"결국 강남 연결된다"…GTX-D 덕에 집값 날개 달 곳 [집코노미TV]

서기열 기자

입력2021.05.08 13:08 수정2021.05.08 13:08

철도망 전문가 표찬 하우에스테이트 대표
"역세권 선점하자”

철도망 및 역세권 전문가 표찬 하우에스테이트 대표는 GTX-D로 기대를 모았다가 김포 장기역부터 부천종합운동장을 잇는 데 그친 ‘서부권 광역급행철도’에 대해 장기적인 관점에서 투자해야 한다고 말합니다. 제4차 국가철도망 구축계획에 대한 분석과 유망 투자지역 및 투자방법에 대해 들어보시죠.

전국민이 내집마련하는 그날까지! 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다.
오늘은 역세권 전문가 표찬 하우에스테이트 대표님을 모셨습니다. ‘밴더빌트’라는 필명으로 온라인 커뮤니티에서 철도망과 역세권에 대한 다양한 글을 쓰셨구요, 최근에는 《대한민국 역세권 투자지도》란 책도 내셨습니다. 안녕하십니까.

"결국 강남 연결된다"…GTX-D 덕에 집값 날개 달 곳 [집코노미TV]

▶서기열 기자
대표님, 최근에 ‘4차 국가철도망 구축계획’이 발표됐는데요. 이 노선들이 또 ‘제2차 대도시권 광역교통기본계획’에 다 반영이 됐더라구요. 이 국가철도망 구축계획이란 게 뭘까요?

▷표찬 대표
국가철도망 구축계획은 2006년부터 처음 시작했구요, 5년에 한번씩 전체적인 국가적인 철도망을 계획하기 위한 하나의 시작단계라고 보시면 됩니다. 2021년이기 때문에 4차가 진행된 거구요. 앞으로 10년 동안 어떤 철도계획들을 국가 중심으로 진행할건지에 대한 것들을 발표하는 거라고 보시면 되고.

지난주에 공청회가 진행이 됐고, 공청회가 있은 후에 6월 정도에 국토부에서 기본계획들을 고시하게 되면 비로소 본격적인 시작이 된다고 보시면 됩니다. 아마 공청회 때 안들이 거의 98% 이상 대부분 반영이 돼서. 지금 한 두 달 동안 추가적인 의견이 있을 수 있으면 추가 검토내용에 포함이 될 수 있습니다. 한 두 개 정도는. 그 정도로 지금 시점에선 이해해주시면 되구요. 앞으로 시작을 하는 전초의 역할을 하기 때문에 발표의 의미가 나름 있다. 부동산 시장에도 영향을 줄 수 있다. 저는 지금 충분히 그렇게 보고 있습니다

▶서기열 기자
앞으로 향후 10년 동안에 국가 철도계획을 준비하는 굉장히 중요한 이벤트였네요.

이번에 가장 언론의 주목을 많이 받았던 노선이 ‘서부권 광역급행철도’였던 것 같습니다. 특히 당초 GTX-D 노선이다 해서 알려지며 인근 주민들의 기대를 모았는데 결국 서울로 들어오지 않고 김포 장기~부천종합운동장까지 노선만 확정됐습니다.

그럼 노선이 현재까지 확정된 노선에서만 봤을 때 이 노선의 효용은 어떻게 될까요? 이 노선이 지나는 지역의 집값은 어떤 영향을 받게될까요?

▷표찬 대표
일단은 부동산 시장은 단순히 노선계획들의 발표만으로 영향을 미치진 않아요. 원래 수도권 공급대책 15만 공급대책을 내려고 했다가 LH 사태 때문에 투기에 대한 위험 때문에 못했단 말이죠.

결과적으로. 그런 것들 하면서 나왔던 게. 특히 김포 지역에서는 풍무역 앞에 고촌지구가 있어요. 상당히 부지가 넓거든요. 서울 접근성이 상당히 좋구요. 그 부분에 있어서 상당히 많은 공급에 대한 부분 때문에 김포가 전체적으로 불안한거죠. 접근성이 좋은 고촌지구가 생기면 다른 지역의 부동산 시장에 생기는 영향이 있을 수 있다는 거하고. 그거 외에도 군데군데 되게 많은 여러 개의 공급들, 기존에 했던 계획들이 아직도 안 되고 있는 부분들이 있거든요.

그런 것들 다보면 아무래도 지역적인 부분들에 있어서 부동산의 그런 시장적, 가격에 대한 한계가 있을 수 있기 때문에 이게 단순하게 역이 생겨서 GTX-D가 다닌다고 해서 김포 가격이 서울의 강남 가격만큼 갈 수 없는 현실적인 부분이 있잖아요. 그런 부분을 감안했을 때 단순하게 노선만 놓고 이 가격에 상당한 영향을 준다고 보기는 힘들고, 전체적인 김포에 대한 수요 공급에 대한 문제.

실제로 김포 도시철도 다니고 있지만 약간 피로감을 느끼거든요. 출퇴근할 때 좀 불편해서. 이런 피로감에 대한 어떤 교통. 이런 부분에 있어서 약간의 아쉬움. 이런 것들이 김포 전체적으로 영향을 줄 수 있고.

중요한 건 어찌됐건 업무지구가 별로 없는데 비하면 주택의 공급 수가 상당하기 때문에 그 부분에 대해 시장에서 반응하고 있다고 생각하구요. 예전에 과밀억제권역에서 김포가 빠지면서 그때 많이 올랐습니다. 그 부분에 대한 피로감도 있지 않나. 그래서 지금은 오히려 시장은 관망세 아니면 약간 가격조정. 이런 것이 김포에서 보여지는 현재 부동산 시장의 특징이라고 보여지고.

다만 그럼에도 이제 장기역이라고 됐잖아요. 기존에 구래나 다른 곳도 언급이 됐었는데. 한강 중심에 있는 장기역으로 어느 정도 결정했다는 부분은 나중에 바꾸기 쉽지 않아요. 한번 결정되면. 그래서 최소한 장기역 주변에 있는 아파트나 주택들, 상가주택 이런 것들은 최소한 보호막을 쳐준 게 아닌가.

▶서기열 기자
최소한 하방경직성을 좀 가질 수 있게.

▷표찬 대표
다른 김포는 조금 영향을 받거나 조정을 받을 수 있을지 몰라도 최소한 D노선이든 서부권 광역급행철도든 이 장기역 만큼은 보호를 받을 것으로 보여지고. 결국 GTX도 역세권이거든요. 역세권이기 때문에 도보권이 좋은 거예요.

차를 타고 장기역 가서 GTX 타고 간다고 그러면 또 다른 대안을 검토할 수 있기 때문에 그런 부분에 있어서, 장기역 주변에 있어서 계속 방송을 보시는 분들이 관심을 갖고, 주변에 계시는 분이 지금 별 차이가 없다고 그러면 저는 조금 더 역 주변으로 도보권 중심으로 갖고 가시는 게 훨씬 더 장기적 관점에서 필요해 보인다.

▶서기열 기자
장기적 관점에서 장기역 주변을 한번 보자.

부천 쪽은 어떤까요?

▷표찬 대표
중간에 검단신도시가 예정돼 있고. 당초에 인천 계양역 중심으로 검토가 됐고. 그 다음에 부천종합운동장역입니다. 여기는 전체적으로 부천시가 교통의 가장 노른자, 핵심을 종합운동장으로 보고 있다 그렇게 보시면 판단이 쉬울 수 있구요. (부천)종합운동장을 보시면.

▶서기열 기자
뭐가 있나요?

▷표찬 대표
운동장이 있죠. 주차장이 있구요. 그쪽 옆이 준공업지역입니다.

그리고 한쪽을 보면 약간 임야, 야산이 있구요. 또 한쪽은 당하리마을이라고 1종 주거지역이 모여있구요. 역 주변에는 역세권 개발을 진행하고 있다고 보시면 돼요. 그게 부천종합운동장의 모습이구요.

그 주차장과 운동장이 다 부천시 소유예요 아마. 부지일거구요. 그 부지이기 때문에 공공에서 뭔가 개발을 한다거나 그 주변에 준공업지역이 많기 때문에 최근에 준공업지역이 상당히 활성화되고 있어서 지식산업센터나 이런 것들이 상당히 모이는 자리이고, 되게 중요한 입지적 역할을 하고 있는 상황이기 때문에 준공업지역에 대한 부지를 찾는 분들이 시간이 지날수록 많을 거라고 보여지구요.

여기는 기존에 서해선, 지금 현재 7호선이 다니고 있구요, 서해선이 곧 개통을 하려고 하고 있고. GTX B와 D. 이 정도가 솔직히 수도권 외곽에서 별로 없거든요.

▶서기열 기자
이렇게 많은 노선이 모여드는 곳이 없죠.

▷표찬 대표
일산과는 달리 인천권을 흡수할 수 있다는 거에요. 서울권에서도 갈 수 있고, 인천권을 흡수할 수 있기 때문에 이런 부분들은 입지적으로 중요한 역할을 할 수 있다. 지금 가면 아무것도 없습니다. 가보시면 차 밖에 없어요.

▶서기열 기자
지금은 아무것도 없다는 게 앞으로는 결국에는 나중에 공공 주도로 개발할 수 있는 가능성이 높고, 말씀하신 것처럼 준공업지역에 개발 가능성도 굉장히 높기 때문에 오히려 앞으로 이쪽이 좋아질 수 있다.

▷표찬 대표
여기는 개발 가능성이 상당히 높은 곳입니다. 다른 데는 다 밀집돼있고, 다 눌러져 있어요. 개발할 공간이 없지만 여기는 개발할 여력이 되게 많은 그런 지역이기 때문에.

지금 가서 실망하지 마시구요 제가 보기에는 이곳도 조금 미래를 보시면서 접근하시면 좋겠다. 그리고 저는 가능성을 높게 보고 있습니다. 저는 여러분들이 서부권이라고, 지선적으로 끝나지는 않을거다. 조금 희망을 가지고 접근하셨으면 좋겠습니다.

▶서기열 기자
이렇게 노선이 결정된 배경이 있을까요?

▷표찬 대표
일단은 저는 발표가 된 이후에 김포나 부천, 인천 거기 계시는 주민들이 상당히 많은 불만 그리고 지역 정치인들이나 다른 행정 쪽에서도 상당히 불만을 냈구요. 인천 쪽도 마찬가집니다. 제가 보기엔 너무 급하게 가실 필욘 없구요.

다만 지난 GTX-A나 B나 C노선을 보면 그게 (국가철도망 구축계획) 2차 3차 때 발표가 됐고 그 이후에 본격적으로 진행됐다는 걸 감안하면 우리가 이게 시간이 필요한 거다. 시간이 필요한 사업이고, 저는 GTX-D노선(서부권 광역급행철도)가 이렇게 짧은 구간에서 끝나지는 않을거라고 보여집니다.

왜냐면 이게 노선에 대한게 시대적 소명이기 때문에 이런 흐름을 벗어나진 않을 거다고 보여지고요. 그리고 내년에 총선과 지방선거, 대선이 남아있기 때문에 충분히 그런 상황에서 이런 지역에 대한 염원 이런 것들이 충분히 반영될 거라고 보여지기 때문에 저는 솔직히 개인적으로 크게 걱정하지 않구요. 저는 조금 장기적으로 기대해주시면 하나씩 풀지 않겠냐 그렇게 보여집니다.

▶서기열 기자
원래는 GTX-D 노선이라고 관심을 끌었고 했는데 짧은 구간만 확정된 것은. 일부에서는 GTX-B 노선의 ‘지선’ 수준으로 시작이 된거다라고 하는데. 그게 아니라 장기적으로 될 가능성이 높다고 보시는군요?

▷표찬 대표
저는 기본적으로 이 철도에 대한 시작단계, 계획단계는요 기술적인 분석은 아니예요. 저도 엔지니어 출신이지만 이 기술적인 분석만은 아닙니다. 상당히 정치적인 영향이 강하구요. 이러한 것들은 결국 어떤 표심? 이런 것들도 무시는 못한다고 생각하기 때문에.

▶서기열 기자
여기서부터 시작해서 늘려나갈 수 있다. 사실 생각해보면 A노선도 원래 남부구간이 먼저 시작이 됐던 거잖아요. 그것도 이런식으로..

▷표찬 대표
예, 맞습니다. 처음에도 GTX라는 언급이 시작될 때가 SRT, 수서에서 평택까지 이어지는 SRT 하면서 향후 노선을 GTX와 같이 연계해서 쓰겠다고 하면서 시작 단계였거든요.

그러면서 서울역, 운정까지 연결되는 그런 시간의 흐름. 그 다음에 사회적인 필요, 요구 등이 있었기 때문에. 그런 것들을 감안하면 이제 시작이다. 시작의 포문을 열었다, 이런 것들을 한번에 할 수 없기 때문에, 조금 시간을 가지면 상당히 긍정적으로 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇다면 투자자들이 궁금해하는 부분은, 과연 어디가 유망한가. 어디에 투자할까 이런 부분일 거 같아요.

▷표찬 대표
일단은 이게 두가지 관점에서 생각을 해야 해요. 일단은 철도의 전체적인 절차에 대해서 이해가 있었으면 좋겠습니다. 이 구축계획은 이렇게 하겠다는 계획에 불과해요. 여기서 멈춰도 뭐라고 할 수 없다는 사업들이란 겁니다.

▶서기열 기자
일단은 개념에서 출발했다.

▷표찬 대표
그렇죠. 우리 이제 할거야 그 정도 개념 밖에 안 된다는 거죠. 철도의 사업은 이 다음 단계가 예비 타당성 단계입니다. 예비타당성 단계는 정부가 정부의 예산을 투입하겠다는 거거든요. 그 단계가 통과돼야 의미가 있는 겁니다. 예비타당성 단계가 통과돼야 하는 거고 그 다음에 구체화되는 게 기본계획. 그다음에 기본 실시설계, 그 다음에 공사라는 그런 단계별 흐름이 있거든요.

그래서 제가 볼 때는 못해도 10년, 그리고 20년을 보셔야 돼요. 이거 타면 2028년에 다니는 거냐, 2030년에 다니는 거냐 그러시는데. 여기 나온 대부분의 노선은 다 못탑니다. 10년 안에 못타는 노선들이에요. 오랜 시간이 걸립니다.

하지만 부동산 시장의 변화는 그렇게 움직이지 않아요. 이슈가 상당히 중요하구요 어떤 절차상의 주요 관문을 통과했다. 예타를 통과했다, 기본계획에서 뭐가 확정됐다, 민자 사업의 사업자가 결정됐다 이런 거 되게 중요한 포인트거든요. 시장의 가격은 다른 요인이 없다면 그때 움직인다는 겁니다.

근데 다니면 안 오릅니다. 하하. 이번에 하남선 개통했잖아요. 시장 영향 없어요.

▶서기열 기자
이미 미리 선반영된 거군요.

▷표찬 대표
그렇죠. 느낌 상 구상 단계, 예타 단계, 기본계획 이 정도에 50% 정도 반영된다고 보구요. 그 다음에 설계단계. 기본 설계, 실시설계에 한 30%. 시공 단계에 20%. 실제로 운행할 땐 별로 안 오르더라.

그때 오르려면요 그 주변의 여건들을 봐야해요. 부천종합운동장은 여건이 너무 좋잖아요. 개발할 수 있는 공공부지들, 개발제한구역인데 묶여서 개발 못하고 있는데 풀려요. 그러면 여력이 있는 거잖아요. 이런 여력들이 역 주변에 있다고 하면 따라 올라가요. 더 올라가요. 계속 그런 것들이 이어지니까. 하지만 역만 생긴다 그러면 한계가 있다는 겁니다.

▶서기열 기자
오늘은 표찬 대표님과 함께 4차 국가철도망 계획에 대해서 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[박대석칼럼] 집값과 공정(公正)

지난 초중교 시절을 돌이켜 보면 학교 성적이 남보다 좋지 않다고 학교나 선생님을 원망하는 학생을 보질 못했다. 자신이 공부를 게을리했거나 아니면 남보다 타고난 머리가 뒤떨어져 있음을 스스로 인정하기 때문이다. 선생님으로서는 맡은 반 학생들의 성적을 높이고 싶고 그러기 위해서 면학 분위기 조성을 위하여 여러 가지로 애를 쓴다. 만약 선생님이 돈 있는 집 특정 학생을 위하여 특별하게 과외를 하거나 차별적인 행위를 하면 바로 다른 학생과 학부모들로부터 손가락질을 받는다. 일어나서는 안 되는 상황으로 필자도 어느 학부모가 어느 선생님의 점심을 챙겨준다는 정도의 말만 얼핏 들은 희미한 기억이 있을 뿐 그런 사례를 기억하지 못한다. 선생님은 뒤처진 학생을 위하여 ‘나머지 공부’를 시킨다. 학교 정식 수업이 끝난 후 남아서 공부를 한다고 하여 붙여진 이름이다. 성적이 향상할 가능성이 있거나 사정상 수업을 빼먹은 학생을 위해서 대상자는 선생님이 지명한다. 나머지 공부 임시강사는 그 반의 학생이 맡는다. 공정(公正)을 해치지 않고 성적이 뒤처진 학생을 위한 만든 선생님의 배려다. 신임 총리 후보가 집값 안정을 최우선 국정과제로 삼으려 한다.집값이 많이 올라서 국민이 불만이 많고 그래서 지난 서울시장 등 선거에서 20·30세대들이 표로써 심판했기 때문인 모양이다. 그럴까, 아직도 문제의 본질을 보지 못하고 나타난 일부 현상만을 본 것은 아닐까? 자신의 집값이 올라가면 싫어할 소유자가 있을 리 없다. 통계청 자료를 분석해보면 주택 소유자와 해당 가구원을 합한 국민은 69%인 약 3천6백만 명이고, 유권자는 약 3천만 명으로 전체 유권자의 68%에 해당한다. 세입자는 전체 유권자의 약 삼 분의 일인 32%에 불과하다. 배 이상 차이가 난다. 32%의 세입자는 그렇다 치더라도 집값이 올라 단기간에 수년 동안 일을 하여 벌은 이상으로 재산 증가 소득(미실현 소득이지만.)이 생긴 68% 소유자들은 당연히 집값 올려준 현 여권을 지지해야 하는 데 반대 상황이 생기고 있다. 집값이 올라서 큰 득을 본 많은 국민은 자신이 재(집)테크를 잘한 것이지 정부가 잘해서 고맙다는 생각하지 않을 것이다. 또 집값 오른 주택 소유자도 자녀 집 장만, 이사 등을 할 때 다른 집이 비싸니 불만이 생길 수밖에 없다. 그뿐만 아니라 오른 가격에 팔지도 않은 집에 높게 매겨진 보유세에 대해서는 강한 항의를 한다.집값 내리는 방법은 보유세(재산세, 종부세)를 올리면 저절로 내려간다. 특히 소득이 별로 없는 1주택 소유자는 올해는 베란다, 내년에는 작은 방을 쪼개 세금을 낼 수 없으니 집값 내려 달라고 구청에 가서 집단 항의를 해야 한다. 미국이 그런 예가 많다. 그래서 현 정부도 집값 안정(?)을 위하여 보유세 강화를 하고 있는데 이제는 주택 소유자들의 불만이 폭증한다. 그러자 정부는 이제 보유세를 다시 인하하려고 만지작거리며 이러지도 저러지도 못하고 쩔쩔매고 있다. 범죄자가 파출소를 어렵게 피해갔는데 경찰서가 나오더라는 말이 생각난다. 왜 그럴까?과거 노무현 정권과 마찬가지로 현 정권도 주택정책을 정치공학적으로 접근했기 때문이다. 소수일 수밖에 없는 부유층을 건드려 다수 서민층의 지지를 끌어드리려는 의도로 주택정책을 다루려는 의심을 받았다. 그래서 강남 집값을 떨어트리려 각종 부동산 정책을 펼치다 보니 부작용이 생기고 실제 피해는 전국으로 번져 실수요자인 서민들이 보게 됐다.부작용은 부작용을 낳고 25번에 걸친 부동산 정책이 나와도 백약이 무효다. 정작 강남은 무슨 규제책을 내고 집값이 올라도 매물만 나오면 현금으로 수십억 원 주고 사고 팔린다. 바잉파워(구매력)가 세계 특별지역이다. 그래서 결과는 세입자와 주택 소유자 모두가 불만을 품도록 정부가 만들어 놓은 꼴이 되었다. 주택은 먹는 것과 마찬가지로 기본 생존권의 핵심이다. 주택가격도 수요와 공급이라는 기본적인 조건에서 결정되지만, 부동산 가격 상승의 가장 중요한 요인은 거시 및 미시 경제적 요인과 금융, 세제, 인구 사회학적 요인 등이 복합적으로 작용한다. 자본주의 시장에서 결정된다는 말과 같다. 그래서 주택은 전부 시장에 맡겨두면 시장실패(market failure)가 일어나는 특이한 시장이다. 자본주의, 경제 관점에서 주택문제를 다루면 영세서민과 젊은 층은 비 피할 처마 끝자락도 하나 마련하지 못하기 때문이다. 그래서 부자 등 상·중산층은 시장에 맡기고, 서민과 청년 취약층에만 정부 및 공공이 개입하는 것이 국가의 당연한 배려다. 특히 강남은 맨해튼 등 슈퍼시티처럼 그냥 내버려 두어야 할 지역이다. 그런데 현 정권은 그냥 놔두어야 할 부자 등을 규제하는 데 초점을 맞추어 부동산 정책은 펼쳤다.그러나 시간과 돈에 여유가 있는 부자들의 집값은 오히려 올라가고 힘없는 서민들은 세 살기도, 대출을 받아 집을 사기도 어렵게 만들어 버렸다. 그동안 대다수 국민은 부자들에 대한 시샘이 있어도 나도 열심히 일하고 저축하면 돈을 모아 반듯한 집을 몇 년 안에 살 수 있다는 희망을 품고 살았다.내가 집을 사지 못하는 불만을 정부나 남에게 전가하지 않고 살았다. 그런데 정부가 부동산 시장에 무리하게 개입하여 희망을 아예 없애버린 꼴이 되었다. 아울러 집을 가진 자, 안 가진 자 가릴 것 없이 집에 대한 모든 불만의 화살이 정부를 향하게 된 것이다. 그토록 현 정권이 출범 초기부터 부르짖은 공정(公正)이 무너진 것이다. 특히 MZ 세대(15세~39세) 등 젊은이들에게 말이다. 국가 정책은 신념화한 진영의 도덕이나 이념이 좌우하면 안 된다. 철저히 국가 전체의 실익에 따라야 한다. 정치는 선동적인 구호나 그때그때 바람으로 요행을 얻을 수 있으나, 정책은 철학적 시선에서 국가 전체를 보고 단기간은 욕을 먹어도 미래를 개척하는 강한 디테일이 있어야 한다. 공부를 못하는 학생은 자신을 위한 배려인 ‘나머지 공부’에도 불만을 가질 수 있는 자유는 있으나 나도 맘만 먹으면 1~2등을 할 수 있는 희망은 품을 수 있었다. 마찬가지로 이 땅의 젊은이들이 정당하게 노력해서 저축하면 집을 살 수 있는 기본적인 희망마저 앗아가서는 안 된다.'멋진 국가'라는 그림을 그리려면 하얀 백지에 그려야 한다. 진영, 이념 등 사심이 들어가서는 제대로 된 그림이 그려질 수 없다. 회사후소(繪事後素)다. <한경닷컴 The Lifeist> 박대석"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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전월세상한제, 독일에선 위헌이라는데… [집코노미TV]

* 5월 6일 오후 4시 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.전월세상한제와 계약갱신청구권이 시행된 지 9개월이 지났습니다. 그간 임대차시장에선 많은 혼란과 부작용이 잇따랐는데요. 그런데 정부가 참고한 선진국 사례 중 하나였던 독일에선 임대료상한제가 위헌이란 판결이 나왔습니다. 왜 그런 걸까요. 그리고 한국에서도 비슷한 결론이 나올까요. 전형진 기자가 짚어봅니다.▶전형진 기자5월 6일 집코노미타임즈 라이브 시작하겠습니다. 오늘은 전월세상한제 얘기 준비했는데요. 일단락된 얘기 아니냐고 생각하시겠지만 사실 최근에 큰 이슈가 있었습니다. 정부가 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입할 때 유럽의 여러 선진국 사례를 들었었는데, 그 사례로 꼽았던 선진국 중 한 곳인 독일에서 위헌 판결이 나왔어요. 그래서 그 내용이 어떤 것이고, 우리와는 어떤 차이가 있는지를 짚어보도록 하겠습니다.한경비즈니스에서도 이런 기사를 냈었는데 아직 온라인판으로 송출되진 않아서 부득이하게 조선일보의 기사를 가져왔습니다. '베를린 월세상한제, 독일 헌재가 무효 결정'이라는 제목의 기사입니다. 기사가 좀 긴데요. 핵심만 짚어보겠습니다. 참고로 제가 기사를 읽기 쉽게 순서를 고쳤습니다.베를린의 경우 어떤 규제가 있었냐면 2020년 2월부터 월세 임대료를 5년간 동결하도록 하는 규제가 시행됐습니다. 제도가 시행되니까 월세가 인하되는 효과는 생겼다고 합니다. 당연하죠. 그런데 월셋집 공급이 급감하는 부작용이 생겼다고 합니다. 집주인들 입장에선 내놓을 이유가 없죠. 가격이 동결됐으니까. 그래서 헌법소원이 제기되니까 헌재 결정까지 기다리겠다며 집을 비워두는 집주인들이 속출했다고 합니다. 베를린에선 예외 규정도 뒀었나봐요. 2014년 이전 지어진 집을 수리하면 상한제를 적용하지 않도록 했었는데, 그러니까 집주인들이 이걸 이용해서 아예 세입자를 받지 않고 수리하면서 버티기에 들어가는 사례도 있었다고 합니다.이후 독일 헌재에서 무효라고 결정을 내렸습니다. 기사에 언급된 15일은 4월을 말합니다. 한 달 정도 지났지만 국내에 많이 소개된 것 같진 않아서 제가 들고 왔어요. 이게 베를린시에서 시행한 지 14개월 만에 헌재 결정으로 끝나게 된 겁니다. 독일 헌재에서 뭐라고 했었냐면, 월세를 제한하는 입법 권한이 연방정부에만 있다, 그래서 베를린의 월세 동결은 무효다. 원래 독일에선 연방정부가 2015년부터 월세 상승폭이 주변 시세의 10%를 초과할 수 없도록 규제를 이미 만들어 놓고 있었어요. 그런데 주정부에서 이걸 뛰어넘는 규제를 내놨기 때문에 연방정부만의 고유권한을 침해했다는 거죠. 추가 규제를 가할지 여부도 연방정부만의 고유 권한이라고 판단해서 무효 결정을 내린 것이고요. 요약을 하자면 하위법령이 상위에 규정된 법령을 초과하는 수준의 규제를 가했기 때문에 무효라고 결정을 내린 것입니다. 그러니까 임대료를 규제하는 것 자체에 대해서 위헌이란 결정을 내린 게 아니라 주정부가 그것을 넘어서는 규제를 가했기 때문에 무효라는 결정을 내린 겁니다.이건 임대차법 해설집에 언급된 사례입니다. 국토부와 법무부가 함께 내놨던 해설집이죠. 당시 독일, 프랑스, 영국, 미국, 일본 등 주요 선진국 사례를 들었어요. 독일 사례를 조금 더 깊이 있게 볼게요. 원래 베를린이나 쾰른 등 대도시에서 임대료 규제가 2015년부터 시행됐습니다. 아까 말씀드린 대로 표준 임대료의 10%를 초과해서 받지 못하도록 규제를 하고 있었어요. 예외적인 사항으로 새로 지은 집이라든지 임대인이 처음으로 임대사업을 시작하는 집 같은 경우엔 이 10% 규제를 적용하지 않도록 예외 규정을 뒀고요.그런데 정부가 이 해설집에 이런 주석을 달았습니다. 베를린시는 임대료를 5년간 동결하는 법안을 시행하고, 임차료 폭등을 막기 위해 소급 적용했다, 라고 사례를 언급하고 있죠. 아까 우리가 읽었던, 위헌이 됐다는 그 내용이에요. 당시 정부에서 이걸 왜 언급했을까요. 우리도 소급 적용을 했죠. 그러니까 거기에 대한 정당성. 독일도, 선진국도 이렇게 임대료 규제를 하고 있고 소급 적용을 하고 있기 때문에 우리도 그 추세를 따라가야 한다는 정당성 때문에 언급한 것으로 보여요. 어쨌든 주요 선진국 사례라며 소개했던 독일입니다. 그런데 정작 독일에선 위헌 판결이 났다는 게 지금 이야기이고요.▶전형진 기자말씀하신 것처럼 독일에서 위헌이면 우리도 위헌 판결이 나올 가능성이 있느냐. 이걸 좀 뜯어보면요. 앞에서 말씀드린 것처럼 독일 같은 경우엔 임대료 규제 자체를 위헌으로 본 건 아니에요. 연방법에서 상한을 두고 있는데 하위법에서 그걸 뛰어넘는 수준의 규제를 가했다고 보는 거죠. 우리의 경우로 생각해보면 법령이 존재하는데 각 시도의 조례에서 그걸 뛰어넘는 규제를 새로 가했다고 보는 거죠. 그러니까 임대료 자체가 문제가 아니라 그 법을 시행하는 절차적인 부분에 있어서 독일은 위헌이라고 봤습니다.▶전형진 기자그렇죠. 우리도 위헌소송이 진행 중이죠. 그건 조금 있다가 다시 말씀드릴게요. 그런데 독일에서도 위헌 판결 이후 거기에 대한 부작용, 그러니까 위헌 판결 이전의 부작용에 대해서 많이 언급되고 있고, 그게 독일 총선의 이슈라고도 합니다.그럼 우리 법은 어떻게 돼 있느냐. 주택임대차보호법을 볼게요. 제7조가 차임 등의 증감청구권인데, 집주인이 언제 세입자에게 보증금을 올려달라고 할 수 있느냐는 얘기예요. 조문을 보면 기존 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 5%를 말하는 거죠. 그런데 예외를 뒀어요. 각 시도에서 상황에 따라 요건을 고려해 상한을 조례로 다르게 정할 수 있다고 했습니다. 본문의 범위에서. 그러니까 5%의 범위에서 마음대로 할 수 있다고 이미 규정을 하고 있습니다. 5% 범위라면 1~4%가 되겠죠. 5%룰보다 강력한 규제인 거죠. 그러니까 앞서 독일의 경우엔 하위법에 위임을 하지 않았기 때문에 베를린시의 동결을 헌재에서 위헌이라 판단했던 것이고, 우리는 하위조례를 통해서 다르게 정할 수 있다고 이미 규정을 하고 있습니다. 그러니까 법의 절차적인 부분에선 같은 문제로 볼 수 없는 거죠. 이 조문은 2020년 7월 30일, 이 법이 개정될 때 신설된 조문입니다.그런데 우리가 문제를 삼고 있는 건 이 부분이죠. 소급. 당시에 개정된 임대차법 부칙엔 이런 규정이 있었어요. 여기서 제6조와 7조는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 말합니다. 이 개정된 규정들은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대해서도 적용한다. 소급한다는 얘기죠.소급적용은 두 가지가 있습니다. 부진정소급과 진정소급이 있는데, 예를 들면 이런 겁니다. 부진정소급 같은 경우는 새 법을 만들었는데 기존에 진행되던 사안이 종결되지 않았을 때 새 법을 적용하는 겁니다. 그건 됩니다. 이게 부진정소급입니다. 그런데 진정소급은 새 법을 만들었는데 기존에 진행되다 끝난 사안에 대해서 새 법을 가져다가 다시 기준을 적용하는 게 진정소급이에요. 이건 안 된다고 보고 있는데 임대차법 같은 경우는 진정소급이 됐다는 거죠. 그래서 논란인 것이고요. 진정소급을 이해하기 쉽게 표현하자면 공소시효 같은 것이죠. 과거 강력범죄의 공소시효가 없어져야 한다, 늘어나야 한다는 얘기가 있었는데 결국 없어지거나 늘어난 사안들이 있지만, 이미 진행되는 사건들의 공소시효까지 소급해서 적용해주지 못한 문제들이 있었죠.앞서 말씀드렸지만 우리도 임대차3법에 대해서 위헌소송이 진행중입니다. 전에 법제처장을 하셨던 이석연 변호사님이 맡고 계시는데요. 헌재에서 지금 심리를 하고 있다고 합니다. 빠르면 올가을쯤 결정이 어떤 식으로든 나올 것 같은데요. 만약 위헌이라고 나온다면 사회적 혼란이 엄청날 것 같습니다. 독일의 경우도 위헌 판결이 나온 다음 세입자들이 그동안 집주인에게 주지 않았던 월세 상승분을 다시 내야하는 상황이 벌어졌다고 하는데, 한국은 그동안 전셋값이 엄청나게 올랐기 때문에 다시 물어주는 상황이 생긴다면.. 이 사안은 어떤 식으로 결론이 나든 사회적인 큰 문제가 될 것이라고 봅니다.이석연 변호사님은 뭐라고 표현을 하셨었냐면, 작년 8월 전월세상한제와 계약갱신청구권이 통과된 다음 정부와 여당이 자축하자 '마치 침몰하는 타이타닉호의 도박장에서 돈을 딴 뒤 박수치는 것 같다'는 비유를 하셨어요. 임대차시장이 완전히 왜곡되고 있는데 좋은 법안을 처리했다며 박수치는 것 같다고 표현을 하셨어요.이건 임대차법이 개정될 때 법제사법위원회의 검토보고서, 심사보고서에서 지적됐던 문제입니다. 새로 법을 만들면 법사위에선 이렇게 법리적인 검토를 합니다. 그때 나왔던 얘기는 이렇습니다. 소급 적용할 경우 일단 임대료 상승 등의 부작용 없이 즉각적으로 실효성을 확보할 수 있는 장점이 있다. 하지만 이 법의 신뢰보호와 재산권 제한 측면에 있어서는 임대인에게 불리할 수 있기 때문에 이 부분에 대해선 고려해봐야 한다고 당시 지적이 나왔어요. 그리고 이렇게 소급 적용을 할 때는 어느 대상, 어떤 경우부터 적용할 건지 명확해야 한다, 그런 취지를 명시한 적용례를 둬야 한다, 그게 입법기술상 적절할 것으로 생각된다, 라고 했는데요. 지금 우리는 적용례가 없죠. 모두에게 소급 적용하는 방식으로 시행됐습니다.그리고 당시 법원행정처에서도 이런 지적을 했어요. 개정법안의 긍정적인 부분, 부정적인 부분에 대해 모두 언급했는데, 저희는 지적에 대해서 살펴볼게요. 당시 임대인의 재산권도 보호할 필요가 있다고 했고요. 그리고 상가임대차보호법과는 조금 다르게 봐야 한다. 왜냐면 전월세상한제와 계약갱신청구권을 적용할 때 사실 상가임대차보호법을 많이 준용했어요. 상가임차인들에 대해서 이렇게 보호하고 있으니 주택임차인들에 대해서도 똑같은 선상에서 보호해야 한다, 라는 논리가 많이 작용했었죠. 그런데 다르게 봐야한다는 의견이 있었고요. 또 우리는 유럽과 다르게 부동산을 자산증식의 수단으로 보고 있다. 그런데 이런 상황에서 장기적인 임대차정책, 그러니까 계약갱신청구권으로 4년 동안 묶어두는 걸 말하죠. 무제한 청구권 얘기도 나왔었죠. 그런 장기적인 임대차 정책을 도입한다면 사회, 정책적 부담이 임대료 상승 등의 문제로 이어지고, 결국 임대인의 경제적 부담으로 전가돼서 부작용이 발생할 우려가 있다, 그 부분을 검토해야 한다, 라고 했었죠.▶전형진 기자그렇죠. 임대인도 국민이죠. 임대차시장에 주택을 공급하는 주체이고요. 사실 정부가 민간임대를 활성화하기 위해서 많은 시도를 했었죠. 대표적인 게 임대사업자 양성화방안. 그러니까 다주택자도 건전한 다주택자가 필요하다, 라는 취지에서 출발했었습니다. 그러다 결국 집값을 잡기 위해서 이런저런 법안을 많이 꺼냈었고요. 특히 임대차법 같은 경우는 지난해 전셋값 폭등으로 이어지는 결과를 초래했죠.어쨌든 이 법의 출발은 건전한 취지입니다. 약자인 세입자들을 보호해주자, 그런 취지이고요. 전세로 사는 분들 입장에선 도움되는 건 맞습니다. 내 임대료가 고정되고, 그 고정된 임대료가 4년 동안 이어지는 것이니까요. 그 부분에서 집주인과 세입자의 이해가 충돌해서 싸우는 국면으로 오게 됐지만, 어쨌든 출발 자체는 좋은 취지의 법이었고요.그런데 보호하겠다고 하지만 허점 투성이라고 합니다. 어떤 부분이냐면 임대차법은 손해배상 규정이 있죠. 언제 손해를 배상하느냐, 집주인이 허위의 목적으로 임차인을 내보내고, 예를 들면 자신이 들어가 살겠다고 임차인을 내보낸 다음 새로 임차인을 받는 거죠. 새로운 임차인에겐 보증금을 올려받을 수 있으니까. 이때 집주인이 실거주 하지 않는 게 발각됐을 땐 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 이게 이번에 새로 생긴 규정이죠.그런데 이 손해배상액이 얼마냐. 이거 궁금하시죠. 이것도 사실 법에 나와 있어요. '아래 3가지 중에 큰 금액으로 한다'고 했는데요. 1호는 이렇습니다. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분. 그러니까 만약 전세였다면 그 보증금을 환산월차임으로 계산합니다. 환산월차임은 전월세전환율이 그대로 도입되는 거예요. 거기에 곱하기 3을 하는 거죠. 3개월치로 가격을 계산하는 겁니다.2호는 말이 좀 어렵습니다. '임대인이 제3자에게 임대해서 언은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분'. 쉽게 표현하면 이겁니다. 내가 1억에 살고 있었어요. 그런데 나는 쫓겨나고 집주인은 들어와 살겠다고 했는데 알고 봤더니 새로운 임차인을 2억에 들인 거예요. 그럼 나와 새로운 임차인의 보증금 차액은 1억이죠. 그 1억을 갖고 전월세전환율을 녹여서 그 월차임의 2년치를 계산한다는 거예요.3호는 '갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액'. 이게 얼마입니까. 우리가 계산할 수 있을까요? 그래서 안 돼요. 3호는 계산할 수 없고 1호는 너무 낮습니다. 그래서 2호가 손해배상액으로 결정된다는 거죠.이렇게 보면 정부가 임차인을 위해주는 것 같죠. 그런데 변호사들의 의견은 '이렇게 가면 무조건 집주인이 이긴다'고 합니다. 왜 집주인이 이기는지 계산해볼게요.3억에 살던 세입자가 쫓겨나고 새로운 세입자가 5억원에 입주했습니다. 전 세입자가 손해배상을 청구하려고 해요. 그런데 얼마를 청구할 수 있느냐. 새로운 세입자에게 보증금 2억을 올렸죠. 거기에 전월세전환율 2.5%를 곱합니다. 그럼 환산한 열차임, 그러니까 환산한 연간 월세가 500만원이에요. 그런데 그걸 2년치를 계산한다고 했으니까 1000만원이 되는 거예요. 새로운 세입자에게 2억을 증액했다면 손해배상은 1000만원을 청구할 수 있는 거에요. 문제는 1000만원에 다른 비용들도 포함된다는 거죠. 소송을 몇 년 동안 진행할 수도 있고요. 만약 소송에서 진다면 그 비용까지 자신이 다 감당해야 합니다. 그렇다고 받을 수 있는 금액이 많은 것도 아니고요. 다시 말해서, 집주인 입장에서 보자면 세입자를 내쫓고 1000만원을 손해배상액으로 물어줘도 1억9000만원이 남는다는 계산이 나오는 거죠.사실 정부가 세입자를 위한다고 하면서 오히려 코너로 몰아놓았습니다. 전월세전환율이 원래는 4%였습니다. 그런데 아까 댓글에서 얘기가 나온 것처럼 월세와 반전세로 점점 전환이 되니까 그렇게 하는 걸 막기 위해서 전월세전환율을 낮췄었죠. 그런데 손해배상액을 계산할 땐 전월세전환율과 연동이 되니까 한도가 내려간 거죠. 원래 4%로 고정됐었다면 아까 쫓겨나는 세입자는 1600만원을 청구할 수 있었는데 1000만원으로 줄어든 겁니다. 사실 세입자들 입장에서는 '이 돈 받으려고 소송하나'라는 부분도 있는 거예요. 그리고 짚어보기로 했던 얘기죠. 새 임대차법을 시행한 지 9개월이 됐습니다. 그런데 전세는 줄고 반전세와 월세가 늘었다고 합니다. 이게 오늘자(5월 8일) 한국경제신문 부동산면 기사이고요. 비율적으로 계산을 해봤더니 서울의 경우 28%에서 34%로 소폭 증가했다고 합니다. 그런데 잠잠해지던 전셋값이 이런 현상 때문에 일어나게 되니 않느냐, 그런 의견이 나와요.그리고 더 중요한 건 강남 재건축 이주가 있습니다. 주변 전셋값까지 올라가지 않겠느냐, 이런 관측이 나오고 있는데요. 신반포18차와 21차는 조금 작습니다. 그런데 문제는 반포주공1단지 1·2·4주구죠. 여기가 2000가구 정도 되는데요. 원래는 재작년에 이주를 하려고 했습니다. 그러다가 관리처분무효소송에서 조합이 패소하면서 2년 밀렸죠. 2심에선 조합이 다시 이겼습니다. 그리고 원고에서 대법 상고를 하지 않겠다고 했기 때문에 이 사건이 끝났고요. 사실 원고쪽에서 1심에 이겼던 법률대리인이 2심을 맡진 않은 걸로 알고 있어요. 중요한 건 아니지만.어쨌든 반포주공1단지 1·2·4주구 이주가 진행되면 여기 사시던 분들이 나가면서 주변 전셋값을 자극할 우려고 있죠. 반포동에선 옥수동 이런 곳으로도 전세를 많이 간다고 하죠. 그리고 1단지 3주구 내용도 있는데요. 하반기쯤 할 수 있다고 나와있기는 한데 제 생각엔 잘은 모르겠어요. 아직 관리처분계획인가를 신청한 단계이고 인가는 나지 않았습니다. 그리고 통상 서울시에서 이렇게 한꺼번에 이주를 시키지 않습니다. 시기적으로 조절하거든요. 그러다보면 올해 인가가 나더라도 이주는 할 수 없게끔 막을 가능성도 있습니다. 왜냐면 이렇게 다 이주하면 4000가구가 한꺼번에 이삿짐을 싸는 거니까요.이건 제가 서울의 전세가격을 KB 통계 기준으로 정리해봤습니다. 표시한 1989년 29% 상승률의 경우엔 임대차기간이 1년에서 2년으로 바뀌었던 시기입니다. 집주인들이 미리 임대차계약을 많으면서 전세보증금을 올려받았던 것입니다. 이때 29%까지 폭등했었고요.이후 2010년대를 보면 전세가격의 상승폭이 요즘에 비해선 높았습니다. 집값이 워낙 낮았으니까요. 최근 연간엔 계속 낮아지는 추세였습니다. 제가 2019년에 빨간 박스를 쳐놨는데요. 이 해는 사실 0.04% 올랐어요. 사실 이건 연말 기준이기 때문에 0.05%이고요. 연중엔 마이너스로 떨어진 기억도 있었습니다. 그때 제가 기사를 썼던 기억도 나요. 그런데 10여년 만에 서울 전셋값 마이너스, 이렇게 기사를 썼던 기억이 납니다. 그런데 1년 만에 다시 12.25%로 오른 건 결국 작년에 시행된 임대차법이 도입되면서 부작용이 나타난 거고요. 올해는 아직 4월까지 집계한 통계지만요. 정부에선 공공전세를 내놓는 등 전세값을 안정화시키겠다는 정책을 펴는데, 시장에선 필요로 하는 주택과는 조금 거리가 있고요. 전셋값이 작년보다 안정화되는 추세이긴 했지만 조금씩 고개를 들기 시작한다는 것. 오늘도 그런 취지에서 독일의 사례를 들고 왔었죠.그런데 임대차법은 전월세신고제가 마지막이었죠. 신고제의 경우 6월 1일부터 시행이 됩니다. 이게 시행되면 3법이 완성되는 거예요. 전월세상한에 대해선 3분부동산으로 준비를 하고 있습니다. 제가 오늘 준비한 기사는 여기까지입니다. 시청해주셔서 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩