[집코노미TV] 위례신도시 상가, 은퇴자는 '쪽박'…건설사는 '대박'

입력2019.12.29 07:00 수정2019.12.29 13:45

발품리포트

'상가의 무덤' 위례신도시

▶황지영 리포터
안녕하세요 집코노미TV입니다. 4년 전쯤만 해도 여러 개발 호재로 투자자들의 기대를 모았던 위례신도시가 상가의 무덤이 되고 있다고 합니다. 공실이 장기화되고 있다고 하는데요. 과연 어느 정도인지 그 실태를 낱낱이 파헤쳐보겠습니다.

▶황지영 리포터
중앙타워 인근 광장쪽인데도 1층이 이렇게 공실이 많아요. 겉에서 봤을 땐 그래도 상가들이 좀 입주한 것처럼 보였는데 안으로 들어오니까 한 바퀴를 도는 동안 계속 공실이 보이고요, 맞은편에도 역시나 같은 모습이에요.

▶황지영 리포터
여기는 조금 더 안쪽으로 들어왔는데 양쪽이 모두 비었어요. 입구가 이러니 건물로 잘 안 들어올 것 같아요.

▷위례신도시 상가 편의점주
투자자들은 정말 이자도 못 낼 정도로 세가 안 들어와요.

▷위례신도시 주민
상권이 안정적이지 않고 음식점도 계속 바뀌고요. 한 번 나가면 안 들어오더라고요.

▶황지영 리포터
트랜짓몰에 와봤는데요 중앙과 멀어지니 더더욱 심각해지는 것 같습니다.

▶황지영 리포터
8호선 신설역 주변도 마찬가지예요. 상가가 거의 안 들어왔다고 봐도 될 것 같아요. 임대문의 안내가 쭉 붙어있거든요.

▷현지 공인중개업소
이쪽은 사실상 완전 공실이라고 보시면 돼요. 입주는 2~3년 정도 됐어요. 제일 큰 문제는 위례역 개통이 하염없이 늦어지니까 사람들이 여기로 올 이유가 없어요. 임대료는 깎을 수밖에 없죠. 상가를 분양받은 분들은 대출을 끼고 분양을 받은 분들이 많은데 관리비라도 낼 분들은 임대료를 낮춰서 상가를 받죠. 전용면적 33㎡ 기준 3000만원에 월 250만원 정도 받을 거라고 예상했었는데 지금은 1000만원에 100만원 정도니까요. 그런데도 안 차요.

▷김종율 보보스부동산연구소 대표
위례신도시는 상가의 공급이 굉장히 많습니다. 용도지역을 준주거로 뽑으면서 트램 지나가는 라인에 전부 상가를 지을 수 있게끔 건축허가를 내줬죠. 또 위례라는 지역이 인기가 있었기 때문에 상가도 덩달아서 비싸게 분양됐고요. 유명한 신도시의 유명한 상권일수록 먹을 게 없어요. 역이 개통하더라도 역을 이용하러 오는 분들의 숫자가 크게 늘지 않기 때문에 역세권 효과도 크게 나타나지 않을 거라고 보거든요. 광교신도시도 마찬가지였고요.

▶황지영 리포터
네, 지금까지 위례신도시 상권을 둘러봤는데요. 역시나 상가의 무덤이라는 명성 답게 공실률이 상당했습니다. 아무래도 임대인들은 첫 기대수익보다 많이 낮아진 상태이기 때문에 더 낮추긴 힘들다는 입장이고, 임차인들 입장에선 아직 상권이 형성되지 않았기 때문에 이 또한 높은 가격이라는 입장 차이가 있는 것 같은데요. 상가 투자를 고려하실 때 이런 부분도 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 지금까지 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 황지영 리포터 촬영·편집 김예린 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[12·16 대책 후폭풍]"대출 규제 피하자"…14.99억 매물 등장

15억원 초과 아파트에 대한 대출을 전면 금지한 ‘12·16 부동산 대책’ 이후 15억원대 단지에서 14억원대로 매도 호가를 낮춘 매물이 나오고 있다. 매수자들이 주택담보대출을 받을 수 있도록 매물을 14억원대에 맞추는 것이다. 대출의 기준이 되는 KB국민은행 시세가 단지에 따라 들쭉날쭉해 형평성 논란도 거세지고 있다. 실거래가가 비슷한데도 KB국민은행에 시세정보를 제공하는 중개업소 대표의 성향에 따라 시세에 큰 차이가 나고 있어서다. ◆ 매도 호가 14억9900만원으로 낮춰27일 일선 중개업소에 따르면 과천 중앙동 래미안에코팰리스 전용면적 84㎡ 매물이 14억9900만원으로 나왔다. 기존에 15억5000만원에 내놨던 주택이지만 집주인이 12·16 부동산 대책이 발표된 이후 호가를 낮췄다. 이 단지를 주로 중개하는 S공인 관계자는 “대출이 막히면 집이 안팔릴까 걱정하는 일부 집주인이 매도 희망가를 14억원대 후반으로 내렸다”고 전했다. KB국민은행 기준 이 단지의 시세는 13억1500만원이다. 현재 시장 호가는 15억원 중반~16억원대에 형성돼 있다. 12·16 대책 전까지 15억~17억원 수준이던 서울 마포 현석동 래미안웰스트림 전용 84㎡ 호가도 14억원대에 나오기 시작했다. 이 아파트의 시세(KB국민은행 기준)는 14억5000만원으로 15억원 진입을 목전에 두고 있다. 인근 G공인 대표는 “최근 체결된 신고가 실거래들이 신고되면 KB시세가 곧 15억원으로 찍힐 것이라 본다”며 “대출이 불가능해지면 거래가 끊길 수 있다는 우려에 시세를 14억원 후반대에 맞추자는 이야기들이 집주인들 사이에서 나왔다”고 전했다. 이런 까닭에 실거래 가격이 15억원에 근접할수록 시세 14억원대 맞추기 움직임이 활발하다. 마포구 G공인 관계자는 “마포래미안푸르지오나 신촌푸르지오 등 15억원선에 가격이 형성돼 있는 아파트 주인들이 호가를 15억원 이하로 조정하면 매매가 더 잘 이뤄질 수 있다는 생각에 호가 하향조정을 고민을 하고 있다”고 말했다. 대출 시 현장에서 주로 활용되는 KB 시세가 중개업소에서 온라인으로 직접 거래가를 입력하면 그 값을 취합해 정해진다는 점이 이를 부추긴다. KB 시세는 각 단지별로 2곳의 중개업소에서 받은 호가를 별도 인터뷰를 통해 약간 보완한 후 정한다. 한국감정원은 정규직 조사 전문가가 실거래가 등을 조사하거나 단지 당 1곳의 협력 중개업소를 통해 가격을 확인한 후 자체 기준에 따라 수치를 보정해 가격을 내놓는다.◆ 들쭉날쭉한 시세 논란대출규제는 KB국민은행 시세나 한국감정원 시세를 기준으로 한다. 둘 다 조회가 가능할 경우 하나라도 15억원을 넘으면 대출이 불가능하다. 한가지만 조회 가능한 경우 해당 시세가 15억원을 초과하면 대출을 해주지 않는다. 일선 중개업소들에 따르면 KB 시세가 들쭉날쭉해 형평성 논란이 일고 있다. 마포구내 인기 단지인 마포래미안푸르지오와 래미안웰스트림 전용 84㎡는 최근 15억원대 수준에 실거래됐지만 KB 시세 기준에 따라 대출 유무가 갈린다. 래미안웰스트림 가격은 14억5000만원에 책정돼 매매거래 시 대출이 가능하지만 마포래미안푸르지오는 15억6500만원으로 정해져 대출을 받을 수 없다. 마포래미안푸르지오 전용 84㎡를 보유한 안정민 씨(40·가명)는 “KB 시세는 중개업소 사장의 성향에 따라 달라진다”며 “이런 시세를 기준으로 대출 규제를 정하는 것은 바람직하지 않다”고 지적했다. 단지 내에서도 대출 가능 여부가 갈리는 경우도 있다. 목동 10단지 아파트 전용 105㎡의 경우 1층 매수자는 대출을 받을 수 있지만 2층 이상 주택을 매입할 경우 대출이 나오지 않는다. KB시세는 세 가지(상위·하위·일반평균가)로 나뉘는데, 2층 이상일 경우 일반평균가(15억2500만원)를 적용받지만 1층은 이보다 약간 낮은 하위평균가(14억6500만원)를 적용받는다. 인근 B공인 대표는 “일반적으로 1층은 비선호층으로 여겨지긴 하지만 목동 10단지에서는 베란다 앞 외부 공간을 개인 정원처럼 사용할 수 있어 1층과 로얄층 간의 가격 차이가 거의 없다”며 “그럼에도 1층만 대출이 나온다면 오히려 매수자가 1층 매물에 더 몰릴 수도 있을 것”이라고 내다봤다. 집값 판단 시점이 대출 신청일인 점도 논란이 되고 있다. 이날 15억원이 넘는 집은 대출이 불가능하다. 예를 들어 주택매매 계약 체결 때 14억원이었더라도 대출 신청일에 16억원으로 오르면 대출을 못 받는다. KB 시세나 감정원 시가가 주간 단위로 변동된다는 점을 감안하면 지난주에는 대출이 가능했던 단지가 이번주에는 불가능해질 수 있다. 안혜원 기자 anhw@hankyung.com
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