서울 강남권에서 지난해 최고가 수준을 뛰어넘어 거래되는 아파트가 속출하고 있다. 이달 들어 송파구 잠실주공5단지, 강남구 압구정현대 개포주공1단지 미도, 서초구 래미안퍼스티지 등의 일부 주택형이 역대 최고가에 거래됐다. 이 같은 상승세는 여의도, 목동 등 서울 인기 주거지역으로 확산하는 분위기다. 곽창석 도시와공간 대표는 “지금처럼 정부의 수요 억제 기조가 유지되는 한 전반적인 반등세가 나타나기는 어렵다”며 “인기 주거지역과 그렇지 않은 지역 간 양극화가 더 심해질 것으로 보인다”고 말했다.
지역·주택형 갈아타기 수요 등에 힘입어 서울 강남권과 여의도·목동에서 최고가를 경신한 아파트가 줄을 잇고 있다. 호가 상승을 기대하고 최근 매물이 부쩍 줄어든 목동 아파트단지. /한경DB 사상 최고가 속출
24일 서울부동산정보광장에 따르면 잠실주공5단지 전용면적 82.61㎡는 지난달 29일 20억6800만원에 거래됐다. 직전 최고가(2018년 9월, 20억4000만원)에 비해 2000만원 이상 뛰어올랐다. 이 주택형의 매매가는 지난 3월 17억원대까지 떨어졌으나 4월 19억원대를 회복한 데 이어 지난달 최고가 기록을 갈아치웠다. 잠실동 J공인 관계자는 “이달 들어 11건 이상 매매 거래가 성사되고 급매물 가격도 19억원 중반대로 올라섰다”고 현장 분위기를 전했다.
강남구에서도 재건축 단지들이 잇달아 사상 최고가 기록을 쓰고 있다. 압구정동 현대7차 전용면적 144㎡는 이달 31억5000만원에 팔렸다. 작년 가을 직전 최고가보다 5000만원 높은 수준이다. 현대5차 전용 82㎡도 이달 역대 최고가인 24억4000만원에 거래됐다.
철거를 준비 중인 개포동 개포주공1단지 전용 49.56㎡ 조합원 입주권은 지난달 중순 21억원에 거래되면서 최고가 기록을 바꿨다. 이달 들어서도 20억9000만원에 거래되면서 20억원대 시세를 굳혔다. 재건축조합 설립을 준비 중인 대치동 미도맨션2차 전용 84.96㎡ 역시 4월 말 19억원에 거래되며 전고점(18억7500만원)을 뛰어넘었다.
서초구에선 재건축을 끝낸 중대형 아파트가 시세 상승을 선도하고 있다. 반포동 래미안퍼스티지 전용 169.31㎡는 이달 초 38억원에 거래되며 전고점(2018년 9월, 36억5000만원) 대비 1억5000만원 상승했다. 비슷한 시기 인접한 반포자이 전용 165.446㎡도 33억원에 거래되며 신고가를 썼다.
“집주인 내놨던 매물 거둬들여”
강남권 재건축·고가 아파트에서 시작한 아파트값 상승세가 다른 지역 재건축단지로 확산하는 분위기다. 여의도에선 이달 중순 광장아파트 전용 117.36㎡와 목화 전용 51.07㎡가 각각 17억3000만원과 9억8000만원에 거래되며 신고가를 썼다.
양천구 목동신시가지에선 아파트 매물 부족 현상이 나타나고 있다. 강남권 아파트값이 급등하자 덩달아 뛸 것이란 기대에 집주인들이 내놨던 물건을 거두고 있다. 3월 이후부터 매수세가 유지되고 있지만 매물이 부족해 거래가 거의 없다는 게 양천구 일대 중개업소 관계자들의 설명이다. 신정동 D공인 관계자는 “지난주에만 물건을 내놨던 소유주 여덟 명이 매각 보류 의사를 밝혔다”고 말했다.
실수요자들이 지난해 9·13 주택시장 안정대책 이후 집값이 안정된 시점을 이용해 강남권에 신규 진입하거나 갈아타기에 나섰다고 전문가들은 설명했다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “강남권 재건축 아파트는 10년 이상을 바라보는 장기 투자 상품이기 때문에 장기적으로 우상향할 것으로 보고 매입하는 경우가 대부분”이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “상승세가 주변 지역으로 확산하려면 충분한 거래량이 뒷받침돼야 하는데 현재로선 전체 거래량이 예년의 30% 수준에 그친다”며 “개발 호재가 있는 곳엔 투자 수요가 꾸준히 유입되지만, 일반 아파트 매수심리까지 살아났다고 말하긴 어렵다”고 했다.
서울 아파트 가격이 2주 연속 상승했다. 강남 재건축 아파트에 집중돼 있던 거래가 신축 아파트로 옮겨 붙으며 전주 대비 상승폭을 키웠다. 주택담보대출의 기준이 되는 국민은행 조사에서도 서울 아파트값이 상승 반전했다.한국감정원 통계만 마이너스 변동률21일 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 이번주 0.03% 올라 2주 연속 상승했다. 정부의 강력한 수요 억제 정책으로 하락세를 이어온 서울 아파트 가격은 전주 0.01% 오르며 지난해 11월 이후 7개월 만에 상승세로 돌아섰다. 민간 기업에서 작성하는 통계여서 시장 분위기를 비교적 신속하게 반영했다.송파구 리센츠와 파크리오, 서초구 아크로리버파크 등 한강변 고가 아파트가 분위기를 이끌었다. 일반(非재건축) 아파트 시세도 이번주 0.02% 올라 지난해 11월 23일 이후 처음으로 상승 반전했다. 잠실동 트리지움 리센츠 등이 최대 1500만원, 반포동 아크로리버파크 대형 주택은 1억원가량 상승했다. 아크로리버파크 전용면적 164.39㎡는 지난달 31일 41억8000만원(13층)에 손바뀜했다. 직전 거래인 지난해 2월 40억원(10층)에 비해 1억8000만원 높은 수준이다.임병철 부동산114 수석연구원은 “재건축 시장이 가격 상승을 견인하는 가운데 ‘집값이 바닥’이라는 심리가 확산되면서 일반 아파트도 29주 만에 오름세로 돌아섰다”고 설명했다. 대치동 은마, 잠실동 주공5단지 등으로 대표되는 재건축 아파트 가격은 0.12% 올라 4월 19일 이후 10주째 상승세를 이어갔다.아파트값이 오른 자치구는 모두 15개였다. 송파구(0.11%) 강남구(0.08%) 강동구(0.08%) 서초구(0.03%) 등 강남 4구가 상승을 주도했다. 금천구(0.07%) 중구(0.05%) 성북구(0.04%) 관악구(0.02%) 등 외곽 지역도 상승세에 동참했다.이번주엔 주택담보대출의 기준이 되는 국민은행 조사에서도 서울 아파트값이 0.01% 올라 상승 반전했다. 이 은행 통계에서 서울이 오른 것은 지난해 12월 3일 이후 27주 만이다. 마포구(0.05%)와 용산구(0.01%) 성동구(0.04%) 등 이른바 ‘마용성’ 지역이 올 들어 처음으로 모두 상승했다.국가 공식 통계인 한국감정원 조사는 마이너스 변동률을 이어갔다. 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 지난 17일 기준 -0.01%를 기록했다. 지난해 11월 12일(-0.01%)부터 32주째 내림세다.한 부동산 전문가는 “과거 집값이 반등할 땐 부동산114 한국감정원 국민은행 통계 순으로 상승 전환하는 경우가 많았다”며 “가장 보수적인 국민은행 통계마저 상승 전환했는데 한국감정원 통계만 여전히 마이너스 변동률에 머물러 있다”고 말했다.아파트값 더 오를까고가 아파트에 매수세가 붙고 서울 외곽도 상승 대열에 동참하고 있지만 작년 같은 폭등세가 나타나긴 어렵다고 전문가들은 예상했다. 경기 둔화, 추가 부동산 규제 등이 변수로 작용할 가능성이 있기 때문이다. 박원순 서울시장은 지난 12일 공개석상에서 은마아파트와 잠실주공5단지 재건축 불허 입장을 밝힌 데 이어 17일부터는 강남 주요 재건축 사업지의 실태를 점검하고 있다. 임 수석연구원은 “정부의 선제적 대응이 이어지고 있는 점을 고려하면 본격 반등을 예단하기는 쉽지 않다”고 말했다. 김균표 국민은행 부동산플랫폼부 수석차장은 “마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 강남권으로 몰리는 분위기”라면서도 “매도자가 매수자보다 여전히 많은 매수자 우위 상황”이라고 진단했다. 전문가들은 강남의 상승세가 지속되면 정부가 추가 세무·금융 대책을 내놓을 가능성에 무게를 두고 있다.서울과 달리 3기 신도시 발표의 유탄을 맞은 신도시는 하락세를 지속했다. 부동산114 기준으로 신도시는 전주와 같은 하락률(-0.02%)을 나타냈다. 경기 산본(-0.19%) 평촌(-0.08%) 일산(-0.04%) 등 1기 신도시의 하락폭이 컸다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
서울 강남권 알짜 입지에서 신반포3차, 반포경남 아파트 등을 통합 재건축하는 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’가 결국 후분양제를 도입하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통과하려면 주변 시세의 60%에도 미치지 못하는 분양가로 공급해야 하는 까닭이다.신반포3차·경남 후분양 못박아신반포3차·경남 재건축조합은 정비사업을 통해 생기는 일반분양 물량 약 500가구에 대해 후분양제를 적용한다고 20일 밝혔다. 아파트 건설을 80% 이상 마친 뒤 분양해 HUG의 분양가 규제를 피한다는 방침이다. 조합 관계자는 “지난달 30일 열린 임시총회에서 조합원들에게 후분양제 시행과 그 내용에 대해 충분히 설명했다”며 “후분양제 도입은 관리처분계획안을 바꿔야 하는 사안이 아니어서 총회 결의가 필요 없다”고 밝혔다.조합은 이미 지난해 중순부터 후분양제 도입을 논의했다. 인근 서초구 반포동 아크로리버파크, 반포동 래미안퍼스티지 등의 3.3㎡당 가격이 9000만원을 육박하고 있지만, 당시 주변 분양가의 110%를 초과할 수 없다는 HUG 규정에 따라 3.3㎡당 평균 분양가는 4000만원대에 불과할 것으로 예상됐기 때문이다.설상가상으로 이달 초 HUG가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 내놓으면서 분양가를 더 낮게 책정해야 할 처지에 몰렸다. 새 기준에 따르면 HUG가 서울 등 전국 고분양가 관리지역에서 분양보증을 내줄 때 분양가 상한 기준을 더 낮춰 분양 아파트가 속한 자치구 내에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 100% 수준으로, 1년 초과는 105%를 넘지 못하도록 했다.공정률 80% 이후에 분양하면 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다. 다만 준공까지는 시공사의 연대보증이 필요하다. 후분양제는 분양가를 조합이나 사업자 자율로 정할 수 있지만 분양 시기가 늦춰지는 만큼 공사비에 대한 이자비용 등이 발생하는 단점도 있다.조합은 정확한 분양 시기는 추후 결정키로 했다. 반포동 D공인 관계자는 “후분양 사업장은 분양 시점 부동산시장에 따라 사업성이 크게 좌우된다”며 “하지만 반포동 일대는 입지 여건이 뛰어나 크게 영향받지 않을 것”이라고 설명했다.원베일리 입주 시기도 1년 이상 지연신반포3차·경남 재건축 정비사업은 서초구 반포동 1의 1 일대 16만8467㎡를 대상으로 한다. 신반포3차, 반포경남, 우정에쉐르1차, 경남상가 등 6개 시설을 통합 재건축하는 사업이다. 삼성물산이 시공을 맡았다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역, 올림픽대로, 경부고속도로 등이 가깝다. 사업지가 계성초, 신반포중, 덜위치외국인학교 등 선호도 높은 교육시설과 맞닿아 있다. 일부 가구에선 한강변 조망이 가능할 전망이다.신반포3차·경남 재건축사업 기간은 최근 1년 가까이 늘어난 것으로 알려졌다. 지난해 10월 조합이 제출한 건축심의 변경안의 인허가가 늦춰지면서 사업이 지체됐다. 조합이 기부채납(공공기여) 명목으로 사업지 내에 짓는 공공청사에 대한 설계 변경 내용이 발목을 잡았다.서초구는 약 8개월간 심의를 거쳐 지난달 말 변경안을 서울시에 상정했다. 서울시 건축심의가 통상 2~3개월 이상 걸리는 점을 고려하면 건축계획 변경 인허가 과정에만 약 1년이 소요된 셈이다. 래미안 원베일리 입주 시기도 기존 2022년 9월에서 2023년 9월로 연기됐다.후분양 속출…일반공급 늦어져재건축 단지가 비교적 많은 서울 강남권 일대에서 후분양제로 방향을 트는 단지가 속속 나타나고 있다. 당초 이달 분양 예정이던 강남구 삼성동 상아2차는 일반분양 115가구를 준공 후 분양하기로 결정했다. 서초구 잠원동 반포우성은 HUG가 제시한 평균 분양가가 3.3㎡당 4950만원 밑이면 후분양제를 도입할 계획이다. 인접한 반포주공1단지 1·2·4주구와 서초구 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등도 후분양제를 도입할 가능성이 높다는 게 정비업계 분석이다.가격 규제, 인허가 지연 등 정비사업이 넘어야 할 장애물이 늘면서 사업 단계 초기인 재개발·재건축 사업지까지 영향을 받을 것이란 우려도 나온다. 한 대형 건설업체 관계자는 “규모가 작은 단지와 달리 5000가구 이상의 둔촌주공처럼 대규모 단지는 관련 비용 조달이 어려워 후분양제 도입이 어려울 수 있다”며 “서울 시내 주요 주택 공급원인 재개발·재건축이 위축되면 장기적으로 수급 불균형의 부작용이 나타날 것”이라고 말했다.민경진 기자 min@hankyung.com
지난달 서울 강북권 주요 재건축 조합을 점검한 정부와 서울시가 이번엔 강남권 점검에 나섰다. 정부의 강남 재건축 조합 점검은 지난해 9월 이후 9개월 만이다. 국토교통부 관계자는 20일 “서울시와 각 구청 등에 접수된 민원 등을 근거로 지난달에 이어 이달 점검 대상지를 정했다”며 “이번 점검은 이달 말까지 이뤄질 것”이라고 설명했다.일각에선 이번 점검을 재건축 시장을 중심으로 한 서울 집값 상승을 견제하려는 조치로 해석한다. 정비업계 관계자는 “서울 아파트값은 지난주 30주 만에 상승 전환했다”며 “매수 심리가 회복될 조짐을 보이자 정부에서 선제적인 예방 조치에 들어간 것으로 해석할 수 있다”고 말했다.국토부와 서울시는 최근 서초·송파·중구 등 3개 구청에 ‘정비사업 조합운영 실태 합동점검’ 협조 공문을 발송하고 지난 17일부터 주요 사업지의 운영실태를 점검하고 있다. 대상지는 서초구 잠원동 신반포 4지구와 송파구 신천동 미성·크로바, 강북권에선 중구 신당8구역이다.이번 점검은 강남권 재건축 시장에 초점을 맞췄다. 강남권 재건축 조합에 대한 점검은 지난해 9·13 대책 발표 직전에 있었다. 이번 대상지로 꼽힌 신반포4지구는 사업비만 1조원이 넘는 강남 대표 재건축 단지다. 잠원동 60의 3 일대 한신8·9·10·11·17차 등 7개 아파트 총 2898가구를 대상으로 통합재건축 사업을 추진 중이다. 재건축초과이익환수제를 피하며 사업성을 높였지만 공사비 증액 논란으로 총회결의 무효 소송 등 크고 작은 갈등을 겪고 있다.미성·크로바는 작년 7월 관리처분인가를 받았고 현재 이주가 마무리되고 있다. 총 1350가구를 재건축해 2000여 가구의 새 아파트를 짓는 사업이다. 이곳 역시 소송 등 조합원 간 갈등이 적지 않다. 합동점검반은 이들이 제기한 시공사 선정 과정에서의 불법 사례가 있었는지 등을 검토할 방침이다. 국토부 관계자는 “재건축 조합에 대한 합동점검은 현재 이달까지만 계획돼 있다”며 “추후 점검 여부는 민원 접수 등을 지켜본 뒤 결정할 것”이라고 말했다.정부는 지난달에도 성북구 장위6구역과 중랑구 면목3구역 등 강북권 주요 사업장을 점검했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
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