 기간 이어질 가능성이 높다고 합니다. 건설 자잿값과 인건비가 오르면서 공사비도 오르고 있습니다. 비가 오는 날엔 콘크리트 타설도 거의 불가능할 전망입니다. 건설공정 중 가장 중요한 골조 공사 시기가 늦어질 가능성이 높단 얘기입니다. 층간소음도 기준에 적합하지 않게 나오면 골조 공사 후 보강공사까지 해야 한다고 하니 이 부분도 문제입니다.사업성이 개선된다고 해도 공기가 길어지면서 조합원들의 분담금이 큰 폭으로 상승할 가능성이 매우 높은 상황입니다.최근 인천에서 테마파크형 대규모 단지를 조성한다고 해서 주변보다 비싸게 분양했던 아파트 분양실적이 아주 저조하게 나왔습니다. 실수요자들이 외형만 멋진 아파트가 아닌 실속형, 즉 가성비가 높은 아파트를 찾기 시작했다는 증거입니다.도시정비사업에서도 마찬가지입니다. 조합원들이 가심비보다는 가성비를 따지기 시작했습니다. 남들이 보기에 좋은, 보여주기식의 아파트 설계가 아닌 분담금도 적고, 나만 살기 편하면 된다고 생각하는 조합원들이 늘고 있습니다.어느 때보다 가성비가 중요한 시대입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독

    2023.12.19 06:53
  • "재건축 할 아파트, 폭파해야 분담금 줄어듭니다" [최원철의 미래집]

    재건축이 진행되는 단지마다 조합과 시공사가 공사비 줄다리기에 한창입니다. 지난 2년간 건설공사비가 150%나 폭등하면서 기존 조합원들이 내야 하는 분담금도 눈덩이처럼 불어나고 있고, 비례율마저 하락하고 있기 때문입니다. 토지지분율이 비교적 낮았던 개포동이나 구반포와는 다르게 1기 신도시나 택지조성 지구 내 노후 계획도시들은 10층 이상 고층이 많아 분담금이 더욱 늘어날 가능성이 높습니다.최근 상계주공 5단지의 재건축 조합이 시공사인 GS건설이 공사비를 과도하게 요구하자 시공사 선정 철회 조치를 취했습니다. GS건설은 법적 대응을 하겠다는 입장입니다. 다시 시공사를 선정하려고 해도 고금리에 건설공사비 등이 계속 상승하고 있어 이를 반영한 분담금 설정이 쉽지 않아 재건축 사업 전체에 먹구름이 몰려오고 있습니다.한마디로 분담금 낼 돈 있으면 그 돈 보태서 주변에 더 큰 면적대 아파트로 벌써 이사 갔을 것이라는 얘기입니다. 분담금 내고 재건축해도 예전처럼 가치가 크게 상승할 가능성이 작아졌기 때문입니다.그렇다고 노후 계획도시, 특히 1기 신도시의 경우 재건축을 안 할 수는 없습니다. 6·25 전쟁 이후 폐허가 된 도시의 빠른 복원을 위해 빠르게 신도시를 건설했습니다. 그렇다보니 모든 배관이 매립된 벽식구조 형으로 건설해 놓아 30년만 지나면 배관에서 녹물이 쏟아져 나오고, 층간소음도 벽을 타고 내려옵니다. 어떻게 해야 분담금을 조금이라도 줄일 수 있을까요.2년 전 중국에서 공사가 중단된 고층아파트를 폭파했습니다. 아파트 단지에 폭약 4.6t(톤)을 사용, 14개 동을 동시에 폭파했는데 완전히 무너지는 시간이 고작 45초였다고 합니다. 지난 8월에는 튀르

    2023.12.14 08:00
  • 1기 신도시 재건축, 언제 하는 게 유리할까 [최원철의 미래집]

    1기 신도시 재건축 단지를 포함한 '노후계획도시 재정비를 위한 특별법'이 국회를 통과, 내년부터 재건축이 빠르게 진행될 것으로 보입니다. 재건축은 언제 하는 게 유리할까요. 법규만 만들어졌다고 바로 추진할 수 있을까요. 최근 인천 검단 AA13 현장 LH아파트에서 주차장 붕괴하고 이후 골조까지 거의 다 건설된 17개 동의 아파트를 철거하고 다시 시공하기로 했습니다. 이 단지 바로 옆 호반써밋 1차 단지는 사고 2개월 후가 입주 2년 차였는데, 막상 실거주 2년을 채우고 집을 매도하는 집주인들이 5000만원에서 1억원 정도 손해를 보고 매도했다고 합니다. 이유는 바로 옆 AA13 현장 철거 기간 동안 소음과 먼지, 진동은 물론이고 공사장에 드나드는 대형 트럭 때문에 자녀들이 위험해질 수 있다고 해 급매로 매도했다는 의견이 있습니다. 이러한 예를 보면, 아파트 단지들이 다닥다닥 붙어있는 1기 신도시 재건축의 시기에 대해서는 고민되는 대목입니다. 내가 사는 아파트의 재건축을 빠르게 진행하면 어떨까요. 건축 공사비가 더 오르기 전에 재건축하면 분담금도 줄고, 남들보다 새집에 먼저 들어와 살 수 있습니다. 특히 입주 전까지 고금리가 어느 정도 완화돼 대출 이자 부담도 낮아지게 되겠습니다. 하지만 주변 단지들이 그때부터 철거를 시작하면 철거공사 포함 최소 3년 이상 소음과 먼지, 진동 그리고 대형트럭에 의한 위험까지 계속 좋지 않은 환경에서 살아야 합니다. 앞뒤 좌우의 단지들에서 재건축 추진 속도가 다르다면 최대 10년 이상 이런 환경에서 살아야 할 수도 있습니다. 반대로 내가 사는 집이 비교적 나중에 재건축을 하게 되면 어떨까요. 일단 먼저 재건축하는 단지들 때문에 역시 소음

    2023.12.07 07:00
  • "유럽 느낌 물씬" MZ들 우르르…연말 인증샷 성지로 떴다 [최원철의 미래집]

    오프라인 유통업체들, 백화점이나 대형마트들이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후에도 고전을 하고 있습니다. 그나마 백화점들은 그나마 명품 매장 덕에 잘 버텼지만, 최근엔 해외여행이 급증하면서 이마저도 면세점이나 해외 쇼핑몰에 밀리는 상황입니다. 이런 상황은 숫자를 보면 더욱 확실합니다. 올해 3분기 롯데백화점 매출은 7530억원으로 전년 동기 대비 2% 감소하고, 영업이익도 740억원으로 같은 기간 31.8%나 쪼그라들었습니다. 신세계백화점도 같은 기간 매출이 6043억원을 기록해 0.9% 감소하고, 영업이익도 928억원으로 15.1%나 감소했다고 합니다. 현대백화점은 매출액이 5802억원으로 전년 동기 대비 3.5%가 늘었지만, 영업이익은 798억원으로 17.4%나 줄었습니다. 올해 마지막 대목인 크리스마스를 앞두고 백화점들은 오프라인 고객을 유치하기 위해 경쟁을 벌이고 있습니다. 어떤 크리스마스 마케팅이 효과적일까요. 상업용 부동산 관련 교육을 받을 때 듣는 얘기 중 '부동산은 입지가 가장 중요하다'라는 말이 있습니다. 롯데백화점과 신세계백화점은 접근성이 뛰어난 을지로와 명동에 있습니다. 최고의 입지에서 정말 볼만한 역대급 크리스마스 장식을 예년에 비해 일찍 시작했습니다. 지난해 '인증샷 성지'로 입소문을 탄 신세계백화점 본점의 미디어파사드는 올해 규모가 더 커졌다고 합니다. 지난 9일부터 이미 375만개의 LED로 만든 역대 최대규모 미디어파사드가 본격적으로 가동하기 시작했고, 벌써 많은 인파가 백화점 앞 인증샷 명소에 몰려들고 있습니다. 문제는 엄청난 인파들이 인증샷만 남기고 신세계백화점으로 들어가는 경우는 적다는 것입니다. 신세계백화점은 서울시

    2023.12.01 07:17
  • 미래형 부동산 산업 '스마트팜' 꼭 필요한 이유 [최원철의 미래집]

    최근 중동지역에 건설 붐과 함께 유망사업으로 떠오르는 산업이 바로 '한국형 스마트팜 사업'입니다. 이미 두바이나 아부다비 등에는 국내 기업들이 진출해서 성공하고 있고, 사우디아라비아 네옴시티 등에서 대규모 스마트팜 설치를 협의하고 또 진출하려 하고 있습니다. 스마트팜은 기후변화가 심한 요즘 전 세계 농민들의 최대 관심거리입니다. 국내에서도 최근 막대한 기후변화로 스마트팜의 투자수익률이 좋아지면서 대형 자산운용사들도 스마트팜 투자에 적극적입니다. 최근 정부에서 그동안 어려워진 산업단지들 내 폐공장들을 활용한 사업들을 적극적인 검토하고 있는데, 가장 좋은 사업으로 스마트팜 사업이 꼽히고 있습니다. 서울 지하철역 내에서도 세계 최초로 다섯 군데 스마트팜이 설치돼 전 세계의 이목을 집중시켰습니다. 이미 미국이나 유럽에서는 도심 내 스마트팜에서 허브 등을 키워 세계적인 레스토랑 등에 공급하고 있습니다. 예전에는 생각지도 못했던 고급 버섯 등도 습도가 높은 지하공간에서 아주 잘 자라고 있습니다. 스마트팜은 외부 기온과 상관없이 1년 내내 채소를 13회까지 수확할 수 있고, 대형 온실형 스마트팜에서는 딸기나 참외, 수박까지도 재배가 되는 상황입니다. 국내의 경우를 살펴보면 최근 부산에서는 대한제강 신평공장안에 철근 생산 때 나오는 폐열을 활용해 스마트팜을 운영, 토마토, 파프리카, 딸기, 망고 등을 재배하고 있습니다. 자원 재활용은 물론이고 이산화탄소 절감 및 향후 탄소배출권 인정도 가능할 예정이라고 합니다. 국내에서 폐열을 재활용할 수 있는 산업단지가 많이 있다고 합니다. 정유공장, 화학공장, 발전소, 시멘트공장, 쓰레기소각장

    2023.11.15 10:00
  • 서울 대장 아파트에선 '드론택시' 못 탑니다 [최원철의 미래집]

    서울 25개 자치구에는 구를 대표하는 '대장 아파트'가 있습니다. 서초구 반포동 '래미안 원베일리'부터 강남구 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크', 용산구 한남동 '나인원 한남', '한남 더힐', 성동구 성수동 '아크로서울포레스트', '성수트리마제' 등입니다. 대장 아파트지만 누릴 수 없는 게 하나 있는데요. 2030~2040년이 되면 모든 아파트에서 상용화될 드론 택시, 즉 'UAM'입니다. 얼마 전 개최된 2023 제1회 고흥 드론 UAM 엑스포에서 대우건설은 제주항공과 함께 실제 사업 예정지를 염두에 두고 도심형 초고층 빌딩 버티포트 모형을 공개했습니다. 국내기술로 만든 OPPAV라는 UAM의 이착륙 및 비행 시연이 진행됐습니다. 크기 6m, 순항속도 시속 200km의 OPPAV는 성공적으로 시험을 마쳐, 2025년 상용화하는 데 문제가 없다고 합니다. 이미 중국에서는 이항(eHANG)사에서 UAM을 선진국에 팔고 있고, 국내에서도 3년 전 여의도에서 이항의 기체를 이용, 테스트에 성공했습니다. 2025년에 여의도, 잠실 등에서 김포공항이나 인천공항 운항계획도 이미 나왔고, 제주도에서도 2025년부터 관광 UAM 운행을 상용화한다고 발표했습니다. SKT도 남해를 거점으로 남해안 관광을 UAM으로 운항하기로 했는데, 이미 활성화는 시간문제입니다. 하지만 서울 요지에 있는 대장 아파트에선 UAM을 사용하기 어려울 전망입니다. 정작 설계부터 건설 기간이 5년 이상 걸리는데, 현재 건축법에 아파트 옥상에서의 버티포트 규정이 없어서 대부분 버티포트가 설치되지 않고 있습니다. 버티포트가 없는 모습을 상상해볼까요. 공항을 가려면 인근에 새로 지어진 아파트나 공공건축물까지 가야 UAM을 탈 수 있을 것입니다. 갑자기 아프면 구급차가 올 때까

    2023.11.10 07:30
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