오션뷰 '끝판왕'…대출까지 가능한 '3억' 로또 송도 아파트 [집코노미TV]

서기열 기자

입력2022.01.29 15:21 수정2022.01.29 15:26

[흥청망청] 송도럭스오션SK뷰
옆엔 105층 랜드마크…고가점자 극강 희소가치 선점 찬스

올 들어 두 번째 송도 청약이 나왔습니다. 이번에 청약할 단지는 인천대교까지 보이는 오션뷰를 한 눈에 볼 수 있는 '오션뷰 지존' 송도럭스오션SK뷰입니다. 북쪽에는 103층 랜드마크 빌딩을 포함한 아이코어시티가 들어설 예정이라 현재보다 더 입지가 좋아질 예정입니다. 가점제로 당첨자를 정하는 84형 물량이 1002가구나 됩니다. 따라서 청약가점 고득점자라면 당첨 확률을 높일 수 있다는 것~! 또 분양가 9억원 미만 물량이 많아서 중도금 대출도 나옵니다. 서기열 기자가 이모저모 따져봤습니다.

오션뷰 '끝판왕'…대출까지 가능한 '3억' 로또 송도 아파트 [집코노미TV]

▶서기열 집코노미TV 기자
어서오세요~ 흥청망청! 여러분의 청약길잡이 서기열입니다.

인천의 대장주, 송도! 올 들어 두 번째 청약이 나왔습니다~ 저희 집코노미가 찍어온 오션뷰를 한번 보실까요~? 송도의 마지막 남은 미개발지로 손꼽히는 6공구, 그 중에서도 인천대교와 오션뷰를 한눈에 즐길 수 있는 고급 아파트가 나왔습니다. 송도럭스오션SK뷰가 그 주인공입니다!

송도 럭스오션SK뷰는 송도 서쪽 끝 해안가에 지하 2층, 지상 최고 49층의 7개동으로 조성되는 고층아파트입니다. 공급 물량은 1114가구! 1000가구가 넘는 대단지 아파트입니다. 이 가운데 가장 선호도가 높아 ‘국평’이라 불리는 84㎡가 1002가구로 전체 분양 물량의 90%에 달합니다. 84㎡ 초과 중대형은 112가구에 불과하죠.
이 말은 뭐다? 84㎡ 이하면 100% 가점제죠. 84㎡ 초과면 가점제 반, 추첨제 반이니까~ 대부분이 가점제라는 말이겠죠?

위치가 어디냐? 바로 여깁니다! 작년 작년 11월에 분양했던 ‘송도자이더스타’와 작년 1월에 주인을 찾았던 ‘송도크리스탈오션’ 바로 위에 지어질 아파트죠. ‘송도 오션뷰 3총사’라 해도 과언이 아닙니다. 단지 앞에는 이렇게 수변공원이 조성되구요, 뒷편으로는 송도랜드마크시티 13호 근린공원이 펼쳐집니다. 조금 더 동쪽으로는 워터프론트호수를 뒷편에 끼고 있는 형국입니다. 배산임수가 아니라 배호임해인가?

배치도를 보시면 서쪽 3개 동과 동쪽 4개동으로 구분되는데 서쪽 3개 동은 바다에 인접해 오션뷰가 거의 나오겠죠? 서쪽동 층고는 최고 35층. 동쪽도 36층이상 고층에서 오션뷰가 가능해 보입니다.

모두 탑상형 구조입니다. 서쪽은 코어를 중심으로 세 갈래로 나뉘는 Y자형, 동쪽은 두 갈래로 나뉘는 L자형입니다.
84 초과 중대형 평형을 오션뷰가 나오는 서쪽 3개동에 집중적으로 배치했습니다. 크면 클수록 뷰가 좋습니다. 84 중에선 유일하게 D타입만 서쪽 3개동에 넣었군요. 남서향으로 오션뷰가 나올 것 같네요.

너무 많아서 모든 주택형 평면을 다 설명할 순 없고~ 오션뷰를 가장 제대로 즐길 수 있는 130형을 보시면 거실, 안방, 침실을 나란히 배치했습니다. 맞통풍이 가능한 구조죠.

84의 경우 F형을 빼고는 방 3개와 거실을 전면에 나란히 배치한 전형적인 4베이 구조입니다. F는 타워형에서 엘리베이터 등 공용면적 탓에 어쩔 수 없이 나오는 구조죠. 전면에 안방과 거실을 베치한 2베이 구조입니다. 대신 거실이 2면 개방형 이어서 뷰를 즐기기에 좋습니다.

그리고 이 단지는 특별공급 물량이 없다는 점에 주목하셔야 할 것 같습니다. 이런 단지 흔치 않죠~ 비밀은 분양가에 숨어있었습니다. 일부 타입이라도 분양가가 9억을 넘으면 특별공급 대상에서 제외된다는 규정에 따른 결과입니다. 84형 1002가구 가운데 9억원을 초과하는 물량은 184가구네요.

84 분양가를 보면 오션뷰가 가능하면 9억대, 불가능하면 8억대로 책정했습니다. 9억을 넘는 곳은 동쪽동 41층 이상과, 서쪽동 84D는 11층 이상입니다.

오션뷰에 당첨됐다고 무조건 좋아할 수 있을까요? 9억원을 초과하면 뭐다~? 중도금 대출이 안 나온다~ 멋진 오션뷰를 즐기려면 일단 중도금 대출은 포기하셔야 됩니다. 값비싼 댓가네요~

어떤 식으로 자금마련을 준비할지 짚어보겠습니다. 계약금은 전체 분양가의 20%이지만 두 차례에 나눠냅니다. 중도금은 전체의 50%를 다섯 번에 나눠내는 구조구요. 납입일 간격이 7, 8, 5, 5개월 등으로 불규칙하게 떨어져있네요. 잔금 30%까지 내면 오션뷰 내집이 드디어 생깁니다!! 축하합니다.

그러면 1주택자도 청약할 수 있는 추첨제 물량은 얼마나 될까요? 85㎡ 초과 112가구 가운데 절반인 56가구가 추첨제입니다. 이 가운데 75%는 무주택자에게 배정되고 나머지 25%만 1주택자 몫이라는 건 기억하세요! 그 25%도 다 1주택자 몫은 아니랍니다. 무주택 낙첨자들과 경쟁합니다. 낙타가 바늘구멍 들어가는 정도라고 생각해도 되겠네요.

그래서 84형이 1002가구로 절대적으로 많은 이번 단지는 특별공급 물량도 없기 때문에 청약가점 고득점자가 아주 유리한 구조라는 거죠. 84형 이하는 청약가점으로 당첨자가 결정됩니다. 무주택기간, 부양가족 수, 입주자저축 가입기간 등 3가지 기준으로 총 84점 만점으로 계산하는 거 알고 계시죠?

그럼 예상 당첨 커트라인은 얼마? 오션뷰 3총사가 작년에 진행했던 청약 결과를 살펴보면 작년 11월 청약에서 송도자이더스타는 인천지역 2년 이상 거주자 대상 우선공급 기준으로 청약가점 커트라인이 28~37점입니다. 서울 경기 거주자 등 기타는 41~46점이었구요.

당시 분양가가 84형 기준 9억4000만원 수준으로 송도 럭스오션 SK뷰보다 5000만원 이상 비쌌습니다. 미계약이 530여가구나 발생했던 것을 감안해 송도 럭스오션 SK뷰는 분양가를 전략적으로 9억 이내로 맞추려고 노력한 모습입니다.

그렇다면 당첨됐을 때 프리미엄은 어느 정도 수준일까요? 오션뷰 3총사는 아직 입주를 하지 않아서 비교하기 어렵구요. 입지는 약간 다르지만 가장 가까운 아파트와 비교하자면 동쪽 워터프론트 호수변에 있는 힐스테이트레이크송도 2차를 비교해볼 수 있습니다. 2020년 1월 입주 예정인 3년차 아파트인데요 작년 9월에 84형 기준으로 12억에 거래됐습니다. 분양가 기준으로는 9억이라고 했을 때 약 3억 정도 프리미엄이 있다고 볼 수 있죠. 하지만 옵션 등을 합친 10억을 기준으로 하면 프리미엄이 2억 정도로 줄어든다고 볼 수 있겠네요.

오션뷰가 끝이 아닙니다. 바로 위에 요기 보이시죠? 동북쪽에 맞닿은 이 부지는 골프장이 조성될 예정입니다. 따라서 북쪽 일부 동에서는 골프장뷰까지 나온다는 거죠.

이 골프장이 끝이 아닙니다. 이 골프장 부지를 포함해 송도럭스오션SK뷰 북쪽에는 송도의 랜드마크가 될 ‘아이코어시티’가 조성될 계획입니다. 이달 초 인천경제자유구역청이 청사진을 발표했죠. 이 지역에 103층 초고층빌딩과 주상복합, 골프장, 오션테마파크 등을 조성할 계획입니다. 이런 계획이 실행된다면 바로 여기와 맞닿아 있는 송도럭스오션SK뷰의 입지 가치는 한층 뛸 수 있겠죠?

현지 공인중개사의 이야기를 들어보시죠.

▷문형은 송도제일공인중개
최근에 인천경제청에서 민간개발사업자 하고 개발계획을 발표한 게 있는데요 아이코어시티 개발 부지랑 바로 연접해있습니다. 아이코어시티 개발 계획이 발표된 다음에 첫 분양이기 때문에 상위 15% 안에 들어갈 수 있는 그런 부지라고 판단됩니다.

▶서기열 기자
교통은 지금 현재로서는 불편하긴 합니다. 송도에서도 한쪽에 치우쳐서 인천지하철과는 거리가 있구요. 하지만 계획중인 트램을 타고 가면 인천대입구역까지 이동 가능합니다. 여기는 뭐다? GTX-B 노선의 역이 들어설 예정인 곳이죠~ 물론 트램도 GTX-B도 아직 언제 될지 알 수 없습니다.

교육도 중요한 포인트죠. 초등학교는 원래 해양2초에 배정이 돼야하는데 아직 들어서지 않아서 남쪽에 송도자이더스타 북쪽에 붙어있는 해양3초등학교에 배치될 예정이라고 합니다.

커뮤니티도 오션뷰의 장점을 살렸습니다. 피트니스, GX룸, 실내골프연습장 등은 다른 신축 단지들에도 다 있는 거고, 오션뷰를 볼 수 있는 선셋라운지가 눈에 띕니다.

하지만 아쉬움도 좀 남습니다. 럭셔리를 너무 강조하셨어요. 오션뷰가 나오면서 럭셔리까지 구사하려니 돈이 너무 많이 듭니다. 안습이죠. 발코니 확장비용이 84형 기준 3500만원 정도입니다. 서울에 공급되는 아파트보다도 비쌉니다. 헐…

청약까지 얼마 안 남았습니다. 카운트다운~!

송도럭스오션SK뷰! 장단점이 명확하게 드러나는 아파트 아닌가 싶습니다. 여러분들 현명하게 판단하셔서 청약 준비하십시요. 여러분의 청약 성공을 기원합니다~!

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화·정준영 PD·이재형 디자인 이지영·문윤정
편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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아니면 단지들이 많은 지역들을 주목해 보시면 좋겠다라고 좀 말씀을 드리고요.일단 서울이 많잖아요. 구역도 많고 단지도 많기 때문에 문제는 돈이 문제지 다른 문제는 없어요. 그니까 만약에 좀 여유가 되시는 분들이나 무주택자들이랑 고민하지 마시고 서울에 제일 좋은 거 하시면 돼요. 저는 강남구 추천드립니다. 간단하게.▶서기열 기자너무 비싸잖아요.▷김학렬 소장대출 상관없이 가능하다고 하시는 분들은 일단 첫 번째로 강남구를 추천드리고 시작을 할게요.▶서기열 기자그런데 거기는 실수요자들이 접근하기에는 이미 너무 높은 가격대 아닌가요?▷김학렬 소장아마 이 방송을 보고 계신 분 중에 한 5%는 가능하실 것 같아요. 근데 저는 이제 5%를 위한 방송이 아니라 네 95%를 이제 위한 방송이니까. 이게 스펙트럼을 다양하게 해야 되잖아요. 일단 그거 던져놓고 시작을 할게요.▶서기열 기자일단 1번은 강남이다.▷김학렬 소장근데 중요한 지역이 어떤 지역들이냐면은 이런 지역들 추천드리고 싶어요. 가격이 좀 저렴합니다. 서울에서도 테두리에 있는 지역들이 있어요. 예를 들어서 북쪽으로는 도봉구가 있을 것 같고요 이쪽에 동쪽으로는 중랑구가 있을 것 같고 서쪽으로는 금천구, 구로구가 있을 것 같고 이런 지역들이 있습니다.평소 때는 관심이 별로 없었을 텐데 거기에 만약에 신속통합기획이라든지 공공 재건축 재개발로 할 수 있는 물건들이 있는 지역들은요 지금 들어가셔도 괜찮다고 봐요. 왜그러냐면은 그 지역들은 경기도권 혹은 인천권에 있는 신도시들 때문에 늘 수요를 뺏겼어요.▶서기열 기자눌려 있었죠.▷김학렬 소장예 서울의 중심부에 수요를 뺏겼고 경기도나 인천의 신도시에 수요를 뺏겼기 때문에 거기는 늘 쌌어요. 쌌는데 싼 이유 중에 하나가 새 아파트도 없었어요. 그렇죠 집이 낡기만 했어요. 그러다 보니까 수요를 뺏겨서 가격이 진짜 이 가격 맞아? 하는 가격대입니다.지금 서울시 평균 가격이 4000만 원이에요. 평당. 그러니까 서울 중위가격이 지금 12억이니까 30평대가 12억이라는 게 맞잖아요. 4000만 원이니까 지금 평당 4000만 원이 안 되는 입지들 아파트인데 그런 입지들은 지금 다 관심 가지셔도 좋은데 이왕이면 제가 10년 후에 새 아파트가 될 것들이 좋다고 말씀드렸잖아요. 아파트라고 하면은 이런 좀 리모델링이나 재건축이 가능한 단지들이 많은 지역. 그들 다음에 신속통합기획으로 했을 때 거기 구역에 좀 선정될 만한 그런 구역들이 많은 다세대, 빌라 밀집지역들도 노후도가 떨어진 지역들도 관심을 가지면 좋을 것 같아요.그런 차원으로 지금 저는 은평구도 괜찮을 것 같고요. 거기는 이제 다세대 빌라가 많고요 그리고 아파트로 따지게 되면요. 저희 노원구 쪽에 굉장히 많은 아파트 그래서 이제 그런 지역들도 좀 관심 가지면 좋겠다라고 말씀을 드립니다.▶서기열 기자그러면 또 경기도나 인천 수도권 쪽에서도 좀 지켜볼 만한 곳이 있을까요.▷김학렬 소장경기도도 마찬가지고 이제 인천도 마찬가지일 텐데 이제 경기도 인천 경기도하고 인천은 조금 다른 관점으로 보시면 좀 추천드려요. 서울은 자체 수요가 많고 전국이 대기 수요거든요. 그니까 자체적으로 상품 평가나 입지 평가를 하셔도 좋은데 경기도나 인천은요 항상 서울을 보셔야 돼요. 자체 수요가 별로 없어요. 판교 정도 좀 과천 정도 이렇게 말씀하시는 분이 있는데 거기도 솔직히 말씀 드리면은 서울 수요예요. 서울을 눈치를 안 볼 수가 없어요.▶서기열 기자과천도 결국에는 거기 사시는 분들 서울로 출퇴근하시죠.▷김학렬 소장예. 서초구에 붙어 있잖아요. 그렇다 보니까 서초구 강남구는 같은 권역이고요. 그래서 그 일자리 많은 강남구에 75만 개의 일자리가 있고 서초구에 50만 개가 있습니다. 거기 125만 개 일자리가 있고 송파까지 합치게 되면 150만 개 일자리가 있거든요. 150만 일자리 지역으로 출퇴근하시는 지역들, 경기도에서는 다 괜찮을 것 같은데요.왜 그러냐면은 지금 과천이 입주 물량이 많아가지고 조금 2년 동안 주춤했어요. 전세가도 좀 조정을 당했었고 매매 가격도 많이 안 올라갔었는데 그 지역들은 지금 이제 입주 물량도 지금 거의 다 정리가 돼가고 있고요.성남도 입주 물량이 좀 정리가 돼 가고 있고요. 작년에 힘들었었어요. 2021년도에 대장지구 입주 많이 하는 바람에 나와서 분당구 많이 조정됐었거든요. 근데 거기서 이제 끝났거든요. 더 없어요. 그러다 보니까 분당구도 올해 많이 올라갈 것 같고, 거기는 또 더군다나 서울만 보는 것이 아니라 판교테크노밸리 2, 3도 또 만들고 있어서 폭발하기 직전이 될 것 같아요. 분당도 좀 눈여겨보시면 좋을 것 같고요.하남시가 작년까지 입주물량 많았었는데 올 상반기 때까지 좀 많고 하반기에 하나도 없어요.▶서기열 기자미사지구라든지.▷김학렬 소장그래서 지금은 하남도 아마 경기도 빅4가 결국은 과천 성남 하남 광명인데 광명은 지금 조정 중이에요. 입주 물량이 좀 많았었거든요. 그리고 최근에 또 너무 많이 올라가지고 조정이 당하고 있는데 광명도 장기적으로 보면은 오히려 이렇게 입주 물량 많거나 조정당할 때가 기회가 될 것 같아서 경기도 이 빅4 지역들을 일단 눈여겨보시면 좋을 것 같고요.그리고 이제 3기 신도시들은 무조건 같이 보시면 좋을 것 같아요.▶서기열 기자거기는 아무래도 새로 조성되는 신도시들에서 교통망까지 뚫릴 예정이니까요.▷김학렬 소장그리고 이제 저렴할 거예요. 일단은 가격이 확정되지는 않았는데 정부에서 공언을 한 거거든요. 주변 시세보다 무조건 60%, 70%의 공급을 하기로 했기 때문에 그거는 어떤 분이 대통령이 돼도 할거에요. 그래서 3기 신도시는 조건이 되시는 분들은 밑져야 본전이야 이거는. 당첨이 된다 하더라도 포기하면 되거든요. 다른 거 할 수 있어요. 밑져야 본전인데 왜 안 하세요..?▶서기열 기자그렇습니다. 그렇지 않아도 지금 사전 청약 일부 지역에서 지금 진행을 했어요. 작년에 나온 게 4차까지 나왔고 지금 현재 4차가 진행 중인 것 같은데 혹시 3기 신도시 중에서 만약에 최고의 입지를 꼽는다 하면 어디가 좋을까요?▷김학렬 소장일단 6개 시범 3기 신도시가 있고 사이사이 작은작은 것들이 있는데 직방이라는 곳과 그리고 국토교통부 자체적으로 선호조사를 한 적이 있어요. 둘 양쪽의 선호 조사 결과 하남 교산이 둘 다 1등을 했거든요. 그래 일단은 그것들은 수요가 많다는 거예요.저는 개인적으로 실거주 목적이 있으시다 라고 했을 때는 특히 서울과의 출퇴근 편리성을 중요하게 생각한다 하시는 분들한테는 고양시 창릉 신도시가 대박 입지라고 생각합니다.▶서기열 기자창릉지구! 그렇지 않아도 창릉 최근에 4차 사전 청약이 진행됐는데요.▷김학렬 소장원래 조용필이라든지 BTS는 제일 뒤에 나오잖아요. 그런 게 아닐까 싶기도 한데.▶서기열 기자창릉을 왜 그렇게 높게 평가하시나요.▷김학렬 소장서울에 제일 가깝고, 무엇보다도 지금 서울, 경기, 인천의 가장 큰 빅 이벤트는 GTX거든요. 특히 A랑 C는 무조건 눈여겨보셔야 돼요. A는 이미 착공을 했고 아무리 늦어도 2027년, 28년에는 전체 구간이 다 완공이 돼요. 개통이 되는 것들이거든요. 부분적으로는 2024년, 25년도 개통이 될 것 같고. 아마 삼성역이 메인일텐데 30년까지는 2028년 정도 개통이 될 예정이라고 생각하고 있습니다. 그래서 2028년도까지3기 신도시가 입주할 수 있는지만 담보할 수 있다라고 하면은 고양 창릉 신도시가 제일 대박 입지입니다. 창릉역을 끼고 시작하거든요.▶서기열 기자창릉역은 한 2027에서 2028년에 개통을 하니까▷김학렬 소장그렇죠. 아무리 늦어도.▶서기열 기자그러면 그전에만 그 이후에 이제 이 신도시가 입주를 하게 되면 GTX를 이용해서 서울로 출퇴근할 수 있게 된다.▷김학렬 소장그러니까 창릉역에서 타게 되면요. 삼성역까지 10분 걸려요.▶서기열 기자최고의 입지네요.▷김학렬 소장그러면 제 생각에는요 창릉 신도시의 아파트들은요 서울에 있는 웬만한 지역 아파트보다 비쌀 거예요. 고양시라는 것이 잊혀지고 여기 창릉이라고요 이렇게 얘기할 것 같아요. 고양시가 아니고 여긴 창릉이라고요 이렇게 얘기할 것 같아요. 그만큼 입지가 좋아져서 단적인 얘가 지금 판교 광교 동탄 이런 데들은 그 지역명 안 쓰거든요.▶서기열 기자그렇죠 성남이라고 안 하고 수원이라고 안 하죠.▷김학렬 소장84형이 이미 10억원이 다 넘어갔어요. 대출 받아서 갈 수 있는 금액이 아니잖아요. 창릉이 분명 그런 지역이 될 것 같아서. 창릉 신도시를 중심으로 삼송 지축 원흥 원당 화정 그 다음 향동이라든지 덕은지구는 이미 개발이 돼 있고요. 여기 여기는 이미 서울이고요. 그래서 요 덕양구 지역 같은 경우는 무조건 집중적으로 보실 필요가 있다라고 좀 말씀을 드리고 싶어요.▶서기열 기자창릉을 일단 원픽 하셨네요.▷김학렬 소장왜냐하면 GTX-C는 아마 2030년 이후로 넘어갈 가능성이 높고요 늦어지죠. GTX- B는 솔직히 확정이 아예 안 됐다고 보시는 게 맞을 것 같아요. 아직까지는 아무것도 결정이 안 됐어요. GTX -B를 하기로 했다는 것만 결정됐고 여기에 어떻게 생길 거라는 것만 확정이 됐고 됐지 언제 어떻게 시작을 해서 어떻게 끝날지는 아무도 몰라요. 거기다 GTX-D가 또 치고 들어갔잖아요.그런데 지금 A는 확정이 돼 있잖아요? 공사를 하고 있고 있으니까 심지어는 여기 삼성동에도 지금 땅 파고 있어요. 언제 될지는 모르겠지만 근데 아무튼 2024년 2025년도까지는 서울역까지 개통을 하고 남쪽으로는 수서역까지 개통을 한다고 하기 때문에 창릉 신도시는 일단 이 3기 신도시 중에서는 GTX를 이용하는 향후 10년 안에 유일한 신도시이기 때문에 관심을 가지시는 게 좋다.▶서기열 기자그러면 상품 유형에 대해서도 잘 보시고 주의 깊게 투자해야 된다 이렇게 얘기하셨는데요. 어떤 차원의 얘기실까요.▷김학렬 소장아파트 같은 경우는 만약에 이 단기간 조정이 된다 하더라도 입지가 좋고 수요가 많은 지역들 같은 경우는 시간이 보통 해결해 주는 경우가 많았거든요. 근데 이제 상품이 조금 걱정이 되는 게 좀 있어요.그러니까 예를 들어서 이 책에 나오는 ≪당신만 몰랐던 부동산 투자≫라는 책에 썼던 이유 중에 하나가 그런 것들일 텐데 2021년도가 제가 20년 동안 부동산 리서치 연구원으로서 활동하는 기간 동안에 정말 가장 특이했던 한 해였던 것 같아요. 그동안 오르지 않았던 지역들이 다 올랐어요. 양평이 올랐어요. 동두천이 오르고요 심지어는 연천군에 내가 분양하는 물량까지 관심을 갖게 될 줄 몰랐어요.▶서기열 기자이전에 우리가 생각하지 못했던 지역까지 다 지금 지역이 올랐고.▷김학렬 소장이게 지역으로 풍선 효과가 생긴 것뿐만이 아니라 상품으로도 풍선 효과가 생겼는데 가장 대표적인 게 주거용 오피스텔.▶서기열 기자오피스텔 오피스텔 투자 많이 했다고 하더라고요▷김학렬 소장생활형 숙박시설.▶서기열 기자생숙까지.▷김학렬 소장지식산업센터, 빌딩, 꼬마 빌딩, 토지, 상가. 그거 어렵다, 어렵다 하더라도 다 올랐어요. 그러니까 이렇게 지금 전방위적으로 모든 지역 모든 부동산 종류들이 다 오른 적은 제가 처음 봤어요 20년 동안.▶서기열 기자그런 이런 다양한 투자 상품으로 쏠린 거는 아무래도 다주택자들에 대한 규제가 심해지니까 좀 그런 차원이 있다고 봐야 될까요?▷김학렬 소장지금 부동산 투자의 거의 80~90%를 아파트에서 커버하고 있었는데 이게 안 되다 보니까 다 퍼진 거예요. 이게 비규제지역, 비규제 상품으로 그러다 보니까 단기간에 수요가 몰렸고 원래 이쪽은 공급이 이렇게 많지 않았거든요. 공급이 많지 않은 상태에서 수요가 몰리다 보니까 가격이 급등합니다. 상승이 아니라 급등이거든요. 그니까 주거용 오피스텔 같은 경우는 보통 이제 2룸, 3룸을 보통 주거용 오피스텔하고 하는데▶서기열 기자예를 들어 아파텔이라고 부르는 그런.▷김학렬 소장주거용 오피스텔 아파트는 같은 방이라고 보시면 될 것 같고요. 그 아파트를 보면 일산에도 있고요 분당에도 원래 있었어요. 원래 쌌습니다. 그 일반적인 아파트의 전세 시세보다도 쌌었어요. 매매 가격이 근데 지금 일반 아파트의 매매 시세를 역전한 지역도 있고요. 비슷한 지역도 있고 일단은 일반 아파트의 전세 시세는 아니에요.최근에 분양하는 것들을 보면은 일반 아파트보다 더 비싸게 분양을 해요. 심지어는. 처음이에요. 이렇게 역전이 된 경우가. 그 이유가 뭐냐면은 아파트는 대출이 안 나오죠. 다주택자 규제를 받죠. 근데 오피스텔은 대출을 풀로 나오죠 말 잘하면 80%까지 나와요. 그리고 다주택자 규제를 또 안 받잖아요. 그렇기 때문에 단타가 가능하고 샀다 팔았다가 가능하기도 하고 그러다 보니까 수요가 다 몰린 거예요.그래서 갑자기 1년 동안에 가격이 두 배 올랐다고 하면 애기 이래요 3배 오른 오피스텔도 있고요 한 1.5배가 평균적으로 올랐어요. 그니까 이거는 과열이거든요. 제가 봤을 때는. 수요가 많은 게 아니라 이거는 투자 수요가 들어간 것이지 실수요가 이렇게 증가한 건 아니거든요.근데 여기에 실수요도 들어갑니다. 비싼 거 알고. 그러니까 뒤늦게 들어가신 분들은 실수요예요. 보통 투자자들은 비쌀 때 안 들어가요. 쌀 때 들어가는 것들이고. 지금 많이 오른 상태에서 거래가 되고 있다. 그건 실수요가 들어가는 것들인데 그 이유가 아파트는 대출이 안 나와요. 근데 실수요로 오피스텔은 대출이 나오기 때문에 전세든 월세든 매매든 다 선택이 가능하거든요. 그래서 지금 신혼부부들이 특히 돈이 없잖아요. 그니까 대출을 많이 받아서 70%까지 나오니까 네 그냥 실거주 목적으로 주거용 오피스텔에 들어가고 있다.▷김학렬 소장제가 봤을 때는 이게 말이 돼 하는 가격인데 다 분양이 완판되고 심지어는 프리미엄이 붙어요. 여기는 또 피 거래도 되거든요. 합법적으로 규제가 없기 때문에 네 이상한 시장이 된 겁니다. 제가 우려되는 게 그런 것들이거든요. 주거용 오피스텔이 아무리 좋아도 이건 한시적으로 수요가 몰렸기 때문에 가격이 올라간 것이지 원래 상품이 좋았기 때문이 아니에요.대체 상품이잖아요. 한시적으로. 그래서 만약에 규제가 좀 완화되거나 부동산의 공급이 많아서 이쪽에 시장이 또 풀이 좀 더 풍부해지게 되면은 이쪽 오피스텔 수요는 빠질 거예요. 그러니까 그것들을 좀 조심할 필요가 있다는 것들이고요.▶서기열 기자수요 감소를 조심해야 된다. 아까 말씀하신 것처럼 11년 뒤를 생각을 해야 된다 이거네요.▷김학렬 소장오피스텔의 가장 큰 단점이 뭐냐면요. 옆에 경쟁 상품이 나오면 새 오피스텔 생기면은 무조건 집니다. 왜냐하면 수요가 딱 한정이 돼 있기 때문에..▶서기열 기자더 새로운 더 새로운 오피스텔이 나오면 예전 거는 상품 가치가 떨어질 수밖에 없는 거▷김학렬 소장가격 자체가 아파트보다 비싼 것들은 말이 안 되는 건 아닌데 통상적으로 그렇게 안 되거든요. 차라리 그 금액이면 아파트로 가는 게 맞잖아요. 그래서 이제 가격이 너무 비싸지 않은지 아니면 또 경쟁 물건들이 많지 않은지 이런 것들을 좀 따져서 볼 필요는 있다라고 좀 제안을 드리고 싶고요.▶서기열 기자약간 지금 현재 이런 시장 상황에서 약간 시장의 왜곡으로 인해서 수요가 몰려간 지역들. 향후 또 이것들이 이제 시장이 정상화되면 떨어질 수 있으니 투자에 유의해야 된다 그렇죠 이런 상품들은 주의해야 된다.▷김학렬 소장갑자기 몰리는 것들은 늘 조심하셔야 될 것 같아요. 아파트를 하더라도 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.▶서기열 기자그렇군요. 오늘 ‘빠숑’ 김학렬 소장님 모시고 올 한 해 그리고 시장 전망 그리고 또 주요한 입지 그리고 투자할 때 주의해야 될 상품 유형들에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷김학렬 소장고맙습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 신정아 PD·이재형 편집 박성길 차장·이재형 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩
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LG엔솔 '풀베팅' 슈퍼개미, 하루 만에 7억5000만원 벌었다

LG에너지솔루션 공모주 청약에서 증거금 729억원을 넣은 슈퍼개미 6명이 하루 만에 7억5000만원에 달하는 차익을 얻은 것으로 추정된다.27일 한국거래소에 따르면 LG에너지솔루션은 유가증권시장 상장일인 이날 시초가 59만8000원보다 9만4000원(15.41%) 내린 50만5000원에 장을 마쳤다. 다만 공모가인 30만원보다는 68.33% 오른 수준이다. 공모주에 투자했다면 주당 차익이 20만5000원인 셈이다. 대표 주관사 KB증권을 통해 공모주 48만6000주를 청약하고 증거금으로 729억원씩 투입한 6명도 상당한 이익을 봤을 것으로 추정된다. 이들은 1인당 LG에너지솔루션 3644∼3646주를 배정받았으며 공모가 기준 주식 평가액은 각각 10억9000만여원 규모였다. 이날 종가 기준 주식 평가액 18억4000만여원과 비교하면 이들이 하루 만에 얻은 차익은 약 7억5000만원 수준이다. 장중 고가이자 시초가인 59만8천원 기준 따져보면 평가 차익은 1인당 10억9000만원가량이다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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서울 아파트값 하락, 청약도 시들…"대선 전까지 약보합 전망"

지난달 서울 아파트 거래량 역대 최저…하락 거래가 절반 넘어서울 아파트값 1년8개월 만에 내려…수도권 전세도 동반 약세청약 열기도 한풀 꺾여…주택시장 '변곡점', 대선 후 정책 변화가 관건미국발(發) 금리인상 예고 등으로 국내 주식시장이 요동치고 있는 가운데 아파트 시장에도 하락 지표들이 늘고 있다.서울 아파트값이 20개월 만에 하락 전환됐고, 연초 청약 열기도 종전보다 시들해지면서 지난해 하반기부터 시작된 정부의 '돈줄 죄기' 효과가 본격적으로 나타나고 있다는 평가가 나온다.집값 상승을 예견했던 전문가들 사이에도 집값이 최소 대선 전까지 약보합세를 보일 것이라는 관측이 늘고 있다.◇ 극심한 거래 가뭄에 급매물만 팔려…서울 아파트값 1년8개월 만에 하락27일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.01% 하락하며 20개월 만에 하락 전환됐다.지난해 가파른 상승세를 탔던 경기도의 아파트값도 금주 보합을 기록하면서 상승세를 멈췄다.집값 하락은 최근의 거래량 급감에서 기인한 것이다.서울부동산정보광장 통계를 보면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 총 1천88건(26일까지 신고 기준)으로 파악됐다.12월 거래량으로는 역대 최저로, 금융위기가 닥쳤던 2008년 12월(1천523건)보다도 적다.지난해 9∼11월 서울 아파트 거래량 역시 2008년 이후 13년 만에 최저를 기록할 정도로 최근 거래 절벽은 심각한 상황이다.작년 8월 이후 본격화된 주택담보대출 규제 강화와 대출 금리 인상, 집값 고점 인식, 대선 이후 정책변화 등에 대한 불확실성 등으로 관망세가 짙어지며 급매물만 팔리는 형국이다.특히 지난해 다주택자를 대신해 일명 '영끌'(영혼까지 끌어모음)·'빚투'(빚으로 투자)로 집을 사며 집값과 거래량을 떠받쳤던 2030 세대들이 매매는 물론 전세대출까지 강화되면서 '돈줄 죄기'가 이어지자 주택 구매를 줄였다.이에 따라 거래가도 하락중이다.한국부동산원이 공개한 지난해 11월 전국 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 0.15% 하락했고, 서울 아파트도 전월 대비 0.79% 떨어졌다.더불어민주당 김회재 의원이 한국부동산원으로부터 받은 '전국 아파트 거래 현황' 자료에서도 작년 12월 이뤄진 아파트 거래 2만2천729건(신고일 1월18일 기준) 가운데 이전 최고가보다 가격이 하락한 거래가 79.5%(1만8천68건)로, 80%에 육박했다.서울의 하락 거래 비중도 54.3%로 하락 거래가 절반을 넘었다.수요 감소 여파로 지난해까지 없던 매물이 최근들어 적체되는 모습도 나타나고 있다.고가주택이 많아 애초 담보대출이 안되는 강남권 역시 최근 거래 침체 장기화로 직전보다 하락한 거래가 증가하고 있다.지난 11월까지 최고가 계약이 이어졌던 강남구 대치동 은마아파트는 이달 11일 전용 76.79㎡가 24억9천만원에 거래됐다.직전 최고가인 지난해 11월 26억3천500만원에 비해 1억4천500만원(5.5%) 내린 것이다.또 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 116.19㎡는 지난달 17일 직전 최고가(28억5천만원)보다 1억5천만원 낮은 27억원에 팔렸고, 리센츠 전용 84.99㎡는 지난달 4일 11층이 25억7천만원, 이달 2일 5층이 25억원에 팔려 직전 최고가(26억2천만원)보다 5천만∼1억원가량 낮은 금액에 계약됐다.◇ 대출 힘들다…전세도 동반 하락, 연초 청약 열기도 작년만 못해매매에 이어 수도권 전셋값(-0.02%)도 약세로 돌아섰다.갱신계약이 늘어가는 가운데 대출 규제로 신규 전세는 가격을 낮춰야 계약이 이뤄지는 상황이다.잘나가던 청약 열기도 한풀 꺾인 모습이다.청약홈과 부동산114에 따르면 올해 1월에 전국에서 분양된 아파트는 총 1만129가구로, 1∼2순위를 합한 평균 청약 경쟁률은 16.7대 1이었다.이는 작년 1월 경쟁률(17대 1)보다 낮아진 것이다.특히 수도권의 경쟁률은 17.7대 1로 지난해 1월의 29.7대 1에 비해 크게 낮아졌다.올해부터 중도금과 잔금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용키로 하면서 대출이 어려운 사람들이 청약 대열에서 이탈한 것으로 보인다.수도권은 3기 신도시 등 수도권 공공택지내 사전청약 물량 증가로 인해 공공아파트로 청약 수요가 분산되고 있고, 최근 집값 하락 조짐이 확산하고 있는 것도 청약률에 영향을 주고 있다.최근 분양한 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스는 고분양가 논란 속에서도 1순위 평균 경쟁률이 평균 34.43대 1의 양호한 경쟁률을 보였지만 100대 1의 경쟁률을 넘겼던 지난해보단 청약 열기가 줄었다는 평가를 받고 있다.'줍줍'이라는 신조어를 만들며 인기를 끌던 무순위 청약의 인기도 예전보다 시들하다.지난 24일 잔여 17가구에 대해 무순위 청약을 받은 부천시 원종 길성그랑프리텔은 전용면적 69㎡에서 5가구 미달이 발생했고, 같은 날 무순위 청약을 한 광주 남구 봉선 유탑메트로시티도 전용 65㎡에서 7가구가 미달됐다.청약통장과 무관해 과열 양상을 보이던 오피스텔 시장도 최근 분양률이 떨어지고, 초기 미계약이 예전보다 늘면서 경고등이 커졌다.부동산114 여경희 연구원은 "최근 정당 당첨자를 대상으로 한 초기 계약률도 예전보다 낮은 분위기"라며 "분양가 9억원 미만은 대출 의존도가 높았는데 올해 강화된 DSR 영향을 받으면서 올해 최근 1∼2년만큼의 청약 과열은 없을 것 같다"고 말했다.◇ 전문가 "대선 전까지는 약보합세 이어질 듯"…규제완화, 개발공약은 변수서울 아파트값 하락 전환 등 주택 시장에 이상 기류가 흐르면서 그동안 집값 상승을 전망해온 전문가들도 하락 가능성에 무게를 두는 분위기다.일단 이달부터 DSR 등 개인별 대출규제가 더 강화된 가운데 미국이 테이퍼링(자산매입 축소) 이후 올해 3번 이상 금리를 올릴 것이라는 관측이 나오면서 국내 기준금리도 추가 인상이 불가피해졌다.지난해부터 시작된 한국은행의 선제 금리 인상으로 2% 중후반이던 담보대출 금리는 현재 5% 중반으로 높아졌고, 6%대까지 올라갈 가능성도 크다.이 때문에 부동산 정책의 대변화가 예상되는 대선 전까지는 일단 약보합세 기류가 확산할 것이라는 관측이 많다.KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "연초 눈치보기 장세가 지속되며 거래 감소가 불가피한 가운데 상반기까지 시세보다 싼 매물만 팔리는 '급매물 장세'가 나타날 가능성이 크다"고 말했다.신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 부동산팀장도 "예상외로 빠른 금리 인상도 크게 영향을 미치면서 적어도 대선 전까지는 현재의 약보합세가 유지될 것"이라고 내다봤다.주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "현재 시중은행들이 한국은행의 기준금리 상승 이상으로 주담대 금리를 올리면서 주택 구매자들의 부담이 급격히 커졌다"며 "대선이라는 불확실한 정책 변수도 있어 상반기는 하락 가능성이 커 보인다"고 예상했다.거래 감소 속에 급매물 거래가 장기화하면 결국 시세 하락으로 이어질 수밖에 없고, 이 경우 영끌·빚투에 나섰던 2030세대들이 가장 큰 피해를 볼 것으로 전문가들은 우려한다.그러나 대선 이후에는 새 정부의 부동산 정책이 집값을 크게 좌우할 것으로 전문가들은 예상한다.일단 여야 대선후보가 일제히 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 공약을 내세우고 있어 이 정책이 시행되면 보유세 부담을 못 이긴 다주택자들이 매물을 한꺼번에 내놓을 것으로 보여 집값도 일정기간 하락할 가능성이 크다.반면 양도세와 더불어 보유세 인하 정책까지 동시에 추진할 경우 일부 다주택자들은 다시 버티기에 들어가며 집값 하락세가 단기에 끝나거나 낙폭이 제한적일 수 있다.여야 대선 공약중 하나인 재건축 규제 완화나 광역급행철도(GTX) 건설 연장 등 개발 공약들은 반대로 집값 상승을 부추기는 불쏘시개의 역할을 할 것으로 전문가들은 보고 있다.일각에서는 유동성 회수에 본격적으로 나선 글로벌 시장의 움직임, 새 정부 정책 변화 등에 따라 장기간 상승한 집값이 곤두박질치는 '대세 하락장'이 나타날 가능성도 있다고 본다.2023년 이후 수도권 주택 공급 물량 증가까지 겹쳐 최소 1년 이상 집값이 하락할 것이라는 관측이다.다만 직방 함영진 빅데이터랩장은 "최근 주택가격 안정은 급격한 대출 규제 강화와 금리 인상 등 돈줄 죄기 영향이 커 보인다"며 "올해 서울 아파트 입주물량 감소, 하반기 계약갱신청구권 종료 후 나올 신규 전세 거래의 파급력 등 상승 변수도 만만치 않아 다른 외부 충격이 없는 한 집값이 급락할 가능성은 낮아 보인다"고 말했다.현 정부내 집값을 잡기 위해 선진국보다 앞서 선제적으로 실시한 강도높은 대출 규제와 금리 인상랠리를 새 정부 출범 이후에도 장기간 지속하긴 어려울 것이라는 예상도 적지 않다.박원갑 위원은 "올해 상반기는 가격이 약세를 보이고, 하반기는 상승하는 '상저하고' 장세가 나타날 것으로 예상된다"고 내다봤다./연합뉴스