'영끌'해서 샀는데 집값 떨어진다고?…계약 취소해도 될까 [집코노미TV]
잘못 계약한 아파트 물리려면
▶전형진 기자
집코노미 용궁엔 비상이 걸렸습니다
용왕님이 중병을 앓았죠
작년에 영끌해서 집을 엄청 샀는데
다 물리는 바람에
..홧병이 났습니다
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호구..
..토끼를 찾아서
집을 모두 떠넘..
..간을 꺼내와야 했죠
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산골짜기 복덕방에서 토끼를 발견했습니다
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그냥 때려눕히고
용왕님이 물린 대구 아파트를 모두 떠넘겼죠
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계약을 파기하겠다고 선언했습니다
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이걸 포기하면 파기할 수 있습니다
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토끼는 빨리 사고 싶고
별주부는 생각해보니 팔기 싫습니다
그땐 별주부가 위약금을 내고 파기하면 되겠죠
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일단 그 돈을 돌려주고
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이때 토끼는 어떻게 계약을 방어할 수 있을까요
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중도금을 먼저 보내면 됩니다
보통 계약금-잔금 이런 식으로 매매계약을 하지만
계약금-중도금-잔금 형태로 계약을 해두고
중도금 일부로 10냥이라도 먼저 입금하면
단순 변심으로 인한 계약파기는 불가능합니다
이걸 이행착수라고 합니다
중도금 날짜가 오기 전에 미리 입금해도 됩니다
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다시 그만큼 토끼에게 주면서 계약을 해지하면 되겠네?
안 됩니다
이행착수 이후엔 해지를 할 수 없습니다
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별주부와 토끼가 가계약만 맺은 상태였다고 해보죠
계약금은 100냥이었지만
가계약이니까 토끼는 10냥만 냈던 거죠
계약을 파기하려면 10냥을 주면 될까요?
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계약금 100냥이 기준입니다
근데 10냥을 이미 냈으니까
나머지 90냥을 별주부에게 줘야죠
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날 돈으로 살 셈인가!
..라고 하기엔 너무나 큰 돈이었지만
자기 아파트는 아니었으니까 토끼를 용궁으로 끌고 갔습니다
하지만 토끼는 잔금 치를 돈이 없었죠
!['영끌'해서 샀는데 집값 떨어진다고?…계약 취소해도 될까 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202202/01.28837889.1.jpg)
별주부전의 진짜 스토리
그럼 이만 총총
기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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"정권 바뀌어도"…'버티기' 다주택자들 제대로 걸렸다 [집코노미TV]
대통령 선거를 앞두고 유력 후보들이 부동산 규제 완화를 외치고 있습니다. 이에 기존 주택 보유자들의 기대감이 커지고 있는데요. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 그런 기대를 접어야한다고 조언합니다. 설사 정권교체가 이뤄져 다음 정부가 규제 완화를 하려해도 법적 절차를 주도하고 있는 국회 권력을 현재 여당이 잡고 있기 때문이라는 설명입니다. 따라서 다주택자라면 어서 매도에 나서야 한다는 그의 의견을 들어보시죠.▶서기열 기자교수님, 올해 부동산 시장의 변수가 굉장히 많습니다. 특히 대통령 선거, 지금 대선 주자들이 다양한 부동산 공약들 지금 내세우고 있는데요. 그 방향이 공급 정책도 굉장히 큰 규모가 나오고 있고 게다가 또 규제 완화도 있고, GTX 관련된 공약들까지 해서 굉장히 다양한 정책들이 나오고 있는데 이 정책들의 방향이 어떻게 흘러가게 될지 또 그로 인한 부동산 시장의 영향은 어떻게 될지 좀 예상 부탁드리겠습니다.▷심교언 교수지금 올해는 대선이 일단 가장 크고 그리고 또 한 대선 이후 한 3개월 지나면은 또 지방선거가 있습니다.▶서기열 기자지방선거도 큰 변수가 될 것 같아요.▷심교언 교수여기서도 어마어마한 또 개발 이슈가 나올 거예요. 표를 얻기 위해서 양쪽 다. 그래서 이제 지금 대선뿐만이 아니고 지방선거도 수도권에는 굉장히 좀 뜨거운 어떤 이슈가 될 것이다라고 볼 수 있습니다.대선은 좀 보면은 불과 저는 한 달 전까지만 해도 여야 후보가 참 다르구나. 달라서 이제 이렇게 될 경우에는 여당이 될 경우에 시장이 지금 시장 상태로 계속 가고 더 강화된 상태 규제도 좀 세고 세금도 많이 내고 그래서 좀 더 꼬일 가능성이 있다라고 했는데 최근에 말씀을 이제 다 바뀌어버렸어요.▶서기열 기자그러니까요. 별로 차이가 없어졌어요.▷심교언 교수더 심각하게 더 많이 풀어주는 경우도 있는 것 같고 이렇게 막 지르는 게 맞는지 모르겠어요. 두 분이 누가 되더라도 개발 호재로 작용할 가능성이 있다. 근데 시장에서 참여하시는 분들은 이제 그런 건 있는 것 같습니다. 여당 후보께서 이렇게까지 180도 본인이 몇 달 전 얘기했던 걸 달라진 것을 과연 된다라고 믿어야 되느냐. 그 부분에 대한 신뢰도..▶서기열 기자신뢰가 문제군요.▷심교언 교수그 부분에 대해서 이제 심각한 의문을 많이 제기합니다. 말씀하신 걸 본인도 이렇게 뒤엎기도 하고 이런 것들이 많았기 때문에 지금 이렇게 규제 완화, 재건축 완화, 용적률 완화, 용도 추가 그리 개발 공약 이런 것들이 과연 그대로 진행할 수 있겠는가 또 시장 상황이나 지지율의 변화에 따라가지고 또 바뀌는 게 아니냐 이런 우려는 있습니다.근데 지금까지 두 분 말씀을 다 여야 후보들 여러분들 말씀을 다 종합해 보면은 전반적으로 개발 호재입니다. 어느 동네가 되든 다 개발 호재입니다. 그래서 그 개발 호재로 인해가지고 오를 가능성은 좀 있다. 근데 이 개발 호재가 특별한 몇몇 단지들 같은 경우에는 이제 가격 상승률이 단기적으로 좀 높게 나타날 거예요.그렇지만 이제 전체를 올리기에는 좀 지금 현재 너무 고점이라 가지고 조금은 좀 불안하다 그렇게까지 못 올릴 것 같다라는 게 하나가 있죠.그 다음에 이 지방선거 같은 경우하고 이제 대선하고 지금 대선 공약에 보시면은 여든 야든 모두 다 지방 공약이라는 걸 다 넣어요. 여야 후보가 부산에 갔다 그러면 또 터뜨리고 대전에 가면 또 큰 것들입니다. 여기서는 몇 천 억짜리 안 터뜨리고 적어도 수조원 그런 걸 들이시는데 그게 아마 빼곡하게 양쪽 다 다 준비가 됐을 거예요. 그게 지역 숙원 사업들이죠. 그런데 그것들을 이제 각 당에 또 광역지자체장들이 받아가지고 또 현실적인 계획이 나오고 구체적으로 그러니까 3월에 선거하고 6월에 선거인데 아마 그 두 단계를 지나면 바로 거의 가시적인 수준까지 갈 것 같아요. 과거에는 이게 가시화되려면 시간이 좀 많이 걸리는데 좀 더 이게 가격 상승을 부추기는 힘이 크지 않느냐 그렇게 보여집니다.그리고 양쪽 다 이제 사실은 저는 야당이든 여당이든 어떤 후보가 되더라도 좀 조심은 해야 될 것 같아요. 아마 우리가 보통 인수위 같은 걸 이렇게 해서 하는데 거기서 지금까지 했던 공약을 좀 냉정하게 봐야 되는 게 아니냐. 여든 야든 간에 얘기하는 거 보면 우리나라가 이제 100조원을 아주 우습게 생각하는 나라가 됐어요. 불과 이번 정부 출범할 때 한 300조 정도 예산 출발한 것 같은데 지금은 뭐 600조. 그것들은 언젠간 다 돌아오게 돼 있습니다. 국민들한테. 그렇기 때문에 여든 야든 간에 인수위가 되면은 지금까지 말씀하신 공약들 중에서 필수적인 거를 제외하고는 나머지를 원점에서 다시 한번 볼 필요가 있다.그래서 더더욱 이제 앞으로는 새로운 것들을 하지 말고 지금까지 뱉은 말들을 어떻게 좀 실현 가능성을 높일 수 있다라든가 뭐 그런 게 좋지 않냐. 그래서 그런 것들을 포퓰리즘적인 공약하고 지금 상황에서 필요한 공약하고 그런 것들은 좀 우선순위를 좀 줘야 되는 게 아니냐.▶서기열 기자이 대통령 선거 그리고 지자체 선거까지 지자체장 선거까지 겹치다 보니까 아무래도 곳곳이 지금 개발, 개발 호재로 둘러싸일 수밖에 없는 상황이다. 그렇지만 또 이것도 다 듣는 유권자 입장에서는 좀 걸러들을 필요가 있다. 이런 말씀이시기도 하네요.▶서기열 기자그렇다면 그 집을 사기 위한 실수요자 입장에서 어떻게 해야 될지가 좀 궁금할 텐데 특히 먼저 무주택자라면 어떻게 하는 걸 추천하시나요.▷심교언 교수이제 가장 그분들은 이제 심리가 이런 것 같아요. 여기서 이까지 빠져 이때 사야 되는 건데 그거는 인생에서 그런 건 있을 수가 없고요. 그냥 전반적으로 대도시고 또 이렇게 자기가 어느 정도 버틸 만하다 무리한 베팅이 아니다. 영끌이 아니다 그러면은 대도시 집들은 언제든지 사도 큰 문제는 없습니다.그런데 자기가 이제 꼭 저점을 사야겠다. 이렇게 생각하시면은 보다가 지금 비싼, 항상 그런 분들이 지금 비싼 같은데, 비싼것 같은데, 비싼 것 같은데 지나고 보면 이제 더 비싸겠죠. 대강 그런 수순을 밟았거든요. 그래서 그런 분들은 예를 들어서 자기가 이제 영끌을 하면 30평을 살 수 있다. 그 대신 영끌을 하지 않고 그냥 조금만 좀 하면은 한 한 20평대에 괜찮다 그러면 그런 20평대는 사가지고 그냥 계속 쭉 갖고 가셔도 됩니다. 그리고 나중에 좀 더 큰 집이 필요하면 그때 전세를 놔두고 가도 되겠죠. 그런 여러 가지 방식이 있으니까 무주택자는 사는 게 보통은 맞습니다.근데 무리해서 사는 건 아니고 그리고 제일 먼저 관심 가지는 거는 이제 국가에서 보장하는 로또에는 무조건 한 번씩 들어가 봐야 돼요. 로또. 청약이 청약 국가 보장 로또잖아요. 이거 그래도 시세보다 많게는 한 40%까지 싼 것들이 있는데 그건 점수가 되든 안 되든 그냥 계속 들어가 보는 거예요. 그것도 이제 하나의 경험이 될 수도 있고. 그러다가 이제 추첨제를 지금 여야 후보들이 조금씩 늘린다는 것 같아요. 지금은 너무 이제 가점제로만 하니까 일반 국민들이 힘들어한다. 그래서 이제 추첨제를 좀 드리면은 많이 넣으면 많이 넣을수록 이제 확률은 조금씩 올라가는 거니까. 그런 것들은 언제든지 관심을 가지셔도 되고요.그 다음에 이제 무주택자라 하더라도 이제 저기 아까도 말씀드렸지만 대출을 너무 많이 끼는 건 절대 삼가하셔야 됩니다.▶서기열 기자과도한 영끌은 안 된다▷심교언 교수그거는 아마 또 모르겠습니다. 대선 후보들이 또 영끌한 것까지 구제하겠다는 공약이 나올지 모르겠는데. 요즘에 워낙 공약이 다양한 것들이 많아가지고 근데 영끌은 언제든지 한 10% 20% 조정은 있거든요. 단지별로는 그러면 그냥 훅 날아갈 수 있습니다.▶서기열 기자내가 갚을 수 있는 능력을 넘어서서 대출을 받았을 경우에는 좀 리스크가 크죠.▷심교언 교수예를 들어서 10억짜리 집을 사는데 5억을 빌렸는데 그래서 5억은 내 돈이고 5억은 은행 돈이겠죠. 근데 10억짜리 집주인이 이제 갑자기 7억이 돼. 내가 예를 들는데 제 영끌을 해서 2억이 내 돈이고 8억을 빌렸어요. 근데 그 집이 8억이 됐어요. 그럼 자기는 거지가 되는 거예요. 0원. 그 상태에서는 못 참습니다. 견디지를 못합니다.그 대신 나중에 되면 또 올라갈 거예요. 또 10억. 근데 그걸 못 참더라고요 사람들이 힘들죠 그래서 그런 충격이 오더라도 견딜 수 있는 정도로 하시면 좀 괜찮지 않나 그렇게 보고 있습니다.▶서기열 기자근데 또 그런 차원도 있을 것 같아요. DSR 규제 올해 또 시작이 되니까 정말 아무리 영끌을 하고 싶어도 사실 한계가 있을 수밖에 없지 않을까요?▷심교언 교수그게 아니고 DSR이라 하더라도 사채라는 게 있잖아요. 사채가 이제 친구한테 빌리고 가족한테 빌리고 뭐 이런 것들이 있는데 사실 우리 법적으로 영끌을 하고 싶어도 아주 젊으신 분을 제외하고 이게 한 60~70%까지 될 거예요. 아마 그분을 제외하고는 영끌이 불가능한데 지금은 다 개인적으로 빌리고 이런 것들이 있거든요. 그래서 그런 것들까지 해서 충격이 오면은 진짜 힘들어질 수 있어요.▶서기열 기자아, 그 생각을 제가 못했네요.▷심교언 교수한 15~ 20%는 빠져도 이상한 세상 아닙니다. 지금 현재는 그 단지별로. 전체 지수가 그리 빠지면 우리는 IMF가 가는건데 우리 IMF 때 한 13% , 14% 빠졌을 거야.▶서기열 기자지수 그러니까 작년까지는 모든 지역이 다 같이 올랐기 때문에 괜찮았지만 이제 올해는 조정을 겪으면서 안 좋은 지역, 입지가 안 좋은 지역은 더 10~ 20%도 빠질 수 있는 곳도 있다?▷심교언 교수제일 심각한 거는 재건축 재개발입니다. 개발 호재에 따라서 일주일에 10%씩 왔다 갔다 하기도 합니다. 일주일에. 그래서 정책이 좋은 게 좀 있다 그러면 일주일에 10%씩 두 번 탁 올라갈 수도 있고, 정책이 뭐 안 될 것 같다 그러면 한 10%에서 20%로 확 떨어진다. 그런 것들이 굉장히 조심해야 되죠▶서기열 기자1주택자들이 처한 상황, 되게 이러지도 저러지도 못하는 상황인 것 같아요.▷심교언 교수1주택자 같은 경우에는 이제 세금 부담은 대선 공약들도 그렇고 지금 정부에서도 세금을 조금씩 줄여주려고 하는 것 같아요. 근데 저는 양도 차익이 크다, 양도 소득이 크다. 그러면 한 번은 정리할 필요가 있는 게 아니냐. 왜그런가 하면 이제 어떤 정부가 오더라도 양도 차익이 큰 거에 대해서는 국민 정서를 고려해서 우리 장기보유특별공제 이런 거 있잖아요. 그런 것들에 대해서 손 볼 가능성이 높습니다.그리고 이제 좀 한번 지켜보고 또 그 다음 물건으로 가시는 게 낫지. 또 부동산 팔았다 그러면서 나는 이제 임대로 해서 죽을 때까지 살 거야 그렇게 하시면 또 나중에 고생을 하고. 적어도 이제 대도시라 그러면은 하나 정도는 계속 가지고 가는 게 좋다.그러면서 이제 자기 나이에 맞춰가지고 어떻게 정리할 것인가. 그런 것들을 고민해야겠죠. 그리고 아기들이 뭐 성장하고 이런 것들이 있잖아요. 그러니까 성장할 때 20평대, 10평대 계속 살 수가 없잖아요. 그러면 25평, 30평 여유가 있으면 40평까지 이사를 가셔야 되는데 그 말은 어떤 특정 동네가 있는데 그 특정 동네의 부동산에 계속 관심을 갖고 있어야 된다는 거겁니다 자기가. 사가지고 한두 번은 사서 가야 될 겁니다.그냥 옛날 집은 세 주고 계속 새로 산다? 결국은 세 값이 너무 하게 빨리 올라가지고 힘들어지는 상황이 많기 때문에 그래서 특정 지역에 보통 계속 유지해서 사는 경향이 많기 때문에 거기 사시는 분들은 거기에 내가 한 10년 지나면 어느 단지에 들어가서 몇 평형대를 살 거야 살 거야 그런 걸 계속 봐야 돼요. 그러다가 어떨 때 가끔씩 뭐 경기가 있으니까 덜컥 그리고 한 게 급매물이 나올 때가 있어요. 그걸 잡아야 그거 확 잡으면 이제 보통은 괜찮아요.▶서기열 기자사실 갈아타기를 할래도 지금 말씀하신 것처럼 세제 완화 얘기가 있긴 하지만 또 대출도 안 나오고 이러기 때문에 굉장히 어려움을 좀 많이 겪고 있는 것 같아요. 그래서 다들 그냥 관망만 하고 있는 게 아닌가 싶습니다.▷심교언 교수그래도 지금 서울에서 돈 버신 분들이 많아가지고 차익 실현을 하시려고 하는 분들은 꽤 많은 것 같아요. 그래서 그분들 중심으로는 갈아타기도 한 번 또 해볼 만합니다. 그 지역에 대해서 계속적으로 관심을 갖고 있다면은 그런 것들이 한번 기회로 다가올 때도 보통 있습니다.▶서기열 기자변수는 많긴 하지만 일단 원하는 지역을 꾸준히 계속 집중적으로 좀 보다 보면 기회가 한번 올 것이다.1주택자 무주택자에 대한 얘기를 했는데 그러면 사실 다주택자들도 고민이 좀 있을 것 같아요.▷심교언 교수어떤 정부가 들어와도 쉽지는 않을 것 같습니다.▶서기열 기자빨리 파는 게 맞을까요. 아니면 규제 완화를 좀 기다려보는 게 맞을까요.▷심교언 교수지금 이제 일단 여당 대선이 후보가, 여당 대선 후보가 되면은 아마 다 했잖아요. 그냥 계속 힘들 거예요. 근데 야당 대선 후보가 되면 지금 저는 굉장히 많은 착각하는 얘기를 들었는데 바뀔 것이다? 국회에서 안 바꿔줍니다. 2024년까지는 24년까지입니다. 24년이면 아직 많이 남았죠.24년에 어떻게 되나 보장도 없어요. 그리고 이제 부자 감세라는 프레임은 전 세계적으로 굉장히 잘 먹히는 프레임 그렇기 때문에 그게 아마 다주택자가 특히 수도권에 많이 갖고 있으면서 수십억 벌었는데 세금을 얼마 안 낸다? 그거는 이제 여든 야든 굉장히 두려워하는 기사예요. 아마 서 기자님 같은 분이 아주.. ㅎㅎ이런 부자들만 위한 정부 그런 것 때문에 아마 거의 저는 그렇게 현실화된다는 건 거의 불가능한 것 같고. 다주택자는 그냥 좀 인정하시고 가는 게 맞지 않나 싶습니다.그 대신 세금은 지금 다주택자인데 억울하게 세금 많이 주는 게 많고 이제 소득이 없고 이거에 대해서 완화해 줄 여지는 있을 것 같아요. 예를 들어서 이제 프랑스 네 쪽은 부유세 개념으로 오잖아요. 내가 10억짜리 집이 있는데 빚이 9억이다 그럼 1억 갖고 있는 걸로 해서 세금 때려요.그런데 우리는 10억짜리 집이 있는데 9억이 있든 12억원이 빚이 있든 그냥 10억원에 대해서 세금 때리거든요. 이런 것들에 대한 조정은 있을 수도 있어요. 그거는 이제 여든 야든 거기에 대해서 좀 합리적으로 보자 이렇게 해서 조정은 있을 수 있겠지만은 그 외에 나머지 다주택자의 지금 프레임 자체가 워낙 세가지고 아마 그냥 힘드시면 그냥 지금이라도 항복하시는 게. ㅎㅎ▶서기열 기자규제 완화만 너무 낙관적으로 바라보면 안 되고, 정리할 수 있는 것부터 정리하는 게 좋다라고 정리를 해봐야 되겠네요.기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자 촬영 정준영 PD편집 김윤화 PD 디자인 문윤정 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
!["정권 바뀌어도"…'버티기' 다주택자들 제대로 걸렸다 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202202/01.28806574.3.jpg)
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부동산 기사에 가장 많이 인용되는 전문가로 꼽히는 심교언 건국대 부동산학과 교수가 내다보는 2022년 집값. 현재 집값은 떨어질 이유가 별로 없다면서 대선 개발공약으로 오히려 상승할 것으로 봅니다. 그렇게 정점을 찍고 동력이 떨어진 집값이 떨어질 것이라는 심교언 교수의 의견을 함께 들어보시죠.▶서기열 기자누구나 내 집 마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 기자들이 가장 많이 찾는 교수님이시죠 심교언 건국대 부동산학과 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.▷심교언 교수안녕하세요.▶서기열 기자2022년이 밝았습니다. 근데 올해 좀 상당히 혼란스러운 것 같습니다. 거래량은 확 줄고 있고 또 약간 서울 지역에서도 일부 떨어지는 지역도 좀 나타나는 것 같은데 올해 시장 진단 어떻게 하시는지요.▷심교언 교수일단 정부 진단부터 한번 봐야 될 것 같습니다. 정부는 올 초, 작년 말부터 “하락세다”라고 하고 있는데 제가 알기로는 하락한 적은 한 번도 없고, 그래서 무슨 말인지 모르겠는데 아마 정부에서 얘기한 건 ‘상승세가 둔화되었다’ 이 정도로 보시는 게 맞을 것 같고요.지금은 이제 언제든지 마이너스로 전환되긴 하겠지만 고점에서 굉장히 불안한 양상, 대강 그 정도가 아니냐. 그리고 가격이 많이 올라가면 기본적으로 수요는 줄고 공급은 늘고, 그렇지 않겠습니까. 일반적인 이론이 다 그렇게 나오니까.이게 계속 가면은 이거 이대로 계속 가는 게 맞아? 사람이 다 불안해집니다. 그러면 이제 여기서 누구는 이거 좀 팔아야 될 것 같기도 하고, 지금에서 현금 실현했다가 경제가 또 이렇게 좀 금리라든가 이렇게 좀 바뀌면 좀 이렇게 저점에 손을 갈아탄다 뭐 이런 얘기 있잖아요. 그런 것들도 좀 있을 것 같은데 그런 것들이 다 맞물려 있는 것 같아요.그래 지금 현재는 아주 불안하다 근데 빠지려고 해도 또 만만치 않은 것 같아요.▶서기열 기자그렇죠. 사실 빠질 수 있는 환경이 아니라는 얘기들을 많이 합니다.▷심교언 교수근데 빠질 때는 보통 이제 너무 고점이라는 게 하나가 있어야 되고, 뭔가 거시경제 충격이 있거나 공급이 있거나 뭐 이래야 되는데 그 거시경제 충격은 전부 다 부총리님 마저 “퍼펙트 스톰이 올 수 있다” 이런 얘기까지 하셨는데 아직까지는 안 오는 것 같고. 그 다음에 저기 공급이라는 거는 뭐 어차피 한참 걸려야 되고. 그러니까 이게 과연 이 빠지는 요소가 너무 약한 거예요.그러면 이제 오를 요소를 한번 봐야 되는데 네 오를 요소들은 전세난이 지금 해소됐을까 전세도 저는 그렇게 보거든요. 최근에 전세난이 좀 해소됐다라고 생각하는데 이게 예를 들어서 작년에 5억 하던 전세가 지금 거의 한 9억까지 갔거든요. 그럼 거기서 조금 떨어진 거예요. 이게 해소된 건가?▶서기열 기자그러니까 낮았던 전셋값이 확 오르고 난 다음에 잠깐 살짝 떨어진 거다▷심교언 교수떨어졌거나 아니면 지역에 따라서 그런 건데 해소된 건 아니고 전세도 똑같습니다. 가격이 오르면 공급은 늘고, 수요는 줄고. 이 상황에서 이제 조금 숨통이 트여지는 것 같지만은 이만큼 오른 힘이 아직까지는 다 남아 있거든요. 그리고 계약갱신 청구권이 한 번 될 때까지는 가야 되는 상황. 그러면 이제 상승 힘이 아직 세구나.▶서기열 기자그렇죠.▷심교언 교수거기다가 저는 최근에 여당 야당 대선 후보들이나 지자체장들이 이렇게 작년에 얘기하고 했던 거 보면은 전 국토가 완전히 뭐 개발판이야. GTX에다가 뭘 엄청난 지하철, 지하철도 막 놓겠다 하잖아요. 그렇죠 거기다가 지방마다 막 개발이 되고 있고.그리고 또 옛날에는 여당 후보 같은 경우에는 이렇게 좀 공공 이런 게 있는데 지금은 공공도 없는 것 같아요. 전부 양쪽 다 어마어마하게 개발하겠다. 그러면 만약 여당이 하든 누군가가 된다면은 어마어마하게 또 개발 호재로 받아들일 거야.▶서기열 기자그럴 수 있죠.▷심교언 교수그래서 이게 이건 진짜 상승하는 거거든요. 근데 이 상승이라는 게 그럼 우리가 뭐 강남의 아파트가 뭐 100억, 200억, 300억?▶서기열 기자무한대로 올라갈 것이냐?▷심교언 교수그건 아니기 때문에 그 상승 압력이 있긴 있더라도 그렇게까지 세지 않을 거다. 그래서 조금은 상승하겠지만 그게 지금까지 오른 게 너무 힘들게, 올라간 게 너무 힘들기 때문에 상승률은 많이 떨어질 거다 저는 그렇게 보고 있습니다.▶서기열 기자그러니까 오르기는 많이 올랐고, 너무 오른 거에 대한 약간 반작용으로 살짝, 살짝의 조정 미세 조정 정도는 있는 상태로 지금 현재는 진단하시고. 떨어지더라도 그렇게 크게 떨어질 수는 없고 오히려 올라갈 요소가 더 많다?▷심교언 교수지금 현재는 그렇습니다.▶서기열 기자그렇군요. 그렇게 봐야 되겠습니다. 근데 이런 공약들을 보면 결국에는 떨어질 것 같지 않다라고 예상하시는 것 같은데요. 그렇게 되면 설 이후 부동산 시장 우리나라 주택시장 어떻게 좀 가격 전망을 좀 하시는지요?▷심교언 교수저는 지금 대통령 선거 때까지는 아마 다 눈치만 볼 겁니다. 지금 이제 정부에서 어떤 양도세를 1가구에 대해서는 좀 완화시키고 이런 게 있었잖아요. 반응이 없습니다. 지금 거래 거의 안 나오고 있습니다. 그 말은 뭔가 하면 이게 한 몇 달 기다리면 말이야 뭐가 이렇게 바뀔텐데 내가 지금 굳이 정부에서 당근을 제시한 게 이만큼 되는 걸 이만큼 내게 해주는 거거든요.그런데 이만큼 되는 걸 이만큼 내리겠다는 사람들 후보가 있습니다. 그리고 이제 여당 야당 둘 다 낮추겠다. 이런 것들이 있기 때문에 국민들이 과연 거기에 반응을 하겠는가.그리고 이제 지금 저는 이제 개발 호재로 인식할 만한 것들 몇 가지를 보게 되면 재건축 하고 이쪽이 제일 많거든요. 재건축하고 재개발의 규제 완화로 인한 가격 상승인데 그것들이 지금 다시 또 추가적으로 폭등세까지 가는 건 아닌 것 같고. 그냥 이제 여든 야든 이제 여가 되면은 그분이 그렇게 말씀은 하셨지만 그렇게 갈까에 대한 의구심이 있으니까 좀 그런 것 같고. 야가 되면 아마 지금 재개발 재건축은 단기적으로 호재로 받아들일 거예요. 그렇지만 이제 상승률이 그렇게 폭등하지는 않을 것 같고.그래서 요약하면 한 6월까지는 제가 보기에는 조금 조금씩 오르거나 조금 조금 떨어지거나 이렇게 좀 혼조세를 보이면서 그래 도 상승 압력이 좀 크지 않을까 개발 호재로 인해서. 그 대신 계속 눈치만 보고요. 그리고 저는 이제 여당 후보가 되면은 뭔가 정책이 딱딱딱 만들어지겠지만 야당 후보가 되면은 이제 만들어지는 정책도 없고 이게 2024년인가. 국회의원 선거가 있더라고요. 2024년까지 아마 만만치 않을 겁니다.▶서기열 기자여소야대 상황이 벌어질 거기 때문에 사실 국회에서 만드는 정책이 굉장히 많잖아요. 특히 작년 재작년 굉장히 많았잖아요. 그런 것도 쉽게 바꾸지는 못할 것 같긴 해요.▷심교언 교수행정부에서 할 수 있는 것도 상당히 많긴 합니다. 근데 이제 행정부에서 할 수 있는 것 외에 재초환이라든가. 재초환 이런 건 어마어마한 거거든요. 다 국회에서 하는 거고, 국회에서 하는 부분이 꽤 있습니다. 그렇기 때문에 이제 갈등 상황으로 계속 가지 않겠느냐. 참조하면 특히 이제 뭐 양도세 이런 거 푸는 거는 어마어마하게 어려울 겁니다.▶서기열 기자지금 이렇게 심지어 양 후보 다 얘기를 하고 있음에도 불구하고 이게 법제화되려면 상당히 시간이 걸릴것이다?▷심교언 교수아주 쉬운 여당이나 좌파에서의 프레임은 항상 부자 감세가 나올 거예요. 부자 감세 나와서 저 친구들을 저렇게 많이 벌었는데 그것도 하겠냐? 그러면 이제 아마 야가 되더라도 그렇게 파격적인 것들을 하기 어려울 거예요.▶서기열 기자그러면 일단 상반기까지는 사실 예상하실 수 있는▷심교언 교수조금씩 올라가고 눈치만 보다가 이제 상반기에서 어느 정도 결정이 나고 하반기로 가는데 하반기는 그냥 뭐 상반기보다 좀 추동력이 더 떨어지는 게 아니냐.▶서기열 기자오히려 더..▷심교언 교수왜 그런가 하면 7월쯤 되면 임대차계약 갱신청구권 그게 이제 딱 끝나거든요. 그게 근데 이제 임대차 계약 갱신되면 작년에 보통 예상을 할 때 사람들은 내년이 올해가 이제 어마어마하게 폭등할 것이다.▶서기열 기자올해 엄청 뛸 거라고 많이들.▷심교언 교수저는 그전에 다 뛰어서 올해 살짝 뛰거나. 아니 지금 5억 하던 게 한 8억까지 갔으면 됐지. 또 올해 또 10억, 12억? 사람이 못 삽니다. 사고 싶은 사람도 살 수 있는 능력이 없어가지고 그까지 못 갈 거예요.왜 다른 측면도 봐야 되는데 수요가 늘어나는 측면이 있잖아요. 계약 갱신하면은 수요가 늘어나는데 계약 갱신하면 공급도 무진장 늘어납니다.▶서기열 기자공급도 늘어난다고 봐야 될까요.?▷심교언 교수당연히 늘죠. 4년 계약 끝났으니까 집주인 입장에서 내놓을 거고 사고자하는 사람 둘 다 많아지는 상황이에요. 우리는 계속 수요가 폭증하기 때문에 늘어난다고 했는데 공급도 거의 비슷하게 늘어날 거예요. 물론 전체적인 숫자는 약간 공급이 줄겠지만은 그 말은 이제 상반기까지 상승하면 그걸로 이제 대강 좀 퉁칠 수 있는 게 아니냐.그럼 하반기, 때문에 이제 새로운 재료 같은 게 없다는 거예요. 거시경제는 계속 힘들어질 것이고 항상 상승 요소, 하방 요소 이런 게 있는데 정부에서 말하는 유동성이라든가 가구 분화 이런 것들은 항상 밑에 깔려 있는데 그것들이 새로운 재료가 되어가지고 상승 압력을 올리기는 쉽지 않아요.근데 새로운 재료가 이렇게 항상 주는 건데 상반기까지는 이제 대선 지방선거나 이슈가 있고 또 하나는 이제 계약갱신 청구권 만료 이슈가 있습니다. 그러니까 이제 상승 압력이 다른 것보다 좀 크지 않느냐. 하반기 때는 이제 다 사라져요. 상승 압력이 그냥 같은 변수고, 그대로 남아 있는 거죠. 추가적인 변수가 아니라는 거예요. 그럼 시장에서 자연스럽게 사이클을 그리는 게 있는데 그림에 따르면은 하방 요소가 조금 커질 가능성이 커질 거예요. 그래서 앞판에는 조금 올라주다가 뒤에는 조금 가다가 근데 문제는 이게 이까지 갈지 이까지 갈지 그건 좀 어려운 상황이죠.▶서기열 기자하락폭은 예상하기 어렵지만 그래도 조금 어느 정도는 떨어지는 방향으로 흐를 것이다.▷심교언 교수요즘 유튜브나 이런 데 보면 폭락 얘기가 많이 나오고 있다고. 폭락은 언제든 나올 수 있습니다. 폭락이라는 게 이건 좀 폭락이라는 표현보다는 좀 큰 폭의 조정 정도. 그 조정이라면 항상 올라갈 가능성이 있고 지금은 하방 경직성이 너무 센 것 같습니다. 진짜 제 주변에 어떤 분들도 조금만 떨어지면 내가 바로 살 거다 이런 사람 무지 많습니다. 대기업 특히 IT 플랫폼 기업들은 인센티브를 어마어마하게 받아요.▶서기열 기자억 단위로 주고 하니까.▷심교언 교수그 말은 이제 버신 분들이 많아가지고 하방 경직성이 생각보다 크다. 그러면 폭락, 옛날 IMF나 이런 데 가서 폭락이 왔지만은 그걸 기대한다는 거는 조금 너무 센 전제다.▶서기열 기자금리 인상 이슈도 있을 것 같아요. 금리가 지금 미국도 지금 세 번 올리는 네 번 올리네 이렇게 조금 더 많이 올릴 것처럼 나오고, 국내도 당연히 한은도 계속 그 부분을 따라가지 않을 수 없는 상황이 될텐데. 기준금리가 올라감으로 인해서 유동성이 좀 흡수되는 부분도 있을 테고. 그리고 근데 또 반대에서는 또 대출 규제 작년에 되게 세게 틀어막었는데 올해 또 조금 풀릴 수도 있다라는 얘기도 좀 들리잖아요.▷심교언 교수연말 기준으로 하기 때문에.▶서기열 기자이쪽 기준으로 하기 때문에 어떻게 좀 이 자금 쪽은 어떻게 보시나요.▷심교언 교수금리는요, 금리 자체가 영향을 그 해에 미친 적은 저는 한 번도 본 적이 없습니다.▶서기열 기자오래 걸린다는.▷심교언 교수화폐 수량설에 따라서 이제 한 2~3년 지나면은 뭔가 이렇게 확 이렇게 조정을 받지만. 그 말은 올해의 이 요소로만 영향을 주기는 상당히 어렵다. 그런데 금리가 영향을 주는 것들은 또 이런 것들은 있습니다. 금리가 오르면은 거시 경제가 나빠지거든요. 투자가 줄고 위축이 오고 그에 따라서 수요가 줄고 수요가 줄면 가격이 떨어지는 그런 프로세스는 있습니다. 그런데 시간이 좀 걸립니다. 지금 올해 물어보셨잖아요.올해는 지금까지 하여튼 우리가 금리를 여러 차례 올렸습니다. 올린 후에 떨어진 경우는 거의 없습니다.▶서기열 기자몇 년 뒤인가요▷심교언 교수한 1년 반, 2년일 수도 있고. 근데 이제 재밌는 거는 금리가 지금 이제 예를 들어서 작년에 한 3% 대 주담대였는데 지금 한 4%대까지 갔잖아요. 그럼 이제 25bp씩 한 두세 번 올린다 앞으로 추가로 한 두 번이나 더 올리겠죠. 세 번이나. 많이 못올릴거야. 많이 올리면 또 이제 자영업자가 이렇게 다 힘들어지고 거시경제는 더 힘들어지니까. 그러면은 1%포인트 미만인데 1%포인트 미만 올라가는 건데 거기에 그렇게까지 폭발적으로 반응을 할까?그래서 단기적으로는 금리 인상이라는 게 큰 영향은 없고, 대출 규제도 지금 대출 규제가 지금 다시 영향을 줬다라고 보는 시각들도 좀 있는데 작년말 올해 재작년 다 대출규제 있었습니다. 총량 제한을 이제 작년에 6%로 하긴 했지만 올해 지금까지는 아직은 아닌 것 같고. 그리고 15억 이상짜리들은 대출이 거의 금지돼 있잖아요. 그런데 계속 (거래)하고 있거든요. 그렇게 보면 대출 규제가 단기적으로 어떤 영향을 주는 거는 좀 상상하기 어렵다.그 대신 대출 규제를 정부가 거의 꼴보기 싫어해가지고 한번 확 더 하는 경우가 있습니다. 더 세게 총량 규제가 있을 때 제일 셉니다. “작년 빌려줬던 거 50%만 빌려줘” 이러면 이제 다 끝장 나는 겁니다. 그런 식의 규제를 하지는 않을 거예요. 그런데 대출 규제를 어마어마하게 추가적으로 세게 한다면은 영향이 있겠지만 근데 이것도 또 대선으로 봐야 돼요. 대선 후보 우리 유력 대선 후보들 말씀하시는 거 보면 이제 돈 많이 빌려주겠다고 그럽니다.▶서기열 기자맞아요. 1주택자 그리고 무주택자들한테 많이 빌려주겠다고 하죠.▷심교언 교수지금 문제는 이제 서민 중산층들 사이에 대출 규제로 인해서 시장이 어디로 튈지 모르고 더 불안해지는 이런 측면인데. 지금 현 정부는 그렇지만 차기 정부를 준비하시는 유력 후보들은 전부 다 대출 규제를 늘려주겠다고 하고 있으니까 아마 그걸로 인한 충격이 추가적으로 생기지는 않을 것 같습니다.▶서기열 기자대출 관련해서는.▷심교언 교수요약하면 중장기적으로는 무조건 마이너스인데 그해에 마이너스 영향을 주는 것은 쉽지는 않다. 그렇습니다.▶서기열 기자그럼 교수님 말씀을 종합하자면 올 상반기가 거의 고점이다. 이렇게 봐도 될까요?▷심교언 교수네. 저는 거의 그렇게 보고 있습니다. 근데 그다음에 하반기 때는 이제 이렇게 가다가 올라갈 수도 있고요. 이게 가능성은 조금 약하긴 한데 갔다가 이렇게 좀 떨어졌다가 다시 갈 수 있고. 그 다음에 이제 상당수의 국민들이 무주택자 기다리고 이렇게 갔다. 이렇게 갔다. 얘기하는 건데 이거는 좀 가능성이 좀 낮다.▶서기열 기자조정이 있더라도 소폭이거나 아니면 소폭의 조정 이후에 다시 또 오르는 국면으로 갈 수 있고.▷심교언 교수뒤에 받치고 있는 사람이 너무 많아요. 최근에 돈 버신 분들이 너무 많아가지고▶서기열 기자오늘 심교언 교수님 모시고 2022년 주택시장에 대한 날카로운 분석과 전망에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 교수님 오늘 감사합니다.▷심교언 교수네, 수고하셨습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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계약갱신청구 거절할 때 내야하는 세금?! [집코노미TV]
▶전형진 기자인사할 시간도 없습니다집코노미 마을에도 설날이 왔죠놀부 형님은 사랑방에 얹혀사는 흥부 형진이를 찾아갔습니다설날을 맞아 떡국을 끓여주고..쫓아냈죠하지만 호락호락하지 않은 흥부 형진군계약갱신청구권으로 우주방어드디어 시작된자존심 강한 두 천재의 대결놀부 형님이 계약갱신청구권을 거절하면서흥부 형진이를 내보내는 방법은 9가지입니다자신이 직접 들어가 산다고 하는 게 대표적이죠하지만 놀부는 그럴 마음이 없었습니다원래 살던 집보다 좁았으니까요아니면 합의금을 주는 방법도 있었죠세입자가 만족할 만큼의 돈을 주면계약갱신을 거절할 수 있습니다중요한 건 만족할 만큼그래서 흥부 형진이는 거하게 100냥을 뜯어갑니다거덜이 나고 다시 열심히 부대찌개를 팔던 놀부어느날 사또가 오더니 세금을 안 냈다면서곤장을 마구 치고 갔죠부대찌개값도 안 내고..놀부의 실수는 뭘까요아까 흥부 형진이에게 합의금 100냥을 줄 때원천징수를 했어야 합니다그러니까 22%를 떼서 포도청에 신고하고나머지 78냥만 흥부 형진이에게 줬어야 한다는 거죠상여금이 세금 떼고 나오는 것처럼..흥부 형진이는 기분이 나쁘겠죠100냥 중에서 78냥만 받았으니까그래서 놀부 형님에게 원천징수영수증을 받아포도청에 내야 합니다농사로 버는 돈 말고도기타소득이 이만큼 생겼다고 신고하는 거죠대신 여기에 대한 세금 22냥은사또가 처음부터 뜯어갔으니까 더 낼 필요는 없습니다근데 이걸 몰랐던 놀부100냥에서 22%를 제외하고 준 게 아니라그냥 100냥을 줬던 거니까계산해보면흥부 형진이가 원래 받아야 할 돈은 128냥이 되는 거죠놀부는 28냥을 사또에게 뜯겨야 합니다그래서 부대찌개값을 올려버렸죠어쨌든 공돈 100냥이 생긴 흥부 형진이는부자가 됐지만이 모든 게 꿈이었다는..눈 떠보니 놀부 형님이 떡국을 가져오고 있었죠새해복그럼 이만 총총기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 문윤정제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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