정광영 < 한국부동산컨설팅 대표 >

본격적인 국제통화기금(IMF) 관리체제 영향으로 연리 20%대 이상의 고금리
시대로 접어들었다.

극심한 자금경색으로 건설업체의 주택공급에 상당한 차질이 예상되고
있으며 당장 올 1.4분기 주택공급이 격감할 것이라는 예측이 나오고 있다.

이는 신규아파트 공급가의 상승과 기존 주택가격 불안이 가중된다는 뜻을
내포하고 있다.

우선 IMF체제 이후 급변하고 있는 주택시장환경부터 살펴보자.

지역적으로 차이는 있겠지만 기존 아파트 거래가격이 소형 평형의 경우
1천만~2천만원이상 떨어졌고 중대형 아파트의 거래는 거의 두절됐다.

한동안 인기를 끌었던 수도권 신규 분양아파트나 입주가 새로 시작된 지역
에서 프리미엄이 많게는 5천만원까지 폭락한 곳도 있다.

하지만 설연휴가 지나고 봄이사철 계약이 이뤄지는 시점에서는 주택수요가
어느정도 일 것으로 예상되기에 지금이 내집마련의 적기라는 의견도 있다.

이같은 시장여건 아래에서 내집마련을 희망하는 수요자들은 치밀한 청약
전략이 필요하다.

우선 청약통장이 없거나 가입한지 2년미만인 사람들은 서울과 수도권의
미분양아파트를 선별해 구입하는 것이 좋다.

청약통장을 살리면서 내집마련을 할 수 있는 현실적인 대안이기 때문이다.

청약통장 1순위중에서 배수외의 사람이라면 서울을 고집하지 말고 수도권
으로 눈을 돌리는 것이 유리하다.

반드시 서울지역의 아파트를 분양받으려면 98년도 동시분양분중 소형이나
입지여건이 약간 떨어지는 아파트를 선택해 청약하는 방법을 고려할만하다.

입지여건은 입주 1~2년후의 도로나 지하철 등 변화의 추이를 보면서 판단
해야 한다.

배수내 순위자라면 입지여건이 좋은 아파트단지중에서 중대형보다는 소형
으로 일단 전략을 수정하고 중대형을 원할 경우 입지여건이 다소 떨어지는
것을 선정하는 것이 요령이다.

도심이지만 인근에 공장이 있고 지하철이 개통되지 않아 아파트 가격과
인기가 상대적으로 낮은 곳이지만 5년내 입지여건이 개선될 가능성이 많다면
투자를 고려해 볼만 하다.

입주까지 최소한 2년이 걸리고 입주후 3년을 보유해야 양도소득세도 감면
받을 수 있다는 점을 감안하면 충분한 투자가치가 있기 때문이다.

주택부금이나 주택자금 대출이 가능한 은행상품을 가입해 두는 것도 좋은
방법이다.

지금은 대출이 안된다 하더라도 입주시점에 잔금대출로 이용하면 되기
때문이다.

하지만 고금리시대에 부담을 줄이기 위해 전체 분양가중에서 대출금이 20%
선을 넘지 않는 것이 좋다.

앞으로의 아파트 시장은 당분간 중대형 아파트 위주에서 소형평형으로
선호도가 바뀐다는 것도 염두에 둬야 하며 이전처럼 시세차익을 얼마
남겼다 하는 시대는 지났다고 봐야 한다.

그렇기에 앞으로 주택은 투자가치보다는 사용의 개념에서 접근해야 할
것으로 보인다.

(한국경제신문 1998년 1월 23일자).