주변에 대형상가 건설 가능성

기존상권과의 거리등 살펴봐야

찬바람이 불던 주상복합상가 시장에 최근 들어 숨통이 조금씩 트이는 분위기다.

주상복합의 상가 비율이 줄어 수익률이 높아질 것으로 보이기 때문이다.

정부는 종전까지 주택 70%, 상가 30%이던 주상복합 비율을 주택 90%, 상가 10%로 조정하기로 했다.

이렇게 되면 주상복합상가를 이용하는 입주민 비율이 늘어나는 대신 상가 공급이 감소해 상가의 수익성이 높아진다.

서울시의 경우 부도심으로 육성하고 있는 용산권·영등포권·청량리권·영동권·상암권 등 5개 권역의 도시환경정비사업구역 내 주상복합 비율을 우선 조정하는 방안을 검토 중이다.

경기도 및 광역시 역시 상가 비율을 축소하기로 했다.

이런 변화에 따라 주상복합상가에 투자할 때는 주상복합건물 내 상가 비율을 먼저 따져볼 필요가 있다.

가급적 상가 비율이 낮은 곳이 안전하다.

전문가들은 단지내 상가와 마찬가지로 1층 전면부 상가가 추천한다.

간판 가시성이 좋고 유동인구 유입 효과가 높다.

주상복합 아파트의 단지 규모는 클수록 좋다.

가구 수가 많아야 상가 유입 인구도 많다.

기존 상권과의 거리와 업종 간 조화를 잘 살펴야 한다.

주상복합이 재래시장 등 기존 대형 상권을 재개발한 것이라면 크게 문제될 게 없지만, 순수 개발형 주상복합의 경우 기존 상권에 밀릴 우려도 있어서다.

투자에 앞서 직접 발품을 많이 파는 것은 기본이다.

체크 리스트는 △실제 전철역·버스정류장과 얼마나 떨어져 있나 △주거지역이 가깝다면 인근 아파트 단지로부터 얼마나 걸리나 △인근에 향후 대형 상가나 백화점이 들어설 가능성은 없나 등이다.

요즘엔 건물 지하와 지하철역을 연결하는 곳도 많다.

건물 외부의 유동인구를 흡수해 상권을 활성화하겠다는 복안인 셈인데, 예상만큼 인구 유입 효과가 없는 경우가 적지 않다.

자칫 과대 포장돼 가격만 높을 수도 있다.

투자하기 전 주상복합 아파트나 주변 지역 거주자에게 직접 물어보는 게 안전하다.

주상복합상가의 경우 기본적으로 상권 활성화를 기대하기 어렵다는 게 가장 큰 단점이다.

일반 상업지역에 지어지기 때문에 주변 상가들이 이미 형성돼 있는 사례가 많다.

그런 만큼 업종 선택이 어렵다.

근린상가 등에 비해 전용률도 낮은 편이다.

엘리베이터 주차장 복도 등 공용시설이 많이 들어서는 탓이다.

상가 개발 업체들은 주상복합상가를 분양하면서 '임대수익 보증서'를 발급해준다.

임대수익 보증서는 상가 공급 업체가 임차인 확보 여부와 관계없이 투자자들에게 일정기간 임대 수익을 보장해 준다는 일종의 약정서다.

하지만 최장 기간 임대수익이 보장한다 해도 이후 상가 공실에 대한 책임은 분양자가 고스란히 떠안을 수밖에 없다.

신축 상가의 경우 초기 상권 활성화 시기를 놓치면 임대수익 보증은 무의미해진다.

조재길 기자 road@hankyung.com