사진=게티이미지뱅크
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시들했던 오피스텔의 인기가 다시 살아나고 소형주택을 찾는 수요자들이 늘어나고 있습니다. 이는 차기 정부에 대한 규제완환 기대감이 영향을 미친 것으로 풀이됩니다. 대통령직 인수위원회는 임대차시장 안정을 위해 소형아파트에 대한 임대사업자 등록제도를 부활하고 빌라나 다세대, 주거용 오피스텔 등을 과세 대상 주택 수에서 제외하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 전·월세 안정에 필요한 민간임대 물량을 늘리겠다는 복안으로 보입니다.

주택임대사업 또한 사업입니다. 때문에 시장이 좋아진다고 섣불리 뛰어드는 건 위험할 수 있습니다. 주택임대사업을 할 때 유심히 보아야 하는 통계는 주택에 대한 통계가 아니라 라이프스타일에 대한 통계입니다. 특히 중요한 것은 결혼과 관련된 통계입니다. 결혼과 이혼 등의 대소사는 가구를 합치기도 하고, 분화시키기도 합니다.
사회적 1인 가구 증가…임대사업엔 유리할 수도
가구의 변동에 따라 임대사업의 수요 또한 달라집니다. 장기적인 결혼의 추이는 부동산시장을 해석하는 중요한 변수입니다. 국가의 미래를 어둡게 만들 수는 있지만 현재 결혼 관련 추이는 임대사업자에게 유리하게 형성되고 있습니다. 대표적인 결혼 형태인 미혼, 이혼, 졸혼 등이 증가하고 있다는 점입니다.
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일단 '미혼' 가구입니다. 청년들이 결혼을 미루는 경향이 뚜렷해지면서 초혼연령이 30세를 훌쩍 넘었습니다. 2021년 현재 남자의 초혼연령은 33.35세, 여자는 31.08세로 더 높아졌습니다. 초혼연령이 늘어나면 자연스럽게 1인 가구로 남아있는 기간이 길어지게 됩니다. 월세 받는 부동산의 임차인은 1인 가구인 경우가 많습니다. 이들이 오랜 기간 월세 시장에 머무른다면 주택임대사업자 입장에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

결혼을 하더라도 아예 아이를 갖지 않는 기혼 여성들도 늘고 있습니다. 통계청이 발간한 ‘KOSTAT 통계플러스 겨울호’에 실린 ‘저출산시대, 기혼여성 해석하기’에 따르면 기혼여성 중 무자녀 여성의 비중은 2010년 4.4%에서 2020년 8.4%로 상승했습니다. 무자녀 비중이 늘어난다는 것은 국가적으로는 안타까운 현상이지만 마찬가지 이유로 임대사업자에게는 긍정적입니다. 자녀가 없거나 자식이 없는 기간이 길어질수록 가구원 수가 적기 때문에 소형의 월세 주택에 머무를 공산이 큽니다. 주거비용이 만만치 않은 수도권의 경우는 더욱 그러할 겁니다.

초혼연령이 늘어나는 현상은 전 세계적인 듯합니다. 미국은 남성이 29.2세, 여성은 27.1세입니다. 1960년과 비교하면 미국인들의 결혼 연령이 7년이나 늦어지고 있는 셈입니다. 1960년 미국 남성의 결혼연령은 22.8세, 여성은 20.3세였습니다. 국회 보건복지위원회 김승희 의원이 국민연금공단으로부터 제출받은 “이혼으로 인한 분할연금 성별 수급자 현황” 자료에 의하면 우리나라 이혼율은 OECD 34개국 가운데 9위를 차지할 정도로 높으며, 아시아에서는 단연 1위입니다. 2021년 이혼 건수는 10만 건이 넘습니다. 이는 전체 결혼 건수의 1/2이 넘습니다. 결혼은 급격히 줄어드는데 이혼은 꾸준하기 때문입니다.
사진=게티이미지뱅크
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이혼은 원래의 가구 수를 더욱 분화시키는 역할을 합니다. 10가구 중 3가구가 이혼한다면 가구 수는 13가구로 늘어나게 됩니다. 젊은 층의 인구는 계속 줄고 있지만 1인가구가 급격히 늘어나는 이유 중 하나는 이혼율의 증가도 한 몫합니다. 외국은 결혼보다는 동거나 사회적 계약의 형태로 사랑하는 사람과의 삶을 이어가기도 합니다. 그러나 우리는 아직 사실혼에 대한 인식이 높지 않고 법적 보장이 미약하기 때문에 대부분 결혼합니다. 개방화된 사회에서는 자연스럽게 이혼율이 늘어나는데 이는 가구 수를 급격하게 증가시키는 요인으로 작용합니다.

가구 수가 늘어나는 것도 임대사업자에게는 긍정적이지만 가구원 수가 줄어드는 것이 더 큰 유인이 됩니다. 소위 월세 받는 소형 주거시설로 주거가 이동되기 때문입니다. 이들은 사회 초년생과는 다르게 이혼으로 가구 수는 분화되지만 급격히 거주면적을 줄이지는 않습니다. 젊은 층에 비해서는 조금 넓은 면적을 선호합니다. 가구의 거주면적은 줄어들지만 1인당 주거면적은 계속 증가하는 원인은 이렇게 분화된 가구의 상당수가 중장년층이기 때문으로 추정됩니다.
가구 분화여부 주목해야
이혼은 아니더라도 가구가 분화되는 경우도 있습니다. 소위 기러기부부입니다. 지난 10년간 두 배는 증가했습니다. 가장 큰 원인은 직장 때문입니다. 무려 70%가 넘습니다. 이들도 대부분 중장년층인데 사회초년생과는 다르게 조금 넓은 주거시설을 선호합니다. 처음에는 미혼의 기분을 내면서 즐겁게 살지만 나이가 들어서도 기러기부부 생활을 계속하게 되면 불편하고 힘들게 됩니다. 이를 해소하기 위한 방안은 조금 더 고급스러운 주거시설로 옮기는 겁니다.

요즘은 졸혼이라는 풍습도 생겼습니다.고 신성일·엄앵란 부부가 실행에 옮겨 유명해진 라이프스타일입니다. 이들도 이혼은 하지 않았지만 마찬가지로 실질적으로는 분화된 가구로서 살아가고 있습니다. 이런 분위기는 법적이 아니라 실질적으로 분화된 가구가 늘어나게 됩니다.

다양한 결혼과 동거에 대한 세태변화를 살펴봤지만 현대사회가 복잡해지고 더욱 개방화되면 가구의 분화는 계속될 가능성이 높습니다. 과거에는 60세가 넘는 고령층에서 부부 중 한 명이 돌아가시면 자식들이 모시는 것이 일반적이었습니다. 이럴 경우 오히려 가구가 분화되는 것이 아니라 합쳐지는 겁니다. 빠른 결혼, 빠른 자녀 출산 등 과거에는 가구원 수를 늘리고, 가구를 합치는 경우가 많았지만 현재는 정 반대의 현상이 벌어지고 있다는 말입니다. 통계청의 자료에 의하면 현재 가구 수는 2093만에 이르는데 2043년까지 2234만 가구로 증가할 것이라고 합니다. 이렇게 인구수는 감소하지만 가구 수는 증가하는 현상은 앞에서 살펴본 가구 분화와 밀접히 관련되어 있습니다.

가구 수가 분화한다고 부동산시장에 긍정적인 영향만을 미치는 것은 아닙니다. 소득변수를 살펴보면 우리나라 1인 가구의 33.7%가 60대 이상 즉 독거노인입니다. 이들이 전체 1인 가구 수의 1/3이상을 차지합니다. 중위가구 소득의 50% 미만 저소득층 1인 가구가 무려 40%대입니다. 2인 이상 가구에서 저소득층이 차지하는 비중은 10%대에 불과합니다. 이런 사실을 고려하면 사실 화려한 싱글은 영화 속에서 나오는 이야기에 불과합니다. 현실적으로 고소득의 1인 가구는 전체의 10%내외에 불과한 실정입니다. 가구 수 증가의 감추어진 이면입니다.

기본적으로 1인 가구는 급속히 증가할 겁니다. 허나 1인 가구의 특성을 살펴보면 아주 다양하다는 점이 눈에 띕니다. 아직 미혼의 사회초년생들도 있고, 기혼이지만 이런 저런 이유로 떨어져 사는 부부 그리고 이혼한 커플 등 정말 다양합니다. 따라서 이런 1인 가구들의 다양한 특성을 파악해 임대사업자는 어떤 계층에 사업의 초점을 맞출 것인가도 고민해야 합니다. 사회초년생을 대상으로 임대사업을 하는 것과 중장년층을 대상으로 하는 것은 주택유형과 규모가 다를 수 밖에 없기 때문입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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