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[한상춘의 '국제경제 읽기'] 영국 부동산 펀드런 우려…'제2 리먼사태'로 전염되나

입력 2016-07-10 18:36:09 | 수정 2016-07-11 01:06:24 | 지면정보 2016-07-11 A27면
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이달말 IMF 주택 보고서 주목
유동성 불일치 차단 여부 관건

한상춘 객원논설위원 schan@hankyung.com
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영국 부동산 펀드런(대량 환매) 우려로 2008년 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태 이후 세계 부동산시장이 재조명되고 있다. 서브프라임 모기지 사태는 미국 주택시장에 낀 거품이 붕괴되는 과정에서 ‘마진 콜(증거금 부족현상)’에 따른 ‘디레버리지(투자자산 회수)’가 발생해 글로벌 금융위기로 악화됐다.

세계 부동산시장 움직임을 한눈에 알 수 있는 국제통화기금(IMF)의 주택시장 보고서를 보면 부동산 경기는 올해 1분기를 기점으로 2012년 이후 지속돼온 상승세가 꺾이고 있는 것으로 나타났다. 이런 상황에서 영국 부동산 펀드런이 발생하면 그 충격은 의외로 클 수 있다. 이달 말 발표할 2분기 보고서에 관심이 모아지는 이유다.

국가별로 보면 미국 부동산 시장은 의외로 견실하다. 서브프라임 모지기 사태 진원지인 주택시장은 위기 이전 수준보다 더 상승했다. 케이스실러지수로 보면 일부 지역은 거품 발생을 우려할 정도다. 상업용 부동산 시장은 지역별로 편차가 심하지만 위기 이전 수준의 90% 정도를 회복했다. 미국 경기가 완전하지 못함을 뒷받침하는 대목이다.

올 하반기에도 큰 변화는 없어 보인다. 가장 큰 걸림돌로 지적돼온 추가 금리인상폭이 브렉시트 여파, 대통령 선거 일정 등을 고려해 올해 한 차례(0.25% 포인트) 이내로 축소될 가능성이 높기 때문이다. 분기별 성장률도 2분기를 정점으로 2%대 중반의 완만한 회복 기조가 유지될 것으로 예상된다.

일본 부동산 시장은 재둔화 여부가 관심사다. 2012년 12월 이후 추진해온 아베노믹스(아베 신조 총리의 경제정책)가 실패로 돌아갔기 때문이다. 추가 금융 완화가 예상되나 동원 가능한 수단이 많지 않다. 브렉시트 투표 이후 엔화 가치가 초강세를 띠는 것(배리 아이켄그린 미국 버클리대 교수가 주장한 ‘엔고 저주’)도 상반기보다 더 어둡게 보는 요인이다.

중화 경제권과 제2 아세안(동남아국가연합) 지역의 부동산 가격 상승세는 쉽게 꺾이기 힘들 것으로 예상된다. 골드만삭스 등은 올해 2분기를 저점으로 중국 경기가 완만한 회복 국면에 들어설 것으로 내다봤다. 제2 아세안 지역은 자체적 성장동인(중국 이탈 외국 기업→베트남, 베트남 주력업종→미얀마·캄보디아·라오스)으로 6% 이상의 높은 성장이 예상되기 때문이다.

브라질, 러시아, 중동국가 등 자원수출국의 부동산 시장은 올 상반기 원자재 가격 반등을 바탕으로 최악의 상황에서 벗어나고 있다. 하반기에도 미국 추가 금리인상에 따른 자금이탈 부담이 줄어들 것으로 보여 부동산시장이 안정을 찾는 데 도움이 될 것으로 예상된다. 다만 원자재 가격 추가 상승에는 한계가 있어 그 폭은 크지 않아 보인다.

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유럽 부동산 시장은 브렉시트 전개 상황이 최대 변수다. 브렉시트 변수만 없다면 상반기 상승세가 이어질 가능성이 높다. 마리오 드라기 유럽중앙은행(ECB) 총재가 금융완화 정책을 지속할 뜻을 밝혔기 때문이다. 일본과 달리 금융완화정책도 효과가 나타나면서 유로존 핵심국(Good Apples)을 중심으로 경기가 살아날 조짐을 보이고 있다.

관건은 브렉시트 여파, 그중 영국 부동산 펀드런의 발생 여부다. 선제적인 브렉시트 대책 차원에서 영국에 진출한 금융회사와 기업이 이탈하기 시작하면 상업용 시장을 중심으로 부동산 가격은 큰 폭으로 하락할 가능성이 높다. 최악의 경우 부동산 펀드런이 발생해 유동성 확보 차원에서 영국 금융사가 해외 투자한 자산을 처분한다면 세계 경제와 국제금융시장에 ‘전염 효과’도 우려된다.

부동산 펀드런이 ‘확산형’으로 악화될 것인가, 아니면 ‘축소형’으로 안정될 것인가는 크게 두 가지 요인으로 결정된다. ‘레버리지 비율(증거금 대비 총투자금액)이 얼마나 높으냐’와 ‘투자 분포도가 얼마나 넓으냐’다. 이 두 지표가 높을수록 위기가 확산형으로 악화되고 디레버리지 대상국에서는 위기 발생국보다 더 큰 ‘나비 효과’가 나타난다.

서브프라임 모기지 사태가 글로벌 금융위기로 악화된 것은 위기 주범인 미국 금융회사의 두 가지 지표가 모두 높았기 때문이다. 영국은 미국보다 두 지표가 훨씬 낮은 편(약 30%)이다. 일부의 우려대로 영국 부동산 펀드런이 발생한다고 해도 ‘제2의 리먼사태’로 악화될 가능성은 낮다.

캐나다 중앙은행 총재 시절 리먼사태의 전염 효과를 잘 차단해 ‘위기극복 전도사’라 불리는 마크 카니 영국 중앙은행 총재는 선제적인 유동성 확보에 최우선 순위를 두고 있다. 부동산 펀드 환매 중지는 ‘미첼 함정(비관론이 고개를 들면 순식간에 거인의 위력을 보이는 것)’에 따른 단기 유동성 ‘미스매칭’ 현상을 차단하기 위한 사전조치로 풀이된다.

한상춘 객원논설위원 schan@hankyung.com

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