중견기업 임원인 이모씨(57)는 올해 초 월세로 받던 아파트를 팔고 서울 대치동 은마아파트 후문 근처에 바닥면적 181㎡인 지하1층，지상4층의 상가건물을 20억원에 사들였다. 월세 500만원을 받던 서울 이촌동의 대형 아파트를 처분한 돈(19억5000만원)에 여유자금을 보탰다.

건물 개보수나 임차인 관리 등 아파트보다 신경 쓸 일이 많아졌지만 임대수입은 두 배 가까이 늘었다. 보증금 1억5000만 원에 월세 910만원을 받고 있다. 시세 차익도 기대되고 있다. 최근 인근 학원 원장이 건물을 25억원에 팔라는 제안을 해왔다.

이씨처럼 중소형 상업용 건물을 사들여 임대수익을 얻는 투자방법이 인기다. 아파트는 시세차익을 기대하기 어려워졌고,주식이나 펀드는 불안하다고 느끼는 투자자들이 늘어나고 있어서다. 대형 건물보다도 수요가 많아 환금성이 뒷받침되는 중소형 건물이 주로 투자대상이고 거래량도 많은 편이다.

빌딩 매매 전문업체인 원빌딩 부동산중개의 자체 집계에 따르면 서울지역 중소형 건물의 거래 건수는 2009년 165건에서 2010년 390건으로 2배 이상 증가했다. 이 중 강남 · 서초 · 송파구에서 이뤄진 거래의 비율이 60~70%에 달한다. 올 들어서도 7월말 기준으로 231건을 기록,연간 기준으로 지난해 거래건수를 넘어설 분위기다.

◆임대수익 vs 시세차익


중소형 건물에 투자할 때도 먼저 매입 목적을 정하는 게 순서다. 임대수익을 겨냥하느냐， 시세차익을 노리느냐에 따라 투자금액,물건종류,입지선택 등을 달리 해야 하기 때문이다. 매입목적이 분명하면 적합한 물건을 점차 좁혀나갈 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

중소형 건물의 임대수익률을 보면 서울 강남지역의 경우 4~5%，강남이외 지역은 5~6% 수준이다. 경기도는 7% 이상으로 추산된다. 지방에선 임대수익률이 10% 이상 나오는 곳도 있다.

지방의 경우 임대수익률이 높은 반면 시세차익을 기대하기 어려운 특징이 있다. 반면 강남권은 당장 손에 잡히는 임대수익은 떨어지지만 향후 시세차익을 기대할 만 곳으로 꼽힌다.

가장 인기가 좋은 매물은 바닥면적 330㎡에 지하 1층~지상 5층 규모의 건물이다. 선호하는 투자금액은 50억~100억원선이다. 이런 매물엔 대기수요가 줄을 잇는다는 게 빌딩중개업소들의 설명이다.

투자금액은 대출 비중을 따져 결정해야 한다. 유진석 원빌딩부동산중개 이사는 "예전에는 매물가격의 40~50% 정도를 대출을 받아 충당했지만 최근에는 금리부담 때문에 대출 비중이 높아야 20~30%선"이라고 말했다.

◆입지 · 바닥면적 꼼꼼히 점검해야


중소형 상업용 빌딩 투자에서 실패하지 않으려면 돈 될 만한 건물을 볼 줄 아는 안목을 키워야 한다.

상업용 빌딩은 오피스로 임대놓을 수도 있고,상가로 세놓을 수도 있다. 오피스 임대용도라면 우선 바닥면적을 따져봐야 한다. 임차인 입장에선 운영비용이 좌우되기 때문이다. 바닥면적이 좁고 층이 많을수록 운영비가 더 들어간다. 화장실 프린트 복사기 등 사무기기를 각 층마다 갖춰야 하는 까닭이다. 연면적이 같더라도 바닥면적 330㎡인 6층 건물보다 660㎡의 3층 건물이 오피스로 임대 놓기에 더 유리하다는 얘기다. 주차장 규모와 방식，역세권 등 교통여건도 챙겨야할 요소다.

상가 세입자를 들일 건물이라면 입지를 가장 먼저 봐야 한다. 손님이 찾아오기 쉬운 곳에 자리 잡고 있는 매물을 찾는 게 포인트다. 예컨대 '테헤란로 강남 파이낸스센터 이면도로는 대로를 기준으로 쉽게 위치를 설명할 수있어 세를 놓기에 유리하다. 또 눈에 띄기 쉬운 코너건물이나 냉난방비가 상대적으로 적게 드는 북향 건물을 선택해야 한다. 주택은 남향이 선호되지만 외관이 유리로 된 남향 건물의 실내온도는 복사열 때문에 계절에 따라 2도 높거나 낮아 냉난방비가 더 든다. 테헤란로 주변에서 같은 조건이라면 북향건물의 시세는 남향보다 5%정도 높다는 게 빌딩중개업소들의 설명이다.

땅 모양도 확인해야 한다. 지상 1층 후면에 주차장이 있어 전면에 주차장으로 들어가는 길을 놓는다고 가정하면 정사각형보다는 직사각형이 더 좋다. 용도지역이 3종일반주거지역이 아니라 상업지역이라면 향후 시세차익을 더 기대해 볼 수 있다. 상업지역의 비율은 강남구가 6%，서초구가 2%에 불과해 희소가치가 크다.

◆임대수익률은 발품으로 확인해야


건물을 계약하기 전에 반드시 확인해야 할 게 있다. 임대수익률 수준이 높고 임차인 구성이 좋더라도 급매라면 이유를 따져봐야 한다. 임대료 연체 규모가 많거나 엘리베이터가 고장나 있는 등 매입자가 추가로 부담해야할 숨은 사정이 있을 수 있어서다. 임대료 수준은 적정한지,불법으로 증축한 시설은 없는지 등도 짚어봐야 한다.

건물의 평당 임대료를 확인한 뒤 주변 시세와 비교해 보는 작업도 필수다. 내 건물의 임대료가 월 300만원이고 주변 건물이 500만원 수준이라면 임차인 재구성이나 리모델링을 통해 임대료 수준을 조정해 볼 여지가 있다.

김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com