"빚내야 집 산다" 무주택자 '한숨'…아파트를 할부로 산다면 [최원철의 미래집]

최원철 필진

입력2023.03.28 07:20 수정2023.03.28 11:11

한경닷컴 더 머니이스트

공공분양, 당첨 어렵고…민간분양, 부채비율 높은데
임대형 민자사업(BTL) 제도, 민간아파트에 도입하면 어떨까

최근 반값 아파트가 등장하면서 청년과 신혼부부, 저소득층에게 내 집 마련이 보다 쉬워질 것이라는 기대가 커지고 있습니다. 서울시와 서울주택도시공사(SH)에서 추진하는 토지임대부 분양주택인 '고덕강일 3단지' 500가구 사전 예약에서 평균 40대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 청년과 신혼부부 특별공급은 33대 1, 일반공급도 67대 1, 청년 특별공급은 118대 1의 경쟁률을 기록할 만큼 많은 관심을 받았습니다.

토지임대부 분양주택은 건물만 분양하기에 분양가격이 약 3억5000만원에 그칩니다. 여기에 매달 40만원 정도의 토지 임대료가 붙습니다. 추후 본청약 시점에서 건물 분양가와 토지 임대료가 확정된다고 합니다. SH공사는 내년까지 반값 아파트를 8000가구 이상 공급할 계획입니다. 당장 5월에는 마곡에 반값 아파트를 공급할 예정인데, 마곡지구 10-2단지와 택시 차고지 부지를 활용한다고 합니다. 향후 강서, 은평, 고덕강일 등에서 추가 분양이 이뤄질 것으로 보입니다.

이렇게 좋은 제도가 시행돼도 청약에 탈락한 분들은 현실적 박탈감이 점점 더 커질 우려가 있습니다. 공공택지의 일부만 사용할 수 있는 탓에 반값 아파트를 아무리 늘려도 공급 물량은 1만 가구에 미치지 못합니다. 서울 밖 경기도 신도시 등에서는 아직 반값 아파트를 추진한다는 얘기조차 없습니다. 대규모로 공급되는 물량은 대부분 민간 아파트인데, 분양받자니 공사비와 대출이자가 크게 올라 부담이 큽니다.

민간 아파트 청약에 당첨되면 계약금을 내고 중도금을 대출받아 낸 뒤, 입주하는 시점에 잔금을 냅니다. 목돈이 없다면 전세 세입자를 구해 잔금을 치르게 됩니다. 결국 내 집 마련하면서 엄청난 부채를 떠안아야 합니다. 고정금리이면서 장기 모기지가 가능한 특례보금자리론이 출시됐다지만, 올해만 이용할 수 있는 한시적인 상품입니다. 개인이 주택금융공사에 신청해서 받아야 하는 불편함도 있습니다. 개인의 부담을 줄이면서 내 집을 마련할 방법은 없을까요.

국내에 임대형 민자사업(BTL)이라는 제도가 있습니다. 바로 민간이 공공시설을 짓고 정부가 시설 임대료를 지불하는 방식입니다. 도로와 철도 등 사회간접자본(SOC)에 주로 쓰였는데 비교적 최근 기숙사나 도서관, 박물관 등의 시설에도 도입됐습니다. 가령 대학교에 기숙사를 BTL 방식으로 공급하면 학교는 학생들에게 임대료를 받아 기숙사 건설비용을 장기간에 나누어 갚아나가게 됩니다. 일종의 건설공사 할부 제도라고 할 수 있겠습니다.

공공택지 내에 공급하는 민간 아파트에 이 제도를 도입하면 어떨까요. 정부가 입찰받아 가장 적절한 운영방식을 제시한 건설회사를 선정하고 고정금리를 보장해주면 청약 당첨자들은 20년에서 30년 동안 안정되게 분양 비용을 납부할 수 있습니다. 고정금리로 저리 융자를 지원받게 되므로 원리금 부담이 큰 중도금과 잔금 대출이 필요 없어지는 것입니다. 건설회사와 금융회사 등도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제나 미분양에 따른 위험을 피하면서 금리 지원도 받게 되기에 손해 볼 이유가 없습니다.

이미 존재하는 제도를 민간 아파트로 확대 적용하는 것일 뿐입니다. 그렇기에 도입 과정에서도 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다. BTL 사업을 공공택지 민간 아파트로 확장하면 아파트는 대출받아 사는 것이 아닌 장기 할부로 구매하는 것으로 바뀌게 됩니다. 전국적인 보급이 가능하기에 청년과 신혼부부, 저소득층의 내 집 마련을 보다 쉽고 빠르게 만들 수 있습니다. 반값 아파트의 좋은 혜택을 많은 이들이 누릴 방법을 찾아야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

서울 아파트 '큰손' 30대 돌아왔다…3개월 연속 매수 증가

서울 아파트 거래에서 30대 매수세가 늘어난 것으로 나타났다. 일반적으로 아파트 시장은 40대가 큰손이지만, 서울은 구매력을 갖춘 30대들이 정부의 규제 완화 이후 매수에 나서는 것으로 분석된다.부동산시장 분석업체 부동산인포는 한국부동산원 아파트 매매거래 현황을 분석한 결과 서울에서 30대 매수 건수가 3개월 연속 늘었다고 24일 밝혔다. 지난해 11월 171건이던 30대 매수 건수는 12월 232건, 1월 305건으로 증가했다.지난해 9월부터는 30대 매수 건수가 40대 매수 건수도 추월했다. 서울은 2019년 연령별 매수 통계가 나온 이후 줄곧 30대의 매수가 40대보다 많은 지역이었지만, 지난해 매수 심리가 위축되며 월별 기준으로 40대 매매 건수가 더 많은 역전 현상이 벌어졌다. 서울에서 30대 매수 비중은 △2019년 28.8% △2020년 33.5% △2021년 36.4%로 상승하다 △2022년 28.2%로 감소했다. 40대 매수 비중은 △2019년 28.7% △2020년 27.5% △2021년 26.4% △2022년 23.6%다.다만 지난해 7월과 8월 30대 매수 건수는 274건, 212건에 그친 데 비해 40대 매수 건수가 281건, 250건으로 더 많았다. 9월부터는 30대 매수 비중이 더 높아졌다. 청약 시장에서도 추첨제 물량이 나오면서 30대 매수세는 더 강해질 전망이다. 1·3 대책에 따라 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전역이 규제지역에서 해제돼 추첨제 비율이 전용 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 100%로 늘었다. 특히 청약은 분양가의 10% 정도인 계약금을 내면 이후에는 중도금과 잔금 등으로 나눠서 내는 '분할매수' 전략이 가능한 것도 장점이다.부동산인포 권일 리서치 팀장은 "대출 금리가 낮아지고 특례보금자리론 등이 출시되면서 구매 부담이 줄었고, 급매물도 여럿 나와 30대가 적극 매수에 나선 것으로 보인다"며 "30대는 내 집 마련 의지가 높고, 새 아파트를 합리적 가격에 살 수 있는 것은 여전히 분양을 받는 것인 만큼 청약 추첨제를 노리는 수요도 늘어날 전망"이라고 말했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
2

"자녀 결혼자금까지 깨더니…" 상계동 집주인들 '급반전'

"발표 당일에만 급매물 세 개가 내려갔습니다. (급매물을 회수한 집주인 중에) 지난해 종합부동산세 때문에 자녀 결혼자금을 깬 분도 계셨는데, 올해는 걱정 없다고 하시더군요."서울 노원구 상계동의 한 개업중개사는 "올해분 공동주택 공시가격 발표 이후 다주택자들이 매물을 거두고 있다"며 이같이 말했다. 이 중개사는 "올해 초 나온 급매물이 대부분 소진된 상태인데, 추가로 나오긴 어려워 보인다"며 "그렇다고 매수자들이 추격매수에 나서는 상황은 아니다"라고 설명했다.24일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 23일 서울 노원구 아파트 매물은 전일 대비 약 50건 줄어든 4307건을 기록했다. 이와 달리 같은 기간 서울 전체 아파트 매물은 5만9668건에서 5만9943건으로 소폭 늘었다.일선 중개사들은 다주택 집주인들이 매물을 회수하고 있다고 입을 모았다. 중계동의 개업중개사는 "시장에 내놨던 매물을 거둬들이는 경우도 있지만, 잠재 매물도 크게 줄었다"며 "다주택자인 집주인 가운데 보유세 부담에 매도를 고민하는 경우가 적지 않았는데, 보유세가 크게 줄면서 이러한 고민을 할 이유가 사라졌다"고 말했다. 줄어든 다주택자 보유세…"급매 내놓을 이유 없어"부동산 세금 계산 서비스 셀리몬에 따르면 올해 다주택자 보유세가 절반 이하로 줄어든다. 노원구 중계동 '중계주공5단지' 전용 84㎡와 함께 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡, 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡ 등 주택 3채를 가진 다주택자는 지난해 재산세 1664만원과 종부세 8340만원 등 1억원에 달하는 보유세를 내야 했다.올해는 종부세법 개정과 공시가격 하락이 맞물리면서 재산세 1337만원, 종부세 2535만원 등 3872만원을 내면 된다. 전년 대비 61%(6131만원) 줄어든 액수다. 마찬가지로 중계주공5단지 전용 84㎡에 용산구 이촌동 '한강대우' 전용 134㎡를 가진 2주택자라면 지난해 재산세 762만원, 종부세 2080만원 등 2842만원의 보유세를 부담해야 했다. 올해 보유세는 전년 대비 66% 줄어든 963만원에 그친다.이선구 셀리몬 대표는 "작년 말 종부세법 개정과 올해 공동주택 공시가격 하락으로 조정대상지역 2주택 보유자의 종부세 감소 폭이 클 것으로 예상된다"며 "이에 따라 다주택자의 주택 보유전략도 달라질 전망"이라고 내다봤다. 호가 상승에 금리 인상까지…매수자도 급매물 찾아 관망당초 시장에서는 종부세 기산일인 오는 6월 1일까지 급매물이 꾸준히 나올 것으로 예상됐다. 하지만 종부세 부담이 대폭 줄어들면서 급매물을 나오길 기대하기 어려워졌다. 급매물이 사라진데다 매수자들도 주춤하다보니 거래가 다시 얼어붙을 것이라는 전망도 나온다.중계동 개업중개사는 "최근 실거래가보다 호가가 높은 매물에는 문의조차 오지 않는다"며 "집주인들은 호가를 조금씩 올리고 있는데, 매수자들은 여전히 급매물만 찾으며 관망하는 모양새"라고 토로했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 지난 20일 69.3을 기록했다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 매수자들이 소극적으로 돌아선 데는 금리 인상 가능성도 영향을 끼쳤다. 미국 중앙은행(Fed)은 지난 22일(현지시간) 정책금리를 연 4.75~5.0%로 0.25%포인트(p) 인상했다. 제롬 파월 의장은 "시장이 금리 인하를 예상한다면 완전히 잘못된 것"이라며 "연내 금리 인하는 없다"고 못을 박았다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
3

구청은 "문제 없다"는데…공무원들 돈 들여 라돈 저감 공사

서울 강남 금싸라기 땅에 지어진 공무원임대아파트에 입주한 공무원들이 ‘라돈 논란’에 술렁이고 있다. 자체 측정 결과 일부 가구에서 라돈이 기준치 이상으로 검출됐기 때문이다. 구와 시공사의 공인 검사에서는 안전하다는 결론이 나왔지만 불안해하는 입주민이 늘면서 공무원이 공무원에게 민원을 쏟아내는 촌극이 벌어졌다.23일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 일원동 개포상록스타힐스(사진) 입주 공무원들은 최근 강남구와 공무원연금공단, 시공사에 ‘가구 내 라돈 저감 조치를 해달라’는 민원을 제기했다. 입주민들이 직접 검사를 의뢰한 결과, 실내 라돈 검출량이 법정 기준치인 200㏃/㎡를 넘었다는 것이다.한 입주민은 “최근 업체를 불러 라돈을 측정했는데, 최대 400㏃/㎡가 나왔다. 단지 안에서는 500㏃/㎡ 넘게 측정된 가구도 있다”고 전했다. 입주민들은 아예 실내 라돈 수치를 낮춰준다는 ‘라돈 저감 시공’ 업체를 수소문해 많게는 수백만원에 달하는 추가 시공을 하기도 했다.단지는 공무원 임대아파트 역할을 해온 개포9단지(690가구)를 재건축한 1829가구 규모 신축 아파트다. 작년 11월 입주를 시작했는데 1급 발암물질이 나온다는 소문에 일부 입주민은 ‘민원 폭탄’을 제기하고 있다.그러나 실태조사에 나선 구와 시공사는 억울하다는 입장이다. 환경부 등록 라돈 측정 회사에 여러 차례 검사를 맡겼는데, 모두 안전하다는 결과가 나왔다는 것이다. 시공사 관계자는 “민원이 계속되고 강남구에서도 검사를 권고해 측정을 의뢰했는데, 권고기준치보다 낮게 나왔다”며 “정확한 방법에 따라 검사를 진행한 결과”라고 설명했다.구도 일부 입주민이 직접 측정하거나 사설 업체를 통해 측정한 결과는 조건과 환경이 달라 신뢰하기 어렵다는 입장이다. 강남구 관계자는 “지난해 민원을 받고 시공사에 개선 권고를 내렸는데, 재측정에서도 기준치 이하가 검출됐다”며 “부정확한 시험 결과로 주민들이 불안해해 인증 기관에 검사를 다시 의뢰하는 방법을 권고했다”고 말했다.단지가 사업승인을 받을 때와 현재의 라돈 기준치가 달라진 점이 갈등의 불씨가 되고 있다는 지적도 있다. 공동주택의 라돈 기준은 2019년 7월 1일 사업계획을 승인받은 단지부터 기존 200㏃/㎡에서 148㏃/㎡로 강화됐다. 바뀌기 전 사업승인을 받은 이 단지는 지난해 공인 측정 결과, 최고 179.2㏃/㎡의 라돈이 검출됐다. 강화된 규정에 따르면 권고기준치를 넘긴 수치다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com