"매매가 안됩니다"…상계동 아파트에서 벌어지고 있는 일 [집코노미TV]

서기열 기자

입력2021.08.05 07:30 수정2021.08.05 09:29

[그곳이 알고싶다] 보금자리론 가능 물건 거의 없어
저가 수요 집중에 재건축 기대감까지…상계, 매매가 안된다

누구나 내집마련 하는 그날까지. 안녕하십니까, 서기열입니다.

2021년 하반기도 벌써 한 달이 훌쩍 지났습니다. 푹푹 찌는 폭염 만큼이나 전국 집값은 뜨겁습니다.

우리나라 경제 수장이죠. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난주에 이런 말을 했습니다. “막연한 상승 기대심리와 투기 수요, 불법 편법 거래가 상승을 견인하고 있다”고 진단해주셨네요. 또 “여러 부동산 가격 지표가 최고 수준에 근접했거나 이미 넘어서고 있다. 부동산시장의 가격 조정이 이뤄진다면 시장 예측보다 좀 더 큰 폭으로 나타날 수도 있겠다는 예상을 한다”고까지 하셨네요.

그런데 말입니다. 현실은 어떨까요.

7월 넷째주에도 전국 집값은 상승세를 이어갔습니다. 국가 공식 부동산 통계죠. 한국부동산원의 전국 주택가격동향조사 7월 넷째주 주간 아파트가격 동향을 보시겠습니다. 전국 기준 매매가격지수 변동률은 지난주보다 0.27% 올랐구요, 수도권이 0.36%, 그 전주와 같은 상승률을 기록했습니다. 서울은 0.18%로 그 전주와 비슷한 수준을 기록했구요. 아직 식을 기미가 보이지는 않는 분위기입니다.

전세 가격도 보시겠습니다. 전세가격지수는 상승폭을 키웠습니다. 전국 기준 0.22%, 수도권 0.28%, 서울도 0.16% 올랐네요. 아파트 매매와 전세 모두 지속적인 상승세를 이어가고 있는 국면입니다.

어디가 올랐는지 살펴볼까요? 서울은 노원구가 0.35%로 전체 25개 구 가운데 가장 큰 폭의 상승률을 기록했습니다. 도봉구도 0.26%, 중랑구가 0.19% 올랐구요 상대적으로 덜 오른 지역에서, 절대 금액이 적게 필요한 아파트를 중심으로 매수가 이어지는, 갭 메우기가 아직 이어지고 있는 분위기입니다.

강남 지역도 한번 살펴 볼까요? 서초구가 0.19%, 강남구가 0.19%, 송파구가 0.18% 오르며 상승세를 이어갔습니다.

올 들어 서울에서 가장 많이 오른 곳은 어디일까요? 연간 누적 상승률을 살펴보겠습니다. 네, 노원구가 5.12% 올라서 작년 같은 기간 대비 3.5배 더 많이 올랐습니다. 그리고 또 송파구가 4.28%, 서초구가 4.09%로 뒤를 이었습니다.

노원구가 지난주 주간 상승률과 연간 누적 상승률 1위를 기록했는데요. 7개월 만에 5%가 상승했다면 상당한 상승률인데요. 단연 1위입니다.

그래서 최근 노원구의 실거래가는 어떤지 한번 살펴봤습니다. 노원구의 상계동입니다. 상계주공4단지를 보겠습니다. 1988년도에 준공된 34년차 아파트죠. 2136가구의 대단지 아파트입니다. 7월16일 기준으로 30평형이 9억7000만원에 거래가 됐는데요. 전용면적 75㎡인데요. 비슷한 평형인 29평을 보시겠습니다. 29평의 경우는 5월28일에 8억7300만원에 팔렸습니다. 전용 면적기준으로 74㎡니까 딱 1㎡ 차이여서 비슷한 평형인데요 한달여 만에 1억원이 더 오른 겁니다.

그 옆 단지인 상계주공 2단지도 살펴보겠습니다. 7월12일 16평형이 6억2000만원에 거래됐습니다. 9개월 전보다 1억1300만원이 오른 건데요 22.3%가 오른 겁니다. 상계주공 1단지도 마찬가지입니다. 7월10일 24평형이 7억8000만원에 거래됐습니다. 21일 전 대비 1000만원 상승했습니다.

거래가 아주 많지는 않지만 서울 지역 1위 상승률 지역답게 꾸준히 신고가 거래가 기록되고 있는 모습입니다. 35년차 내외의 대단지를 중심으로 재건축 기대감이 모아지고 있고, 상계동·중계동·공릉동 등에 중소형 아파트 중심으로 상승한 것으로 보입니다.

그래서! 저희 집코노미가 서울 지역 상승률 1위! 노원구! 그 중에서도 상계동을 다녀왔습니다. 정말 실제로 현장은 어떤지 분위기를 한번 보실까요?

<상계동 현장>

오늘 집코노미는 상계주공 4단지 앞에 나와있습니다. 상계주공아파트 4단지 인근에 있는 아파트는 1988년 서울올림픽을 전후해 준공된 아파트들이구요 2000가구가 넘는 대단지들로 많이 이뤄졌습니다.

그리고 30년이 넘은 아파트들이기 때문에 재건축 이슈로 가격 상승이 그동안 많이 이뤄졌구요, 상대적으로 저가이다보니 매수세가 몰리다보니 작년과 올해 큰 폭의 상승률을 기록했습니다. 집코노미와 함께 이 단지를 한번 둘러보시죠.

여기가 이번에 정비구역으로 지정된 상계주공 5단지입니다. 보시면 오래된 아파트의 흔적들이 많이 남아있습니다.

▶서기열 기자
시세 좀 여쭤볼 수 있을까요.

▷중개업소 관계자
아뇨.

중개업소 여러 곳을 접촉해봤습니다만 거래 급감 때문일까요. 대부분의 중개업소들은 인터뷰를 거절하셨습니다. 전화로 취재를 대신해봤습니다.

<녹취>
▶서기열 기자
거래가 많지는 않은 것 같기는 한데 요즘 거래되는 것마다 그냥 신고가 거래더라고요.

▷A공인중개 대표
예 맞아요. 물건이 없어서 그래요. 물건이 완전히 죽었어요. 2000세대가 넘는데도 각형 평형별로 물건이 몇 개가 없습니다. 실제로 네이버에 나와있는 매물들을 잘 추적해보시면 다 유사매물이거나 같은 매물이에요.

▶서기열 기자
왜 이렇게 물건이 별로 없을까요?

▷A공인중개 대표
젊은 친구들이 실제 수요자잖아요. 실수요자예요. 여기서는 어떤 이주수요는 못해요. 그니까 작은 평에서 큰 평수로 옮기는 수요자들 보다는 젊은 친구들의 영끌 수요가 많은데 그 친구들이 실질적으로 지분을 매수할 수 있는 가격은 6억 이하잖아요. 보금자리론을 대부분 받는단 말이죠.

보금자리론을 받을려면 6억이여야하는데 집 값이 육억 이하는 13평 밖에 없어요. 실거래도 5억6000이 됐는데 그것조차도 매물이 없어요. 예를 들어 가지고. 그럼 그게 기준가가 돼 버려요. 더 이상 내리질 않으세요. 실거래가 그거 밑으로는 안 파시는 거죠.

▶서기열 기자
그렇네요. 이 매도자와 매수자의 이 가격에 대한 생각의 차이가 큰 거네요.

▷A공인중개 대표
네, 굉장히 큽니다. 지금요. 그래도 또 하나에 또 하나 더 이제 그런 거는 입주 가능한 물건하고 전월세 낀 물건이 또 차이가 나요.

▶서기열 기자
가격대가 어느 정도 차이가 나나요?

▷A공인중개 대표
평수별로 다르겠지만 17평 여기는 가장 그래도 흔하게 거래가 되는 거니까. 기존 기본적으로 2000~3000 이상 차이가 나요. 입주 가능한게 더 비싸죠.

지금 이게 정부에서는 그러니까 물건을 나오게 하는 게 아니라 물건을 계속 못 나오게만 지금 만들고 있는 거잖아요. 양도세로 죽이죠. 대출로 집 못사게 만들어놓죠.

▶서기열 기자
이래저래. 거래가 전년 대비 많이 줄었나요? 연초랑 분위기는 어떻고 작년과 비교하면 좀 어때요?

▷A공인중개 대표
엄청 줄었죠. 작년에 6월, 5월 중순 이후부터 7월 말, 8월 초까지는 단지별로 보시면 굉장히 많아요. 5월, 6월, 7월, 8월이 그렇죠? 보통 한 20개씩 각 평형별로 이상 되는데 지금은 아마 2월, 3월, 4월, 5월까지는 한 개나 두 개 있을까 말까 할 거예요.

물건을 나오게 안 만들어놓고. 또 실거래가 기준가가 되다 보니까 가격이 높으니까 매수자와 매도자 간의 갭이 너무 커졌고, 매매가가요.

▶서기열 기자
재건축 쪽은 좀 어때요. 지금 재건축 이슈가 또 그런데 지난번에 태릉우성이 안전진단 떨어지면서 좀 이쪽 상계동 사실 재건축 기대감으로 올랐다는 분석도 있었는데 그런 어떤 분위기인가요?

▷A공인중개 대표
네, 맞아요. 그 기대감에 오른 거는 맞아요. 예를 들어서 여기 4단지와 1단지를 비교를 해보면은 1단지와 4단지는 4단지가 항상 5000에서 1억 정도 비쌌어요. 근데 1단지가 예비안전진단을 통과하면서 4단지와 가격이 비슷해졌거나 역전한 평형도 있어요. 효과가 있는 거죠.

▶서기열 기자
예비안전진단만 통과했을 뿐인데

▷A공인중개 대표
그래서 다른 단지들은 예비 안전진단은 일단 다 받아놓고. 그리고 6단지 진행 상황을 한번 보자 라는 분위기죠. 사실은 누가 누가 세금 60~70% 내고 팔겠어요?

▶서기열 기자
매수하려는 분들은 좀 많이 오나요.

▷A공인중개 대표
매수하시는 분들은요. 너무 비싸다라는 생각을 갖고 있어요. 근데 그분들은 13평을 3억, 3억2000, 3억3000 요 때 봤던 분들이 지금 5억5000이라면 쉽게 컨택이 가능하겠냐고요.여러 군데 그 재건축이 진행된 아파트들 중에서 6억 미만의 물건은 지금 없어요. 한 개 있어요. 제가 알기에는..

▶서기열 기자
앞으로도 좀 이런 상황이 계속 지속이 될 가능성이 높게 높겠죠. 계속 요렇게 거래는 없지만 가격은 계속 올라가는 요런 상황

▷A공인중개 대표
네. 물건을 풀어주지 않는 이상은 정부에서. 매매뿐만이 아니에요. 여기 단지에서 전체적으로 전월세도 매물이 없어요. 저희 지금 여기 전월세도 없습니다. 지금 뭐 월세 같은 경우는 두 달 기다리신 데도 안 나오고 있고요.

네이버에 가셔가지고 각 단지별로 한번 보세요. 그러면 뭐 전세가 뭐 80개 있어요. 근데 고거 잘 요렇게 보시면요. 실질적으로는 한 10개 밖에 안 될 거예요.

▶서기열 기자
그렇군요. 단지별로 평형대 다 털어봤자

<스튜디오>
네. 상계동 현장의 목소리였습니다. 구축 아파트 그 중에서도 6억원 미만의 중소형 아파트를 중심으로 작년부터 매매가 몰리면서 크게 올랐지만 현재는 거래가 조금 많이 줄어든 상태입니다. 매도자와 매수자가 원하는 가격 격차가 벌어지면서 거래가 확 줄어든 모습입니다. 매물도 눈에 띄게 줄어든 상황이구요.

대부분의 단지가 재건축을 추진하는 것도 가격 상승의 원인이기도 합니다. 다만 태릉우성 아파트가 최근 안전진단에서 떨어지면서 전반적으로 숨고르기에 들어간 모습입니다. 문재인 정부에서는 재건축 규제 완화가 어렵다고 보고 기다리는 분위기네요.

서울 지역 아파트 매매가 상승률 1위 노원구, 실상은 이랬습니다.

그곳이 알고싶다! 다음에는 새로운 지역을 준비보도록 하겠습니다. 원하는 지역 있으면 영상에 댓글 달아주세요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 정준영 PD 편집 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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부동산 투자전문가이자 칼럼니스트인 아기곰은 전세계적인 인플레이션의 영향으로 집값 상승 사이클이 끝나지 않을 수 있다고 분석합니다. 정부가 출범 초기부터 원인을 오판하고, 잘못된 정책으로 부동산 시장을 왜곡했다는 건데요. 아기곰의 부동산 시장 진단을 함께 들어보시죠.▶서기열 기자누구나 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 투자 전문가이자 칼럼니스트이신 ‘아기곰’ 님을 모셨습니다. 안녕하세요.부동산 투자와 재테크의 핵심을 담은 베스트셀러 <아기곰의 재테크 불변의 법칙> 리프레시 버전을 최근에 내셨습니다.3년 전에 처음 인터뷰 했는데 그 이후에도 2019년 초반 잠시 주춤하는 듯 하더니 서울 집값은 지속적으로 올랐거든요. 지금 현재 서울과 수도권 집값은 어느 수준까지 왔다고 봐야될까요?▷아기곰지금 현재 보면 집값이 굉장히 많이 올랐죠. 과거에 비해서 굉장히 많이 올랐고 이렇게 많이 올랐으니까 사실 꼭지가 아니냐, 상투가 아니냐 라고 걱정이 많습니다.그리고 실제로 보면은 과거의 패턴을 보면 옛날에 2000년대 초중반 그때부터 보면 2005년도 2006년도 강남이나 이렇게 고가지역이 막 오르다가 2007년 2008년도에 노도강(노원, 도봉, 강북) 이라고 해가지고 상대적으로 저가, 그리고 2008년 후반기에는 의정부나 남양주 이런 데까지 매수세가 퍼져갔거든요. 그래서 고가지역에서 저가지역으로 퍼져나갔어요.자, 그런데 그런 현상이 지금도 발생되고 있거든요. 최근에 오르는 데는 주로 저가지역이 많이 오르고 있기 때문에 그런 현상이 벌어지니까 사람들이 과거를 또 기억하는 거죠. 긴 사이클을 봐가지고 사실 이게 거의 끝물에 해당한다고 볼 수가 있어요. 2008년으로 다시 돌아가서 보면 그래서 그 끝에 집값이 떨어졌거든요. 근데 집값이 그때는 왜 떨어졌냐면 바로 리먼브러더스 사태로 촉발된 국제 금융위기가 있었거든요.▶서기열 기자금융위기.▷아기곰앞으로도 그런 금융위기가 있거나 그거에 리먼브러더스 사태에 버금가는 위기가 있다면 당연히 집값은 떨어지겠죠. 그래서 지금 그때 나온 현상이 그대로 사이클의 끝까지 왔으니까 앞으로 집값이 떨어질 일만 남았다는 건 너무 기계적으로 시장을 갖다가 분석해서인 것 같구요.다시 이렇게 돌아가다가 또 한바퀴 돌 수도 있거든요. 그러니까 이제 강남, 마용성 이렇게 돌아갈 수 있기 때문에 사이클적인 측면은 부정확하다? 또는 과거 하고 똑같은 패턴으로 가지는 않을 거 같다 그런 분석이 있을 수 있습니다.▶서기열 기자상승 국면의 막바지일 순 있지만 또 예전처럼 똑같은 사이클을 타지 않을 수 있다.▷아기곰있죠. 그때는 리먼브러더스 사태라는 게 있었고 지금은 그게 없으니까.▶서기열 기자외부적인 요인이 있지 않는 이상은.그러면 일단 집값이 이렇게까지 가파르게 최근에 몇 년 동안 상승하게 된 원인은 뭐라고 볼 수 있을까요?▷아기곰지금 집값을 올리는 이유가 여러가지에요. 하나의 이유만 있는 게 아니라 여러가지가 복합적으로 이유를 얘기하는데 그 중에서 가장 큰 포션(비중)을 차지하는 게 뭐냐 하게 되면 한마디로 하면 인플레이션이에요.▶서기열 기자인플레이션▷아기곰가장 큰 거는 인플레이션이에요.▶서기열 기자그렇죠.▷아기곰그 증거가 뭐냐면 우리나라만 집값이 오른 게 아니기 때문에 그렇습니다. 미국이나 다른 나라는 우리나라보다 집값이 훨씬 많이 오르고 있거든요? 어 그래서 OECD 국가 중에서 우리나라가 꼴찌에서 세 번째, 그 정도 밖에 오르지 않았어요.▶서기열 기자아, 그래요?▷아기곰우리나라만 오른 게 아니라 미국도 오르고 다 오르기 때문에 가장 지금 집값이 오른 것은 돈 가치 하락이다는 거죠. 지금 집값만 오르는 게 아니죠. 주가도 굉장히 많이 올랐잖아요. 우리나라 종합주가지수 코스피가 3300 찍고 3290, 3270 이렇게 3300에서 왔다갔다 하는 거구요. 지금 코스닥도 마찬가지고, 미국 다우도 마찬가지거든요. 다우도 지금 현재 보면 역대 최고치를 찍었구요, 나스닥도 역대 최고치를 찍었습니다.▶서기열 기자자산이 전반적으로 다 올랐죠.▷아기곰그렇죠. 다 오른 거에요. 떨어진 게 거의 없을 정도로 거의 다 올랐죠. 그 오른 게 바로 돈 가치가 떨어져서 그렇다고 말씀드릴 수가 있겠습니다.우리나라도 돈을 굉장히 많이 발행을 했구요, 특히 미국에서 굉장히 많이 발행을 했거든요.▶서기열 기자코로나 시대▷아기곰코로나 사태가 딱 터지면서 돈을 찍어내기 시작해가지고 작년 2월 말부터 올해 5월까지 1년 3개월이죠. 15개월. 15개월 동안에 한 36% 정도 통화량이 36% 정도 늘어났는데 이거는 미국 역사상 이런 적이 한번도 없어요.▶서기열 기자엄청 빠른 속도로 돈을 풀었네요.▷아기곰우리나라도 그거에 발 맞춰서 통화량을 찍어냈는데, 돈을 많이 찍어냈는데. 그래서 통화량이 늘었는데 작년 5월 대비 올해 5월이 한 11% 통화량이 늘어났어요. 이거는 우리가 2009년 1월달에 통화량 늘린 거 이후에 12년 만에 최대로 통화량을 늘린 거에요.그래서 지금 이제 이주열 총재께서 하반기에 금리를 올리고 싶다, 그렇게 말씀하시는데 그래서 이런 상태에서 금리를 올린다든가 긴축재정을 통해서 통화량을 환수한다든가 그러면 경제 자체가 굉장히 어려워질 수 있기 때문에 그게 쉽지가 않은 거에요.미국도 마찬가지에요. 물건은 똑같은데 돈을 갖다가 시중에 막 푸니까 물건값이 오르는 겁니다. 그게 가장 집값이 오르는 이유고 그것이 지금 현재 보면 아까 말씀드린 사이클의 끝이 아니라는 게 바로 그것 때문이라는 거에요. 지금 통화량이 “여기서 스톱, 인제 여기서부터 돈 찍어내지마”라고 모든 국가들이 합의를 한다면 모르겠는데 그게 아니라 지금 이 순간에도 돈을 계속 찍어내고 있으니까. 사이클이 계속 돌아간다라는 거에요.▶서기열 기자통화량이 너무 많이 풀렸기 때문에 집값이 올라간 거다라고 보시는 거고.정부가 수십차례 강도 높은 정책을 내놨는데도 효과를 발휘하지 못했어요. 물론 인플레이션 때문이기도 하지만. 그래도 뭔가 정부가 정책을 냈으면 효과가 나야되는데. 왜 그렇게 됐을까요?▷아기곰정부 입장에서 보면 조금 운이 없었다 라는 것도 있었어요. 첫번째 이렇게 인플레이션이 급격하게 진행될지 몰랐다, 코로나 사태도 몰랐고. 그런데 그 부분은 현 정부가 조금 억울함을 느낄 수가 있는데 두 개가 잘못됐어요.두 개가 잘못한 게 뭐냐면 그런 사태에 대해서 솔직하게 국민들한테 얘기를 하고 이해를 구했으면 사람들이 그거에 대해서 대비를 했을 수도 있고, 그 다음에 그거에 대해서 분노를 느끼지 않았을 거에요. 그런데 거의 끝에까지 지금까지도 보면은 지금 집값은 당연히 잡힐 수 있는 거고 나는, 나라는 게 정부죠, 정부에서는 잡을 수 있는 많은 수단을 갖고 있고, 그 다음에 이거는 금방 잡힐거다, 지금 집을 사면 바보가 된다고 하니까 그 다음에 어떤 결과가 나오냐면 시장에 잘못된 메시지를 던진거죠.그렇게 되니까 순진하게 정부 말을 믿은 사람은 집을 안 샀거나, 아니면 있던 집을 판거구요. 그 다음에 정부 말을 듣지 않고 정부가 저걸 말이 되겠어 라고 믿지 않은 사람들은 오히려 이익을 본거죠. 오히려 시장에 왜곡된 메시지를 던지면서 개입하게 되기 때문에 그게 이제 잘못한 거고.그 다음에 두 번째 잘못한 건 뭐냐하면 여러가지 무리한 정책을 쓰다보니까 부작용이 생긴거에요. 국민은행 시세를 기준으로 하게 되면 한 154개 지역 의 시세가 발표되거든요. 현 정부 들어와서 지금까지 마이너스 된 지역이 27개 지역이에요. 제일 많이 떨어진 지역은 거제. 거제가 13.3%가 떨어졌구요, 그 다음에 대부분 지방이죠. 수도권은 없구요. 수도권에서 떨어진 지역은 하나도 없습니다. 가장 적게 오른 데가 평택.▶서기열 기자평택.▷아기곰지방에서 27군데는 아직까지도 현정부 출범 당시의 시세를 회복하지 못했어요. 그니까 어떤 지역은 다락처럼 오르고, 어떤 지역은 떨어지는 거죠. 그거는 정부의 정책 때문에 그런 왜곡현상이 벌어지는 거에요. 주식도 그렇구요, 모든 투자상품은 오를 수도 있고, 떨어질 수도 있습니다. 근데 정부에서 인위적으로 개입하게 되면 그게 왜곡현상이 벌어지는 거에요.그래서 다른 나라, 미국이나 영국 프랑스 정부들은 바보라서 시장에 개입을 안 할까요? 아니죠,선진국에서는, 시장에 개입했을 때보다 안 한 것이 오히려 장기적으로 시장을 더 건강하게 유지할 수 있기 때문에 개입을 안 하는거죠. 그래서 그런 면에서 현 정부의 부동산 정책이 좀 아쉽다고 할 수 있습니다.▶서기열 기자정부가 초기에 집값 상승의 원인을 다주택자들의 투기라고 규정을 해버리니까 지금 4년여동안 그 중간에 일어나는 상황들에 대해서 뭔가 바꾸지 못하고 계속 요대로 오면서 더 강화된 정책을 내세웠고, 시장은 그렇게 더 안 좋은 방향으로, 상승국면으로 갈 수 밖에 없었다고 봐야겠네요.▷아기곰첫 단추를 잘못 끼워서 그런거고, 그 첫 단추가 바로 8.2 조치에요. 첫 단추를 잘못 끼우고 나니까 8.2조치가 2017년 8월2일에 나오지 않았습니까. 현 정부가 2017년 5월 중순에 출범했어요. 세 달도 안 돼가지고 스터디가, 공부가 안 된 상태에서 급하게 정책을 내놓은 거거든요. 그렇게 되니까 그 다음에 이제 시장이 잡힐 줄 알았더니 안 잡히고 엉뚱하게 가는 거니까. 그 다음에 그걸 막기 위해서 우리가 틀리지 않았다는 것을 증명하기 위해서 계속 무리수를 던지는 거에요.그러까 시장이 꼬여버린 거고, 이게 인제 시간이 벌써 4년이 넘었기 때문에 중간에서 돌아갈 수 있는 타이밍을 놓쳐버린 거에요. 그런 상황입니다.▶서기열 기자선생님 그리도 또 3기 신도시가 또 사전청약을 시작합니다. 3기 신도시 대규모 공급이라고 많이 얘기했는데 정부는. 앞으로 효과 어떻게 보시나요?▷아기곰3기 신도시하고 비슷한 게 뭐냐면, 이제 옛날에 데자뷰가, 옛날에 했던 게 뭐냐면 MB 때 보금자리주택. 그래가지고 그걸로 집을 수도권 집값을 많이 잡았어요. 그거에 따른 3기 신도시를 갖다가 정부에서 기대를 하는거죠. 자, 근데 이제 그때 하고 조금 다른 건 뭐냐면 그때 보금자리주택은 어디서 했냐면 강남, 서초 이런 데 직접적으로 공급을 했거든요. 그러니까 사람들이 부러워하는데 반값이야.▶서기열 기자자곡동, 세곡동 이런 쪽에.▷아기곰그렇죠. 그러니까 이제 그,, 많이 시장에 타격을 줬는데 3기 신도시도 시장에 공급이 늘어난거니까 분명히 시장에 타격을 주는데. 어떤 데 타격을 주느냐면 모든 지역에 타격을 주는 건 아니고요.자, 예를 들어볼게요. 우리가 대학을 가면 다 좋은 대학을 가고자 원하는 거죠. 학생 입장에서 보면은. A라는 대학, B라는 대학, C라는 대학이 있어요. A라는 대학이 가장 좋은 거고, B라는 대학은 두 번째, C라는 대학은 가장 나쁜, 좀 떨어지는 대학이라고 가정해봅시다.그런데 A라는 대학의 정원을 늘려, 그러면 사람들이 어떠냐면 B란 대학에 갈 사람이 A란 대학으로 가겠죠, C란 대학에 갈 사람이 B로 가고. 그러면 미달이 어디서 나냐면 C란 대학에서 미달이 나는 거에요.▶서기열 기자하하하 도미노효과네요.▷아기곰A라는 데서 미달이 절대 안 나요. 자 그 다음에 그게 아니라 3기 신도시는 어디냐면 B라는 데에요. B란 데서 공급하게 되면 A란 지역은 전혀 영향 없어요. 그래서 3기 신도시가 공급되게 되면, 3기 신도시가 주로 수도권을 중심으로 하잖아요. 수도권에서 3기 신도시보다 입지가 떨어지는 지역은 타격을 받을 수 밖에 없어요.▶서기열 기자또 도심 재건축과 재개발의 중요성을 강조하셨어요. 이 같은 정비사업이 왜 중요하고 향후 어떻게 돼야 된다고 보시나요?▷아기곰아까 A, B, C라고 나눴을 때 3기 신도시는 B 이하를 잡으려는 대책이에요. 근데 A를 절대 못 잡아요. A를 잡으려고 그러면 A에다가 공급을 무식할 정도로다가 해야되거든요. 그러면 서울의 집값을 잡으려면 서울에 공급을 해야되는 거에요.근데 서울에는 집을 지을 데가 별로 없잖아요. 한강을 복개해서 집을 지을 수 있는 것도 아니고. 아니면 정말 강남의 대모산이나 관악산을 밀어야가지고 거기에다가 집을 지을 수 있는 것도 아니고. 그 비용이 너무 많이 들어가니까.집을 지을 수 있는 땅이 없는데 집을 지을 수 있는 땅이 뭐냐면 재개발이나 재건축이란 거에요. 재개발이나 재건축인데 그동안에 왜 그동안에 못했냐면 지금도 논리가 똑같아요. 그거 하게 되면 그 허가하게 되면 집값이 불안하게 돼가지고 오히려 시장을 갖다가, 시장에 나쁜 시그널을 줄거다라고 사람들이 생각을 해가지고 허가를 안 해준 거죠. 그게 지난 십수년간 계속계속 그렇게 해온거에요. 시장이 안정됐을 때 특히 그 중에서 전세시장이 안정됐을 때는 재건축이나 재개발을 풀어야 되는 거에요.그래야지 다음에 집값이 급등했을 때 그걸 잡을 수 있는 공급이 되면서 잡을 수 있는 게 되는데. 그러니까 과거 정권도 마찬가지에요. 숙제를 안 했던 거에요. 계속 미뤄왔던 겁니다. 그래서 우리나라 부동산 길게 봐가지고 부동산 정책의 아쉬운 점이 뭐냐면 정권 차원의 아니라 아주 길게 10년 20년을 보고 그거를 콘트롤 할 수 있는 타워가 없었고, 지금도 없다는 거에요.그게 우리나라 주택 정책의 가장 문제구요.▶서기열 기자오늘 이 시간 아기곰님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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"노원구 외곽 아파트마저 이 정도일 줄은 몰랐다"

# 집을 사기 위해 그나마 싸다고 알려진 노도강(노원·도봉·강북)을 알아보고 있는 김모씨(30)는 최근 좌절에 빠졌다. 노원역 인근의 소형 단지마저도 6억원에 육박하거나 이를 넘어서는 수준이어서다. "노도강이 많이 올랐다는 얘기를 들었지만 노원구 외곽 지역까지 이 정도일 줄은 몰랐다"며 답답함을 토로했다.지난해 '패닉바잉'(공황구매) 바람이 불었던 서민들의 대표적인 거주지인 노원구 아파트값이 여전히 고공행진중이다. 재건축 단지가 끌어올린 집값이 주변 중소형 단지들에 옮겨붙는 모양새다. 내 집 마련 수요가 중형에서 소형 단지들로도 번져가면서 매물은 하루가 다르게 씨가 마르고 있다. 작은 가격대 아파트 단지도 집값이 들썩이고 있다.문제는 수요자들 대부분 2030의 젊은 세대라는 점이다. 지난해 '영끌'과 '빚투'가 과도하다는 일각의 지적이 있었지만, 1년이 지난 후 결과적으로는 '스마트바잉'이 된 셈이다. 되레 내 집 마련을 망설였던 수요층은 같은 돈으로 면적을 줄여야하는 처지가 됐다. 노원 외곽까지 번진 아파트값 상승세30일 노원구 일선 중개업소에 따르면 노원구 외곽 상계1동, 상계3·4동, 월계2동, 공릉동 등 노원 외곽 소형 단지까지 아파트 상승세가 퍼지고 있다. 1년 만에 집값이 수억원씩 올랐고, 전세수요에 그쳤던 소형들도 내 집 마련 수요로 줄을 서고 있다.당고개역 인근에 있는 불암현대아파트 전용 59㎡는 최근 6억원에 호가가 형성됐다. 지난 6일 5억8000만원에 거래가 됐는데, 호가가 순식간에 2000만원이나 올랐다. 이 아파트는 작년 7월에 4억1500만원에 팔렸던 면적대로 1년 만에 1억6500만원이 오른 셈이다. 같은 단지의 전용 84㎡는 최근 거래가가 7억5000만~7억8500만원에 형성됐다. 작년만 5억후반대~6억초반대에 손바뀜이 나와던 주택형이다. 집값이 오르면서 같은 돈을 같은 아파트에서 살 수 있는 면적은 줄은 셈이 됐다.이 단지와 인접한 동아불암 전용 59㎡는 6억5000만원까지 호가가 나왔다. 지난 5월 5억4000만원에 손바뀜 했는데 불과 세 달 만에 1억1000만원이 뛴 것이다. 수락산역 인근 휴플러스수락한신 전용 59㎡도 호가가 6억원대다. 이 면적대는 지난 4월 5억1800만원에 팔렸지만, 지금 사려면 7200만원을 더 줘야한다. 한신은빛2단지도 전용 59㎡가 6억5000만원에 나와있다. 이 면적 역시 지난달 팔린 5억9800만원보다 5000만원 더 비싸게 나왔다.관련업계에서는 정부의 오락가락 대출정책에 무주택자들이 '돈'에 맞게 집을 좁혀가고 있다고 지적한다. 이달부터 정부가 무주택자들의 대출을 풀어주면서 담보인정비율(LTV)이 최대 60~70%까지 높아졌다. 대출 가능한 최대 금액은 4억원이다. 대출 혜택이 가장 많이 보는 집값은 6억~7억원대인데, 서울에서 이러한 집은 옛 10~20평대의 소형만 남아있는 상황이다. 복도식 아파트라면 방 2개에 화장실이 1개 있는 구조다. 중형 전세로 살다가 내 집마련은 어쩔 수 없이 소형으로 내몰리는 경우도 있다고. 하반기에 정부는 제 2금융권의 신용대출을 막을 수 있다는 엄포(?)까지 내놓으면서 내 집 마련의 발걸음은 더 빨라졌다.현장에서의 한 목소리로 걱정하는 대상은 '신혼부부'다. 인생에서 새로운 출발을 준비해야 하는 상황에서 높아진 전셋값과 집값을 실감하고 있어서다. 전세매물이 없으니 매매라도 집을 잡으려고 하지만, 이 또한 녹록치 않다. 상계동 A공인 중개 관계자는 "신혼부부들이 적은 자금으로 대출을 받아 집을 매수하고 싶어하지만 외곽 소형까지 오른 가격을 듣고 깜짝 놀란다"며 "6억원 미만 아파트 중에는 방 2개 있는 10평대로 알아봐야 겨우 찾을 수 있을 것"이라고 말했다.추가 상승을 예상하는 얘기도 나온다. 월계동 B공인 중개 관계자는 "아직 알려지지 않은 곳들이라 그나마 덜 오른 것"이라며 "재건축 기대감에 노원이 더 오르게 되면 외곽 소형 집값들도 키를 맞추기 위해 따라오를 것"으로 예상했다. 노원구 아파트값 '불장'노원구 아파트값은 그야말로 불장이다. 이번주 서울 집값이 소강상태를 보였음에도 노원구는 여전히 상승세를 유지하고 있다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 7월 넷째 주 기준 서울 아파트 매맷값 상승률은 0.18%를 기록했다. 전주(0.19%)보다 0.01%포인트 소폭 주춤한 모습이다. 하지만 노원구는 서울 25개구 가운데 집값 상승률이 가장 높은 수준을 기록했다. 노원은 이번주 0.35% 상승해 지난주 상승률을 유지했다. 이는 2018년 9월 둘째 주(10일) 기록한 0.56% 상승 이후 2년 11개월 만에 가장 높은 수준이다.올해 전체로 봐도 노원구 집값 상승은 눈에 띈다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 올 1월부터 7월까지 서울에서 가장 많이 오른 곳은 노원구로 12.83% 상승했다. 서울 평균(8.09%)는 물론 강북 평균(9.01%)도 뛰어넘었다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com