"갭투자 후폭풍"…주거시설 경매 급증

윤아영 기자

입력2019.06.10 17:46 수정2019.06.11 00:44 지면A27

두 달 연속 5000건 돌파

전국 경매시장에서 아파트 등 주거시설 경매 진행 건수가 두 달 연속 5000건을 넘어섰다. 2015년 3~4월 이후 4년 만에 처음이다.

법원경매 전문기업 지지옥션이 10일 발표한 ‘2019년 5월 경매동향 보고서’에 따르면 지난달 전국 법원 경매 건수는 총 1만1136건이다. 4월(1만1327건)보다 1.7% 감소했다.

전체 건수는 소폭 줄었지만 5월 주거시설 경매는 전달(5006건)보다 증가한 5261건을 기록했다. 2009년까지 월 1만 건을 넘던 주거시설 경매 건수는 점차 감소해 2016년부터 3000건대를 유지했다. 이후 조금씩 늘어나며 지난해 4월 4000건을 넘어섰고 1년 뒤인 올해 4월(5006건) 5000건을 돌파했다.

주거시설 경매 비중도 높아졌다. 지난달 주거시설 경매 비중은 47.2%로, 4월(44.2%)보다 3%포인트 높아졌다. 2016년 12월 이후 최대치다.

장근석 지지옥션 팀장은 “경기침체 영향이 본격화되고 있는 데다 자금 회전이 여의치 않은 갭투자자 물건이 나오면서 주거시설 경매가 많이 늘어났다”고 설명했다.

5월 낙찰가율이 가장 높았던 곳은 광주로 90.7%를 기록했다. 세종(90.4%), 서울(89.9%)이 뒤를 이었다. 5월 전국 최고가 낙찰 물건은 경남 함안군 칠서면 대치리 공장(2만1771㎡)으로 감정가 353억원의 71%인 251억원에 낙찰됐다. 최다 응찰자 물건은 인천 연수구 송도동 아파트(전용면적 119㎡)로 42명이 입찰했다.

이 물건은 감정가(6억5700만원)의 80.5%인 5억2899만원에 낙찰됐다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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두 달 연속 5천건 넘어…대출규제, 매매·전셋값 하락 등 원인전국 주거시설 경매 진행 건수가 두 달 연속 5천건을 넘은 것으로 조사됐다.10일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 전국 주거시설 경매 진행 건수는 지난달 5천261건으로, 4월(5천6건)에 이어 두 달 연속 5천건을 넘겼다.주거시설 경매 진행 건수가 두 달 연속해서 5천건을 넘은 것은 2015년 3, 4월 이후 4년 만이다.2009년까지 1만건을 넘었던 주거시설의 경매 진행 건수는 추세적인 물건 수 감소 속에서 2016년부터 3천건대를 꾸준히 유지해왔다.이후 큰 변화를 보이지 않던 주거시설 진행 건수는 지난해 4월 4천건을 넘기면서 늘어나기 시작하다가 1년 만에 5천건을 넘긴 것이다.최근 주거시설의 경매물건이 증가한 것은 갭투자자나 임대사업자들이 사들인 주거시설이 강화된 대출 규제와 매매·전세가격 인하 후폭풍으로 경매에 나오는 것이 주원인이라는 게 경매업계의 분석이다.지지옥션 장근석 팀장은 "지난해 하반기 이후 진행된 경기악화의 여파가 서서히 주거시설 경매 진행 건수의 증가로 이어지고 있다"고 말했다.주거시설·업무상업시설·토지·공업시설로 구성된 전체 경매 대상 가운데 주거시설의 경매 비중도 높아졌다.지난달 주거시설 경매 비중은 47.2%로, 지난 4월(44.2%)보다 3%포인트 상승했다.이는 2006년 12월(48.0%) 이후 13년 만에 가장 높은 수치다.2014년 11월부터 지난해 3월까지 30%대를 기록했던 주거시설 경매 비중은 작년 8월부터 매달 40% 이상을 유지하고 있다.주거시설의 경매 비중이 마지막으로 50%를 넘긴 시점은 2006년 8월(50.7%)이다.지지옥션 관계자는 "주거시설의 경우 업무상업시설이나 토지와 달리 생활과 직결된 필수적인 부동산인 만큼, 질적인 측면에서 임차인이나 소유자의 삶의 질이 더욱 나빠지는 징후로 받아들여진다"고 설명했다.지난달 전국 법원경매 진행 건수 총 1만1천136건 가운데 3천668건이 낙찰돼 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 32.9%를 기록했다.평균 응찰자 수는 3.8명이었다.감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 낙찰가율은 지난 4월 71.6%에서 지난달 67.3%로 떨어지며 다시 60%대로 밀렸다.지난달 전국에서 가장 높은 낙찰가율을 기록한 곳은 광주(90.7%)였으며 세종(90.4%), 서울(89.9%) 등이 그 뒤를 이었다.경북의 낙찰가율은 30.9%로, 2017년 12월 28.4% 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.지난달 법원경매 최고가 낙찰물건은 경남 함안군 칠서면 대치리에 있는 2만1천771㎡ 면적의 공장으로, 감정가 353억원의 71%인 251억원에 낙찰됐다.최다 응찰자 물건은 인천시 연수구 송도동에 있는 전용면적 119㎡ 아파트로, 총 42명이 입찰에 참여했으나 낙찰가는 감정가(6억5천700만원)에 못 미치는 5억2천899만원에 그쳤다./연합뉴스
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[집코노미] "수수료만 3000만원"…초보자 탈탈 터는 스타강사 '갭투자' 컨설팅

수도권을 중심으로 ‘갭투자 컨설팅’ 피해가 잇따르고 있다. 컨설팅업체들이 부동산 초보 투자자들을 꾀어 갭투자 물건을 알선해주고 이 과정에서 컨설팅 수수료와 중개수수료 등을 받는 수법이다. 이들은 전셋값이 떨어지는 ‘역전세’가 날 경우 차액을 대납해주겠다는 조건으로 홍보하면서 투자자들을 대거 모집했다. 하지만 정작 역전세가 나자 시치미를 뗐다. 결국 금융비용을 감당하지 못한 투자자들이 하나둘 백기를 들면서 세입자들의 피해 또한 눈덩이처럼 불어나고 있다.◆상담·매입·수선까지 관리20일 부동산업계에 따르면 경기 수원과 용인, 화성 동탄신도시 등에서 갭투자자에 실패한 이들이 급매물을 내놓고 있다. 컨설팅업체의 말만 믿고 아파트 수십채에 갭투자를 했다가 손실을 본 이들이 내놓는 매물이다. 갭투자란 전세가격과 매매가격 차이가 적은 부동산을 세를 안고 사들이는 투자 방법이다. 소액 투자로 수익률을 극대화할 수 있지만 전셋값과 매매가격이 떨어지면 ‘역전세’나 ‘깡통전세’로 몰릴 수 있어 위험 부담이 높다.컨설팅업체들의 ‘먹잇감’은 초보 투자자들이다. 부동산에 무지하지만 투자로 수익을 내고 싶은 사람들이 대상이다. 높게는 수백만원짜리 강연을 통해 사람을 끌어모아 분위기를 조성한 뒤 자연스럽게 컨설팅으로 유도한다. 책을 출간한 뒤 유명세를 활용하는 경우도 있다. 100만원 안팎의 컨설팅 수수료는 별도다. 한 컨설팅업체를 통해 투자했던 A씨는 “부동산에 대해 잘 모르면서 고분고분할 것 같은 사람들에게만 컨설팅을 해준다”며 “전셋값이 떨어져 역전세가 나면 그만큼의 돈을 세입자에게 대납해주겠다는 조건으로 투자자들을 끌어들인다”고 전했다.컨설팅을 받은 투자자들은 대개 아파트 한 채당 1000만~2000만원을 들여 수십채씩 사들였다. 컨설팅업체가 위임장을 받아 계열 중개법인을 통해 거래하는 경우가 대부분이다. 컨설팅업자가 총 500만원 안팎의 수고비와 중개수수료까지 모두 가져간다. 한 투자자는 수년 전 경기 고양 화정동에 전용 59㎡ 아파트 한 가구를 사면서 컨설팅업체에 2100만원을 지불했다. 전세가격과 매매가격 차이는 600만원, 중개수수료는 90만원가량에 불과했다. 하지만 수고비과 수선비, 관리비 등의 명목으로 총 1100만원 정도를 더 냈다.수선비는 컨설팅업체들이 주로 쓰는 수법 가운데 하나다. “나중에 전세금을 높여 받으려면 리모델링을 해야 한다”는 핑계를 대면서 이윤을 남기기 위해서다. 당연히 명의가 분리된 관계회사를 통해 수선이 이뤄진다. 리모델링 비용은 소형 아파트 한 채당 600만~700만원가량이다. 투자자 한 명에게 아파트 한 채를 팔 때마다 적어도 1000만원 이상의 이윤을 남기는 구조인 셈이다. ◆‘깜깜이 투자’ 종점은 파국문제는 마구잡이식 컨설팅과 투자가 이뤄졌다는 점이다. 컨설팅을 받은 투자자들의 부동산은 대부분 고양과 수원 영통, 화성 동탄신도시 등에 몰려 있다. 이들 지역은 2~3년 사이 새 아파트 입주가 몰리면서 전세가격과 매매가격 모두 약세를 보인 곳이다. B씨는 “수십채를 사두면 ‘경제적 자유’를 금방 이룰 수 있다고 유혹했다”며 “절대로 역전세가 나지 않는 보물 같은 아파트라고 소개하더니 모조리 역전세를 맞았다”고 분개했다. 약속했던 역전세 대납은 이뤄지지 않았다. 계약서에 명문화되지 않은 조건 등을 이유로 컨설팅업체가 오리발을 내밀었다. 결국 투자자들이 울며 겨자먹기로 세입자의 보증금을 자비 충당했다. 한 투자자는 “세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 대출만 4억원을 받았다”며 “‘역월세’로 매달 세입자에게 이자처럼 돌려주는 돈도 200만원 이상”이라고 하소연했다.역전세 대납 미이행 문제를 강경하게 따지는 일부 투자자들에겐 컨설팅업체 직원들이 위장 임차인으로 들어간 것으로 알려졌다. 전세대출을 일으키면 일단 퇴거하는 세입자의 보증금은 돌려줄 수 있는 까닭이다.투자자들이 큰 목돈을 잃고 손절에 나서는 과정에도 컨설팅업체가 개입한다. 매도를 요청하는 투자자가 생기면 다른 투자자를 꼬드겨와 물건을 떠넘기는 수법이다. 새로운 투자자에게 소개비를 받으면서 해당 거래에 대한 중개수수료도 양쪽에서 챙길 수 있기 때문이다. 매수인과 매도인 모두 거래를 컨설팅업체에 위임하기 때문에 벌어질 수 있는 일이다. 한 컨설팅업체를 대상으로 형사고소와 고발을 준비 중인 투자자 C씨는 “임대사업자의 부동산은 임대사업자끼리만 사고팔 수 있기 때문에 등록을 종용한 뒤 이 같은 수법을 쓰고 있다”며 “부동산 거래의 이면을 알지 못해 호구처럼 당했다”고 한숨을 쉬었다.일선 컨설팅업체들이 관리하는 부동산이 전국 수백~수천 가구에 달하는 것으로 알려져 유사한 피해는 더 커질 수 있을 것으로 부동산 업계는 보고 있다. 한 부동산 전문가는 “제대로 된 공부 없이 손쉽게 투자하려는 생각이 컨설팅업체가 활개칠 수 있는 토양을 만들어준다”며 “남에게 모든 과정을 맡기는 ‘깜깜이 투자’는 자신은 물론 다른 이들의 피해까지 키울 수 있다”고 강조했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미TV] 갭투자 컨설팅 주의보!…스타 강사에 탈탈 털린 초보 투자자들

▶A씨저 같은 사람은 정말 그 사람의 호구였어요, 호구.▷B씨연봉으로 따지면 최저 5000만원에서 많게는 2억원까지 가능한 시스템이 구축된다(고 했어요).▶최진석 기자이슈가 있으면 언제든 한다, 집중탐구! 안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 갭투자를 부추겨서 투자자와 세입자 모두의 피해를 키우는 ‘갭투자 컨설팅’에 대해 얘기 나눠보겠습니다. 전형진 기자, 안녕하세요. 성공적인 투자를 위해선 얼마든 전문가들의 조언을 듣거나 자문을 할 수도 있는 거잖아요. 요즘은 이런 것도 문제가 되고 있나요? ▷전형진 기자단순히 컨설팅만 했으면 크게 문제가 될 건 없겠죠. 그런데 이 컨설팅을 미끼로 투자자를 끌어들여서 권유했던 물건을 직접 중개하고, 세입자 들이면서 리모델링도 하고, 관리까지 맡아서 하다가 결국 매도할 때도 위임해서 처리하는 업체들이 있어요. 말 그대로 처음부터 끝까지 전체 과정을 알아서 관리해주는 건데요, 정말 잘 관리를 해줄까요? 투자자 입장에선 ‘깜깜이 투자’나 마찬가지기 때문에 여기서 사고가 많이 납니다. ▶최진석 기자상담-매입-수선-관리-매도까지… 이게 다 수수료가 발생하는 단계들이잖아요. 이러면 컨설팅업자가 챙길 이윤도 많겠어요. ▷전형진 기자고양, 수원, 화성 등 수도권에서 활동하는 한 컨설팅업자는 ‘역전세 대납제도’라는 걸 들먹이면서 투자자들을 끌어들였습니다. 그러니까 전셋값이 내려가서 퇴거하는 세입자의 보증금을 못 돌려주는 상황이 오면 그 차액만큼을 자신이 대신 돌려줄 테니 안심하라는 거죠.▶최진석 기자“내 말 듣고 나를 통해 거래한 것에 대해선 역전세가 나도 보증해줄 테니까 안심하고 사, 믿고 사” 이런 식으로? ▷전형진 기자네. 그리고 예상하셨겠지만 또 한 가지, 이런 말도 합니다. “나를 믿고 투자하는 곳에선 절대로 역전세가 나지 않는다.” ▶최진석 기자어쨌든 절대로 역전세가 나지 않는다고 호언장담했던 그 지역이 어딘가요? ▷전형진 기자2016년을 전후해서 일산, 수원 영통, 동탄신도시 이런 곳들을 집중적으로 매수하게 했다는데요. 사실 이곳들은 동탄2신도시를 비롯한 주변 공급 때문에 그 이전부터 역전세 위험이 높았던 ‘갭투자의 무덤’ 같은 곳이었어요. 믿고 투자했던 분들은 “모조리 역전세가 났다” “망하라고 물건 소개해준 꼴이다” 이렇게 얘기하고 있습니다. 그런데 수천채를 관리하고 있다는 얘기가 나와서 더 불안합니다. ▶최진석 기자“역전세 나면 내가 다 보전해줄게” 이렇게 호언장담하던 컨설팅업자가 실제로 전세금을 다 보전을 해줬나요? ▷전형진 기자그랬을 리가 없죠. 계약서 자체가 없었던 구두 합의였거든요. 결국 10~20채씩 샀던 투자자들은 대부분 수억원의 대출을 끌어와서 자비 충당을 했습니다. ▶최진석 기자결국 역전세 대납이라는 건 투자자들을 안심시키고 꾀기 위한 미끼 그 자체였군요. ▷전형진 기자그래도 좀 심하게 따지는 분들에겐 일부 대납을 했다고 합니다. 아니면 자신의 직원들을 이용해서 전세대출로 역전세를 메우기도 했습니다. 직원이 세입자로 들어가면서 전세대출을 일으키고, 그 돈을 받은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주는 변칙적인 방법이죠. 매번 똑같은 사람들이 세입자로 들어오는 걸 눈여겨본 중개업소에서 발견한 건데요. 이 컨설팅회사에서 일하다 그만둔 직원분들에게도 제가 연락을 해봤었는데 “드릴 말씀이 없다” “언론 인터뷰엔 응할 수 없다”는 게 그분들이 밝힌 입장입니다. ▶최진석 기자그런데 이렇게 무더기로 역전세가 나서 컨설팅업자와 분쟁이고 뭐고 일단 세입자에게 시달리는 부분이 많으니까 큰 목돈을 잃더라도 손절 하는 분들도 많았을 것 같아요. ▷전형진 기자그 손절 과정, 매도 과정에도 컨설팅업자가 개입을 합니다. 아까 중개도 한다고 말씀드렸잖아요. 매도하려는 회원이 생기면 다른 투자자를 꼬드겨와서 해당 물건을 떠넘기는 수법이죠. 이 과정에서 또 소개비와 중개수수료는 다 받으면서요. ▶최진석 기자나쁘게 말하면 사기 치면서 그 사이 발생하는 수수료는 또 자기가 챙기는? ▷전형진 기자사실 제가 이 투자자들을 만나봤는데 한 번 얘기를 같이 들어보시죠. ▶A씨부동산에 대한 지식이 있는 사람이면 자기 회원으로 안 받아주고, 얘기를 할 때 자기랑 트러블이 생길 것처럼 성격이 괄괄하다든지 그런 사람들을 아예 받지를 않았어요. 전혀 부동산을 모르는 사람들만 받았어요. (…) 역전세를 경험하지 않고 부자가 되려고 했느냐, 임대사업 손쉽게 하려고 했느냐, 이런 식으로 나오니까. (…) 그래서 저도 전에는 대표니까 혼자서 맡아서 하기 힘들 거라는 생각에 컴플레인을 심하게 하지 않았거든요. 저 같은 사람은 정말 호구였어요, 호구. ▷B씨회원이 500명입니다. 보통 10~20채 빨리빨리 가라고 많이 종용해요. 20채 정도 가면 경제적인 자유를 누릴 수 있고, 다니던 직장 때려치워도 되고, 사업도 안 해도 된다면서요. 1년 동안 10채, 그 다음 1년 10채를 하면 전세 도래할 때 500만~2000만원씩 들어오기 때문에 연봉이 최저 5000만원에서 2억원까지 가능한 시스템이 구축된다(라고 했어요). ▶최진석 기자실제로 얘기를 들어보니까 생각보다 상황이 심각하네요. ▷전형진 기자보신 대로 부동산에 무지하지만 투자에 관심은 있는 사람들을 현혹해서 자신의 돈벌이 수단으로 악용하고, 손실이 나면 나몰라라 하는 일들이 벌어지고 있는 게 지금의 부동산시장입니다. ▶최진석 기자이렇게 남 믿고 그냥 돈 주고, ‘다 알아서 해주겠지’ 이런 방법은 제 개인적인 생각으로는 사기일 가능성이 굉장히 높습니다. 아무도 믿지 마세요. 본인 믿고 하시는 게 진짜 투자입니다. 그래서 성과도 본인이 누리고, 실패도 본인이 책임지는 그런 투자가 맞는 것 같습니다. 이상 집코노미TV였습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석·전형진 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴