[주테크 돋보기] '8·2 대책' 후 강남 4구 아파트값 8.9% 올랐는데…

교통·학군 좋고 개발호재까지
강남 기대가치 갈수록 높아져

거래량 줄고 가격급등 부담에
숨고르기 가능성 커져

정부 핀셋규제 효과 보려면
일관된 정책·시그널 줘야

‘8·2 부동산 대책’ 이후 6개월간 서울 아파트값은 6.2% 상승했다. 8·2 대책은 거래, 청약, 대출, 세금 등 전 방위 부동산 대책이다. ‘핀셋 대책’이라고 불릴 만큼 서울 부산 등 가격 급등 지역을 겨냥했다. 하지만 결과는 전국 아파트값이 2.8% 상승할 때 서울은 두 배 이상 올랐다. 또한 재건축 조합원 지위양도금지 등 재건축을 겨냥한 대책에도 서울 재건축 아파트는 9.4% 상승해 일반 아파트 가격 상승률 5.5%를 크게 앞질렀다. 지역별로는 강남권 아파트 가격 상승률이 높았다. 송파구가 10.8% 상승했고, 강남구(9.2%), 강동구(8.4%), 광진구(7.8%), 성동구(7.5%), 서초구(6.7%) 등 강남4구가 8.9%, 그 외 지역이 4.1% 상승했다.

강남권 아파트값 상승 원인은 무엇일까. 우선 강남권은 기본적인 주거환경이 우수해 수요가 풍부하다. 1960~1970년대 토지구획정리사업을 통해 개발된 지역답게 도로망이 반듯하고 고속도로나 지하철 등 대중교통 여건도 좋다. 학군과 학원 등 교육 여건이 우수하고 테헤란로 등 오피스타운과 가까워 직주근접성도 뛰어나다. 여기에 영동대로 지하화, 현대자동차부지 개발, 잠실종합운동장 개발 등 굵직한 개발 호재가 넘친다.

정부의 재건축 규제는 오히려 신축 아파트와 재건축이 가능한 아파트 몸값을 높이고 있다. 현재 강남4구에서 재건축을 추진 중인 아파트는 114개 단지다. 이 중 39개 단지는 사업시행인가, 관리처분인가, 이주철거 단계로 각종 규제에도 사업 추진이 거의 확정됐다. 이들 단지는 재건축 사업 추진이 어려워질수록 희소성이 부각되고 있다. 강남4구의 공급 물량은 저밀도 지구가 개발되던 2003~2009년에는 연평균 1만6000가구가 입주했고, 2008년에는 3만2000가구가 입주했지만 과거 4년간은 1만 가구를 밑돌았고 2018~2019년에는 1만5000가구 수준이다.

정부의 남은 규제 카드는 재건축 초과이익환수제와 재건축 연한 연장, 보유세 인상 등이다. 초과이익환수제와 보유세 인상은 실질적인 마이너스 자산효과가 있기 때문에 아파트 가격에 미칠 영향도 크다. 최근 국토교통부는 강남4구 재건축 단지의 예상 부담금이 평균 4억3900만원이라고 발표했다. 부담금이 낮다면 거래 가격에 반영돼 오히려 아파트값을 높일 가능성도 있다. 하지만 예상처럼 높은 금액이라면 조합원 부담도 만만치 않아 매도 물건이 나올 수도 있다. 보유세 인상 역시 대상과 세율에 따라 다르겠지만 단기적 효과보다는 중장기적으로 아파트시장에 영향을 미칠 가능성이 높다.

강남4구 거래량은 2015년 2만9638건에서 2017년 2만7061건으로 줄었다. 가격 급등에 따른 부담감과 계속되는 정부 규제로 숨 고르기를 할 가능성이 있다. 비슷한 상황이었던 2000년대 초반에도 2002~2004년까지 각종 규제 발표에도 급등했던 아파트값은 외환위기인 2007~2008년 하락했고, 정책 효과가 체감되면서 2010년에서 2012년까지 꾸준히 하락했다.
장기적인 관점에서 일관된 정책과 시그널이 필요한 시점이다.

김혜현 < 알투코리아 이사 한경DB >