[집코노미TV] 부동산·경제 침체 때 투자 고수가 하는 일

구민기 기자

입력2020.01.01 07:00 수정2020.01.01 07:00

'집'터뷰

홍춘욱 박사

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 오랜만에 홍춘욱 박사님 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 최근 ‘밀레니얼 이코노미’라는 책을 쓰셨죠. 이번 시간엔 이 책을 토대로 얘기를 해볼 건데요.

▷홍춘욱 박사
단적인 예를 하나 말씀드리면 2019년 2~3월 사이에 서울 아파트 경락가율(경매 낙찰가율)이 얼만지 아세요? 감정 평가액 대비 얼마에 낙찰됐는지. 감정가 10억짜리 아파트가 8억원에 낙찰됐습니다. 성동구에 있는 모 아파트는 6억대에도 낙찰됐어요. 왜 그렇죠? ‘영끌’(영혼까지 끌어모으다) 하신 분이 못 버틴 겁니다. 담보인정비율(LTV) 40% 또는 전세금을 빼서 넣고, 마이너스 통장도 끌어오고. 다 그렇게 하잖아요?

이런 식으로 하시는 분들의 리스크가 하나 있습니다. 경기 나빠지는 순간 마이너스 통장이 연장 되던가요? 두 번째, 뭐라도 잘못해서 회사 그만뒀다면 이자 낼 수 있나요? 이런 리스크가 있기 때문에 영끌 하신 분들이 조금만 시장이 나빠지면 제일 먼저 안 좋아집니다. 그리고 안타깝게도 그런 분들이 많습니다.

그런데 요즘은 낙찰가율이 다시 춤을 춥니다. 최근엔 105%예요. 감정평가액보다 더 비싼 값에 낙찰된다는 의미죠. 왜냐면 감정평가는 몇 달 전에 이뤄졌으니 그새 집값이 오른 걸 반영한 거죠. 아까 말씀드린 것처럼 10억짜리 아파트가 8억원에 낙찰되는 사례도 나오고요. 부동산시장이 얼어붙었다고 판단되면 아무도 사겠다고 안 달려드니까요.

환율은 얼마였죠? 원·달러가 1200원 넘었었잖아요. 2018년만 해도 1000원대, 2015년만 해도 900원대였는데요. 그때 외화예금 가입하셨던 분들의 평균환율이 1050~1100원이었다면 2019년엔 1240원까지 갔었죠. 짧은 순간에도 200원이 왔다갔다하는 게 한국입니다. 이만큼 다이나믹한 나라예요. 경제의 위기가 오지 않더라도, 부동산시장이 6년 상승장 중에 잠깐 멈췄는데도 경락이 이렇게까지 흔들리는 시장입니다. 시장이 굉장히 얇아요.

시드머니를 확보한 다음 이런 시장에 출현할 때 ‘줍줍’(줍고 줍는다) 하세요. 주식만 줍줍하는 게 아니라, 주식은 하한가 날 때 줍줍하죠. 증권맨들이 그런 표현을 쓰는데요. 그런데 공부가 안 돼 있으면 못 해요.

부동산이란 건 우상향하는 자산입니다. 첫 번째, 입지는 바뀌지 않습니다. 서울은 인구 1000만명의 메갈로시티이고, 주변 도시까지 합치면 3000만명에 달하는 세계에서 세 번째르 큰 클러스터예요. 이 입지의 장점들이 사라지겠나요? 두 번째, 금리가 급등할 가능성이 있나요?

▶구민기 기자
없죠.

▷홍춘욱 박사
네. 주식이든 부동산에 대한 투자자들의 선호도가 높아질 수밖에 없습니다. 결국 이런 상황에서 유동성은 위험자산으로 갈 수밖에 없어요. 주식은 왜 안 되냐고요? 2017년 급등장이 있었지만 지켜내지 못했죠. 한국 주식시장은 부동산만큼 시장 가격 상승에 대한 확신이 없습니다. 그러다 보니 부동산에 몰리거든요. 단기적으론 시장이 흔들리겠지만 장기적으론 오를 가능성이 높다, 특히 입지가 뛰어난 지역의 부동산자산은 집값이 빠진다면 하늘이 주신 기회가 될 수도 있는 거예요.

제가 밀레니얼세대에게 드리고 싶은 말씀은 그런 자세예요. 자신이 가지고 있는 생각이 통계로 입증된 주장인지를 꼭 확인해보란 거예요. 빚을 내서, 레버리지를 이용해서 망하면 어떡하냐고요? 이자율이 높을 땐 망합니다. 4억 빌렸으면 이자가 얼마죠? 연 이자 1%대잖아요. 적격대출 2%. 1000만원도 안 됩니다. 버티면서 참아낼 수 있죠. 그리고 이렇게까지 이자율이 떨어지면 무슨 일이 벌어지겠어요. 기업들의 이자비용이 절감돼서 마진이 높아져서 상장기업에 취직하신 분들의 연봉이 줄겠나요?

▶구민기 기자
오를 가능성이 높겠죠.

▷홍춘욱 박사
신용도가 좋은 기업에 고용되신 분들의 소득은 오르겠죠. 그 돈이 꼭 부동산시장으론 안 올까요? 인구 줄면 망한다지만 이미 인구는 줄고 있습니다. 영남권 군 단위 지역들은 유지가 안 될 정도로 줄었어요. 그런데 일본조차도 도쿄나 요코하마 등지의 집값이 급등하는 건 왜 그럴까요. 나이가 들수록 병원 근처게 살고 싶고, 지인들 근처에서 사람과 접촉하고 싶기 때문이죠. 자녀들과의 관계도 중요해지고요. 사람이 있는 곳으로 자꾸 몰리는 것이죠. 헬스케어에 대한 필요도 있기 때문에 도심으로 회귀가 일어나고 있는 현상도 한 번 보자는 거죠.

▶구민기 기자
그렇군요. 지금까지 홍춘욱 박사님과 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미TV] 위례신도시 상가, 은퇴자는 '쪽박'…건설사는 '대박'

▶황지영 리포터안녕하세요 집코노미TV입니다. 4년 전쯤만 해도 여러 개발 호재로 투자자들의 기대를 모았던 위례신도시가 상가의 무덤이 되고 있다고 합니다. 공실이 장기화되고 있다고 하는데요. 과연 어느 정도인지 그 실태를 낱낱이 파헤쳐보겠습니다.▶황지영 리포터중앙타워 인근 광장쪽인데도 1층이 이렇게 공실이 많아요. 겉에서 봤을 땐 그래도 상가들이 좀 입주한 것처럼 보였는데 안으로 들어오니까 한 바퀴를 도는 동안 계속 공실이 보이고요, 맞은편에도 역시나 같은 모습이에요.▶황지영 리포터여기는 조금 더 안쪽으로 들어왔는데 양쪽이 모두 비었어요. 입구가 이러니 건물로 잘 안 들어올 것 같아요.▷위례신도시 상가 편의점주투자자들은 정말 이자도 못 낼 정도로 세가 안 들어와요.▷위례신도시 주민상권이 안정적이지 않고 음식점도 계속 바뀌고요. 한 번 나가면 안 들어오더라고요.▶황지영 리포터트랜짓몰에 와봤는데요 중앙과 멀어지니 더더욱 심각해지는 것 같습니다.▶황지영 리포터8호선 신설역 주변도 마찬가지예요. 상가가 거의 안 들어왔다고 봐도 될 것 같아요. 임대문의 안내가 쭉 붙어있거든요.▷현지 공인중개업소이쪽은 사실상 완전 공실이라고 보시면 돼요. 입주는 2~3년 정도 됐어요. 제일 큰 문제는 위례역 개통이 하염없이 늦어지니까 사람들이 여기로 올 이유가 없어요. 임대료는 깎을 수밖에 없죠. 상가를 분양받은 분들은 대출을 끼고 분양을 받은 분들이 많은데 관리비라도 낼 분들은 임대료를 낮춰서 상가를 받죠. 전용면적 33㎡ 기준 3000만원에 월 250만원 정도 받을 거라고 예상했었는데 지금은 1000만원에 100만원 정도니까요. 그런데도 안 차요.▷김종율 보보스부동산연구소 대표위례신도시는 상가의 공급이 굉장히 많습니다. 용도지역을 준주거로 뽑으면서 트램 지나가는 라인에 전부 상가를 지을 수 있게끔 건축허가를 내줬죠. 또 위례라는 지역이 인기가 있었기 때문에 상가도 덩달아서 비싸게 분양됐고요. 유명한 신도시의 유명한 상권일수록 먹을 게 없어요. 역이 개통하더라도 역을 이용하러 오는 분들의 숫자가 크게 늘지 않기 때문에 역세권 효과도 크게 나타나지 않을 거라고 보거든요. 광교신도시도 마찬가지였고요.▶황지영 리포터네, 지금까지 위례신도시 상권을 둘러봤는데요. 역시나 상가의 무덤이라는 명성 답게 공실률이 상당했습니다. 아무래도 임대인들은 첫 기대수익보다 많이 낮아진 상태이기 때문에 더 낮추긴 힘들다는 입장이고, 임차인들 입장에선 아직 상권이 형성되지 않았기 때문에 이 또한 높은 가격이라는 입장 차이가 있는 것 같은데요. 상가 투자를 고려하실 때 이런 부분도 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 지금까지 집코노미TV였습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 황지영 리포터 촬영·편집 김예린 PD제작 한국경제신문·한경닷컴