종부세 4배, 현실입니다 [집코노미TV]

절세병법(4)

종합부동산세①

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▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 종합부동산세에 대해서 알아볼 텐데요. 우리가 흔히 재산세와 종합부동산세를 같이 보유세라고 표현을 합니다. 그냥 우리가 사고팔지 않더라도, 가지고만 있어도 내는 세금이라고 보유세라고 부르는데요.

종합부동산세는 어떤 사람들이 내느냐. 일단 매년 6월 1일자에 주택이나 토지를 갖고 계신 분들이 내게 되는데요. 오늘은 주택의 종합부동산세에 대해서 좀 알아볼게요.

내가 전국에 가지고 있는 주택의 공시가격을 다 합쳐서 6억원이 넘으면 과세가 된다고 했는데 1가구 1주택자가 단독명의로 주택을 갖고 있는 경우는 여기에서 3억원을 더 공제해줍니다. 그래서 9억원까지 공제를 해주는, 그런 공제액이 좀 더 늘어난다라고 생각하시면 될 것 같고요.

그럼 공동명의는 어떻게 되느냐. 공동명의는 인별로 6억원을 빼주게 돼 있습니다. 공시가격 12억원까지는 공동명의를 하시면 종합부동산세가 나오지 않는다, 라고 보시면 될 것 같아요. 종합부동산세의 계산 자체는 무조건 인별로 하게 돼 있습니다. 그래서 공제액도 인별로 6억원씩 다 적용이 된다고 이해하시면 될 것 같아요.

자 그럼 종부세를 어떻게 계산하는지에 대해서 좀 알아보겠습니다. 먼저 종합부동산세를 계산할 땐 우리가 4가지를 기억하셔야 해요. 먼저 첫 번째는 그 계산 대상이 우리가 갖고 있는 집의 시세가 아니라는 거예요. 10억짜리 집도 공시가격은 6억원이나 7억원, 훨씬 낮은 금액이 되죠. 그래서 종부세 계산을 할 땐 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 한다.

이렇게 다 합산한 공시가격에서 공제액을 빼주시는 거예요. 아까 인별로 6억원을 빼준다고 했는데 1가구 1주택이고 단독명의로 한 채만 있다고 하면 3억원을 더해서 9억원을 빼주시면 되고요.

이렇게 빼고 난 금액에 두 번째, 공정시장가액비율을 곱하시면 됩니다. 이 공정시장가액비율이란 건 올해는 90%를 공정시장가액비율로 곱하시면 되고요. 내년엔 95%, 내후년부턴 100%로 점점 공정시장가액비율이 올라가게 돼 있습니다. 공정시장가액비율이 90%라고 하면 일단 10% 정도는 빼준다고 생각하시면 되겠죠. 그런데 앞으론 빼주는 비율이 점점 없어져서 이제 빼주는 게 앞으론 없어진다는 거죠.

그리고 세 번째는 종합부동산세 세율입니다. 이렇게 공정시장가액비율까지 곱하면 우리가 종합부동산세 과세표준을 구할 수 있습니다. 이 과세표준이란 게 나오면 우리가 세율을 곱하면 세액을 구할 수 있게 되는데요. 종합부동산세 세율은 일반세율과 다주택자들이 적용받는 중과세율로 나눠져 있습니다. 그래서 일반세율은 1주택자 또는 조정대상지역의 1주택+비조정대상지역의 1주택, 이렇까지. 아니면 비조정대상지역의 2주택자까지 일반세율을 적용받을 수 있고요. 조정대상지역에서 2채 이상을 갖고 계시거나 비조정대상지역이라고 해도 3채 이상을 갖고 계신 분들은 높은 중과세율을 적용받게 됩니다.

올해까지 적용받는 종합부동산세율은 우선 일반세율 기준으론 3억 이하 0.5%부터 95억원 초과 2.7%까지 이렇게 점점 높아지는 누진세율 구조로 돼 있어요. 그래서 재산이 많은 사람일수록 더 많은 종합부동산세를 내시게 되는 구조로 돼 있습니다. 자 그리고 다주택자용 중과세율은 3억원 이하 0.6%부터 94억원 초과는 3.2%까지. 이게 올해 적용되는 중과세율과 일반세율입니다.

그리고 이제 마지막으로 종합부동산세에선 세부담 상한이란 게 있습니다. 우리가 작년에 재산세와 종부세로 100만원을 냈다고 한다면 올해 300만원이 나오더라도 종부세와 재산세를 합쳐서 일정 비율까지만 늘어나도록 세부담상한을 정하고 있는데요. 아까 말한 일반세율을 적용받는 분들은 전년 대비 150%까지만 이 재산세와 종부세가 더 늘어나지 않도록 세부담상한을 두고 있고요. 조정대상지역 2주택자는 전년 대비 200%. 그리고 3주택 이상자는 전년 대비 300%의 세부담상한을 두고 있는 게 올해까지의 세율입니다.

자 여기서 4가지 팩터를 알아봤는데요. 먼저 공시가격을 다 합친다. 그리고 나서 공제액을 적용하고 공정시장가액비율을 곱하는 거죠. 세율도 다주택자용 세율과 일반세율이 있다. 그렇게 계산된 금액에서 세부담상한을 적용하도록 돼 있다.

이 4가지 팩터를 기억하시고. 이 한 가지 한 가지 팩터들을 좀 자세히 알아보겠습니다. 먼저 우리가 공시가격을 다 합친다고 말씀드렸는데 이 공시가격은 매년 동일한 게 아니죠. 작년 다르고, 올해 다르고, 내년 또 다릅니다. 하지만 일반적으로 공시가격은 시세의 오름에 따라서 올라가는 게 일반적인데요. 이 공시가격이 굉장히 많이 앞으로 올라갈 가능성이 높습니다. 정부에서 공시가격을 현실화하겠다고 발표했습니다.

그 다음 공정시장가액비율도 이제 90%에서 95%, 100%로 내후년까지 점차적으로 올라가게 되는 거죠.

자 그 다음. 종합부동산세율도 내년부턴 굉장히 많이 올라가게 됩니다. 아까 말씀드렸던 올해까지만 적용되는 종부세율이고요. 내년부터는 이제 바뀐 종부세율이 적용되는데요. 먼저 우리가 일반세율이라고 하는 세율은 현행은 0.5~2.7%의 세율인데. 내년은 가장 낮은 세율이 0.6%. 그리고 최고 높은 세율은 3.0%로 증가를 합니다.

사실 낮은 세율만 놓고 보면 큰 증가는 아닌 것으로 보이죠. 하지만 정말로 많이 늘어나는 부분은 다주택자용 세율입니다. 먼저 기존의 중과세율은 3억원 이하는 0.6%였습니다. 그런데 이 0.6%가 내년부턴 1.2%로 증가합니다. 그러니까 2배로 증가하는 거죠 세율이. 그리고 최고세율도 3.2%에서 6%로 증가하니까 이 최고세율도 두 배 증가한다. 그래서 모든 구간에서 세율이 두 배 정도 증가하기 때문에 지금 종부세를 뭐 작게나마 내고 계신 분들은 기본적으로 내년에 종부세는 두 배 이상 증가하게 되는 그런 결과가 돼요.

여태까지 말씀드린 팩터들이 다같이 올라가고 있잖아요. 자 그러면 이렇게 올라가게 되는 걸 막아주는 마지막 팩터가 세부담상한인데 이 세부담상한도 내년부턴 더 올라가게 됩니다. 먼저 일반세율은 적용받는 경우는 150% 세부담상한이 그대로 유지가 되는데요. 조정대상지역의 2주택자는 올해까지는 200%의 세부담상한만 적용받거든요. 그런데 이게 내년부턴 300%로 올라갑니다. 그래서 세금이 종부세, 재산세 합쳐서 세 배가 늘어나더라도 그대로 내야 하는 그런 세부담상한의 캡도 열어버렸기 때문에 내년에 늘어난 세금을 그대로 내실 가능성이 굉장히 높아졌다는 거죠.

종합부동산세를 배웠으니까 계산하는 방법을 실제로 계산을 해보도록 하겠습니다. 조정대상지역에 두 채를 갖고 있는 케이스를 들어서 종부세 계산을 한 번 해볼 텐데요. 먼저 많이들 알고 계신 잠실에 있는 엘스 아파트 전용면적 84㎡ 한 채와 마포에 있는 마포래미안푸르지오 아파트 한 채, 이렇게 두 채를 단독명의로 갖고 계신 분이 종합부동산세 부담이 어느 정도 되실지 한 번 계산을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

올해를 기준으로 해서 계산을 한 번 해보겠습니다. 먼저 1단계는 공시가격을 먼저 합친다고 말씀드렸죠. 그래서 두 채의 공시가격을 합치면 25억의 공시가격이 나옵니다.

여기에서 두 채이기 때문에 인별로 공제액을 적용해줄 때는 6억을 공제해주겠죠. 한 채이면 9억원을 공제했겠지만 여기선 두 채이기 때문에 6억을 공제를 해줍니다.

그럼 6억 공제하고 남은 19억원에 대해서 공정시장가액비율을 곱하면 됩니다. 공정시장가액비율은 올해는 90%, 19억원에 공정시장가액비율 90%를 곱하면 17억1000만원이 계산됩니다.

그럼 17억1000만원은 세율 기준으론 12억에서 50억원 사이이기 때문에 올해 기준 세율은 1.8%가 적용됩니다. 그래서 1.8%를 곱하고 누진공제액을 빼주면 종합부동산세액은 2148만원이 나옵니다.

자 여기에서 조금 어려운 부분인데. 재산세액을 이미 냈잖아요. 이중과세의 문제점을 없애기 위해서 재산세 중 일부를 종합부동산세에서 빼줍니다. 이걸 우리가 공제할 재산세액이라고 하는데요. 공제할 재산세액을 계산해보면 362만원 정도 계산됩니다. 그래서 이 금액을 뺀 나머지 금액이 종합부동산세 납부세액이 된다고 보시면 될 것 같아요.

우리가 말하는 종합부동산세 실제 부담액은 이 계산된 종부세액에 20%의 농어촌특별세라는 게 추가됩니다. 그래서 농어촌특별세가 종부세의 20%인 357만원이 추가되면 우리가 총 부담할 올해의 세금은 2142만8000원 정도, 이렇게 계산되는 거죠. 2100만원이 넘는 세금을 내야하는데 물론 이건 종합부동산세만이고요. 재산세는 또 따로 계산을 하셔야 합니다.

자 올해는 그럼 2100만원이다. 그러면 과연 내년엔 어떻게 될까. 세율이 내년부터 높은 세율로 바뀌잖아요. 다주택자용 종부세율을 특히 더 올라가게 되는데 바뀌기 전 세율로 계산했을 때도 공시가격이 올라가게 되면 종부세가 상당히 많이 증가합니다. 현행 세율로 계산했을 때 공시가격이 매년 10%씩만 올라가더라도 내년 종부세는 2770만원, 2022년엔 3490만원, 그리고 2023년엔 4057만원 정도가 종부세로 부담되게 됩니다.

내년 올라가는 종합부동산세를 고려하면 세부담이 얼마나 커지는지를 한 번 시뮬레이션을 해볼게요. 공시가격은 올해보다 10% 정도 올라간다고 가정을 해보겠습니다. 그리고 공정시장가액비율도 올해는 90%지만 내년엔 95%로 바뀌게 됩니다. 그리고 세율 자체도 거의 두 배 증가된 세금으로 세율이 올라가기 때문에 이런 부분들을 다 반영하면 올해 2140만원 정도 종부세를 내신 이분의 케이스는 내년이 되면 종부세가 5700만원으로 증가합니다. 그래서 올해는 2140만원인데 내년엔 5700만원이 된다. 두 배 이상 증가하는 거죠. 그리고 이대로 공시가격이 10%씩 계속 올라간다고 했을 때 2022년엔 7250만원, 그리고 2023년엔 8470만원이 넘는 엄청난 세금이죠. 그래서 이렇게 세부담이 급격하게 증가되는 게 바로 고가 2주택을 갖고 계신 분들의 고민이시고. 당면한 과제가 되는 거죠.

자 오늘은 종합부동산세가 어떻게 계산되는지와 그리고 실제로 종부세 계산 방법, 그리고 세부담이 얼마나 증가하게 되는지 이런 부분들을 한 번 살펴봤는데요. 다음 시간엔 종합부동산세를 어떻게 줄일 수 있는지, 그 줄일 수 있는 절세법과 또 여러분들이 종부세에서 추가로 알아주셔야 할 팁들을 설명을 드리도록 하겠습니다. 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴