계약갱신청구 거절할 때 내야하는 세금?! [집코노미TV]
▶전형진 기자
인사할 시간도 없습니다
집코노미 마을에도 설날이 왔죠
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설날을 맞아 떡국을 끓여주고
..쫓아냈죠
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계약갱신청구권으로 우주방어
드디어 시작된
자존심 강한 두 천재의 대결
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흥부 형진이를 내보내는 방법은 9가지입니다
자신이 직접 들어가 산다고 하는 게 대표적이죠
하지만 놀부는 그럴 마음이 없었습니다
원래 살던 집보다 좁았으니까요
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세입자가 만족할 만큼의 돈을 주면
계약갱신을 거절할 수 있습니다
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그래서 흥부 형진이는 거하게 100냥을 뜯어갑니다
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어느날 사또가 오더니 세금을 안 냈다면서
곤장을 마구 치고 갔죠
부대찌개값도 안 내고..
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아까 흥부 형진이에게 합의금 100냥을 줄 때
원천징수를 했어야 합니다
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나머지 78냥만 흥부 형진이에게 줬어야 한다는 거죠
상여금이 세금 떼고 나오는 것처럼..
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100냥 중에서 78냥만 받았으니까
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포도청에 내야 합니다
농사로 버는 돈 말고도
기타소득이 이만큼 생겼다고 신고하는 거죠
대신 여기에 대한 세금 22냥은
사또가 처음부터 뜯어갔으니까 더 낼 필요는 없습니다
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100냥에서 22%를 제외하고 준 게 아니라
그냥 100냥을 줬던 거니까
계산해보면
흥부 형진이가 원래 받아야 할 돈은 128냥이 되는 거죠
놀부는 28냥을 사또에게 뜯겨야 합니다
그래서 부대찌개값을 올려버렸죠
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부자가 됐지만
이 모든 게 꿈이었다는..
눈 떠보니 놀부 형님이 떡국을 가져오고 있었죠
새해복
그럼 이만 총총
기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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최대 0.9% 복비, 반의반만 내는 법 [집코노미TV]
반값 부동산 중개 수수료가 확산되고 있습니다. 집값이 많이 오르면서 내야하는 중개 수수료에 대한 부담이 커지자 이를 깨기 위해 반값 수수료를 내건 업체들이 늘어나고 있는건데요. 25년차 부동산 전문 변호사인 최광석 변호사가 중개사 자격증을 따고 빌딩중개법인을 열었습니다. 수수료를 거래금액의 0.2%로 내걸었는데요 최대 0.9%에 달하는 수수료율의 반의반 수준입니다. 부동산중개업계의 관행과 향후 나아가야할 방향에 대한 최 변호사의 의견을 들어보시죠.▶서기열 기자누구나 내집마련 하는 그날까지 서기열의 집터뷰 오늘은 부동산 전문 변호사로 25년째 활동을 하고 계시다가, 최근에 빌딩 전문 중개법인을 설립하신 최광석 변호사님 모셨습니다. 안녕하십니까.중개법인 설립하시고 난 다음에 파격적인 중개 수수료를 제시하셨다라고 들었습니다. 그래서 좀 이 업계에 신선한 충격을 주고 있다고 하는데 수수료를 어느 정도나 제시를 하신 건가요?▷최광석 변호사결론적으로는 이제 거래 금액의 0.2% 금액인데요. 서 기자님도 부동산 거래해보셨겠지만 수수료 구조가 0.9부터 0.7 이런 정도까지 굉장히 높거든요.▶서기열 기자최고 상한이 0.9%?▷최광석 변호사금액에 따라서 조금 차이가 있는데 제가 하고자 하는 빌딩 거래 같은 경우는 0.9% 이내에서 협의하도록 그렇게 되어 있습니다.▶서기열 기자빌딩의 경우는 0.9% 이내에서 협의하도록.▷최광석 변호사네. 그래서 그런 틀 안에서 실질적으로 중개업자들이 받는 수준이 0.7% 내외 이 정도이기 때문에 0.2%는 상당히 파격적인 금액이죠.▶서기열 기자그렇네요. 거의 반의 반, 이 정도 수준인 것 같은데 그러면 굉장히 파격적인 수준이다라고 볼 수 있을 것 같아요. 왜 이렇게 낮은 수수료를 제시하셨는지 사실 궁금합니다.▷최광석 변호사일단은 0.2%이라는 게 절대적으로는 어쨌든 작은 돈은 아닐 수 있는 것이 저는 빌딩 거래에만 집중하는 것으로 그렇게 타깃을 정했습니다.▶서기열 기자빌딩 거래에만.▷최광석 변호사그래서 고가의 부동산이기 때문에 예를 들면 100억 기준으로 보자고 하면은 0.2%만 하더라도 2000만원 정도가 되거든요. 그러면 만약에 양쪽을 다 중개를 하게 되면은 4000만원 정도가 되기 때문에.▶서기열 기자한 건에 4000만원. 100억 빌딩 거래에 4000만 원을 받을 수 있고.▷최광석 변호사그렇죠. 그래서 일단은 그런 부분에서는 절대적으로는 작은 돈은 아니다. 또 상식적으로도 그게 리즈너블한(합리적인) 금액이라고 저는 생각을 해서 그렇게 하고요. 또 빌딩 중에서도 이제 저는 매매 거래만 하는 것으로 정했습니다. 이게 다시 말하면 이제 부동산 거래의 대부분이 매매 아니면 임대차 이런 구조인데 임대차는 제가 이제 안 하는 것으로.왜냐하면 제가 주변에 이렇게 자문을 구해본 결과 임대차는 매매에 비해서 이렇게 노고가 상당히 많이 들어가고 상당히 여러 가지 뭐 상권 분석이라든지 이런 시간, 경험 이런 부분들이 많이 필요하기 때문에 제가 하기에는 아직은 좀 역부족인. 그래서 매매를 적당한 매수자 매도자 구해서 그 다음에 권리 분석하고 하는 그런 부분들만 잘 연결시켜 주면은 그 정도 보수는 0.2% 정도 해도 되지 않느냐 그렇게 본 거죠.▶서기열 기자그러니까 임대차, 빌딩을 하나를 매매하고 난 다음에 그 안에 임차인들을 넣는 이런 과정들까지 하기에는 너무 손이 많이 가고 복잡한 과정이다보니▷최광석 변호사역량도 부족하고.▶서기열 기자중개는 시작한 지 얼마 안 됐으니까 그래서 오히려 그동안 20여 년, 25년차 변호사님이라고 들으셨는데 그렇게 되면 그동안 쌓아왔던 경험들을 최대한 활용해서 매매에 집중하겠다. 이렇게 받아들여야 되겠군요.근데 0.2% 하면 일반 다른 경쟁사들에 비해서 반의 반보다 조금 높은 수준일 것 같은데 그 정도 수준의 수수료를 받겠다 그러시면 주변 경쟁 업체들은 좀 반발도 좀 있을 것 같아요. 물론 이제 고객들의 입장에서는 환영하시는 분도 많으실 것 같고 좀 주변 반응은 좀 어떤지요.▷최광석 변호사그런데 좀 이제 걱정도 많죠. 이게 부동산 중개업이라고 하는 게 대표적인 어떤 기득권이 강한 지역이라고 보는데요. 물론 뭐 저희 변호사 업계도 “밥그릇 지키기에 강하다” 이런 비난을 많이 받고 있습니다만 부동산 중개업계도 이제 그런 분야라서 혹시 뭐 반발이 좀 거세지 않을까 이런 좀 우려도 있고요. 한편으로 또 제가 하고자 하는 부분 자체가 빌딩 매매이기 때문에 그 부분은 어떻게 보면 좀 골목 상권하고는 좀 다르지 않습니까?우리가 이제 부동산 중개 골목 상권이라고 한다면은 아파트나 빌라나 이런 거를 거래하는 우리가 곳곳에 골목길에 있는 그런 이제 중개업소들이 될 텐데 그런 중개업소들이 하는 그런 또 일과는 좀 차이가 있기 때문에 그런 부분에서는 조금 큰 반발은 없을 것 같다. 그런 생각을 하고 있습니다.▶서기열 기자최근 부동산 업계에서 중개 수수료 관련 이슈가 많았던 것 같습니다. 그동안 집값이 너무 상승하다 보니까 기존의 수수료율 체계 하에서 거래하는 고객들이 내야 되는 수수료가 너무 커졌던 거고. 그러다 보니 국토부가 이걸 조금 낮췄는데 거기에 대해서 또 중개업계에서는 반발을 하기도 했고 근데 또 한편에서는 또 이걸 아예 확 깎아서 반값 중개수수료 이렇게 내겠다 하는 이런 표방하는 업체들도 좀 있었어요. 이 반값 수수료, 부동산 중개 수수료 이쪽 부분은 좀 어떻게 좀 봐야 될까요.▷최광석 변호사어떻게 보면 참 그 부분이 예민한 부분인데요. 그렇죠 중개 업계의 입장하고 또 소비자의 입장 이런 부분들이 막 서로 대치되는 부분이라 그 예민한 부분인데 우리나라 중개 수수료는 외국에 비해선 참 낮은 편이다. 그건 분명한 사실입니다. 외국 같은 경우는 한 3% 내외거든요.근데 우리나라는 지금 0.9%가 최고잖아요. 그러니까 그런 거에 비하면 상당히 이제 낮은 편인데 그거는 최고 수수료이기 때문에 이 부동산 거래에서 제일 높은 금액이 얼마냐라고 하는 부분은 저는 조금 시장경제를 표방한다라고 하면은 조금 더 여유있게 하는 것이 저는 맞다고 봐요. 그리고 실제로 또 이게 토지의 어떤 거래. 공법 상의 뭐 규제를 풀고 분석하고 이런 부분들은 상당히 난이도가 좀 있기 때문에 그런 부분들까지 감안한다 그러면은 0.9%는 현실적으로는 낮은 수수료다. 따라서 좀 높여야 된다 그 부분은 중개업계 입장에선 상당히 맞다라고.▶서기열 기자높이는 게 맞다. 상한을 높이는 건 맞다▷최광석 변호사그리고 이제 그 대신에 이제 수수료율은 높이되 중개업자들이 공정하게 경쟁할 수 있도록 그런 이제 질서 이런 부분들 담합 행위를 금지하고.▶서기열 기자그동안 사실 뭐 거의 상한에 맞춰가지고 담합했다 이런 얘기들 되게 많잖아요.▷최광석 변호사그렇죠 친목회 같은 거 이런 거 만들어서 담합하고 뭐 거기에 동참하지 못하는 사람들은 이렇게 내치고 하는 그런 경우가 참 많았거든요. 그런 불공정한 부분들은 이제 배제하는 국가에서 정책적으로 통제하고 단속하고 이런 부분들은 훨씬 강화되는 그런 구조로 가는 것이 저는 맞다고 봅니다.▶서기열 기자그러면서 서로 경쟁을 통해서 가격을 조절할 수 있게.▷최광석 변호사그렇습니다. 그런데 이게 지금 반값 수수료 문제 이런 문제..▶서기열 기자더 세게 치고 나온 거잖아요.▷최광석 변호사그렇습니다. 그런데 이제 그런 문제는 사실 최고 수수료율을 높이자라고 하는 부분하고는 좀 다른, 다시 말하면 어쨌든 최고 수수료율이라고 하는 그 룰 하에서 나머지 얼마를 받을 거냐라고 하는 부분은 자율 경쟁이거든요.그런데 이제 그것을 중개업자들이 단체로 반대한다든지 협회 차원에서 못하게 찍어 누른다든지 그런 부분들은 이제 당연히 잘못됐다라고 봐요. 왜냐하면은 그 반값 수수료를 내건 그 업체들을 가만히 보면은 대부분 다 상품 자체가 이제 아파트나 빌라와 같이 이렇게 좀 규격화된 상품들이 대부분입니다.▶서기열 기자약간 루틴화된 거래를 할 수 있는 것들.▷최광석 변호사그래서 소비자들이 느끼기에 이게 10억짜리 아파트를 거래하는데 만약에 0.6%를 내면 그의 600만 원 정도가 되잖아요. 근데 그게 과연 중개업자가 600만원어치 일을 한 것이냐 라고 소비자들은 이 못 느낀단 말이죠.▶서기열 기자의문을 가질 수 있죠.▷최광석 변호사이거 뭐 누구나 할 수 있는 일인데 이렇게 생각하잖아요. 그래서 이제 그런 상품들의 반값을 표방하는 것은 저는 당연히 뭐 그 시장 경제에서 정상적이라고 보는 거고요.▶서기열 기자그러니까 거래하는 물건의 종류라든지 아니면 얼마나 많은 공을 들이느냐에 따라서 이 수수료는 자율적으로 결정되는 게 필요하다. 이렇게 말씀을 하신 거라고 받아들여도 될까요.근데 좀 아무튼 반값 수수료 업체들의 어떻게 보면 이분들도 굉장히 업계에 굉장히 큰 영향을 주고 있는 것 같아요. 아무래도 이제 최고 수수료율만 계속 고집할 수는 없다라는 것들을 조금 얘기를 하게 된 것 같고, 좀 그런 차원에서는 나름대로 긍정적으로 평가할 수 있는 부분도 있지 않을까라는 생각이 좀 듭니다.▷최광석 변호사네 그렇게 이제 어쨌든 이게 시장의 경쟁 질서가 좀 형성되려고 그러면 누군가 이렇게 좀 혁신적으로 치고 나오는 분이 있어야 되거든요.▶서기열 기자다시 이제 빌딩 중개로 한번 돌아와서 이 기존 빌딩 중개 절차는 좀 어떤 식으로 진행이 되고요 그래서 변호사님은 그 중에서 좀 어떤 부분을 좀 개선하시려고 중개 법인을 따로 세우셨는지요?▷최광석 변호사중개 서비스의 문제점 이런 부분들은 우리가 일반적으로 이제 많이 이야기되고 있는 부분인데요. 음, 예를 들어서 이제 중개업체의 어떤 거래 형태 이런 부분들이 굉장히 폐쇄적이고 개방적이지 못한 매도자 매수자를 끝까지 이렇게 분리시키고 매수자한테 들었던 이야기를 매도자한테 그대로 전달하지 않고 이렇게 왜곡시켜서 하고.▶서기열 기자정보의 불균형.▷최광석 변호사정보 비대칭, 왜곡 이런 부분들이 거의 비일비재합니다.▶서기열 기자빌딩 중개에 있어서요?▷최광석 변호사모든 중개에 있어서 그게 이제 중개업계의 어떤 전반의 어떤 폐단이라고 할 수 있는데. 그런 부분 때문에 이게 소통 자체가 이제 정확하게 되지 않고 나중에 계약할 때 만나서 서로 클로징을 했는데 서로 다른 생각으로 계약을 한 경우가 너무너무 많거든요.그래서 그게 결국은 중개 사고 분쟁 이런 걸로 이어지게 되고, 그래서 그런 이제 부동산 거래 질서가 지금 혼탁하고 어지럽고 하는 그런 부분들이 상당히 많은 부분이 중개업계의 문제라고 일반적으로 지적되고 있습니다.그래서 이게 참 이런 식으로 거래를 할 수밖에 없나라는 생각을 많이 해왔었는데. 저는 이제 그 중개업을 직접 하면서 그런 부분들을 좀 이렇게 의사 왜곡, 서로 간의 소통을 좀 정확하게 하고 합리적으로 결정할 수 있도록. 서로 다른 생각 하에서 결정했다가 나중에 이게 뭐냐라고 하는 그런 이야기가 안 나오도록 투명하게 그렇게 하는 것이 저의 가장 큰 원칙입니다.▶서기열 기자투명하게 거래가 이루어지도록 해서 하겠다. 그런 부분에 집중하시겠다. 이렇게 봐야되겠군요.▷최광석 변호사어찌 보면 좀 변호사적으로 변호사의 입장에서 가장 좋은 거래, 잘한 거래는 그러니까 서로 간에 의사소통이 정확하게 되고 그게 계약 내용에 그대로 담겨 있는 그런 거래를 가장 좋은 거래라고 변호사들은 생각을 하거든요. 그런 거래에 좀 맞출 수 있는, 그런 정확하게 권리 분석을 하고 뭐가 문제가 있다라고 하면은 정확하게 이야기를 해주고, 계약서에 남기고 이 부분들. 그런 부분들이 좀 철저하게 될 수 있도록 하겠습니다.▶서기열 기자이거 외에도 조금 더 기존 업체들과 또 다른 차별화된 포인트, 차별화된 서비스를 어떤 걸 좀 준비하고 계신지요.그리고 이제 사실 또 25년 차 부동산 전문 변호사로서 빌딩 중개에서 앞으로 좀 이런 부분들은 계속 바뀌어야 되겠다. 앞으로 우리가 이런 부분들을 차별화해 나가겠다. 이런 게 좀 어떤 게 있을까요.▷최광석 변호사제가 좀 바꾸고 싶은 것은 중개 계약이라는 말 혹시 들어보셨어요. 중개 그러니까 아마도 우리 서 기자님도 한 번도 중개 계약을 해보신 적이 없을 텐데. 뭔가 서비스를 의뢰하게 되면 서로 간에 계약을 하지 않습니까. 근데 중개업자하고 뭔가 중개 의뢰를 할 때는 중개 계약서를 쓰는 게 원칙이에요. 왜냐하면 우리가 뭐 중개 의뢰해서 성사가 되면은 수백만 원 내지 수천만 원의 돈이 들어가는데 그 계약서를 안 쓰고 하게 되면 나중에 분쟁이 일어날 가능성이 있거든요.▶서기열 기자각자 생각하는 수수료가 다를 수 있는 거잖아요. 그런 경우도 있을 것 같다는 생각이 드는데.▷최광석 변호사그렇습니다. 그게 수수료 분쟁이 대표적인 거고요 그다음에 수수료 분쟁이 아니더라도 이게 어느 범위까지 의뢰를 했는지 하는 그런 것도 불투명하고 여러 가지 두 사람 간에 뭔가 합의된 내용을 계약서로 써두는 것이 기본적으로 분쟁을 예방하는 방법인데 이 중개는 계약서가 거의 없습니다.그러다 보니까 이게 중개를 나중에 마치고 나서 예를 들면 대표적인 수수료 분쟁. 과연 내가 저 사람한테 중개업자한테 얼마를 줘야 되느냐 라는 부분 가지고 계속 전전긍긍하게 되거든요. 그래서 그런 부분들을 현실적으로 많이 봐왔기 때문에 저는 중개 의뢰를 받으면서 계약서를 먼저 쓰고, 저는 또 어떻게 보면 좀 수수료에 자신이 있지 않습니까. 그러니까 0.2%를 받습니다 라고 하는 부분을 표방을 하고 그걸 계약서를 쓰고 그렇게 함으로써 고객에게 어떤 심리적인 안정감. 그게 수수료가 낮다라고 하는 부분뿐 아니라 어떻게 보면 좀 이렇게 내가 거래가 되게 되면 얼마를 미리 낸다 라고 하는 부분을 미리 알 수 있는 그런 부분이 참 중요하다고 보거든요. 그래서 그런 부분에 대해서는 제가 좀 자리를 잡아 나가도록 그렇게 할 생각입니다.▶서기열 기자사실 매수자와 매도자 이 사이의 거래의 투명성도 중요하지만 결국에는 각 거래 당사자와 중개사 간의 거래, 계약 이런 부분도 미리 조금 어느 정도 확정을 해놓고 가는 게 투명하게 가는 지름길이다. 이렇게 좀 개선이 돼야 된다 네 이런 말씀이시군요.알겠습니다. 앞으로 이 반의 반값 수수료와 그리고 투명한 거래 믿을 만한 거래로서 이쪽 빌딩 중개에서 뭔가 좀 관행들을 깨끗하게 바꿔나갈 수 있는 그런 부분을 기대해 보도록 하겠습니다.오늘 말씀 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자촬영 신정아·정준영 PD 편집 이재형 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
![최대 0.9% 복비, 반의반만 내는 법 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202201/01.28747341.3.png)
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오션뷰 '끝판왕'…대출까지 가능한 '3억' 로또 송도 아파트 [집코노미TV]
올 들어 두 번째 송도 청약이 나왔습니다. 이번에 청약할 단지는 인천대교까지 보이는 오션뷰를 한 눈에 볼 수 있는 '오션뷰 지존' 송도럭스오션SK뷰입니다. 북쪽에는 103층 랜드마크 빌딩을 포함한 아이코어시티가 들어설 예정이라 현재보다 더 입지가 좋아질 예정입니다. 가점제로 당첨자를 정하는 84형 물량이 1002가구나 됩니다. 따라서 청약가점 고득점자라면 당첨 확률을 높일 수 있다는 것~! 또 분양가 9억원 미만 물량이 많아서 중도금 대출도 나옵니다. 서기열 기자가 이모저모 따져봤습니다.▶서기열 집코노미TV 기자어서오세요~ 흥청망청! 여러분의 청약길잡이 서기열입니다.인천의 대장주, 송도! 올 들어 두 번째 청약이 나왔습니다~ 저희 집코노미가 찍어온 오션뷰를 한번 보실까요~? 송도의 마지막 남은 미개발지로 손꼽히는 6공구, 그 중에서도 인천대교와 오션뷰를 한눈에 즐길 수 있는 고급 아파트가 나왔습니다. 송도럭스오션SK뷰가 그 주인공입니다!송도 럭스오션SK뷰는 송도 서쪽 끝 해안가에 지하 2층, 지상 최고 49층의 7개동으로 조성되는 고층아파트입니다. 공급 물량은 1114가구! 1000가구가 넘는 대단지 아파트입니다. 이 가운데 가장 선호도가 높아 ‘국평’이라 불리는 84㎡가 1002가구로 전체 분양 물량의 90%에 달합니다. 84㎡ 초과 중대형은 112가구에 불과하죠.이 말은 뭐다? 84㎡ 이하면 100% 가점제죠. 84㎡ 초과면 가점제 반, 추첨제 반이니까~ 대부분이 가점제라는 말이겠죠?위치가 어디냐? 바로 여깁니다! 작년 작년 11월에 분양했던 ‘송도자이더스타’와 작년 1월에 주인을 찾았던 ‘송도크리스탈오션’ 바로 위에 지어질 아파트죠. ‘송도 오션뷰 3총사’라 해도 과언이 아닙니다. 단지 앞에는 이렇게 수변공원이 조성되구요, 뒷편으로는 송도랜드마크시티 13호 근린공원이 펼쳐집니다. 조금 더 동쪽으로는 워터프론트호수를 뒷편에 끼고 있는 형국입니다. 배산임수가 아니라 배호임해인가?배치도를 보시면 서쪽 3개 동과 동쪽 4개동으로 구분되는데 서쪽 3개 동은 바다에 인접해 오션뷰가 거의 나오겠죠? 서쪽동 층고는 최고 35층. 동쪽도 36층이상 고층에서 오션뷰가 가능해 보입니다.모두 탑상형 구조입니다. 서쪽은 코어를 중심으로 세 갈래로 나뉘는 Y자형, 동쪽은 두 갈래로 나뉘는 L자형입니다.84 초과 중대형 평형을 오션뷰가 나오는 서쪽 3개동에 집중적으로 배치했습니다. 크면 클수록 뷰가 좋습니다. 84 중에선 유일하게 D타입만 서쪽 3개동에 넣었군요. 남서향으로 오션뷰가 나올 것 같네요.너무 많아서 모든 주택형 평면을 다 설명할 순 없고~ 오션뷰를 가장 제대로 즐길 수 있는 130형을 보시면 거실, 안방, 침실을 나란히 배치했습니다. 맞통풍이 가능한 구조죠.84의 경우 F형을 빼고는 방 3개와 거실을 전면에 나란히 배치한 전형적인 4베이 구조입니다. F는 타워형에서 엘리베이터 등 공용면적 탓에 어쩔 수 없이 나오는 구조죠. 전면에 안방과 거실을 베치한 2베이 구조입니다. 대신 거실이 2면 개방형 이어서 뷰를 즐기기에 좋습니다.그리고 이 단지는 특별공급 물량이 없다는 점에 주목하셔야 할 것 같습니다. 이런 단지 흔치 않죠~ 비밀은 분양가에 숨어있었습니다. 일부 타입이라도 분양가가 9억을 넘으면 특별공급 대상에서 제외된다는 규정에 따른 결과입니다. 84형 1002가구 가운데 9억원을 초과하는 물량은 184가구네요.84 분양가를 보면 오션뷰가 가능하면 9억대, 불가능하면 8억대로 책정했습니다. 9억을 넘는 곳은 동쪽동 41층 이상과, 서쪽동 84D는 11층 이상입니다.오션뷰에 당첨됐다고 무조건 좋아할 수 있을까요? 9억원을 초과하면 뭐다~? 중도금 대출이 안 나온다~ 멋진 오션뷰를 즐기려면 일단 중도금 대출은 포기하셔야 됩니다. 값비싼 댓가네요~어떤 식으로 자금마련을 준비할지 짚어보겠습니다. 계약금은 전체 분양가의 20%이지만 두 차례에 나눠냅니다. 중도금은 전체의 50%를 다섯 번에 나눠내는 구조구요. 납입일 간격이 7, 8, 5, 5개월 등으로 불규칙하게 떨어져있네요. 잔금 30%까지 내면 오션뷰 내집이 드디어 생깁니다!! 축하합니다.그러면 1주택자도 청약할 수 있는 추첨제 물량은 얼마나 될까요? 85㎡ 초과 112가구 가운데 절반인 56가구가 추첨제입니다. 이 가운데 75%는 무주택자에게 배정되고 나머지 25%만 1주택자 몫이라는 건 기억하세요! 그 25%도 다 1주택자 몫은 아니랍니다. 무주택 낙첨자들과 경쟁합니다. 낙타가 바늘구멍 들어가는 정도라고 생각해도 되겠네요.그래서 84형이 1002가구로 절대적으로 많은 이번 단지는 특별공급 물량도 없기 때문에 청약가점 고득점자가 아주 유리한 구조라는 거죠. 84형 이하는 청약가점으로 당첨자가 결정됩니다. 무주택기간, 부양가족 수, 입주자저축 가입기간 등 3가지 기준으로 총 84점 만점으로 계산하는 거 알고 계시죠?그럼 예상 당첨 커트라인은 얼마? 오션뷰 3총사가 작년에 진행했던 청약 결과를 살펴보면 작년 11월 청약에서 송도자이더스타는 인천지역 2년 이상 거주자 대상 우선공급 기준으로 청약가점 커트라인이 28~37점입니다. 서울 경기 거주자 등 기타는 41~46점이었구요.당시 분양가가 84형 기준 9억4000만원 수준으로 송도 럭스오션 SK뷰보다 5000만원 이상 비쌌습니다. 미계약이 530여가구나 발생했던 것을 감안해 송도 럭스오션 SK뷰는 분양가를 전략적으로 9억 이내로 맞추려고 노력한 모습입니다.그렇다면 당첨됐을 때 프리미엄은 어느 정도 수준일까요? 오션뷰 3총사는 아직 입주를 하지 않아서 비교하기 어렵구요. 입지는 약간 다르지만 가장 가까운 아파트와 비교하자면 동쪽 워터프론트 호수변에 있는 힐스테이트레이크송도 2차를 비교해볼 수 있습니다. 2020년 1월 입주 예정인 3년차 아파트인데요 작년 9월에 84형 기준으로 12억에 거래됐습니다. 분양가 기준으로는 9억이라고 했을 때 약 3억 정도 프리미엄이 있다고 볼 수 있죠. 하지만 옵션 등을 합친 10억을 기준으로 하면 프리미엄이 2억 정도로 줄어든다고 볼 수 있겠네요.오션뷰가 끝이 아닙니다. 바로 위에 요기 보이시죠? 동북쪽에 맞닿은 이 부지는 골프장이 조성될 예정입니다. 따라서 북쪽 일부 동에서는 골프장뷰까지 나온다는 거죠.이 골프장이 끝이 아닙니다. 이 골프장 부지를 포함해 송도럭스오션SK뷰 북쪽에는 송도의 랜드마크가 될 ‘아이코어시티’가 조성될 계획입니다. 이달 초 인천경제자유구역청이 청사진을 발표했죠. 이 지역에 103층 초고층빌딩과 주상복합, 골프장, 오션테마파크 등을 조성할 계획입니다. 이런 계획이 실행된다면 바로 여기와 맞닿아 있는 송도럭스오션SK뷰의 입지 가치는 한층 뛸 수 있겠죠?현지 공인중개사의 이야기를 들어보시죠.▷문형은 송도제일공인중개최근에 인천경제청에서 민간개발사업자 하고 개발계획을 발표한 게 있는데요 아이코어시티 개발 부지랑 바로 연접해있습니다. 아이코어시티 개발 계획이 발표된 다음에 첫 분양이기 때문에 상위 15% 안에 들어갈 수 있는 그런 부지라고 판단됩니다.▶서기열 기자교통은 지금 현재로서는 불편하긴 합니다. 송도에서도 한쪽에 치우쳐서 인천지하철과는 거리가 있구요. 하지만 계획중인 트램을 타고 가면 인천대입구역까지 이동 가능합니다. 여기는 뭐다? GTX-B 노선의 역이 들어설 예정인 곳이죠~ 물론 트램도 GTX-B도 아직 언제 될지 알 수 없습니다.교육도 중요한 포인트죠. 초등학교는 원래 해양2초에 배정이 돼야하는데 아직 들어서지 않아서 남쪽에 송도자이더스타 북쪽에 붙어있는 해양3초등학교에 배치될 예정이라고 합니다.커뮤니티도 오션뷰의 장점을 살렸습니다. 피트니스, GX룸, 실내골프연습장 등은 다른 신축 단지들에도 다 있는 거고, 오션뷰를 볼 수 있는 선셋라운지가 눈에 띕니다.하지만 아쉬움도 좀 남습니다. 럭셔리를 너무 강조하셨어요. 오션뷰가 나오면서 럭셔리까지 구사하려니 돈이 너무 많이 듭니다. 안습이죠. 발코니 확장비용이 84형 기준 3500만원 정도입니다. 서울에 공급되는 아파트보다도 비쌉니다. 헐…청약까지 얼마 안 남았습니다. 카운트다운~!송도럭스오션SK뷰! 장단점이 명확하게 드러나는 아파트 아닌가 싶습니다. 여러분들 현명하게 판단하셔서 청약 준비하십시요. 여러분의 청약 성공을 기원합니다~!기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자촬영 김윤화·정준영 PD·이재형 디자인 이지영·문윤정편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
![오션뷰 '끝판왕'…대출까지 가능한 '3억' 로또 송도 아파트 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202201/01.28739055.3.png)
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집값 흔들릴 때 '줍줍'하면 대박 날 곳 TOP 10 [집코노미TV]
입지분석 전문가 '빠숑' 김학렬 스마트튜브 소장은 10여년 뒤에도 집값이 빠지지 않을 입지와 상품을 구매해야 한다고 강조합니다. 바로 재개발과 재건축인데요 김 소장이 주목하고 있는 최고의 정비사업 입지 TOP 10을 꼽았습니다. 이와 함께 3기 신도시 중에 최고의 입지를 한 곳 뽑았습니다. 김 소장의 입지 분석 함께 들어보시죠.▶서기열 기자누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 대한민국 최고의 입지 분석가로 손꼽히는 김학렬 스마트튜브 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까.▷김학렬 소장네, 안녕하세요.▶서기열 집코노미TV 기자말씀하신 것들로 요약하면 오를 곳, 그리고 입지 그리고 상품 이런 거 잘 좀 구별을 해야 된다, 실수요 차원에서 집을 사더라도 입지를 잘 봐야 된다. 이렇게 좀 볼 수 있을 것 같은데요.▷김학렬 스마트튜브 소장그러니까 이제 입지라는 말이 단순히 강남이다 이런 얘기는 아닙니다. 20년 동안, 10년 동안 가격이 바뀌지 않으면 아파트들을 살 필요는 없잖아요. 그니까 가격이 올라갈 수 있는 조건인지를 보자는 말씀이고요. 개별 상품에 집중을 하셔야 되는데 그 개별 상품은 대부분 입지 좋은 곳에 많아요. 그렇게 오히려 상대적으로 많다는 개념으로 접근하시면 좋을 것 같고. 중요한 것은 내가 오늘 사지만 매도는 10년 후에 해요. 그러니까 이제 주거실태조사결과를 보게 되면은 평균 11년 이상 거주하는 곳으로 나오거든요. 자가로 살 경우에는.▶서기열 기자11년?▷김학렬 소장임차로 살 경우에는 3년이고요. 자가로 살 경우에는 11년 정도 살고 있는 것으로 조사가 됐어요. 그러면 11년 이상 산다는 얘기거든요. 예 물론 이제 그전에 파시는 분들도 있으니까 평균으로 그 정도만 얘기를 해놓고 하는데. 지금 사지만 최소한 11년 후에 매도할 것들을 감안했을 때 11년 후에도 수요가 충분한 것들. 가격이 빠져있지 않을 것들만 선택하면 되는 것들이잖아요. 그런 상품들을 보자는 얘기죠.▶서기열 기자그렇군요. 입지 입지 차원에서?▷김학렬 소장입지 상품 다 고려해서.▶서기열 기자입와 상품 다 11년 뒤, 10년 뒤 최소 10년 뒤에도 빠지지 않을 것을 골라야 된다?▷김학렬 소장그러니까 강남구에도 10년 동안 가격이 바뀌지 않은 거 이건 빠진 거랑 똑같아요. 인플레이션이 가능했을 때 그럼 확실하게 이렇게 되는 것들이죠. 상품까지 고려해야 되는 이유는 뭐냐면요. 구축보다는 신축이 가격이 훨씬 더 많이 올라갈 가능성이 높죠. 그러면은 10년 후에 새 아파트가 되어 있을 거 사는 것들은 충분히 좋은 투자가 되는 거잖아요. 입지도 좋은데 혹은 지금 입지가 별로인데 입지가 좋아질 계획이 확정이 되어 있어요.거기에 새 아파트가 될 것들 재개발이죠. 입지가 지금 좋은데 새 아파트가 될 것이 확정이 돼 있어 재건축이죠. 이 두 물건은 지금 가격이 비싸다하더라도 웬만하면 지금 산 가격보다 빠질 가능성은 거의 없죠. 수요가 밀집된 데 많은 곳의 재건축 재개발은 가격이 빠지기가 어렵다. 일단 그 말씀을 드리는 거죠.▶서기열 기자그럼 재개발 재건축 말씀하셨습니다. 추천하는 어떻게 보면 상품 유형이라고 볼 수 있을 것 같은데 그렇다면 재개발 재건축. 또 특히 서울시에서도 지금 신속통합기획 재개발도 하고 있고 약간 좀 관심이 많아지고 있습니다. 어떤 지역들을 조금 주의 깊게 좀 관심 있게 지켜보면 좋을까요.▷김학렬 소장기존에 공공 재개발이 있고 그리고 전공 재건축도 있었고 공공 주도 재건축 재개발 다 있었잖아요.▶서기열 기자뭐가 많았죠.▷김학렬 소장좀 정부에서도 이게 시범 케이스로 좀 유명한 단지가 들어왔으면 했었는데 아무도 신청을 안 했었거든요. 근데 신속통합기획을 하고 나니까 갑자기 가장 큰 산, 압구정 현대아파트가 바로 신청을 해버렸어요. 한 구역 빼고 다 신청했어요. 그만큼 지금 신속통합기획에 대해서는 재건축이든 재개발이든 정비사업을 준비하고 있는 모든 단지 구역에서는 관심이 있다는 말씀이고요.그 얘기는 뭐냐면은 그럼 기존에 있는 공공 재개발 재건축과 신속통합기획의 차이점은 뭐냐 일단 민간 주도로 하게 해주는 게 가장 큰 차이점이고요. 속도를 훨씬 빨리 해준대요. 지원도 없어 심지어는. 그냥 속도만 빨리 해주는 거예요. 방해만 안 하는 겁니다.그래서 신속통합기획으로 얼마나 많은 구역이나 단지들이 진도를 나갈지 모르겠습니다. 이번에 21개 지역 선정이 됐고 재개발로는. 재건축을 계속 신청을 계속 받고 있는데 거기서 아마 시범 케이스로 좋은 성공사례가 나오게 되면 더 가속도는 붙을 것으로 예상이 되고요. 그러다 보니까 인기가 많은 것들을 보고 최근에 정부도 비슷하게 유사하게 벤치마킹을 해서 그렇게 또 가려고 하고 있거든요. 지금 어디를 주목하면 좋겠냐 질문했잖아요.▶서기열 기자지역이 궁금할 거거든요.▷김학렬 소장서두가 이제 길었습니다. 네 그런 지역들 관심 있게 보시면 될 것 같아요. 이런 정비사업으로 입지가 좋아질 지역들? 아니면 단지들이 많은 지역들을 주목해 보시면 좋겠다라고 좀 말씀을 드리고요.일단 서울이 많잖아요. 구역도 많고 단지도 많기 때문에 문제는 돈이 문제지 다른 문제는 없어요. 그니까 만약에 좀 여유가 되시는 분들이나 무주택자들이랑 고민하지 마시고 서울에 제일 좋은 거 하시면 돼요. 저는 강남구 추천드립니다. 간단하게.▶서기열 기자너무 비싸잖아요.▷김학렬 소장대출 상관없이 가능하다고 하시는 분들은 일단 첫 번째로 강남구를 추천드리고 시작을 할게요.▶서기열 기자그런데 거기는 실수요자들이 접근하기에는 이미 너무 높은 가격대 아닌가요?▷김학렬 소장아마 이 방송을 보고 계신 분 중에 한 5%는 가능하실 것 같아요. 근데 저는 이제 5%를 위한 방송이 아니라 네 95%를 이제 위한 방송이니까. 이게 스펙트럼을 다양하게 해야 되잖아요. 일단 그거 던져놓고 시작을 할게요.▶서기열 기자일단 1번은 강남이다.▷김학렬 소장근데 중요한 지역이 어떤 지역들이냐면은 이런 지역들 추천드리고 싶어요. 가격이 좀 저렴합니다. 서울에서도 테두리에 있는 지역들이 있어요. 예를 들어서 북쪽으로는 도봉구가 있을 것 같고요 이쪽에 동쪽으로는 중랑구가 있을 것 같고 서쪽으로는 금천구, 구로구가 있을 것 같고 이런 지역들이 있습니다.평소 때는 관심이 별로 없었을 텐데 거기에 만약에 신속통합기획이라든지 공공 재건축 재개발로 할 수 있는 물건들이 있는 지역들은요 지금 들어가셔도 괜찮다고 봐요. 왜그러냐면은 그 지역들은 경기도권 혹은 인천권에 있는 신도시들 때문에 늘 수요를 뺏겼어요.▶서기열 기자눌려 있었죠.▷김학렬 소장예 서울의 중심부에 수요를 뺏겼고 경기도나 인천의 신도시에 수요를 뺏겼기 때문에 거기는 늘 쌌어요. 쌌는데 싼 이유 중에 하나가 새 아파트도 없었어요. 그렇죠 집이 낡기만 했어요. 그러다 보니까 수요를 뺏겨서 가격이 진짜 이 가격 맞아? 하는 가격대입니다.지금 서울시 평균 가격이 4000만 원이에요. 평당. 그러니까 서울 중위가격이 지금 12억이니까 30평대가 12억이라는 게 맞잖아요. 4000만 원이니까 지금 평당 4000만 원이 안 되는 입지들 아파트인데 그런 입지들은 지금 다 관심 가지셔도 좋은데 이왕이면 제가 10년 후에 새 아파트가 될 것들이 좋다고 말씀드렸잖아요. 아파트라고 하면은 이런 좀 리모델링이나 재건축이 가능한 단지들이 많은 지역. 그들 다음에 신속통합기획으로 했을 때 거기 구역에 좀 선정될 만한 그런 구역들이 많은 다세대, 빌라 밀집지역들도 노후도가 떨어진 지역들도 관심을 가지면 좋을 것 같아요.그런 차원으로 지금 저는 은평구도 괜찮을 것 같고요. 거기는 이제 다세대 빌라가 많고요 그리고 아파트로 따지게 되면요. 저희 노원구 쪽에 굉장히 많은 아파트 그래서 이제 그런 지역들도 좀 관심 가지면 좋겠다라고 말씀을 드립니다.▶서기열 기자그러면 또 경기도나 인천 수도권 쪽에서도 좀 지켜볼 만한 곳이 있을까요.▷김학렬 소장경기도도 마찬가지고 이제 인천도 마찬가지일 텐데 이제 경기도 인천 경기도하고 인천은 조금 다른 관점으로 보시면 좀 추천드려요. 서울은 자체 수요가 많고 전국이 대기 수요거든요. 그니까 자체적으로 상품 평가나 입지 평가를 하셔도 좋은데 경기도나 인천은요 항상 서울을 보셔야 돼요. 자체 수요가 별로 없어요. 판교 정도 좀 과천 정도 이렇게 말씀하시는 분이 있는데 거기도 솔직히 말씀 드리면은 서울 수요예요. 서울을 눈치를 안 볼 수가 없어요.▶서기열 기자과천도 결국에는 거기 사시는 분들 서울로 출퇴근하시죠.▷김학렬 소장예. 서초구에 붙어 있잖아요. 그렇다 보니까 서초구 강남구는 같은 권역이고요. 그래서 그 일자리 많은 강남구에 75만 개의 일자리가 있고 서초구에 50만 개가 있습니다. 거기 125만 개 일자리가 있고 송파까지 합치게 되면 150만 개 일자리가 있거든요. 150만 일자리 지역으로 출퇴근하시는 지역들, 경기도에서는 다 괜찮을 것 같은데요.왜 그러냐면은 지금 과천이 입주 물량이 많아가지고 조금 2년 동안 주춤했어요. 전세가도 좀 조정을 당했었고 매매 가격도 많이 안 올라갔었는데 그 지역들은 지금 이제 입주 물량도 지금 거의 다 정리가 돼가고 있고요.성남도 입주 물량이 좀 정리가 돼 가고 있고요. 작년에 힘들었었어요. 2021년도에 대장지구 입주 많이 하는 바람에 나와서 분당구 많이 조정됐었거든요. 근데 거기서 이제 끝났거든요. 더 없어요. 그러다 보니까 분당구도 올해 많이 올라갈 것 같고, 거기는 또 더군다나 서울만 보는 것이 아니라 판교테크노밸리 2, 3도 또 만들고 있어서 폭발하기 직전이 될 것 같아요. 분당도 좀 눈여겨보시면 좋을 것 같고요.하남시가 작년까지 입주물량 많았었는데 올 상반기 때까지 좀 많고 하반기에 하나도 없어요.▶서기열 기자미사지구라든지.▷김학렬 소장그래서 지금은 하남도 아마 경기도 빅4가 결국은 과천 성남 하남 광명인데 광명은 지금 조정 중이에요. 입주 물량이 좀 많았었거든요. 그리고 최근에 또 너무 많이 올라가지고 조정이 당하고 있는데 광명도 장기적으로 보면은 오히려 이렇게 입주 물량 많거나 조정당할 때가 기회가 될 것 같아서 경기도 이 빅4 지역들을 일단 눈여겨보시면 좋을 것 같고요.그리고 이제 3기 신도시들은 무조건 같이 보시면 좋을 것 같아요.▶서기열 기자거기는 아무래도 새로 조성되는 신도시들에서 교통망까지 뚫릴 예정이니까요.▷김학렬 소장그리고 이제 저렴할 거예요. 일단은 가격이 확정되지는 않았는데 정부에서 공언을 한 거거든요. 주변 시세보다 무조건 60%, 70%의 공급을 하기로 했기 때문에 그거는 어떤 분이 대통령이 돼도 할거에요. 그래서 3기 신도시는 조건이 되시는 분들은 밑져야 본전이야 이거는. 당첨이 된다 하더라도 포기하면 되거든요. 다른 거 할 수 있어요. 밑져야 본전인데 왜 안 하세요..?▶서기열 기자그렇습니다. 그렇지 않아도 지금 사전 청약 일부 지역에서 지금 진행을 했어요. 작년에 나온 게 4차까지 나왔고 지금 현재 4차가 진행 중인 것 같은데 혹시 3기 신도시 중에서 만약에 최고의 입지를 꼽는다 하면 어디가 좋을까요?▷김학렬 소장일단 6개 시범 3기 신도시가 있고 사이사이 작은작은 것들이 있는데 직방이라는 곳과 그리고 국토교통부 자체적으로 선호조사를 한 적이 있어요. 둘 양쪽의 선호 조사 결과 하남 교산이 둘 다 1등을 했거든요. 그래 일단은 그것들은 수요가 많다는 거예요.저는 개인적으로 실거주 목적이 있으시다 라고 했을 때는 특히 서울과의 출퇴근 편리성을 중요하게 생각한다 하시는 분들한테는 고양시 창릉 신도시가 대박 입지라고 생각합니다.▶서기열 기자창릉지구! 그렇지 않아도 창릉 최근에 4차 사전 청약이 진행됐는데요.▷김학렬 소장원래 조용필이라든지 BTS는 제일 뒤에 나오잖아요. 그런 게 아닐까 싶기도 한데.▶서기열 기자창릉을 왜 그렇게 높게 평가하시나요.▷김학렬 소장서울에 제일 가깝고, 무엇보다도 지금 서울, 경기, 인천의 가장 큰 빅 이벤트는 GTX거든요. 특히 A랑 C는 무조건 눈여겨보셔야 돼요. A는 이미 착공을 했고 아무리 늦어도 2027년, 28년에는 전체 구간이 다 완공이 돼요. 개통이 되는 것들이거든요. 부분적으로는 2024년, 25년도 개통이 될 것 같고. 아마 삼성역이 메인일텐데 30년까지는 2028년 정도 개통이 될 예정이라고 생각하고 있습니다. 그래서 2028년도까지3기 신도시가 입주할 수 있는지만 담보할 수 있다라고 하면은 고양 창릉 신도시가 제일 대박 입지입니다. 창릉역을 끼고 시작하거든요.▶서기열 기자창릉역은 한 2027에서 2028년에 개통을 하니까▷김학렬 소장그렇죠. 아무리 늦어도.▶서기열 기자그러면 그전에만 그 이후에 이제 이 신도시가 입주를 하게 되면 GTX를 이용해서 서울로 출퇴근할 수 있게 된다.▷김학렬 소장그러니까 창릉역에서 타게 되면요. 삼성역까지 10분 걸려요.▶서기열 기자최고의 입지네요.▷김학렬 소장그러면 제 생각에는요 창릉 신도시의 아파트들은요 서울에 있는 웬만한 지역 아파트보다 비쌀 거예요. 고양시라는 것이 잊혀지고 여기 창릉이라고요 이렇게 얘기할 것 같아요. 고양시가 아니고 여긴 창릉이라고요 이렇게 얘기할 것 같아요. 그만큼 입지가 좋아져서 단적인 얘가 지금 판교 광교 동탄 이런 데들은 그 지역명 안 쓰거든요.▶서기열 기자그렇죠 성남이라고 안 하고 수원이라고 안 하죠.▷김학렬 소장84형이 이미 10억원이 다 넘어갔어요. 대출 받아서 갈 수 있는 금액이 아니잖아요. 창릉이 분명 그런 지역이 될 것 같아서. 창릉 신도시를 중심으로 삼송 지축 원흥 원당 화정 그 다음 향동이라든지 덕은지구는 이미 개발이 돼 있고요. 여기 여기는 이미 서울이고요. 그래서 요 덕양구 지역 같은 경우는 무조건 집중적으로 보실 필요가 있다라고 좀 말씀을 드리고 싶어요.▶서기열 기자창릉을 일단 원픽 하셨네요.▷김학렬 소장왜냐하면 GTX-C는 아마 2030년 이후로 넘어갈 가능성이 높고요 늦어지죠. GTX- B는 솔직히 확정이 아예 안 됐다고 보시는 게 맞을 것 같아요. 아직까지는 아무것도 결정이 안 됐어요. GTX -B를 하기로 했다는 것만 결정됐고 여기에 어떻게 생길 거라는 것만 확정이 됐고 됐지 언제 어떻게 시작을 해서 어떻게 끝날지는 아무도 몰라요. 거기다 GTX-D가 또 치고 들어갔잖아요.그런데 지금 A는 확정이 돼 있잖아요? 공사를 하고 있고 있으니까 심지어는 여기 삼성동에도 지금 땅 파고 있어요. 언제 될지는 모르겠지만 근데 아무튼 2024년 2025년도까지는 서울역까지 개통을 하고 남쪽으로는 수서역까지 개통을 한다고 하기 때문에 창릉 신도시는 일단 이 3기 신도시 중에서는 GTX를 이용하는 향후 10년 안에 유일한 신도시이기 때문에 관심을 가지시는 게 좋다.▶서기열 기자그러면 상품 유형에 대해서도 잘 보시고 주의 깊게 투자해야 된다 이렇게 얘기하셨는데요. 어떤 차원의 얘기실까요.▷김학렬 소장아파트 같은 경우는 만약에 이 단기간 조정이 된다 하더라도 입지가 좋고 수요가 많은 지역들 같은 경우는 시간이 보통 해결해 주는 경우가 많았거든요. 근데 이제 상품이 조금 걱정이 되는 게 좀 있어요.그러니까 예를 들어서 이 책에 나오는 ≪당신만 몰랐던 부동산 투자≫라는 책에 썼던 이유 중에 하나가 그런 것들일 텐데 2021년도가 제가 20년 동안 부동산 리서치 연구원으로서 활동하는 기간 동안에 정말 가장 특이했던 한 해였던 것 같아요. 그동안 오르지 않았던 지역들이 다 올랐어요. 양평이 올랐어요. 동두천이 오르고요 심지어는 연천군에 내가 분양하는 물량까지 관심을 갖게 될 줄 몰랐어요.▶서기열 기자이전에 우리가 생각하지 못했던 지역까지 다 지금 지역이 올랐고.▷김학렬 소장이게 지역으로 풍선 효과가 생긴 것뿐만이 아니라 상품으로도 풍선 효과가 생겼는데 가장 대표적인 게 주거용 오피스텔.▶서기열 기자오피스텔 오피스텔 투자 많이 했다고 하더라고요▷김학렬 소장생활형 숙박시설.▶서기열 기자생숙까지.▷김학렬 소장지식산업센터, 빌딩, 꼬마 빌딩, 토지, 상가. 그거 어렵다, 어렵다 하더라도 다 올랐어요. 그러니까 이렇게 지금 전방위적으로 모든 지역 모든 부동산 종류들이 다 오른 적은 제가 처음 봤어요 20년 동안.▶서기열 기자그런 이런 다양한 투자 상품으로 쏠린 거는 아무래도 다주택자들에 대한 규제가 심해지니까 좀 그런 차원이 있다고 봐야 될까요?▷김학렬 소장지금 부동산 투자의 거의 80~90%를 아파트에서 커버하고 있었는데 이게 안 되다 보니까 다 퍼진 거예요. 이게 비규제지역, 비규제 상품으로 그러다 보니까 단기간에 수요가 몰렸고 원래 이쪽은 공급이 이렇게 많지 않았거든요. 공급이 많지 않은 상태에서 수요가 몰리다 보니까 가격이 급등합니다. 상승이 아니라 급등이거든요. 그니까 주거용 오피스텔 같은 경우는 보통 이제 2룸, 3룸을 보통 주거용 오피스텔하고 하는데▶서기열 기자예를 들어 아파텔이라고 부르는 그런.▷김학렬 소장주거용 오피스텔 아파트는 같은 방이라고 보시면 될 것 같고요. 그 아파트를 보면 일산에도 있고요 분당에도 원래 있었어요. 원래 쌌습니다. 그 일반적인 아파트의 전세 시세보다도 쌌었어요. 매매 가격이 근데 지금 일반 아파트의 매매 시세를 역전한 지역도 있고요. 비슷한 지역도 있고 일단은 일반 아파트의 전세 시세는 아니에요.최근에 분양하는 것들을 보면은 일반 아파트보다 더 비싸게 분양을 해요. 심지어는. 처음이에요. 이렇게 역전이 된 경우가. 그 이유가 뭐냐면은 아파트는 대출이 안 나오죠. 다주택자 규제를 받죠. 근데 오피스텔은 대출을 풀로 나오죠 말 잘하면 80%까지 나와요. 그리고 다주택자 규제를 또 안 받잖아요. 그렇기 때문에 단타가 가능하고 샀다 팔았다가 가능하기도 하고 그러다 보니까 수요가 다 몰린 거예요.그래서 갑자기 1년 동안에 가격이 두 배 올랐다고 하면 애기 이래요 3배 오른 오피스텔도 있고요 한 1.5배가 평균적으로 올랐어요. 그니까 이거는 과열이거든요. 제가 봤을 때는. 수요가 많은 게 아니라 이거는 투자 수요가 들어간 것이지 실수요가 이렇게 증가한 건 아니거든요.근데 여기에 실수요도 들어갑니다. 비싼 거 알고. 그러니까 뒤늦게 들어가신 분들은 실수요예요. 보통 투자자들은 비쌀 때 안 들어가요. 쌀 때 들어가는 것들이고. 지금 많이 오른 상태에서 거래가 되고 있다. 그건 실수요가 들어가는 것들인데 그 이유가 아파트는 대출이 안 나와요. 근데 실수요로 오피스텔은 대출이 나오기 때문에 전세든 월세든 매매든 다 선택이 가능하거든요. 그래서 지금 신혼부부들이 특히 돈이 없잖아요. 그니까 대출을 많이 받아서 70%까지 나오니까 네 그냥 실거주 목적으로 주거용 오피스텔에 들어가고 있다.▷김학렬 소장제가 봤을 때는 이게 말이 돼 하는 가격인데 다 분양이 완판되고 심지어는 프리미엄이 붙어요. 여기는 또 피 거래도 되거든요. 합법적으로 규제가 없기 때문에 네 이상한 시장이 된 겁니다. 제가 우려되는 게 그런 것들이거든요. 주거용 오피스텔이 아무리 좋아도 이건 한시적으로 수요가 몰렸기 때문에 가격이 올라간 것이지 원래 상품이 좋았기 때문이 아니에요.대체 상품이잖아요. 한시적으로. 그래서 만약에 규제가 좀 완화되거나 부동산의 공급이 많아서 이쪽에 시장이 또 풀이 좀 더 풍부해지게 되면은 이쪽 오피스텔 수요는 빠질 거예요. 그러니까 그것들을 좀 조심할 필요가 있다는 것들이고요.▶서기열 기자수요 감소를 조심해야 된다. 아까 말씀하신 것처럼 11년 뒤를 생각을 해야 된다 이거네요.▷김학렬 소장오피스텔의 가장 큰 단점이 뭐냐면요. 옆에 경쟁 상품이 나오면 새 오피스텔 생기면은 무조건 집니다. 왜냐하면 수요가 딱 한정이 돼 있기 때문에..▶서기열 기자더 새로운 더 새로운 오피스텔이 나오면 예전 거는 상품 가치가 떨어질 수밖에 없는 거▷김학렬 소장가격 자체가 아파트보다 비싼 것들은 말이 안 되는 건 아닌데 통상적으로 그렇게 안 되거든요. 차라리 그 금액이면 아파트로 가는 게 맞잖아요. 그래서 이제 가격이 너무 비싸지 않은지 아니면 또 경쟁 물건들이 많지 않은지 이런 것들을 좀 따져서 볼 필요는 있다라고 좀 제안을 드리고 싶고요.▶서기열 기자약간 지금 현재 이런 시장 상황에서 약간 시장의 왜곡으로 인해서 수요가 몰려간 지역들. 향후 또 이것들이 이제 시장이 정상화되면 떨어질 수 있으니 투자에 유의해야 된다 그렇죠 이런 상품들은 주의해야 된다.▷김학렬 소장갑자기 몰리는 것들은 늘 조심하셔야 될 것 같아요. 아파트를 하더라도 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.▶서기열 기자그렇군요. 오늘 ‘빠숑’ 김학렬 소장님 모시고 올 한 해 그리고 시장 전망 그리고 또 주요한 입지 그리고 투자할 때 주의해야 될 상품 유형들에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷김학렬 소장고맙습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 신정아 PD·이재형 편집 박성길 차장·이재형 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩
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