대체상품 인기라는데…아파트 추월할까?[심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2021.09.06 06:39 수정2021.09.06 09:40

한경닷컴 더 머니이스트

아파트값 오르고 공급 적어 대체 상품 인기
생활형숙박시설 주거 불가능, 오피스텔 세금 따져봐야
갈아타기 감안한다면 '아파트'

롯데캐슬 르웨스트 분양홍보관 인근 현장 부동산 중개업소 관계자들. / 사진=한경DB

롯데건설이 서울 마곡지구에 공급하는 생활형숙박시설 총 876실 모집에 57만5950건의 청약이 접수돼 평균 657대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 6049대1로 아파트보다도 높은 기록적인 청약경쟁률입니다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한도 받지 않아 투자자들이 집중된 것으로 풀이됩니다. 추첨으로 당첨자를 뽑는 데다 계약금의 10%만 내면 전매제한도 받지 않아 단기 시세 차익 실현이 가능하단 점이 영향을 미친 것으로 보입니다.

생활형숙박시설만이 아닙니다. 아파트의 대안 상품인 오피스텔, 그중에서도 전용면적이 큰 아파텔의 인기는 아파트를 추월합니다. 부동산114에 따르면 2021년 상반기 수도권에 공급된 오피스텔 중 전용면적 60~85㎡는 전체 공급물량의 13%에 불과한 수준입니다. 4월에 공급된 인천 연수구의 ‘더샵송도아크베이’ 전용 84㎡는 269.23대1, 6월에 공급된 경기 화성시의 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’ 전용 84㎡는 224대1의 청약경쟁률을 기록했습니다.

생활형숙박시설, 아파텔 나아가 노인복지주택 등은 아파트의 대체상품으로 알려져 있습니다. 규제로 인해 아파트를 청약하거나 구입하기 어려운 분들이 관심을 가지는 상품입니다. 현재 대체상품의 인기는 아파트를 위협할 정도로 높습니다. 이런 인기가 계속될 것인지 그리고 유의해야 할 점은 없을까요?

아파트의 대체상품의 인기인 이유는 간단합니다. 규제와 함께 아파트 가격 또한 높아졌기 때문입니다. 너무 높은 가격으로 인해 풍선효과 측면에서 이런 상품들이 나오는 겁니다. 지역주택조합 또한 마찬가지입니다. 지역주택조합은 아파트이지만 다른 형태의 사업 방식인데요. 이 사업방식 또한 아파트 청약이 로또화되고 주변 아파트 시세가 너무 높으니 나타나는 현상이라고 보여집니다. 최근 지역주택조합이 우후죽순으로 생기는 이유입니다.

이런 대체상품은 상품의 특성을 잘 알고 매입하는 것이 필요합니다. 생활형숙박시설은 주거를 할 수가 없습니다. 과거에는 관행적으로 주택상품과 유사하게 활용했으나 이제는 법이 바뀌어 그렇게 할 수가 없습니다. 하도 이런 문제가 많으니 정부에서 2년의 유예기간을 두었지만 궁극적으로는 숙박업을 등록하고 투숙객을 받아야 하는 상품입니다. 물론 위탁업체가 이런 일을 대행해주지만 당연히 수익률이 떨어집니다. 대행수수료가 빠지기 때문입니다.

아파텔 또한 주거로 사용할 경우 세제상의 불이익을 당할 수 있습니다. 실제 어떻게 사용하느냐가 과세의 기준이 됩니다. 아파트를 가지고 계신 분이 아파텔을 추가로 구입한다면 기존의 아파트를 거래할 때 세금이 달라집니다. 이런 점 등을 잘 알고 매입하는 것이 필요합니다.

안타깝게도 생활형숙박시설의 청약자 중 이 상품에 대한 정확한 지식을 가진 사람은 많지 않아 보입니다. 특히 마곡의 생활형숙박시설의 경우 일자리가 넘쳐나고 4조원에 가까운 대형개발사업이 3개나 되는 마곡이라는 지역 프리미엄이 크게 작용하고 있다는 걸 명심해야 합니다.

아파트 대체상품에 대한 인기는 오히려 아파트의 가치를 높게 만들 가능성이 큽니다. 생활형숙박시설이나 아파텔의 분양가가 분양가 상한제에 적용받지 않는다는 것이 가장 큰 이유입니다. 최근 분양하는 아파트 대체상품의 분양가는 아파트보다도 높거나 거의 같은 경우가 많습니다. 실제 사용할 수 있는 면적과 용도지역 등을 따져보면 투자자들은 당연히 아파트로 돌아서지 않겠습니까. 단지 청약이 쉽고 전매가 가능하다는 이유만으로 이런 상품을 따라다니는 것은 폭탄 돌리기의 희생양 찾기에 참여하는 위험한 행위입니다. 대체상품에 대해 잘 알고 나면 아파트의 가치를 더욱 높게 평가할 수밖에 없습니다.

현재 주택시장 투자 트렌드는 갈아타기입니다. 더 좋은 주거선호지역으로 갈아타려는 수요는 바람직합니다. 정부의 규제로 이런 시도가 갈수록 어려워지기 때문입니다. 어렵다는 말은 가치가 있다는 것이고 당연히 가격에도 반영됩니다. 아파트 주변 상품을 기웃거리기보다는 더 좋은 아파트가 무엇인지에 고민하는 게 나아 보입니다.

<한경닷컴 The Moneyist>심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수

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