과거 전세난 때와 달라진 점은 전셋집에 살고 있는 중산층이 늘어났다는 점이다. 수도권을 비롯,부산 대구 대전 등 전국적으로 전세값 급등이 확산되는 점도 과거와는 다르다. 이런데도 정부는 잠실 과천 등 일부 지역의 국지적인 현상이라거나 일부 빈곤층의 고착화된 불만으로 인식,오판을 자초했다.

◆ 낮아지는 자가 비율

국토해양부의 '2008년 주거실태조사'에 따르면 자기 집에 사는 중산층의 자가(自家) 점유율은 54.70%로 2년전 조사때보다 0.59% 포인트 감소했다. 중산층의 자가보유율이 떨어졌다는 것은 뛰는 집값을 소득이 받쳐주지 못해 집을 장만하지 못하거나 가계부채 증가로 세입자로 전락했다는 의미다.

함영진 부동산써브연구실장은 "2009년 서울의 연소득 대비 주택가격비율(PIR)이 9.4(소득을 한 푼도 안쓰고 9.4년간 모아야 내집마련)로 세계 최고 수준이어서 수도권에서 서울,서울 외곽에서 강남권 등으로 옮겨가려는 욕구가 강한 중산층의 내집마련이 쉽지 않다"고 설명했다.

◆ 맞춤형 전세대책 필요

부동산 전문가들은 전세시장에서 차지하는 중산층의 영향력을 감안,전세난을 해소하기 위해서는 이들을 겨냥한 맞춤형 정책이 필요하다는 지적을 내놓고 있다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 "강남 등 요지에서 자가주택에 살고 있는 비율이 높은 고소득층이나 주로 외곽에 거주하는 저소득층과 달리 중산층은 학군 수요 등에 따라 요지와 외곽을 오가기 때문에 전셋값 움직임을 좌우한다"고 설명했다. 윤 대표는 "강남과 목동,중계동 등 학군 우수지역과 주변에 이런 수요를 흡수할 수 있는 전셋집과 임대주택이 많아야 결과적으로 전세시장도 안정될 수 있다"고 주장했다.

이동현 하나은행 부동산전문위원은 "1~2인 가구 위주의 소형주택 공급에 무게를 둬 전세난을 잡겠다는 정부대책은 3~4인 가구인 구성된 중산층의 전세난 해소에 한계가 있다"며 "주택수급과 교육문제를 한꺼번에 풀수 있는 묘책이 필요하다"고 말했다.

지방의 전세난도 상황이 심각하다. 지난해 전세값이 20% 넘게 뛴 부산에서는 서울처럼 재개발,재건축 이주수요가 급증하는데 비해 올해 입주물량이 작년보다 25% 이상 줄어 전세난이 심화될 전망이다. 대전 지역도 비슷하다. 지난 1년간 전셋값 상승률이 16.16%를 기록할 정도로 전세난이 심각하다. 유성구 I중개업소 관계자는 "지난해 상반기 입주 물량이 거의 없었던 영향이 하반기 전셋값 급등으로 이어졌다"며 "노은동에 있는 전용 85㎡형이 6개월 만에 1억5000만원에서 1억8000만원으로 올랐다"고 전했다.

김태철/성선화 기자 synergy@hankyung.com