분당 정자동 도시설계변경 특혜의혹이 제기되면서 부동산개발 사업자(디벨로퍼)들의 사업 방식이 도마에 올랐다. 디벨로퍼는 부동산 개발과 관련한 아이디어 하나로 땅을 살 수도 있고 계약금만으로 수백억원의 대박을 터뜨리는 부동산의 '연금술사'로 통한다. 그러나 부지 매입부터 건물 완공까지 최소한 3년 이상 걸리는 주택건설 사업은 이 기간동안 형질변경(땅의 용도변경)-건축심의-사업승인 등 수많은 인·허가 절차를 거치게 돼 분쟁과 잡음이 끊이지 않고 있다. 개발업체는 사업 기간을 최대한 단축해야 수익을 극대화할 수 있다. 이 때문에 가능한 한 사업 기간을 줄이기 위해 해당 지자체 담당자를 상대로 자금 인맥 연고를 동원해 로비를 하게 마련이다. 특히 사업이익 극대화의 핵심인 땅의 용도변경 문제가 걸렸을 때는 필사적이다. 특혜분양 시비를 일으켰던 1990년대 초반 한보의 수서 사건도 따지고 보면 조합주택 부지를 택지개발예정지구에서 무리하게 제외하려던 게 화근이었다. 용도변경 과정에서 인·허가권을 쥐고 있는 관과 기업 사이에 유착관계가 형성됐다. 업계에서는 분당 정자지구 의혹도 이러한 환경 속에서 벌어지는 한 사례일 뿐이라고 지적하고 있다. 기업과 행정기관간 유착관계는 통상 인·허가의 시작단계 직전인 토지매입 때부터 이뤄진다. 건설업체들은 가능하면 땅값을 낮추기 위해 별도의 시행사(페이퍼컴퍼니)를 앞세우게 되며 이때부터 '얼굴 알리기'에 들어간다. 건폐율 용적률 기반시설 부담조건 등이 결정되는 사업승인 단계도 건설업체에 중요한 시점이다. 기업들은 공공시설 부담조건 등을 낮춰야만 사업이익을 높일 수 있기 때문에 인·허가 업무를 맡고 있는 지자체 공무원들에게 로비를 할 수밖에 없는 처지에 놓인다. 경우에 따라선 편법이 동원되기도 하고 이로 인해 정치권이 연루되는 등 일파만파의 파장을 일으키기도 한다. 유대형 기자 yoodh@hankyung.com