[박대석 칼럼] 백색코끼리를 춤추게 하라

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고양종합운동장을 리모델링하여 'G-ARENA'로 바꾸면 벌어지는 일

결론부터 말하면 베드타운인 일산신도시는 인재 등 창조계층이 몰리며, 기업과 일자리는 물론이고 세수 증가로 재정자립도가 높은 지속 성장하는 자족도시가 되며, 주변 약 300여 만평의 일산 부동산 가치는 30조 원 이상 높아지는 국제적인 명품도시가 된다.

이러한 대 변신은 단지 고양종합운동장을 세계 최초로 지붕과 바닥을 개폐식으로 리모델링하여 퍼블릭 아레나인 'G-ARENA(박대석 명명)'로 변신시켜 사시사철 각종 공연, e-sports, 각종 스포츠가 열리도록 하면 벌어지는 일이다. 텅 빈 월드컵 경기장을 백색 코끼리처럼 모시고 있는 다른 도시도 마찬가지다.

▲ 대형 애물단지 '백색 코끼리'는?

필자가 DALL·E 3 AI를 사용하여 춤추는 백색코끼리 이미지 생성함

태국의 옛 이름인 시암(Siam)의 왕이 마음에 들지 않는 신하에게 신성한 백색코끼리(white elephant)를 하사했다. 선물 받은 신하는 겉으로는 영광이지만 백색코끼리는 사료비 등 관리비가 엄청나게 들어가고 쓸데도 없다. 그렇지만 버리지도 못하고 극진하게 모셔야만 했다.

잘못하여 백색 코끼리가 병들거나 죽기라도 하면 선물을 준 국왕을 욕보이는 꼴이 되어 목숨이 달아날 수도 있기 때문이다. 따라서 백색 코끼리를 선물 받은 신하는 시간이 흐르면 파산 지경에 다다르게 된다. 백색 코끼리는 최근에는 해결 방법이 없는 큰 애물단지를 이르는 경제용어로 사용된다.

2002년 한일 월드컵 개최를 위해 지어진 월드컵 경기장 10곳 중 서울월드컵경기장과 수원월드컵경기장을 빼고는 모두 적자 상태로 막대한 세금만 축내고 있다.

그러다 보니 1년 중 사용하는 날이 적으면서도 모처럼 사용하려면 잔디 등 관리 부실로 사용자 등 체육인들로부터 질타를 받을 수 있어 빈 독에 물 붓듯이 예산을 낭비할 수밖에 없는 실정이다. 고양특례시 고양종합운동장도 사정은 마찬가지로 적자 경영 상태다. 현대 판 백색 코끼리가 따로 없다.

▲ '백색 코끼리'로 사람을 모이게 한다? 고양종합운동장을 예를 들면,

고양종합운동장 / 고양 도시관리공사 홈페이지

막대한 예산을 들여 관리하면서도 별 쓸모 없이 개점휴업 상태인 대형 운동장을 연중무휴 사람이 몰리도록 만들면 된다. 상전으로 모셔 놓은 백색코끼리로 사람을 불러 모으게 만드는 일이다. 대형 운동장도 살고 인근 지역도 광범위하게 살릴 수 있다. 고양특례시에 있는 고양종합운동장을 예로 들어보자.

고양종합운동장은 시설이 훌륭하고 3호선 대화역, GTX-A(2024년 예정) 등 접근성도 우수하며 인근에 킨텍스, 호수공원 등 우수한 볼거리 등이 포진해 있다. 하지만 고양종합운동장은 연중 사용일 수가 40일 내외로 연간 11% 정도만 가동 중이다. 2018년부터는 전용으로 사용하는 축구단도 없다. 조금 더 자세히 살펴보자.

고양종합운동장은 2003년도에 1,144억 원을 들여 개장하였다. 천연 탄성고무 트랙인 '제1종 육상 경기장’과 천연잔디 축구장을 지니고 있는 종합운동장은 건축바닥면적 26,744㎡(8,091평, 지하 1층 지상 3층 건물) 안에 잔디구장이 7,140㎡(2,159평)과 400m 트랙이 8 레인 그리고 40,907개의 관중석이 있다.

좌석을 리모델링하면 7만 석까지 증설이 가능하다. 종합운동장 인접하여 약 860대의 주차장과 992석의 보조 경기장, 6,216석의 실내 고양체육관, 1,251석의 고양국가대표 야구훈련장이 있다. 종합 운동장은 거대한 지붕을 28개의 철근 기둥이 떠받치고 있다.

▲ 전천후 다목적 공연장, 퍼블릭 아레나인 'G-ARENA'로 변신

Tottenham Hotspur Stadium 은 25분 만에 잔디구장을 내셔널 풋볼 리그(NFL) 경기를 할 수 있는 다목적 구장이다. / 이미지 populous 홈페이지

건축, 토목, 디자이너 등 전문가들 의견을 종합하면 고양종합운동장 약 8,000평의 지붕은 리모델링하여 개폐가 가능한 에어 돔으로 변형하고, 약 3,000여 평의 잔디구장 및 육상 트랙으로 사용하는 바닥 역시 다목적으로 활용할 수 있는 바닥(Multipurpose Change Fields, 박대석 명명)으로 만들 수 있다.

스페인, 영국 등 유럽에서 경기장의 바닥 개폐식 필드(Retractable fields)는 다양한 기술과 형태로 활용 중이다. 다목적 경기장인 토트넘 홋스퍼 스타디움은 단 25분 만에 천연 잔디 경기장이 사우스 스탠드 아래로 미끄러져 들어가는 접이식이 특징이며 NFL 경기를 할 수 있는 인공 경기장 표면이 드러난다.

필자가 DALL·E 3 AI를 사용하여 생성한 G-ARENA 구상도

고양종합운동장 바닥이 자유롭게 변형이 되면 겨울에는 스케이트 등 빙상스포츠는 물론이고 운동 경기용으로 활용하지 않을 때는 e-Sports나 각종 공연장 등으로 다 용도로 쓰면 된다. 또 운동장을 최대 4 분할하여 동시에 4개의 경기나 공연을 치를 수 있다.

4만 명에서 최대 7만 명이 즐길 수 있는 이른바 퍼블릭 아레나인 'G-ARENA'가 만들어진다. 아레나(Arena)는 라틴어로 '모래' 인데 투기장을 표현하다가 현대에는 약 1만 석 이상의 다목적 실내 경기장, 공연장 등을 지칭한다.

연중 대부분 잠들어 있는 대형 고양종합운동장이 수만 명이 사시사철 즐겨 찾는 퍼블릭 아레나인 G-ARENA(박대석 명명)로 변신하는 데는 오랜 시간 동안 천문학적인 예산을 들여 땅을 살 필요 없고, 고양시 판단으로 리모델링(대수선)만 하면 된다.

일반 아레나처럼 수천억 원에서 수조 원의 막대한 건축비도 들지 않고 길지 않은 시간에 에어 돔과 개폐식 바닥을 설치하는 비용만 투입하면 된다.

▲ 200여 만평의 일산 지역이 신바람 나는 도시로 대전환

고양종합운동장을 퍼블릭 아레나로 리모델링 후, 가칭) 물빛시티 대상지역/ 박대석 작성

현재 고양종합운동장을 중심으로 있는 농협 하나로마트, 킨텍스, 호수공원, 원마운트, 웨스턴돔, 가로수길, 호수공원 등은 하나하나가 모두 사람이 많이 모일 수 있는 좋은 시설임에도 불구하고 연계성( synergy)이 없이 단절되어 있다. 그래서인지 현재 일산신도시는 사실상 베드타운에 더하여 도심이 활력을 잃었다.

그러나 고양종합운동장이 고양 퍼블릭 아레나인 'G-ARENA'로 대변신을 하게 되면 주변 일산신도시 200만 평에서 최대 300여만 평이 활기찬 도시로 바뀐다. 사시사철 비교적 저렴하고 질 좋은 공연과 행사가 열리면 주변에 있는 각각의 시설들은 시너지 효과로 젊은이들을 포함한 인파가 몰려들게 된다.

홍대입구역은 하루 116,000명이 타고 내린다. 그런데 고양종합운동장과 200m 거리에 있는 대화역은 하루 28,374명이 이용하는데 대부분 통근자일 뿐이다. 하지만 'G-ARENA'가 만들어지면 홍대입구역보다 대화역, 주엽역, 정발산역이 젊은이들이 더 많이 이용하는 전철역이 된다. 일일 2만여 명이 다녀가도 연간 약 6백만 명의 방문객이 증가하는 셈이다.

한국문화관광연구원 주요 관광지점 입장객통계, 킨텍스는 연간 531만 명이 다녀 가지만 고양시 지역 내 다른 거점과 시너지가 없다.

정발산역에서 5분 거리에 있는 31만 평 일산호수공원(호수는 약 9만 평)은 연간 약 430만 명 이상이 다년 간다. 국내 유료사용 인기 방문지 1위는 에버랜드로 연간 577만 명이고 2위가 일산에 있는 킨텍스인데 531만 명이 다녀간다.

킨텍스와 호수공원 방문객 약 천만 명이 고양 퍼블릭 아레나와 더불어 시너지 효과로 방문자와 체류시간이 커지고 당연히 지역 소비지출이 증가한다. 일산 시내 한복판에 있는 웨스턴돔, 라페스타는 물론이고 가로수길, 원마운트 등이 본연의 기능을 살려 일산 신도시 대부분이 활력이 넘치는 신바람 나는 도시가 된다.

하나로마트와 고양종합운동장 뒤에 흐르는 대화천을 한강까지 편도 약 5km 산책거리를 만들 수 있다. 지역 주민은 물론이고 외부에서 찾는 젊은 방문객들에 훌륭한 명소가 된다. 오리가 많이 살아 'G-ARENA오리길(박대석 명명)'이라 하자.

'G-ARENA'와 킨텍스, 호수공원, 라페스타는 연결하는 약 15km 거리 곳곳에는 노래와 낭만과 사랑 그리고 젊음이 연중 넘쳐흐른다. 2량의 지붕없는 버스가 시티투어처럼 이곳을 돌며 행복을 실어 나른다. 90년 초 일산시도 시 이전 신촌의 젊은이들이 몰린 백마역 인근 '화사랑'이 대형으로 만들어지는 일이다.

▲ 지역 가치 약 30조 원 이상 상승효과?

박대석 작성

일산신도시는 같은 시기, 비슷한 가격에 분양한 분당지역 아파트 값 보다 2배 이상 싸다. 일산신도시 등 주민이 지은 지 30년 된 아파트를 재건축, 리모델링하려는 진짜 이유는 살기 불편함을 해소하는 것보다는 부동산 가치 상승에 있다.

고양종합운동장을 리모델링하여 고양 퍼블릭 아레나를 만들어 지역 다른 우수한 시설들과 연계하면 최소 20만 평, 인접지역 포함 약 300여 만평의 지역가치가 상승한다. 단순하게 평당 1천만 원 이상이 상승하는 효과를 고려해도 약 30조 원의 일산 지역 가치를 올리는 일이다.

그뿐만이 아니다. 새로 들어설 CJ 라이브센터, 일산테크노밸리, 킨텍스 3 전시장(예정) 등과 기존 호수공원, 킨텍스 등의 시너지 효과로 고양시는 단순 방문객에서 원나잇(One night) 이상하는 체류관광객이 증가한다. 거리 곳곳에 버스킹, 강남과 홍대입구역 이상의 클럽 등이 들어선다.

이에 따라 지역 내 총생산(GRDP)이 증가하고 일자리가 늘며 고양시 세수도 증가하게 되는 선순환 자족도시가 자연스럽게 만들어진다. 더불어 고양시는 문화 예술과 체육이 1년 내내 살아 숨 쉬는 국제 명품도시가 된다.

▲ 성공한 도시는 기업이 우선 아니라 인재가 모여야

Rust Belt / Map created with mapchart.net

성공한 도시는 기업유치가 우선이 아니고 먼저 인재가 모이도록 해야 한다. 인재가 몰리는 도시는 지속적으로 성장하지만 대기업을 유치하여 급성장한 도시는 과학기술 변천에 따라 대부분 몰락했다. 다 파먹은 석탄, 금광촌과 다를 바 없다.

미국 중서부 지역과 북동부 지역의 러스트 벨트(Rust Belt)가 대표적 사례다. 자동차 산업의 중심지인 디트로이트를 비롯해 미국 철강 산업의 메카인 피츠버그, 그 외 필라델피아, 볼티모어, 멤피스 등은 1870년대 미국 경제의 중공업과 제조업의 중요한 지역이었으나 제조업의 사양 등으로 인해 불황을 맞은 지역이다.

1980년대 한국경제를 견인하다시피 한 섬유를 토대로 한 대구 경제는 대구 모 유명 백화점이 개점 휴업상태일 정도로 인구와 일자리 등이 안 좋은 상태다.

고양시 옆 동네인 파주시는 액정표시장치(LCD) 산업의 전초기지로 협력업체를 합쳐 근무 인력이 1만 8000명에 달했다. 하지만 LCD수요 감소로 지난해 2·3분기에 누적 1조 2000억 원대 영업적자를 내면서 생산직 사원의 자율 휴직을 검토하고, 일부 직원의 계열사 전환 배치도 진행 중이다. 당연히 기업이 들어섰던 지역은 같이 쇠퇴할 수밖에 없다.

하지만 러스트벨트인 피츠버그에 있는 '라이코스'회사는 보스턴으로 본사를 이전했다. 보스턴은 피츠버그처럼 기업을 유치하기 위하여 요란스럽게 세금 감면 등 혜택 등이 전혀 없지만 라이코스가 필요한 인재가 있었기 때문이다. 세계적인 도시학자 '리처드플로리다'는 이런 사례를 20여 년 동안 연구했다.

▲ 인재는 어디에 몰리는가? 놀기 좋은 곳이다.

인재는 창조 계층이 주를 이룬다. 창조계층은 지식 노동자, 교사, 예술가와 그 이외 다양한 문화적 창조 활동가들이다. 인재를 포함한 창조 계층은 만나서 데이트를 할 사람이 많은 곳, 즉 이른바 짝짓기 시장이 크거나 활기찬 장소, 그리고 훌륭한 레스토랑과 카페, 음악 공간, 그 이외 해볼 만한 것들이 많은 곳에 거주하고 있었다.

다시 말하면 거창한 대기업, 학교 등이 아니라 인간의 원초적인 행복을 누릴 수 있는 곳이 많은 곳에 인재가 몰린다. 당연히 이들이 모이는 도시는 고임금 일자리가 많거나 노동시장이 두텁게 된다. 중산층이 두터운 도시다.

과학기술 변천에 따라 기업의 흥망성쇠를 인재들이 주도하게 되어 인재가 많은 도시는 지속적으로 성장한다. 인재가 몰리면 좋은 국제기업과 학교는 부차적으로 따라온다.

리처드플로리다는 지은 책 '도시는 왜 불평등한가'에서 샌프란시스코만 지역, 뉴욕, 보스턴, 워싱턴 DC, 샌디에이고, 런던처럼 성공을 이어가고 있는 세계 6대 도시 등은 이른바 "경제 발전의 3T" 즉 기술, 인재t, 관용(tolerance) 측면에서 탁월한 곳이라고 말했다. 슈퍼스타 도시다.

또 11월 9일 한국을 찾은 세계적인 도시경제학 권위자인 에드워드 글레이저 하버드대 경제학과 교수는 메가시티 "성패의 열쇠는 뛰어난 인재, 유연한 기업, 그리고 이들을 잇는 연결성 세 가지다."라고 말했다. 인재가 성공 도시의 기본 중의 기본이다.

위에 언급한 세계 6대 도시는 전 세계 첨단기술 벤처자본투자액의 약 절반을 끌어들인다. 세계에서 가장 큰 55개 대도시는 세계 인구의 7%에 불과하지만 세계 경제의 40%를 담당한다. 또 40개의 거대도시 지역, 보스턴, 뉴욕, 워싱턴 회랑 지역과 같은 도시와 대도시들의 집단은 세계 인구의 18%가 거주하지만 세계 경제 생산량의 약 3분의 2, 혁신의 85%를 만들어낸다.

샌프란시스코 중심가의 작은 공간은 매년 수십억 달러의 벤처 자본을 끌어들이는데, 미국을 제외하면 지구상 어떤 나라보다 더 많은 금액이다. 따라서 현대 자본주의를 지식 기반 자본주의가 아니라 도시화(Urbanized) 지식 자본주의로 부른다. 마찬가지로 최근 화두로 떠오른 메가시티는 도시화 시대에 시대흐름이다.

▲ '물빛시티' 추진

박대석 작성

고양종합운동장을 다목적 퍼블릭 아레나로 리모델링하여 지역을 활성화하는 프로젝트를 가칭 '물빛시티'라고 명명하였다. 이미 한강을 고양시 창릉천과 파주시 공릉천을 삼송역 지하호수가 있는 언더월드로 32KM를 베니스처럼 연결하는 '물빛나라' 프로젝트를 약 16개월 동안 120여 명의 전문가들이 기본 계획을 만들었다.

현재 메타버스로 먼저 만들고 있는 중이다. 물빛나라 추진단에서 지역사업 일환으로 물빛시티를 검토했다.

토목환경 공학 김영석 박사, 전 전문건설협회 표재석 회장, 정구상 행정동우회장, 김도협 고양시야구협회장, 지오스토리 김지환 대표, 건축융복합 황준호 박사팀(동명기술사업단, 공간건축사사무소, EVP어스빌파트너스)과 기술적, 경제적, 법률적 타당성은 물론이고 지역에 거주하는 영향력 있는 독고영재(영화배우, 전영재) 등 문화예술인들과도 문화예술 콘텐츠 공급 및 공연 등 가능성도 논의했다.

고양시 지역은 이제 시민이 공감하고, 참여하며 과실을 직접 얻을 수 있는 프로젝트를 찾아 해야 한다. 그러기 위해서는 지역에 있는 자원을 잘 살펴야 한다.

뜨내기 정치인들이 한 건 위주, 쇼를 위한 단편성 사업에 시민이 끌려 다니면 안 된다. 사심이 잔뜩 낀 대규모 청사진으로 땅을 사는데 수년, 인허가 수년, 기업유치에 십여 년이 걸릴지 아니면 구호로 희망고문으로 끝날지 모르는 일에 한정된 시 자원을 낭비하면 안 된다.

그래서 'G-ARENA'를 포함한 물빛시티는 지역사정을 잘 아는 지역 인사를 중심으로 전문가와 팀을 이뤄 충분히 검토한 후에 시민 주축으로 추진한다. 시민이 공감하는 지역 개발사업을 해야 한다. 이 과정에 진정성 있는 정치인이 자연스럽게 합류하게 되는 구조다.

▲ 'G-ARENA' 추진 방안

'G-ARENA'를 포함한 물빛시티는 추진에 고양시 역할은 사업타당성 용역을 주고 종합운동장 리모델링 비용 예산을 편성하는 일이다. 아니면 물빛시티 추진단에 제안을 받아 추진하면 된다.

물빛시티는 리모델링 비용을 물빛시티 시민 펀드로 조달하여 고양시의 기존 원마운트와 CJ라이브 처럼 50년 사용(35년 사용 뒤 15년 추가 연장 가능) 뒤 기부채납 방식(BOT, Build-Operate-Transfer)을 적용하면 된다.

물빛시티 사업자는 G-ARENA 수익금으로 리모델링 비용 펀드 원리금을 상환하고, 펀드에 참여한 투자자 시민에게 적정 배당을 해주어 수익을 공유한다. 'G-ARENA'를 포함한 물빛시티는 사업 추진 시 검토해야 할 법, 기술, 재무적 타당성, 사업성 등 4개 부문 모두 우수한 프로젝트이다.

1) 인허가 등 법적 부문은 대부분 고양시 권한이다.
2) 리모델링 기술과 기술의 경제성 부문은 전문가들의 의견이 다양하나 가능하고 최적의 융합 방법을 찾으면 된다.
3) 리모델링 비용은 외벽 약 8,000평, 내부 바닥 약 3,000평을 합한 약 11,000평 건축비는 평당 1,000만 원 이하로 약 1,000억 원 이하로 추정된다. 리모델링 비용 충당 및 상환 등 재무적 타당성 부문은 BOT 방식으로 시민펀드로 충당하고 운영 수익금으로 원리금 상환이 가능하다.
4) 마지막으로 사업성 부문은 년간 천만 명이상이 방문하는 호수공원과 킨텍스 등을 포함한 주변 우수한 시설과 시너지 효과로 일일 20만 명 이상 몰리는 홍대거리 보다 우수한 여건을 가지고 있다.

고양시는 조금만 손을 대면 지역을 살리고, 지역가치를 올리며 지역주민의 행복을 증진시킬 일이 많다.

물빛시티와 함께 검토 중인 또 다른 하나는 현 고양시청과 원당역, 원당 고양시청역 후보지(논란의 신청사 후보지?)를 연결하는 약 20여 만평의 역세권화는 이른바 '원당 델타시티'다. 물빛시티와 마찬가지로 고양시 자체 검토로 짧은 시간에 적은 투자로 도시를 리노베이션 하는 일이다. 시민행복과 지역가치를 높이는 일이다.

한·일월드컵 때 총사업비 1조 8490억 원을 들여서 만든 전국의 월드컵 경기장 중 여건이 비슷한 도시도 'G-ARENA'를 안은 물빛시티를 참고하여 애물단지가 된 백색 코끼리를 춤추게 하면 좋겠다. 한 장의 복합 티켓으로 젊은이들이 호수공원, 전시회, 클럽 등 시티투어 하며 신나게 사시사철 춤추는 물빛시티 'G-ARENA' 성공을 기대한다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

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