헌재 "임대차법 개정시점에 임대중이던 상가, 갱신권 연장 정당"

2018년 '상가 임차 보장 5년→10년' 개정…"재산권 침해 아냐" 합헌 결정

정모씨는 2017년 4월 서울 용산구에 있는 자신의 부동산을 한 기업에 임대했다.

계약 시한은 2018년 11월 말까지였다.

그러던 중 2018년 10월 상가건물 임대차보호법이 개정됐다.

부동산을 빌린 사람의 계약 갱신 요구권은 원래 전체 임대차 기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있었는데, 개정 법률은 이를 10년으로 늘렸다.

건물주에게 10년 동안은 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없게 한 것이다.

개정 임대차보호법 부칙 2조는 이 '10년'을 두고 "개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"는 단서를 달았다.

세를 놓은 부동산이 2018년 12월 1일 계약이 갱신될 예정이었기 때문에 정씨는 개정된 법의 적용을 받게 됐다.

서울 동대문구 아파트 상가를 2016년 4월 사들이며 기존 임대 계약을 승계한 김모씨도 비슷한 경험을 했다.

상가를 매입할 때는 5년이었던 계약 갱신 요구권 행사 기간이 2019년 3월 갱신 시점이 되자 10년으로 연장된 것이다.

두 임대인은 10년으로 늘어난 계약 갱신 요구권 행사 규정의 범위에 2018년 10월 상가건물 임대차보호법 개정 이후 갱신된 임대차계약도 집어넣도록 한 부칙이 '소급입법에 의한 재산권 침해'라는 등의 주장을 제기하며 헌법소원을 냈다.

5일 법조계에 따르면 두 위헌 확인 사건을 병합해 심리한 헌법재판소는 최근 재판관 8대 1의 의견으로 이 부칙이 합헌이라는 결정을 내렸다.

'개정법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다'는 부칙은 2018년 10월 시점에서 의무 임대차 기간 5년이 아직 지나지 않아 계약이 진행 중인 경우에 해당하는 규정이라는 게 주된 이유다.

따라서 이 부칙은 원칙적으로 금지되는 진정소급입법(새 법률을 이미 종료된 사실·법률관계에 적용)이 아니고 소급입법에 의한 재산권 침해도 아니라고 헌재는 판단했다.

헌재는 "개정법 조항은 상가건물 임차인의 계약 갱신 요구권 행사 기간을 연장함으로써 임차인에 시설투자비, 권리금 등 비용을 회수할 수 있는 기간을 충실히 보장하기 위한 것"이라고 설명했다.

아울러 "개정법 조항을 시행 후 새로이 체결되는 임대차에만 적용하면 임대인들이 불이익을 회피하기 위해 새 임대차 계약에 이를 미리 반영해 임대료가 한꺼번에 급등할 수 있다"며 "부칙 조항은 이런 부작용을 막고 실효성을 확보하기 위한 것이므로 이와 같은 공익은 긴급하고도 중대한 공익에 해당한다"고 덧붙였다.

반대 의견을 낸 이영진 재판관은 "임차인이 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것도 아닌데 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있다"며 "임대인은 그로 인한 손실을 새 임대차계약에서 보전받으려 할 것이므로 부칙이 임차인의 안정적인 영업을 보장한다는 공익 달성에 얼마나 기여할지 의문"이라고 했다.

/연합뉴스