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최원철

최원철 머니이스트외부전문필진
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*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등

초고층 아파트 화재 우려…'이것' 있어야 살아남을 수 있습니다 [최원철의 미래집]

최근 홍콩 북부 타이포 소재 32층 규모 초고층 아파트 ‘웡 푹 코트’ 7개 동에서 대형 화재가 발생해 엄청난 인명피해가 났습니다. 최소 150명 이상이 사망한 것으로 알려졌는데, 국내에서도 이러한 화재 가능성에 대해서는 결코 안심할 수는 없는 상황입니다.당장 주목받은 참사의 주요 원인 중 하나는 홍콩과 중국 광둥성 지역에서 전통적으로 사용하는 대나무 비계입니다. 하지만 더 중요한 문제는 건물의 구조적 안전성과 대피 시스템입니다. 32층 규모의 아파트임에도 화재 시 대피 공간, 경보 장치 등에서 충분한 대비가 이뤄지지 않았다는 지적이 나옵니다. 이 부분에서 우리의 주거 환경이 안전한지 되짚어 볼 필요가 있습니다.과거에는 스프링클러 등 화재 안전장치 설치가 법적으로 의무화되지 않았기에 국내에서도 아파트 화재로 많은 인명피해가 발생했습니다. 1992년에는 16층 이상 아파트에만 스프링클러 설치가 의무였고, 2004년에 들어서야 11층 이상, 2018년이 돼서야 6층 이상 아파트로 확대됐습니다. 이 때문에 오래된 아파트에는 안전장치가 부족해 화재가 발생할 경우 인명피해로 이어지기 쉽습니다.최근 추진되는 압구정·여의도·목동·성수 등 주요 재건축 단지에서도 비슷한 문제가 반복될 가능성이 보입니다. 이들 재건축 단지들은 사업성을 높이기 위해 70층 이상 초고층 건축을 추진 중이며, 지자체 역시 최근 급격히 상승한 공사비 부담을 줄이기 위해 용적률·고도 규제를 완화하고 있습니다.문제는 실제 화재 발생 시 소방 장비가 이러한 초고층에 대응할 수 없다는 점입니다. 국내 소방 굴절사다리차는 최대 70m, 즉 약 23층까지만 인명 구조가 가능하고, 물을 분

2025.12.08 06:30
챗GPT가 꼽은 서울의 '똘똘한 한 채'는 이곳입니다 [최원철의 미래집]

최근 '똘똘한 한 채' 선호가 강화되면서 10·15 부동산 대책에도 불구하고 강남권에서는 신고가 거래가 급증하고 있는 것으로 나타났습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였고 아파트 주택담보대출 규제도 더 강화되었지만, 10·15 대책 이후 한 달 동안 강남 3구에서는 402건에 달하는 신고가 거래가 발생했다고 합니다.강남 3구에서는 송파구가 213건으로 가장 많았고, 강남구 102건, 서초구 87건이 뒤를 이었습니다. 10·15 부동산 대책에도 신고가 거래가 계속 발생하는 것은 대출에 영향을 받지 않는 현금부자들이 똘똘한 한 채를 선호하고 있기 때문으로 해석할 수 있습니다.그러면 현금을 충분히 보유한 수요층이 선호하는 똘똘한 한 채는 뭘까요. 오픈AI의 대규모언어모델(LLM) 챗GPT에게 물어보니 똘똘한 한 채는 입지·학군·교통·생활편의·미래개발 가치가 압도적으로 뛰어난 아파트를 의미한다고 답변했습니다. 구체적인 단지를 짚어주기도 합니다.강남구에서는 '은마', '대치아이파크', '래미안대치하이스톤', '청담현대', '압구정현대' 등이 꼽혔습니다. 삼성동 국제업무지구 개발의 수혜가 예상되는 주변 아파트도 추천 대상이었습니다. 서초구에서는 '아크로리버파크', '반포자이' 등이 초강자로 지목됐고 잠원동 '신반포' 단지들과 '래미안원베일리'도 추천됐습니다. 송파구에서는 잠실 '엘스', '리센츠', '트리지움'과 잠실 마이스 개발 예정 단지가 언급됐습니다.비강남권에서도 유망 지역이 꼽혔는데, 용산구의 '한남더힐', '나인원한남', 용산역세권 개발 수혜 단지, 마포구

2025.11.28 06:30
학생 교육에 '1조' 쓴다는데…한국 'AI 인재' 씁쓸한 현실 [최원철의 미래집]

정부가 '인공지능(AI) 세계 3강'을 목표로 '모두를 위한 인공지능 인재 양성방안'을 발표했습니다. 현재 우수한 인재들은 이공계를 기피하고 의·약학 계열로 몰리는 현상이 이어지고 있으며, 일부 인재들은 해외로 유출되는 상황입니다.영국 토터스미디어가 AI 기술·투자·혁신 등을 종합적으로 평가한 '2024년 글로벌 AI 지수'에서 한국은 종합 6위를 기록했지만, 인재 부문에서는 13위에 그쳤습니다. 이에 정부는 초·중등 교육에 9000억원, 고등 교육에 5000억원의 예산을 투입하고, 내년에는 AI 거점대학 3개교를 선정해 300억원을 집중적으로 지원할 계획입니다. 또한 BK21 사업을 새로 도입하는 등 다양한 인재 양성책을 추진하고 있습니다.하지만 이러한 교육 중심의 지원책에는 주거 안정과 생활 인프라 지원이 빠져 있습니다. 국내 주요 AI 대기업 연구원들조차 낮에는 연구에 몰두하면서도, 퇴근 후에는 부동산 경매나 내 집 마련 전략을 고민해야 하는 현실입니다. 비교적 높은 연봉을 받는 연구자들조차 서울 주요 지역의 높은 주거비 때문에 장기 거주지를 마련하기 어렵고, 지방 근무자의 경우 임시 거주 형태에 머무는 사례가 많습니다.옆 나라 중국에서는 국내 AI 및 첨단 과학 교수들을 대상으로 적극적인 스카우트에 나서면서 높은 연봉과 아파트 제공, 은퇴 후 일자리 보장 등의 조건을 내걸고 있습니다. 인재들이 다른 걱정 없이 AI 연구에 전념할 수 있는 환경을 제공하겠다는 취지입니다.우리도 국토교통부 등 관계 부처가 'AI 인재를 위한 특별공급 제도'를 고민해야 할 시점입니다. AI 거점대학이나 연구소에는 연구원들이 출퇴근 부담 없이 생활할 수 있는

2025.11.14 06:30
외국인 관광객 급증이 전·월세 불안으로 이어집니다 [최원철의 미래집]

최근 중국 단체 무비자 관광 제도가 시행되면서 성수동, 홍대, 강남, 명동 등 주요 상권에 외국인 관광객이 크게 늘고 있습니다. 올해 외국인 관광객이 처음으로 2000만명을 넘어설 것이라는 전망에도 점차 힘이 실리고 있습니다. 면세점, 올리브영, 다이소, 무신사 등은 몰려드는 중국인 관광객으로 매출이 급증하고 있습니다.또한 넷플릭스 '케이팝 데몬 헌터스'의 인기로 미국과 유럽의 개별관광객(FIT) 수도 증가하고 있습니다. 남산타워와 성곽길, 에버랜드의 케이팝 테마 존에는 한 달 만에 15만명이 방문했다고 합니다. 이러한 흐름 속에 침체던 상권이 되살아나고 있으며, 특히 숙박업계는 최고의 호황을 누리고 있습니다.강북의 4성급 호텔은 평균 객실 단가(ADR)가 3배 이상 상승했고, 객실 점유율(OCC)도 80%를 넘겼습니다. 다만 5성급 호텔의 객실당 매출(RevPAR)이 감소했지만, 3성급 이하 호텔은 증가했습니다. 이는 미국·유럽의 고소득층보다 중국·일본의 MZ세대나 동남아의 저가형 관광객이 급증하면서 상대적으로 저렴한 숙소와 생활형 소비를 선호하기 때문으로 보입니다.한편 에어비앤비가 10월 16일부터 숙박업 신고가 없는 오피스텔 등록을 전면 금지하면서 약 3만실 규모의 불법 숙소가 퇴출당한 것으로 추정됩니다. 이에 따라 소형 오피스텔이나 꼬마빌딩을 정식 호스텔로 전환하는 사례도 빠르게 늘고 있습니다. 홍대나 연남동 등에서는 공항철도를 이용해 들어오는 MZ세대 관광객을 겨냥한 게스트하우스 열풍이 일고 있으며, 2층 주택을 개조해 운영하는 사례도 많습니다.특히 벙커 침대를 활용하면 대부분 방 하나에 8인까지 숙박이 가능한데, 이런 다인실 숙소의 하루 숙박비가 1만

2025.11.05 06:30
상암동 서울링…현실성 있는 관광 인프라가 필요합니다 [최원철의 미래집]

최근 한국을 찾는 외국인 관광객이 빠르게 늘고 있습니다. 중국인 무비자 입국이 재개됐고 넷플릭스 애니메이션 '케이팝 데몬 헌터스'의 인기로 미국과 유럽의 고소득층 관광객 유입도 이어진 결과입니다. 이에 올해 외국인 관광객이 2000만명을 넘어설 가능성이 커졌습니다. 정부와 지방자치단체는 2030년까지 외국인 관광객 3000만명 유치를 목표로 다양한 정책을 추진하고 있습니다.지난해 한국을 방문한 외국인 관광객은 전년 대비 48.4% 증가한 1636만9629명으로 집계돼 코로나19 이후 강력한 회복세를 보였습니다. 그러나 관광수입은 8.8% 증가한 164억5000만달러(약 23조5600억원)에 그치면서, 1인당 지출액은 크게 줄어들었습니다.최근 관광객들도 고급 한식 레스토랑보다는 편의점에서 김밥·떡볶이·라면 등을 구매하는 경우가 많고, 백화점이나 면세점 대신 다이소·올리브영·무신사 등 저가 매장을 주로 찾는 것으로 조사됐습니다. 전통문화나 고급 음식보다는 간단한 간식과 저가 쇼핑 위주로 소비가 이루어지면서 관광객 수 증가가 '관광 흑자'로 이어지진 못하는 실정입니다.반면 일본은 2013년 아베 신조 전 총리가 '관광입국'을 선언한 이후 불과 10년 만에 관광 대국으로 자리잡았습니다. 지난해 일본의 관광 흑자는 6조6864억엔(약 63조700억원)으로 전년 대비 58% 급증했으며, 외국인 관광객 수도 3686만명에 달해 한국의 두 배를 넘어섰습니다. 10년 전만 하더라도 한국을 찾는 외국인 관광객이 더 많았다는 점을 고려하면 세계적 인기에 비해 한국의 관광수입은 지나치게 초라한 수준입니다.문제는 외국인 관광객이 한국에서 즐길 만한 관광 콘텐츠가 부족하다는 점입니다.

2025.10.29 06:30
무주택자는 이제 어쩌나…"부동산 추가 대책이 필요합니다" [최원철의 미래집]

정부가 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역 규제에 나섰지만, 시장에서는 집값이 3개월 이내에 다시 상승세로 돌아설 것이라는 관측이 나옵니다. 정부도 인정할 만큼 공급은 없고 수요는 여전히 많기 때문입니다. 내년 초나 지방선거 이후 정부가 보유세, 취득세, 양도세 인상을 검토할 것이라는 전망도 제기됩니다. 종부세 부담이 커지면 '똘똘한 한 채'를 보유한 1주택자들도 고민이 많아질 것입니다.문제는 이러한 규제가 단기적으로 고가 주택이나 급등 지역 가격은 안정시키더라도 무주택자나 청년, 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련을 오히려 어렵게 만든다는 점입니다. 이미 대출 규제 강화로 자금 조달이 힘들어졌고 다주택자들이 매물을 내놓더라도 실거주 의무와 거래 제한으로 인해 시장에 실제로 풀리기 어렵습니다. 전세 매물은 줄고 월세는 오르며, 공사비 상승으로 분양가까지 인상되는 악순환이 이어지고 있습니다.이제 내년 말까지 서울 전역과 경기 일부 지역에 토지거래허가구역이 유지되는 가운데 이들 지역만 집값이 오를 것이라는 불안 심리가 외지인들의 투기성 매수를 자극하고 있습니다. 이를 막기 위해 정부는 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자를 제한하고 전세대출도 조이면서 실수요자 중심의 시장 재편을 시도하고 있습니다.이제 필요한 것은 실수요자를 위한 공급 대책입니다. LH가 공공주도로 택지개발지구 내 아파트를 공급하면서 장기 모기지형 공공분양주택을 확대하는 것이 한 방법이 될 수 있습니다. 정부는 이전 정권 시기인 2022년 공공임대를 공공분양 50만호로 전환하면서 선진국형 모기지 정책을 도입하겠다고 발표한 바 있습니다.바로 '뉴:

2025.10.20 06:30
대단지 아파트 분양, 가장 저렴한 내 집 마련 방법입니다 [최원철의 미래집]

최근 신축 브랜드 대단지 아파트의 인기가 높아지고 있습니다. 주변보다 분양가격이 비싸 초기에는 부진을 겪던 곳도 1년만 지나면 마감되어 버립니다. 처음에는 비싸게 보였던 분양가격이 추후 공사비가 상승하자 저렴하게 인식되기 때문입니다.재건축 단지들의 분담금도 공사비 상승에 따라 빠른 속도로 오르고 있습니다. 최근 서울 압구정2구역이 재건축 추정 분담금을 공개했는데, 현재 61평 소유자가 63평을 분양받을 때 분담금이 2024년에는 5억7328만원이었지만 올해는 8억7416만원으로 3억원 급등했습니다. 공사비가 지난해 기준 평당 1000만원에서 올해 1150만원으로 올라간 여파인데, 내년이면 얼마나 더 오를지 우려됩니다.정부의 건설 현장 안전관리 강화와 노란봉투법 영향, 그리고 기후변화에 따른 폭염이나 폭우 시 공사중단에 따른 공기 연장, 태양광 설치 등 제로에너지 건축물 5등급 이상 의무화 등으로 공사비가 더 크게 상승할 것이라는 전망이 나옵니다. 결국 재건축은 주변 시세가 공사비만큼 오르는 한강 벨트 지역만 큰 문제 없이 될 것 같다는 얘기마저 나옵니다.그래서 최근 여의도 대교아파트도 평당 공사비를 1120만원으로 책정하고, 성수전략정비구역 1지구는 평당 1132만원, 2지구는 1160만원으로 책정했다고 합니다. 마포로1구역 10지구도 공사비가 평당 1050만원으로 책정되며 대부분 정비사업장 평당 공사비 평균이 1000만원을 돌파했습니다. 하지만 공사비가 매년 폭등하면서 현재는 비례율이 100%를 넘는다 해도 준공 시점에서는 분담금 폭탄을 맞을 수 있다는 우려 역시 커지고 있습니다.특히 분양가상한제가 적용되는 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 규제지역에서는 일반분양

2025.10.14 06:29
일본은 관광으로 63조 흑자 내는데…한국은 적자인 이유 [최원철의 미래집]

오는 29일부터 중국인 무비자 관광이 시작됩니다. 항공, 숙박시설이나 면세점 등은 물론이고, 주요 관광지 음식점과 쇼핑몰 등은 엄청난 인파가 몰려올 것으로 기대하며 반기고 있습니다. 중국인 무비자 관광이 실제 소상공인에게 큰 도움이 될 순 있지만, 이러한 효과는 서울 유명 지역에만 국한될 것으로 보입니다.중국인 무비자 관광이 시작되지만, 관광수지 적자가 크게 해소되기도 어려울 전망입니다. 한국을 찾은 외국인 관광객의 씀씀이가 줄고 있기 때문입니다. 올해 상반기 한국을 찾은 외국인 관광객은 883만명으로 전년 동기 대비 14.6% 늘었습니다. 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 같은 기간과 비교해도 104.6% 증가한 규모입니다.외국인 관광객 수는 늘었지만, 이들이 한국에서 쓰는 돈은 줄고 있습니다. 2019년 1255달러였던 외국인 관광객의 1인당 지출액은 올해 17.4%나 감소한 1012달러에 그쳤습니다. 결국 전체 관광 수입도 13.6% 줄어든 89억4000만달러를 기록했고, 내국인의 해외여행이 증가하면서 총지출액이 141억4000만달러까지 늘어나 상반기 관광수지는 52억달러(약 7조원) 적자에 달했습니다. 올해 관광수지는 15조원대 적자를 기록할 것으로 보입니다.옆 나라 일본은 외국인 관광객의 양과 질에서 두루 톡톡히 재미를 보고 있습니다. 2014년만 해도 국내 외국인 관광객은 1391만명, 일본의 외국인 관광객은 1341만명으로 한국이 더 많았습니다. 그러나 이후 상황은 뒤집어졌습니다. 한국은 2030년까지 외국인 관광객 3000만명을 유치하겠다는 목표를 세운 데 비해, 일본은 이미 2024년 외국인 관광객 수가 3687만명에 달했고 2030년이면 6000만명을 돌파할 것으로 예상됩니다.외국인 관광객 수와 함께 관광흑자도

2025.09.29 06:30
시장 흔드는 '분상제 아파트'…공공이 매입합시다 [최원철의 미래집]

최근 강남에서는 일반분양이 분양가상한제 적용으로 이른바 '로또 청약'이 되는 사례가 급증하고 있습니다. 최근 216가구를 대상으로 일반분양에 나선 '잠실르엘'은 6·27 부동산 대책과 주택 공급 확대 방안(9·7 부동산 대책) 발표에도 불구하고 10만명이 몰릴 정도로 열기가 뜨거웠습니다.특히 전용면적 74㎡는 당첨 가점 최고점이 만점인 84점을 기록했고, 최저점도 74점에 달했습니다. 모집 가구는 23가구에 불과했지만 지원자는 9975명으로 경쟁률이 무려 433.7대 1에 달했습니다. 분양가상한제가 적용돼 10억원 넘는 시세차익이 기대됐기 때문입니다.전용 51㎡ 역시 최저 당첨 가점이 70점이었고, 7가구 모집에 2679명이 몰려 경쟁률은 382.7대 1에 달했습니다. 4인 가족이 무주택기간 15년과 청약통장 가입 기간 15년을 채우더라도 최대 가점이 64점에 그치는 점을 감안하면, 현실적으로 달성하기 어려운 조건입니다.이러한 상황은 잠실르엘만의 사례가 아닙니다. 서초구 '아크로드서초'는 평(3.3㎡)당 분양가가 약 7940만원, 전용 84㎡ 분양가는 25억원에 달할 전망입니다. 성동구 '오티에르포레'는 분양가상한제가 적용되지 않음에도 전용 84㎡ 분양가가 25억원 수준이고, 서울 밖 과천 '디에이치아델스타'는 전용 84㎡ 분양가격이 24억원을 돌파했습니다.결국 주변 시세보다 저렴하게 공급해 실수요자를 보호하겠다는 분양가상한제의 취지는 사라졌습니다. 분양가상한제가 로또 청약 취급을 받으면서 강남 3구에서는 무려 5인 이상 가족이 15년간 무주택 상태를 유지해야만 청약에 당첨될 수 있는 상황이 벌어지고 있습니다.재건축·재개발에서도 분양가상한제는 눈엣가시 같은 규

2025.09.23 06:30
지식산업센터, 황금알 낳는 거위로 변신할 수 있습니다 [최원철의 미래집]

최근 정부가 발표한 '9.7 주택공급 확대방안' 세부 내용을 보면, 도심 내 공실 상가나 업무시설을 주거시설로 활용할 수 있도록 탄력적인 용도 전환 제도를 개선하겠다는 방안이 포함되어 있습니다. 정부는 내년 1월 건축공간연구원의 용역이 완료되면 2월에 구체적인 개선안을 발표할 예정입니다.특히 많은 관심을 끄는 대상은 지식산업센터입니다. 2020년부터 약 3년간 코로나19로 인한 초저금리 기조와 풍부한 유동성으로 인해 주택시장에 자금이 몰렸고, 각종 아파트 규제가 강화되면서 상대적으로 적은 자금으로 투자 가능한 지식산업센터가 대체 투자처로 주목받았습니다. 정부도 미래형 산업 직군 유치를 조건으로 다양한 혜택을 부여하면서 지식산업센터는 '황금알을 낳는 거위'로 불렸고, 건설사들도 개인투자 열기에 힘입어 공급을 크게 늘렸습니다.그러나 고금리 기조와 경기 침체, 오피스 공급 과잉이 겹치면서 지식산업센터는 '미운 오리새끼'로 전락했습니다. 담보대출 연체율은 2023년 말 기준 0.2%까지 급증했고 경매시장에 물건이 대거 쏟아져 나오면서 건수도 2022년 688건에서 2023년 1594건으로 폭증했습니다. 올해도 그 이상이 될 것으로 전망됩니다. 전국 평균 매각가율은 64.7%까지 하락했으며, 특히 경기도 남부 지역에서는 50% 미만으로 낙찰되는 사례가 속출하고 있습니다. 감정가의 10%대에 낙찰된 경우도 있습니다.한국산업단지공단에 따르면, 올해 5월까지 수도권에서만 95곳(111만7000㎡)이 인허가를 받고도 착공을 못한 상태로 남아 있습니다. 이들 부지를 주택용지로 전환할 경우 최대 2만5000 가구 이상 추가 공급이 가능하다는 분석도 있습니다. 이미 완공됐거나

2025.09.18 06:30
기업형 임대주택, 도심에 빠르게 공급할 방법이 있습니다 [최원철의 미래집]

6·27 부동산 대책 이후 서울 집값 상승률이 둔화했지만, 향후 공급 물량이 워낙 부족해 가격이 재차 급등할 것이라는 전망이 나옵니다. 이에 따라 정부가 주택 공급 확대에 나섰지만, 신규 택지 확보와 유휴부지 발굴은 어려운 것이 현실입니다.기존 재개발·재건축 사업은 빨라야 8~10년 뒤에나 입주가 가능하며, 일부 사업은 공사비 급등으로 중단될 가능성도 제기됩니다. 한강벨트나 목동 등지에서는 대형 건설사들이 경쟁적으로 수주하고 있지만, 강북이나 경기도는 분담금에 대한 우려가 큽니다. 과천이나 분당 정도만 그나마 관심을 받고 있을 뿐입니다.유휴부지를 확보하더라도 저가 임대주택 유입을 반대하는 지역 주민의 반발로 인해 개발이 지연되거나 무산되는 경우가 많습니다. 이전 정부에서 공급 대책에 포함했던 부지들이 아직 삽조차 뜨지 못한 이유입니다. 이번 정부에서 재차 유휴부지 개발을 추진하더라도 험난한 여정이 예상됩니다.이런 상황에서 서울 내 대규모 기업형 임대주택을 빠르게 공급할 수 있는 잠재적 공간이 있습니다. 바로 지상 철도 구간입니다. 예를 들어 서울역~용산역, 노량진역~구로역 구간은 지하화에는 막대한 시간과 비용이 소요됩니다. 지상 개발을 추진하더라도 철도 주변이 낙후되어 있어 환경 개선이 선행되어야 하고, 공사비 증가로 사업성이 불투명합니다.그러나 지하화 대신 지상 철도 상부를 복개해 데크를 설치한다면 상황이 달라집니다. 이 방식은 공사 속도가 빠르고 유지 관리도 용이합니다. 지하화의 경우 환기 시스템 설치 등 관리 비용이 많이 들지만, 데크 위에 초고층 임대주택을 건설하면 사업성이 충분히 확보됩니다.실제 사례도 존재합니

2025.09.11 06:29
한국 건설사는 왜 국내에 랜드마크를 짓지 못할까 [최원철의 미래집]

두바이에는 한국 건설사가 지은 세계적 건축물들이 있습니다. 세계 최고층 빌딩으로 랜드마크 입지를 공고히 다진 '부르즈 칼리파'와 최근 지어져 명성을 얻고 있는 '아틀란티스 더 로열'이 대표적입니다.높이 828m로 세계에서 가장 높은 빌딩인 부르즈 칼리파는 삼성물산 건설부문이 시공했습니다. 이 프로젝트는 두바이 왕족이 소유한 현지 최대 개발사업자 이마르가 발주했고, 미국 터너사가 시공책임형 CM(CM at Risk) 방식으로 설계부터 시공사 선정, 프로젝트 관리까지 총괄했습니다. 이 방식은 발주자를 대신해 프로젝트의 모든 과정을 관리하고, 비용 절감에 따라 이익을 얻거나 초과하면 손해를 감수하는 구조입니다. 때문에 CM 사는 최고의 성과를 내기 위해 노력할 수밖에 없습니다. 미국 내 주요 프로젝트는 대부분 이 방식을 채택하며, 준공 이후에도 큰 문제 없이 안정적으로 운영됩니다.또 다른 상징적 프로젝트인 아틀란티스 더 로열은 쌍용건설이 시공했습니다. 1조5500억원을 들여 완공한 이 건물은 7성급 호텔과 하이엔드 레지던스로 구성되어 있으며 6개의 시그니처 펜트하우스, 108개의 스위트룸, 693개의 고급 객실을 갖췄습니다. 실내 수영장만 90여 개에 달하는 압도적인 규모로, 전 세계 부자들이 투숙하거나 레지던스를 매입해 거주·투자를 병행하는 곳으로 유명합니다.흥미로운 점은 두바이의 초대형 프로젝트는 대부분 정부 주도로 기획·투자되고, 설계와 시공까지 일괄적으로 추진된다는 사실입니다. 두바이 정부가 직접 투자해 세계적인 건축물을 만들면, 수요는 외국인 부자들이 뒷받침합니다.올해 7월 기준 두바이 인구는 약 390만명인데, 외국인이 88.5%를 차지합니

2025.09.02 06:30
가격 '뚝뚝' 떨어지는데…지방 '세컨드홈' 누가 사나 [최원철의 미래집]

정부가 '지방 중심 건설투자 보강 방안'을 발표하며, 인구소멸지역이나 인구감소지역에서 시세 12억원 수준의 주택을 구입하면 1주택자 세제 혜택을 주겠다고 밝혔습니다. 지방 미분양 주택 증가와 지방 아파트 가격 하락을 막고 건설시장을 살리려는 취지입니다.그러나 가격이 지속해서 하락하는 지역의 주택을 과연 누가 매입할지 의문이 제기됩니다. 관광지라면 고급형 별장 수요가 일부 있을 수 있지만, 관광단지 내 주거용 건축물 공급은 엄격히 제한돼 있습니다. 지구단위계획을 보면 대부분 분양형 호텔, 생활형 숙박시설, 오피스텔이기에 실질적인 주택 공급이 불가능합니다.해외는 다릅니다. 멕시코 칸쿤, 벨리즈 등 카리브해 국가들은 관광단지 내 고급 빌라를 건설해 외국인에게 판매하고 있습니다. 미국인과 캐나다인은 이곳에 세컨드 홈을 마련해 겨울철에는 거주하고, 나머지 기간에는 관광객에게 임대하는 타임쉐어(시분할) 형태로 활용합니다.특히 영어 사용 국가인 벨리즈에는 미국 은퇴자들이 대거 이주하여 현지 인구(40만명)보다 많은 약 80만명이 거주할 정도입니다. 이들은 은퇴 후 연금을 받으며 안정적으로 생활하고, 부동산 디벨로퍼들은 빌라를 건설·판매하며 투자수익을 올립니다. 이러한 모델은 관광지 활성화와 지역경제 성장으로 이어지고 있습니다.반면 국내는 관광단지 내 분양형 주택 공급이 불가능해 수도권 수요자들이 관심을 가질 만한 매물이 존재하지 않습니다. 결국 정부의 세제 혜택은 인구소멸지역 내 아파트나 도심 주택으로 한정되는데, 수요자들이 과연 이곳을 선택할지는 의문입니다. 여유 자금을 가진 수도권 사람들이 굳이 가치 하락이 우려되는 지

2025.08.22 06:30
이제는 철골구조 아파트를 보급해야 합니다 [최원철의 미래집]

최근 3년간 건설공사비가 57%나 올랐다고 합니다. 올해도 26~35% 수준의 추가 상승이 예상됩니다. 비가 오는 날 콘크리트 타설을 중지하고, 무더위에는 야외 작업을 금지하기 때문입니다. 작업이 늦춰지는 만큼 공사 기간은 늘어나고, 공사비도 오를 것으로 보입니다. 최근 안전사고에 대한 경각심이 커지면서 공사비가 예상보다 더 오를 가능성도 엿보입니다. 정부가 강남3구(강남·서초·송파) 등 주요 지역 집값 폭등을 막기 위해 6·27 규제를 시행했지만, 근본적인 해결책인 주택 공급은 가파른 공사비 상승세에 한층 어려워지고 있습니다. 입주까지 걸리는 시간도 문제입니다. 3기 신도시, 재개발·재건축 등의 경우 인허가 기간을 줄이고 작업 효율성을 높이더라도 입주까지는 10년 이상 걸립니다. 철근콘크리트 구조에서는 콘크리트가 충분히 굳을 시간이 필요하기에 공사기간을 단축하기 어렵기 때문입니다. 오히려 기후 변화로 집중호우가 잦아지면서 공정 지연만 빈번해진 상황입니다. 여기에 더해 비숙련 외국인 노동자가 늘어나면서 대형 건설사가 지은 아파트에서도 구조물 균열과 같은 하자가 발생하고 있습니다. 광주 화정아이파크 붕괴 사고 당시에도 콘크리트 타설 인력은 비숙련공이었다는 지적이 있었습니다. 우여곡절 끝에 건물을 짓더라도 층간소음의 불편을 겪어야 합니다. 중량충격음은 주로 콘크리트 벽을 타고 전달되는데, 국내 아파트는 대부분 벽식 구조라 차음재를 사용해도 한계가 있습니다. 여기에 중대재해처벌법 시행으로 공사기간이 길어지고, 고금리 기조가 유지되면서 공사비 상승 압박이 계속되고 있습니다. 이러한 문제를 종합하면, 과거에

2025.08.13 06:30
문제 많은 실버타운…신축 아파트가 대신할 수 있습니다 [최원철의 미래집]

실버타운 입소를 희망하는 고령층이 늘어나고 있습니다. 서울 광진구에 위치한 실버타운인 '더클래식500'은 돈이 많아도 입소하려면 2년을 기다려야 할 정도이고 국내 최대 실버타운을 운영하는 시니어스타워도 서울 시내나 분당 서울대병원 주변 본부의 경우 입소 대기자가 많다고 소문이 났습니다. 입소 대기자가 많으니 실버타운 업계가 호황인가 싶지만, 사실 그렇지도 않습니다. 인건비 부담과 시설 운영비, 관리비로 인해 실제로는 적자를 내는 경우가 많다고 합니다. 그래서 국내서 중지시켰던 실버타운 분양을 다시 할 수 있게 해달라고 정부에 요청했지만, 결국 인기가 낮은 인구소멸지역에서만 분양할 수 있도록 했습니다. 결국 다수 실버타운은 적자로 인해 여러 문제를 겪고 있습니다. 초기에 만실이 되지 않으면 관리비를 더 올려야 하는데, 실버타운은 공동주택관리법에 해당되지 않기에 입주자대표회도 없어 관리업체가 임의로 관리비를 올리게 됩니다. 최근 폭염과 폭우로 농수산물 가격이 오르니 급식비를 두고도 갈등이 이어집니다. 서울 강남 최고급 아파트인 '래미안원베일리'도 비용 문제로 인해 오는 9월 급식업체인 신세계푸드와 계약을 마치고 조식 서비스를 중단하기로 했습니다. 국민 평형(전용면적 84㎡) 시세가 72억원에 달하는 아파트 입주자들도 포기한 급식을 실버타운은 삼시세끼 무조건 운영해야 하니 더 큰 손해가 예상됩니다. 실버타운은 노인끼리 모여 살기에 돌아가시는 분이 생기면 남은 분들이 우울증을 겪는 경우가 많습니다. 잘 걷지 못하는 등 건강에 문제가 생기면 막대한 추가 비용을 내고 간병인을 쓰거나 강제로 퇴소당하는 일도 비일

2025.08.08 06:30
아파트 사들이는 외국인…무조건 막아야 할까요? [최원철의 미래집]

최근 주택 관련 대출 규제를 골자로 한 '6·27 부동산 대책' 이후 서울 아파트 시장에서 내국인 거래는 줄어들고 규제를 피해 간 외국인 거래는 늘어나고 있다는 지적이 나옵니다. 외국인은 국내 규제를 적용받지 않는 해외 은행에서 자금을 조달할 수 있어 국내 부동산을 손쉽게 사들이고 있는 것입니다.실제 지난 1일부터 17일까지 서울 집합건물(아파트·오피스텔·다세대·연립주택 등)의 소유권 이전 등기를 신청한 외국인이 114명에 달했다고 합니다. 중국인이 54명으로 가장 많았고, 전월 동기 대비 약 40% 증가했습니다. 이어 미국인이 33명, 캐나다인이 8명으로 집계됐습니다. 반면 내국인 거래 건수는 30.1% 줄었고, 내국 법인의 거래도 58.6%나 급감했습니다.외국인의 국내 부동산 매입에는 투자 목적이 분명히 존재합니다. 특히 전세를 활용한 이른바 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 용이한 국내 시장에서는 비교적 적은 자본으로 서울 핵심지 부동산에 손쉽게 접근할 수 있습니다. 반면 미국, 유럽, 싱가포르 등 선진국에서는 갭투자가 불가능하며, 매입 자금 전액에 대한 검증과 높은 보유세 부담으로 인해 진입 장벽이 큽니다.이에 따라 국회에서는 외국인이 투기과열지구나 조정대상지역에서 토지를 취득할 경우 사전 허가받도록 하고, 주택 매입 후 3년 이상 거주 요건을 충족하도록 하는 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 일부개정안을 발의한 상황입니다. 외국인의 무분별한 투기를 차단하자는 취지입니다.외국인 부동산 투자는 한국만의 문제가 아닙니다. 일본에서도 도쿄 주택 가격이 급등하면서 중국인과 한국인들의 투자가 늘었습니다. 그 여파로 ‘외국인

2025.07.30 06:29
세계적 건축가가 설계한 상가, 한국선 안 통한 이유 [최원철의 미래집]

신도림역 디큐브시티 내 현대백화점이 지난달 30일 자로 공식 폐점했습니다. 2011년 개장 후 14년만입니다. 상업시설에서도 최고의 입지라고 하는 복합역세권이고, 그중에서도 최고로 꼽히는 신도림역 디큐브시티에 들어선 국내 최고 백화점이 문을 닫은 사건은 우리에게 시사하는 바가 큽니다.디큐브시티는 대성그룹에서 일본 '롯폰기힐스'와 같은 복합 문화공간을 개발하기 위해 롯폰기힐스를 설계한 세계 최고의 상업시설 전문 건축가 존 저드의 저드 파트너스(Jerde Partners·이하 저드)에게 설계를 의뢰하고, 롯폰기힐스 소유주인 일본 모리부동산에 상가업종 구성(MD)을 맡긴 곳입니다.디큐브시티가 문을 열 당시, 모리부동산에서는 아시아 최고의 디자인이라며 큰 만족감을 드러낸 바 있습니다. 7층부터 지하 2층까지 모든 층에서 떨어지는 폭포와 같은 유려한 곡선 설계, 모든 MD를 한눈에 볼 수 있는 최고위 설계라는 평가가 뒤따랐습니다.하지만 정작 앵커 역할을 하는 복합상영관이 없었고 백화점도 대성이 직영하는 디큐브백화점 이름으로 론칭했다는 점은 경쟁력을 약화하는 요인이었습니다. 결국 디큐브백화점이 자산운용사에 넘어간 뒤 현대백화점으로 간판을 바꿔 달았습니다. 쉐라톤호텔 디큐브시티도 결국 싱가포르 자산운용사 케펠사에 매각되며 오피스로 용도가 변경됐습니다.현대백화점은 신도림 랜드마크로 자리매김했지만, 여의도 더 현대 오픈으로 고객 이탈이 심화하며 문을 닫을 수밖에 없는 상황이 됐습니다. 온라인쇼핑이 입지를 넓히면서 백화점이나 대형마트, 대형쇼핑몰 모두 고전하고 있기 때문입니다. 현대백화점에서도 잘되는 점포 위주로 경쟁력을 키우기 위해 폐

2025.07.17 06:29
이 제도만 없애면 주택공급과 주거복지가 안정됩니다 [최원철의 미래집]

정부는 6월 27일 ‘가계대출 관리방안’을 발표하며 주택시장 안정화에 나섰습니다. 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 생애 최초 담보인정비율(LTV)을 낮추며, 아파트 갭투자를 차단하는 등 강력한 대출 규제를 통해 수요를 억제하려는 목적이었습니다.그러나 시장에서는 이번 대책도 ‘맛보기 규제’에 불과하다는 반응이 나옵니다. 서울 아파트 가격은 여전히 상승세를 보이고 있고, 실수요층은 여전히 '지금 사지 않으면 늦는다'는 인식을 갖고 있기 때문입니다. 실제로 많은 소비자가 하반기에 기준금리 인하와 규제 완화를 기대하며, 아파트 가격도 더 오를 것이라 보고 있습니다. 특히 내년 6월 지방선거가 예정돼 강력한 규제를 유지하기엔 부담일 것이라는 관측이 많습니다.정부는 공급 확대를 위해 3기 신도시 개발과 재개발·재건축 활성화를 내세우고 있지만, 실제 입주까지는 최소 6년 이상이 걸립니다. 그러는 사이에도 공사비는 급등해 주택 공급을 더 어렵게 만들고 있습니다. 지난 3년간 공사비 누적 상승률은 약 57%에 이르는데, 올해만 해도 25~35%가 오르고 앞으로도 더 치솟을 것이라는 전망이 지배적입니다. 신축 아파트는 선진국과 같이 점차 '희소한 자산'으로 자리 잡고 있습니다.이미 한국은 선진국 반열에 들어섰고, 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄, 싱가포르 등에서도 대규모 아파트 건설은 거의 찾아보기 어렵습니다. 35년이나 걸려 재개발했다는 일본의 '아자부다이힐스'도 가구 수는 1400가구 수준으로, 규모에 비해 많지 않습니다.이러한 상황 속에서 갭투자와 전세제도는 한국 주택시장의 고질적인 문제로 다시 주목받고 있습니다. 고가 아파트에 대한

2025.07.10 06:29
빠르게 주택 공급을 늘리려면 이렇게 해야 합니다 [최원철의 미래집]

정부는 신도시 개발이나 택지개발, 재개발·재건축을 통한 주택 공급 확대를 추진하고 있습니다. 하지만 주택을 공급하려면 아무리 속도를 낸다고 해도 입주까지는 최소 8년에서 10년이 걸립니다. 게다가 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산 등 집값 상승을 주도하는 지역은 애초에 입주 물량 자체가 적기 때문에, 내년에는 가격이 더 오를 가능성도 제기됩니다.정석적인 방법은 이들 지역에 주택 공급을 늘리는 것이지만, 물리적인 시간이 필요합니다. 또한 주요 지역만 새 아파트를 공급해서는 수도권과 지방의 균형 있는 발전을 이루기 어렵습니다. 그렇다고 수도권 외곽과 지방에서도 대규모 재개발·재건축을 추진하자니 낮은 사업성이 발목을 잡습니다.1기 신도시에서 가장 사업성이 높다는 분당도 분담금이 수억원에 달할 것으로 예상됩니다. 결국 주민들이 이대로는 재건축할 수 없다며 공공기여금과 용적률을 조정해달라는 민원을 내는 상황입니다. 1기 신도시 모든 단지가 막대한 분담금을 내면서 재건축할 수 있을지 생각해봐야 합니다.일본 도쿄의 아자부다이힐스나 롯폰기힐스도 재개발에만 30년 이상 걸렸습니다. 이들은 직주락(직장-주거-여가) 복합단지로 개발되었기에 성공한 사례로 평가받습니다. 하지만 도쿄의 나머지 아파트 단지들이 모두 재건축되고 있는 것은 아닙니다. 싱가포르의 경우 주거용 아파트에 대해 전면 재건축이나 리모델링 없이 간단한 대수선만 진행하고 있다고 하고, 홍콩, 뉴욕, 런던, 파리도 마찬가지입니다.우리나라는 어떨까요? 최근 현대건설은 강남 한복판인 삼성동 힐스테이트 2단지와 ‘대수선’ 협약을 체결했습니다. 재건축도, 리모델

2025.07.01 06:30
고령화 시대 재건축, 숲세권보다 이동권이 더 중요합니다 [최원철의 미래집]

최근 서울 양천구 '목동신시가지13단지' 아파트에서 주민 의견 수렴을 거쳐 도로변 완충녹지를 없애고 그 자리에 주차장을 만드는 공사를 하고 있습니다. 대규모 재건축을 앞두고도 주민들이 공사를 원할 정도로 주차난이 심각했기 때문입니다.사실 이곳만의 문제가 아닙니다. 목동 아파트 단지 대부분은 지하 주차장이 없습니다. 그러다 보니 출퇴근 시간만 되면 이중, 삼중 주차 차량으로 골목이 몸살을 앓습니다. 고령자나 여성 운전자들은 차를 빼지 못해 난처한 상황을 겪는 일도 비일비재합니다.목동은 서울에서 가장 완벽한 '숲세권'이라고 평가받습니다. 차가 없는 고령층 주민들은 "지금이 더 좋다"고 말합니다. "재건축하지 말고 그냥 좀 놔두라"는 이야기도 나옵니다. 자동차만 없다면 그만큼 살기 좋은 동네라는 뜻입니다. 하지만 이런 찬사가 무색할 만큼, 주차 문제 하나로 일상에 불편을 겪는 이들이 많습니다.최근 한국자동차연구원이 발표한 '인구·사회구조 변화와 국내 자동차 시장' 보고서에 따르면 앞으로 여성과 고령층의 차량 보유율이 한층 증가할 전망입니다. 실제 지난 10년간 국내 전체 자동차 등록 대수는 연평균 2.3% 증가했지만, 60대와 70대는 6.7%, 80대도 5.5% 증가해 평균을 크게 웃돌았습니다.이러한 변화의 배경에는 이동권 문제가 걸려 있습니다. 몸을 빠르게 움직이기 어렵고 균형감각도 예전 같지 않은 고령층에게 버스 승하차는 험난한 일입니다. 지하철 역시 복잡한 환승은 둘째치더라도 역까지 이동이 어렵습니다. 그러다 보니 고령층일수록 이동 수단으로서의 자동차를 더욱 절실하게 필요로 하는 것입니다.그렇다면 새로 지어진 아파트

2025.06.25 06:30
2·3기 신도시 주택 공급을 늘리되, 용도를 잘 나눠야 합니다 [최원철의 미래집]

최근 정부가 주택 공급을 신속하게 추진해 주택 가격을 안정시키겠다는 방침을 내놨습니다. 하지만 토지비나 공사비 등을 고려하면 4기 신도시나 택지개발을 통한 공급이 쉽진 않은 상황입니다. 20여년 전부터 조성된 2기 신도시마저 팔리지 않은 미매각 용지가 남아 있을 정도입니다.올해 5월 기준으로, 광교와 판교를 제외한 10개 신도시에서 약 1125개 필지가 미매각 상태입니다. 면적으로는 총 170만2000㎡ 규모인데, 대부분은 상업용지와 업무 용지 등 수요가 적은 비아파트 용지입니다. 2기 신도시는 1기 신도시의 문제로 지적됐던 직주근접을 실현하고자 상업·산업·업무 용지를 대거 포함하고 단독주택 용지도 많이 넣었지만, 정작 소비자들은 아파트만 찾았기 때문입니다.특히 단독주택 용지는 총 744개 필지가 미매각 상태로, 이 중 파주 운정3지구에만 422개, 동탄2지구에도 225개 필지가 남아 있습니다. 매각됐지만 착공하지 못한 비아파트 용지도 상당수 존재하지만, 이는 통계에 반영되지 않고 있습니다. 파주 운정에서는 사업성이 나오지 않아 시행사가 필지를 반납한 사례도 있습니다.그나마 건물이 들어선 곳도 직주근접이라는 당초 의도와는 거리가 먼 경우가 많습니다. 고양 삼송지구에 공급된 대규모 업무 용지는 대부분 주거용 오피스텔로 분양됐습니다. 상업용지에는 초고층 주상복합이나 생활형 숙박시설 등이 들어서면서 사실상 주거용으로 전용된 사례도 많습니다.3기 신도시의 주택 용지 비율은 어떨까요. 남양주 왕숙1지구의 주택 용지 비율은 23.5%, 왕숙2지구는 21.9%, 하남 교산지구는 21.2%, 부천 대장지구는 20.1%, 고양 창릉지구는 19.4%, 인천 계양지구는 18.8%에 불과합니다. 2

2025.06.18 06:30
재개발 아파트가 멋지다고 외국인 관광객이 보러 올까 [최원철의 미래집]

서울시는 요즘 도심 곳곳에서 ‘직주락’(직장·주거·여가) 활력공간을 적극적으로 추진하고 있습니다. 업무, 숙박, 상업, 주거 기능이 어우러진 복합시설을 조성해 일종의 한국판 '아자부다이힐스'를 만들겠다는 구상입니다.서울 역세권 곳곳에 창의적이고 혁신적인 디자인을 적용해 멋진 복합공간으로 탈바꿈시키려는 시도도 이어지고 있습니다. 특히 압구정 재건축이나 한남 재개발 등 주요 사업지에 멋진 디자인을 적용하면 용적률을 상향해주겠다는 방침이 나오면서, 대형 건설사들이 앞다퉈 외국계 유명 설계사무소를 끌어들여 경쟁적으로 설계를 진행 중입니다. 이제 도심 건축물도 독특한 랜드마크 형태로 개발되려는 분위기입니다.하지만 그 공간도 결국 '아파트'입니다. 최근 일본 도쿄에 연수를 다녀온 국내 기관, 지자체, 디벨로퍼, 건설사, 설계사무소 관계자들은 개발할 때 최소 100년 이상을 내다보며 주변 환경과 조화를 이루도록 하는 개발 방식이 우리와 큰 차이를 보인다고 입을 모았습니다.우리처럼 대규모 재건축을 하지 않고, 대부분의 대형 디벨로퍼들은 자산을 매각하지 않고 직접 보유하면서 진행하는 복합 개발을 선호하고 있었습니다. 이는 자산가치 상승을 목표로 하며, 아자부다이힐스처럼 글로벌 관광객이 몰리는 랜드마크 상업시설을 개발하는 배경이기도 합니다.예를 들어 모리빌딩, 미쓰이부동산, 미쓰비시부동산 같은 대형 디벨로퍼들은 모든 자산을 보유한 채 대규모 복합개발을 진행합니다. 이 때문에 상업시설과 업무시설뿐 아니라, 주거시설도 대부분 분양이 아닌 임대 형태로 운영됩니다. 주차장도 개별 판매가 아닌 공유 개념으로 운영됩

2025.06.11 06:30
초고령화 사회에는 '주택연금 특별공급'이 필요합니다 [최원철의 미래집]

최근 한국은행은 '주택연금과 민간 역모기지 활성화를 통한 소비 확대 및 노인 빈곤 완화방안' 보고서를 발표했습니다. 보고서는 우리나라가 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 노인빈곤율 1위에 달하지만, 노인 대부분은 주택을 보유하고 있기에 주택연금을 제대로 활용하면 노인 빈곤율을 크게 낮출 수 있다는 내용을 담았습니다.노인 빈곤율을 낮출 유력한 방법으로 꼽혔지만, 실제 주택연금 가입률은 가입 요건을 충족한 가구의 1.89%에 불과합니다. 사실상 가입자로부터 외면을 받는 셈입니다. 주목할 부분은 응답자 중 상품 설계를 개선할 경우 가입 의향이 있다고 답한 비율이 41.4%에 달한다는 점입니다. 개선안으로는 주택 가격 변동분이 연금액에 반영되도록 개편하는 방안이 39.2%의 찬성을 받아 가장 많은 관심을 받았습니다.실제로 아파트 가격이 고점을 찍었다고 판단되면 주택연금 가입률은 높아지고, 반대로 가격 상승이 예상되면 가입률이 낮아지는 경향이 있습니다. 이는 가입 시 책정된 주택 가격을 기준으로 종신연금을 받는 구조이기 때문입니다. 우리나라 고령층의 실물 부동산 보유율은 세계 최고 수준인 85.1%에 달하지만, 제도적 한계로 인해 이를 제대로 활용하지 못하고 있는 셈입니다.한국은행은 주택연금 가입 의향을 가진 모든 가구가 실제로 주택연금에 가입할 경우, 실질 국내총생산(GDP)은 0.5~0.7% 증가하고 노인 빈곤율도 3~5%포인트 하락할 것으로 분석했습니다. 현재 공시가격 12억원 이하 주택을 보유한 55세 이상 모든 연령층이 주택연금에 가입한다면 노인빈곤율은 현재 34.3%에서 21.4%까지 낮아집니다. 이 가운데 절반만 가입해도 5.9%포인트 하락 효과가 있다고 합니다. 주

2025.05.28 06:30
원수에게 권하는 부동산?…빈 건물, 용도 바꿔 활용해야 [최원철의 미래집]

코로나19 이후 미국이나 유럽 등 선진국 대도시에서는 재택근무가 늘어나면서 고급 오피스 공실률이 급증하고 있습니다. 이로 인해 국내의 해외 부동산 펀드들도 많은 손실을 기록했지만, 선진국들은 비교적 유연하게 대응하는 상황입니다.파리, 런던, 로마 등 유럽 주요 도시는 수백년, 때로는 수천년 전에 지어진 건축물들을 보존하면서 용도만 변경해 활용하고 있습니다. 일례로 호텔이 부족하면 궁전을 호텔로 전환하고, 백화점이 부족하면 기존의 오래된 건물을 백화점으로 리모델링해 사용하는 식입니다.미국도 비교적 유연한 방식으로 자산을 활용하고 있습니다. 맨해튼 스튜디오들은 개인 사무실이나 주택 등으로 활용되고 있으며, 기존 소호 거리 오래된 건물들도 실내만 리모델링해 효율적으로 사용되고 있습니다. 대규모 오피스 공실이 발생하면서 자산운용에 문제가 생길 경우 매우 파격적인 조치도 내놓고 있습니다. 올해 초 워싱턴DC에서는 오피스를 비주거 용도로 바꾸는 ‘오피스 투 애니싱 프로그램’(Office to Anything Program)을 시작했습니다. 이 프로그램은 낡고 쓸모 없어진 오피스를 상업·소매·엔터테인먼트 등 다양한 비주거 공간으로 바꾸도록 장려하는 프로그램입니다. 오피스를 활용도 높은 호텔이나 레스토랑 등으로 바꾸면 세금도 15년간 동결해줍니다. 주거 전환을 위한 '하우징 인 다운타운'(Housing in Downtown) 프로그램도 작년부터 시작했습니다. 노후 상업시설을 주거시설로 전환해 2028년까지 도심에 1만5000명 이상의 인구를 유입시킨다는 계획입니다. 이 프로그램에 참여하면 20년 세금 감면 혜택을 받습니다. 이러한 배경 속에서 오피스를 호텔이나 주

2025.05.15 06:34
한강변 늘어나는 초고층 아파트…최고는 여기입니다 [최원철의 미래집]

최근 한강 변에서 추진 중인 재개발·재건축 단지들은 랜드마크로 자리매김하기 위해 최소 65층 이상의 초고층으로 계획되고 있습니다. 최근 성수1지구 재개발 조합도 조합원들이 랜드마크 조성을 위해 65층 이상으로 개발하는 안건을 가결했다고 합니다. 이에 따라 성수 1~4지구 모두 최고층이 65층 이상으로 추진될 가능성이 커졌습니다.인접한 서울숲 인근 삼표레미콘 부지에는 77층 규모의 복합시설이 들어설 예정입니다. 이곳에는 업무 및 문화 시설과 함께 주거시설도 포함되는데, 서울숲 중심부에 위치해 한강 변의 탁 트인 경관을 모두 조망할 수 있어 서울 내에서 다시 나오기 어려운 최상의 조건을 갖추고 있다는 평가를 받습니다.반면, 같은 강북 한강 변 단지인 한남 재개발 지역은 남산 조망권 보호로 인해 건축할 수 있는 층수가 상당히 낮아지고 있습니다. 한남5구역은 최고 23층, 한남2구역도 최고층은 14층입니다. 한남4구역도 22층 규모이며, 한남3구역도 최고층이 22층에 그칩니다. 다만 한남 재개발은 성수동, 서울숲과 마찬가지로 대부분 가구에서 한강 조망이 가능하기에 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.이와 대조적으로 이른바 '강남권 한강 변 최고급 단지'라 불리는 곳들은 오히려 한강 조망이 어려운 경우가 많습니다. 대부분 남향 배치를 중시하기 때문에 거실이 아닌 주방 쪽에서 한강을 조망하는 구조가 많습니다. 평형이 넓은 일부 가구는 후면 발코니를 통해 한강을 볼 수 있지만, 일반적으로는 한강 조망권에 있어 강북이 더 유리합니다.예를 들어 잠실주공5단지나 장미아파트 재건축 사업은 거실에서 강남 도심이 보이는 구조입니다. 여의도 역시 한강을 조망할 수 있는

2025.05.07 08:52
한국의 아파트는 최고의 시니어하우스 단지입니다 [최원철의 미래집]

최근 현대건설이 압구정2구역 수주를 겨냥해 헬스케어 서비스를 고도화하겠다고 발표했습니다. 병원에 가지 않아도 단지 내에서 일상적인 의료 서비스를 해결할 수 있도록, '올 라이프 케어 하우스'라는 신개념 인공지능(AI) 기반 헬스케어 주거모델을 재건축 단지에 도입하겠다는 계획입니다. 종합병원 수준의 의료 서비스를 더 가깝고 편리하게 이용할 수 있을 것으로 보입니다.해외에서는 현재 사는 집에서 삶을 마무리하는 '에이징 인 플레이스'가 이상적이라는 인식이 널리 퍼져 있습니다. 그러나 현실은 녹록지 않습니다. 미국이나 유럽은 대부분 대규모 단독주택에 거주하다가, 거동이 불편해지면 실버타운으로 입주하는 경우가 많습니다. 대표적인 사례가 미국의 '선 시티'인데, 개인 주택에 살면서도 다양한 주거서비스를 받을 수 있는 형태입니다. 다만 캘리포니아 등 주요 도시에서는 비용이 매우 비싼 편입니다.이런 배경에서 미국은 '연속 돌봄형 주거단지(CCRC)'나 '대학 연계형 은퇴자 주거단지(UBRC)' 등 다양한 고령자 주거 모델을 도입하고 있습니다. 싱가포르는 부모와의 거리에 따라 주택 보유세를 차등 부과하는 등 세대공존형 모델 운영에 나섰습니다. 일본은 '사코주'라는 서비스형 고령자 주택이 민간 주도로 도입되었고, 이는 우리나라 실버타운의 약 400배 규모라고 합니다.우리나라는 어떨까요? 지난해 기준 요양시설을 포함한 시니어 주거시설 공급 규모는 전체의 2.7%에 불과했고, 실버타운은 고령자 대비 0.23%만 공급된 것으로 나타났습니다. 그런데 설문조사에 따르면, 실버타운보다는 현재의 집에서 계속 살고 싶다는 응답이 무려 87.2%였

2025.04.25 06:30
GTX-B 노선 개통하면 가장 큰 수혜를 입을 곳은 어디일까요 [최원철의 미래집]

수도권광역급행철도(GTX)-B 노선이 오는 5월 착공에 들어간다고 합니다. 원래 목표는 2030년 개통이었지만, 총 72개월 공사 기간이 예정돼 있어 실제 개통은 2031년께가 될 가능성이 높아 보입니다. 그렇다면 GTX-B 노선이 완공되면 가장 가치가 오를 지역은 어디일까요.우선 GTX-B 노선은 인천 송도 인천대입구역에서 출발해 신도림역, 여의도, 용산, 서울역, 청량리를 지나 남양주 마석까지 이어지는 약 82.8km 구간입니다. 여의도, 용산, 서울역 등은 이미 부동산 가격이 상당히 많이 오른 지역이라 추가적인 상승 여력이 크지 않습니다. 서울에서는 신도림역이나 청량리역 주변이 기대를 모으지만, 가장 큰 상승 가능성을 가진 지역은 송도입니다.국제도시로 개발된 송도는 주거 환경이 뛰어나고 제주도보다 뛰어난 국제학교 환경과 높은 인천공항 접근성도 갖추고 있습니다. 입지로만 본다면 뉴욕이나 도쿄, 싱가포르 못지않은 경쟁력이 있습니다. 바이오 관련 대기업들이 입주해 있다는 점도 강점입니다.하지만 그간 아파트 과잉 공급으로 가격이 많이 하락했습니다. 인천 연수구 송도동 '송도센트럴파크푸르지오' 전용면적 96㎡는 최근 13억원에 실거래됐습니다. 지난해 14억9000만원이던 가격이 계속 내려온 결과입니다. '송도더샵센트럴시티' 전용 72㎡는 올해에만 8000만원 떨어지면서 6억7000만원에 거래됐습니다.미래 도시의 가치는 주변 환경이 결정합니다. 송도는 인천 내에서도 가장 완성도 높은 도시입니다. 지금까지는 서울과의 대중교통 연결성이 부족해 외면받았지만, GTX-B 노선이 완공되면 여의도 증권가에 직장을 둔 가족에게 최고의 주거지가 될 수 있을 것입니다.가족과 살며 집값 상승까지

2025.04.15 06:30
치솟는 공사비…'얼죽신' 사라지고 이런 아파트가 뜹니다 [최원철의 미래집]

최근 정부는 부동산 투기를 근절하겠다는 의지를 보이며 다주택자에 대한 수도권 주택담보대출 규제를 강화하기 시작했습니다. 토지거래허가구역 재지정과 대출 규제에도 강남 3구(강남·서초·송파구)의 재건축 단지들은 여전히 높은 관심을 받고 있습니다. 특히 한남뉴타운 재개발 지역은 빌라를 중심으로 매수세가 유입되는 양상입니다.지금은 빌라지만 재개발이나 재건축 이후에는 새 아파트가 되어 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍에 합류하니 수요자들의 관심이 쏠리는 것입니다. 신축 아파트 인기가 높아지니 강남에서는 평당 2억원 시대가 열렸고, '얼죽재'(얼어 죽어도 재건축) 현상까지 나타나기 시작했습니다.하지만 사업성이 뛰어난 강남 3구나 한강변 재개발·재건축 단지, 목동 신시가지 아파트 정도를 제외하면, 서울 강북 지역이나 1기 신도시 선도지구 같은 곳들은 분담금 문제로 인해 재건축 추진이 쉽지 않을 수 있습니다. 실제로 최근에는 분담금이 집값에 근접하는 사례도 나타나고 있습니다.이런 상황에서 공사비도 계속 오르고 있습니다. 공사비가 오르니 분양가 역시 지난해에 이어 올해도 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 미국 트럼프발 상호관세 이슈, 원·달러 환율 급등, 고물가, 인건비 상승 등 여러 변수로 인해 공사비와 분양가는 동반 상승할 전망입니다.결국 건설회사들도 사업성이 낮다고 판단되면 과감히 시공사 입찰을 포기하고 있습니다. 그렇다면 향후 사업성이 부족한 아파트 단지들은 어떻게 될까요? 리모델링을 고려하겠지만, 사실 재건축보다 더 어려운 선택입니다. 일반 분양 가구가 극히 적고 공사비는 재건축의 85% 이상 들어가니

2025.04.08 06:30
'전세사기 빌라'는 '손흥민 빌라'와 무엇이 다를까요 [최원철의 미래집]

전세 사기 이후 빌라 전세 기피가 심해지며 전세 갭투자(전세 끼고 매매)가 어려워졌습니다. 갭투자가 어렵고, 팔리질 않으니 결국 짓지도 않게 되고 있어 서민 주거 안정에 부정적 영향을 줄 가능성이 높아지고 있습니다. 전세 사기로 외면받는 빌라는 사라져야 할까요? 서민들의 주거 공간으로 남아야 하는지 논의가 필요합니다.손흥민 선수가 영국에서 거주하는 주택도 빌라입니다. 부동산 가격이 비싸기로 유명한 런던에 자리하고 있어 시세는 130억원 수준으로 평가됩니다. 수영장과 자쿠지, 컨시어지 서비스를 갖춘 고급 빌라이지만, 국내 강남 아파트의 커뮤니티 시설을 생각하면 단순히 고급 주택이어서 비싸다고 생각하긴 어렵습니다.런던이나 파리의 빌라는 수백 년 전에 지어져 계속 쓰이는 경우가 많습니다. 외관은 석조 건물로 고풍스러운 멋을 지니고 있지만, 노후화로 인해 난방과 냉방 시설이 열악합니다. 실내 편의시설이나 엘리베이터, 냉난방 설비도 부족해 국내에서 전세사기가 발생한 일부 빌라보다도 주거 환경이 불편한 경우가 대부분입니다. 그럼에도 불구하고, 재개발과 재건축이 어렵기 때문에 도심 내 낡은 빌라들이 여전히 높은 매매가와 임대료를 유지하고 있습니다.비슷한 사례는 동남아시아 국가들에서도 확인할 수 있습니다. 한국의 대형 건설사들이 하노이와 호찌민에 진출해 고층 아파트를 건설했지만, 분양에 어려움을 겪었습니다. 동남아시아에서는 아파트가 저소득층의 주거 형태로 인식됐기 때문입니다. 이후 대우건설은 하노이 스타레이크시티에 3층 규모의 초호화 빌라를 건설하면서 성공을 거두었습니다. 싱가포르에서도 식민지 시대에 건설된 빌라들이 여

2025.03.27 06:30
관광객이 몰리는 도시엔 랜드마크만 있는 게 아닙니다 [최원철의 미래집]

도쿄, 파리, 두바이, 싱가포르 등 주요 선진 도시에는 공통점이 있습니다. 대규모 재개발이나 재건축이 드물고, 오래된 건축물이 대부분 잘 보존돼 있다는 점입니다.파리의 에펠탑이나 개선문, 도쿄의 왕궁, 싱가포르의 센토사섬과 같은 곳이 대표적입니다. 많은 관광객이 오래된 건축물들을 보기 위해 찾고, 상가나 음식점에는 언제나 활기가 가득합니다. 도시가 살아 있는 듯한 모습이기에 더 많은 관광객이 몰려옵니다.이런 도시들은 도심 전체가 유적지라고 해도 손색이 없을 정도로 오래된 건축물을 잘 보존하고 있습니다. 문화재가 아닌 일반 주거 건물도 오랜 기간 잘 고치며 사용하니 나름의 멋을 만들어내 관광객이 모입니다. 오래된 건축물을 보존하기 위해 도로나 주차장이 좁은 곳은 아예 자동차 진입을 통제합니다. 일부 아파트는 주차장을 적게 만들어 개인 차량 이용을 최소화하기도 합니다. 그러다 보니 대중교통도 활성화되고 관리가 잘 되는 상황입니다.국내에서는 도쿄의 아자부다이힐스나 싱가포르의 마리나베이샌즈호텔, 뉴욕 맨해튼의 허드슨 야드와 같은 최고급 재개발 사례가 주목받습니다. 그러나 이들 프로젝트는 모두 엄청난 시간이 걸렸고, 대부분 분양되는 물건은 많지 않습니다. 자산운용사나 대기업들이 자체 보유하는 부동산이기에 안정적으로 성공한 프로젝트로 자리매김했습니다. 이를 보기 위해 많은 국회의원과 지자체 공무원 등이 방문하기도 합니다.하지만 이러한 건물은 대부분의 시설을 분양해야 투자가 이뤄지는 국내 대형 복합개발 사업과 거리가 멀다는 점을 명심해야 합니다. 국내는 상가, 오피스, 서비스 레지던스, 문화시설, 전망대 등을 모두 분양해야 하는

2025.03.21 06:30

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