"공시가격 현실화 로드맵, 전면 재검토해야" [이은형의 부동산 돋보기]
올해 보유세 산정 방식…'임시방편'
"논란·문제 야기한 로드맵 손 봐야"
정부 정책에 대한 시장 예측 가능성을 높였다는 점에서 긍정적입니다. 공시가격 변동에 따라 1주택자들이 짊어질 재산세·종부세·건강보험료 같은 부담을 완화한다는 취지도 바람직합니다.
그럼에도 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 작년도 공시가격을 올해 과세 기준으로 삼겠다는 것입니다. 이번 조치는 '임시방편'입니다. '올해는 그렇다 쳐도 내년은? 내후년은? 그다음은?'이란 질문에 답할 수 있어야 합니다. 일시적인 세금 완화 조치보다 중요한 것은 내년 공시가격 변동률이 얼마를 기록할 것이냐입니다.
세 부담 완화방안에서 제시된 세부적인 내용도 실효성 등에서 한계가 명확합니다. 고령자에 대한 종합부동산세 납부유예만 봐도 그렇습니다. 납부유예를 적용받더라도 언젠가는 유예기간만큼의 가산세를 포함한 금액이 징수됩니다. 만약 지연 가산세가 없다면 화폐의 시간가치를 감안한 납세자의 도덕적 해이가 유발될 가능성이 높습니다.
작년부터 적용된 '공시가격 현실화 로드맵'은 구조적인 한계를 가집니다. 주택 유형과 가격대별로 목표 기간과 현실화율을 다르게 설정하고 부동산 시장에 큰 변동이 없음을 전제로 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올리는 것이기 때문입니다. 매년 부동산 가격이 상승한다면 문제를 해결할 방법이 없으므로 전면적인 재검토가 필요합니다.
더불어 공시가격 현실화라는 개념도 되돌아봐야 합니다. 공시가격과 시세 차이를 줄이자는 주장은 시세 산정기준이 명확지 않습니다. 실제 가치보다 공시가격이 낮게 책정되는 일부 고가 부동산 등을 대상으로 제기된 것입니다.
이런 맥락이라면 고가 부동산의 공시가격을 시세에 근접시키는 것이 정책 목표로서 타당합니다. 하지만 현실에서는 적용 범위가 아파트 같은 일반적인 주거용 건물로 확대됐고, 현재의 논란과 문제들이 초래됐습니다. 늦지 않았습니다. 지금이라도 이런 사실을 인지해야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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서울 강남권 고가 아파트와 재건축 단지들이 최근 신고가 행진을 이어가고 있다. 반면 서울 외곽 지역과 경기도에선 매매 가격이 하락하고 미분양 사례도 잇따르고 있다. 새 정부 출범을 앞두고 강남 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해지는 데 비해 외곽 지역은 매매와 분양시장에 찬바람이 부는 등 수도권 주택시장의 양극화가 심화하고 있다. 서울 외곽에서도 미계약 속출28일 분양업계에 따르면 이달 초 공급한 경기 의왕시 포일동 ‘힐스테이트 인덕원’은 349가구 모집에 8만892명이 몰려 평균 231.8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 지난 22~25일 당첨자가 대거 계약을 포기해 27일 추가 모집을 했다. 민간 임대주택인 이 단지의 전용면적 74㎡ 임대보증금은 8억9800만원, 월 임대료는 100만원이다. 분양가가 공개되진 않았지만, 임대 기한 만료 후 분양가는 전용 74㎡ 기준으로 15억원에 달할 것으로 예상된다. 인근 ‘인덕원 푸르지오엘센트로’(2019년 준공) 전용 84㎡의 직전 실거래가(16억3000만원·2021년 6월)가 16억3000만원이란 것을 고려하면 분양가가 높은 편이라는 게 업계의 설명이다. 포일동 A공인 관계자는 “‘입지에 비해 비싸다’ ‘상투 잡는 것 아니냐’며 계약을 포기한 당첨자가 여럿 있는 것으로 안다”고 했다.올 1월 분양된 강북구 미아동 ‘북서울 자이폴라리스’(투시도)도 30일 미계약분 18가구에 대한 이른바 ‘줍줍’(무순위 청약)을 받을 예정이다. 이 단지는 1순위 청약 당시 평균 34.4 대 1의 경쟁률을 보였다. 종로구 숭인동 ‘에비뉴청계Ⅰ’과 동대문구 장안동 ‘브이티스타일’, 관악구 신림동 ‘신림스카이아파트’ 등도 이달 들어 무순위 청약을 받았다.분양업계 관계자는 “최근 분양시장은 입지와 분양가에 따라 성적표가 갈리는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다”며 “작년까지만 해도 비싼 가격에도 단기 차익을 노리고 뛰어들었던 투자자들이 발을 빼는 분위기”라고 설명했다. 집값이 고점이라는 인식이 퍼지면서 자칫 비싸게 샀다가 낭패를 볼 수 있다는 우려가 확산된 것도 미분양이 늘어나는 이유다. 강남 단지들은 신고가 행진강남권 매매 시장은 여전히 상승세를 이어가고 있다. 대표적 재건축 단지인 강남구 압구정동 ‘신현대11차’ 전용 183㎡는 17일 59억5000만원에 팔리며 신고가를 썼다. 작년 1월 같은 주택형이 50억원에 거래된 것을 고려하면 약 1년 만에 9억5000만원 뛴 것이다. 19일에는 강남구 대치동 ‘개포우성1차’ 전용 158㎡가 51억원에 거래돼 최고가를 갈아치웠다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 129㎡ 역시 24일 63억원에 신고가를 기록했다. 올초 거래가(61억원)보다 2억원 오른 가격이다.한국부동산원에 따르면 이달 셋째주 서울 아파트값은 한 주 전에 비해 0.01% 내렸다. 하지만 강남·서초구는 나란히 0.01%씩 상승했다. 강남·서초구 아파트값이 상승세로 돌아선 것은 1월 넷째 주 이후 8주 만이다.오는 5월 출범하는 윤석열 정부가 재건축 활성화 정책을 펼 것으로 예상한 집주인들이 매물을 거둬들이고 호가를 올린 영향으로 풀이된다. 보유세 강화로 ‘똘똘한 한 채’만 남기려는 경향이 짙어진 것도 강남권 아파트 몸값 상승을 부채질하고 있다. 정부는 최근 1주택자에 대한 보유세를 작년 수준으로 동결하는 방안을 내놨지만, 다주택자는 세 부담 완화 대상에서 빠졌다.전문가들은 부동산 양극화 현상이 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “다주택자 압박에 수도권 비인기 지역이나 지방 주택을 처분하는 사람이 늘어나고 서울 인기 지역을 찾는 ‘똘똘한 한 채’ 수요는 많아질 것”이라고 예상했다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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대통령직인수위원회가 28일 계약갱신청구권제 전·월세상한제 전·월세신고제를 핵심으로 하는 이른바 ‘임대차 3법’을 단계적으로 폐지할 뜻을 밝혔다. 임대차 3법 전면 재검토는 윤석열 대통령 당선인의 공약이다. 하지만 더불어민주당의 동의가 필요한 법 개정 사항으로 추진 과정에서 난항이 예상된다. 원일희 인수위 수석부대변인은 28일 서울 통의동 인수위에서 열린 정례 브리핑에서 “경제2분과의 국토교통부 업무보고에서 임대차 3법 개선 검토가 다양하게 이뤄졌다”며 “임대차 3법 폐지부터 대상 축소까지 다양한 의견이 제시된 상태”라고 밝혔다.원 수석부대변인은 “임대차 3법이 시장에 혼란을 주고 있다는 문제의식과 제도 개선이 필요하다는 방향은 맞다”며 “시장 상황과 입법 여건을 고려해 단계적으로 추진할 방침이라는 게 해당 분과의 설명”이라고 덧붙였다.정부와 여당은 2020년 부동산 가격 안정화와 임차인 보호를 명분으로 임대차 3법을 밀어붙였다. 제도가 시행된 뒤 전·월세 가격 급등, 전세 매물 감소 등의 부작용이 나타났다. 윤 당선인은 후보 시절 임대차 3법 재검토를 공약하면서 “시장에 혼란을 주지 않는 범위에서 제도를 수정해야 한다”고 강조했다.인수위가 임대차 3법의 단계적 폐지까지 거론했지만, 현실화하기까지는 시간이 걸릴 것으로 관측된다. 임대차 3법의 보완 또는 폐지는 법률 개정 사항인데, 국회 과반을 민주당(172석)이 차지하고 있다. 민주당 역시 대선 과정에서 ‘부동산 반성문’을 쓴 만큼 일부 제도 보완은 동의할 여지가 있다.국회에서 법 개정이 좌절되면 새 정부가 출범한 이후 양도세 중과 일시 면제와 같은 방식의 시행령 개정이 추진될 것이란 전망이 나온다.조미현/정의진/이유정 기자 mwise@hankyung.com
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HDC현산, 6명이 한다던 공사현장 품질 관리 1명에 맡겼다
붕괴 사고가 발생한 광주 화정아이파크 신축 공사현장 품질 관리를 단 1명이 맡아온 것으로 드러났다. 공사 과정에서 지켜야 할 절차나 기준도 준수되지 않았다.광주경찰청 신축아파트 붕괴 사고 수사본부는 28일 중간 수사 발표 브리핑을 통해 붕괴의 직접적인 원인으로 무단 공법 변경과 동바리 미설치, 콘크리트 강도 부족을 꼽았다.발표에 따르면 시공사인 HDC 현대산업개발은 붕괴한 201동 39층 바닥 콘크리트를 타설하면서 지지대를 최소화하는 데크플레이트 방식을 사용했다. 당초 재래식 거푸집 방식을 쓸 예정이었지만, 39층 아래에 있는 설계(PIT)층의 층고가 낮아 지지대를 설치하기 어렵다는 이유로 공법을 무단 변경한 것이다.여기에 더해 HDC현산은 콘크리트로 만든 '가설 지지대(역보)' 7개를 세워 39층 바닥면 데크를 받쳤다. 그 결과 수십t에 달하는 콘크리트 지지대 무게가 취약했던 설계층 바닥에 가해졌다. 설계층 바닥은 1㎡당 2008㎏까지 견딜 수 있도록 설계됐는데, 콘크리트 지지대가 설치된 곳은 1㎡당 4098㎏의 하중을 받은 것으로 조사됐다. 경찰은 HDC현산이 공법을 바꾸면서 건물 구조가 안전한지 따지는 구조안전성 검토를 하지 않은 것으로 봤다. 결국 무게를 이기지 못한 설계층 바닥이 무너지며 붕괴가 시작됐다. 설계층 바닥이 무너지더라도 설계층 아래에 건축공사 표준시방서에 따른 '동바리(지지대)'만 설치되어 있었다면 건물에서 연쇄 붕괴는 발생하지 않을 수 있었다. 하지만 사고 당시 설계층 아래 3개 층에는 동바리가 철거돼 있었다. 건축공사 표준시방서에 따르면 철근 콘크리트 작업 시 아래 3개 층에는 거푸집이나 동바리를 남겨 하중을 견디도록 해야 한다. 현장 작업자는 최상층인 39층에서 콘크리트 타설 작업이 완료되면 건설 자재를 빼낼 방법이 마땅치 않아 동바리를 미리 철거했다고 증언했다.하부층 콘크리트 강도 역시 설계 기준을 충족하지 못했다. 국토교통부 사고조사위원회 조사에서는 사고 현장 17개 층에서 채취한 콘크리트 시험체 가운데 15개 층이 기준 강도(24MPa)의 85%에 미달한 상태인 것으로 드러난 바 있다. 콘크리트를 상층부로 이동시키는 과정에서 물을 섞었거나 콘크리트 자체가 불량했을 것으로 추정하고 있다.이러한 상황이 빚어진 것은 현장이 부실하게 관리된 탓으로 풀이된다. 경찰 조사 결과 HDC현산은 화정아이파크 1단지와 2단지 신축현장에 품질 관리 담당자를 1명만 배치했다. 당초 인력 배치안에는 공사 현장을 2개 구역으로 나눠 각 3명씩 총 6명을 운용한다고 되어 있지만, 실제로는 해당 업무를 1명에게 몰고 나머지 5명에게는 일반 행정업무와 공정 관리 등 각각 다른 업무를 시킨 것이다.경찰은 "현대산업개발 본사가 적절한 인원을 현장에 배치하지 않아 현장의 품질 관리가 엉망으로 이뤄진 것으로 보인다"며 공사현장의 품질 관리 부실이 결국 붕괴 사고를 일으킨 주된 요인이라고 지목했다. 품질관리를 맡았던 업무 담당자는 경찰에 "홀로 업무를 하기 힘들었다"고 진술한 것으로 전해졌다.경찰은 이러한 인사 발령을 한 이유를 조사하기 위해 실질적인 권한을 갖춘 본사로 수사 초점을 맞춘다는 방침이다. 대표이사 등 주요 임원 소환에 나설 것으로 보인다.광주경찰은 현재까지 현장소장 등 현대산업개발 현장 관계자 8명과 하도급 업체 공사 관계자 5명, 감리자 3명, 공무원 1명, 건축 과정에서 불법 행위에 연루된 부동산 투자업체 대표 등 기타 관계자 3명 등 총 20명을 형사 입건해 이 가운데 6명을 구속했다. 붕괴 사고에 직접적인 책임이 있는 15명은 업무상과실치사상·건축법·주택법 위반 등의 혐의로 검찰에 넘기는 송치 절차를 진행 중이다.한편 국토교통부는 이날 HDC현산에 '등록말소 또는 영업정지 1년'의 처분을 내리도록 관할관청인 서울시에 요청했다. 광주시 서구청에도 하도급 업체인 가현건설산업에 대해 동일한 처분을 요구했다. 등록말소가 이뤄지면 회사의 과거 실적이 소멸되기에 새 회사를 차리더라도 신규 수주가 어렵다는 게 국토부의 판단이다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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