[박대석 칼럼] 원희룡 장관께, 1기 신도시 재정비 딜레마와 해법

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개발권 양도제(TDR; Transfer of Development Right)에 답이 있습니다.

원희룡 국토교통부 장관 / 이미지 출처 원 장관 페이스북

국정에 얼마나 바쁘신지요? 고물가·고금리·고환율에 저성장과 무역적자까지 경제문제가 심각하여 이른바 경제 쓰나미가 몰려오고 있습니다. 당연히 집값은 당분간 하락할 수밖에 없는 상황입니다.

부동산 가격을 연착륙 시키지 못하고 버블(거품)이 터지면 걷잡을 수 없는 어려움에 처할 까 대다수 국민이 걱정하고 있습니다. 비난을 감수하면서까지 부동산 가격이 좀 더 하락해야 한다고 솔직하게 말하는 장관님의 충정을 충분히 이해합니다.

오늘은 1기 신도시 재정비에 대하여 말씀드리려 합니다. 추진이 늦어져 일산·분당 등 신도시 주민들의 반발이 거세자 장관께서는 '1기 신도시 재정비 선도구역을 이르면 2024년에 지정하겠다'라고 지난 6일 국정감사에서 밝혔습니다. 무슨 대책을 준비하고 계시는지 궁금합니다.

그러나 지난 대선 때 내세운 1기 신도시에 대한 ‘용적률 300%~500% 상향’ 등 재건축·리모델링에 대한 공약은 이행하기 힘든 뜨거운 감자입니다. 상식적으로 생각해도 해결해야 할 난제가 하나 둘이 아닙니다.

1기 신도시 재정비 당위성(필요성), 인근 지역 또는 1기 신도시 내에서 용적률 및 재정비 순서 등 형평성, 원자재 가격 상승과 집값 하락으로 인한 경제타당성, 전체 도시환경, 주택 공급과잉 등입니다.

우선 1기 신도시보다 더 시급하게 재정비할 지역이 많습니다. 재정비는 말 그대로 집이 살기 힘들 정도로 낡거나 낙후된 주거환경을 개선하기 위하여 하는 사업입니다. 1기 신도시 이제 겨우 30년 정도가 되었을 뿐입니다. 일부 살기에 불편한 곳도 있지만 아파트가 낡아서 도저히 살기 어렵거나 안전이 위험한 수준은 아닙니다.

2022.10.11. 고양시 원당에 소재한 고양시청 정문 앞에서 빌라 개발을 촉구하는 시민들의 모습 / 촬영 박대석

오히려 신도시 인근의 기존 구도심지역에 재정비가 시급한 곳이 많습니다. 고양시 경우 일산신도시 인근 원당·일산·능곡에 20여 곳 이상' 재정비 촉진사업'지가 있습니다. 1기 신도시 때문에 이들 지역이 불이익을 받거나 형평성 추가 기울어져서는 안 됩니다.

이 글을 쓰는 시간에도 고양시청 앞에는 빌라(연립) 재개발을 촉구하는 신도시 지역 외 주민들의 시위가 벌어지고 있습니다.

▲1기 신도시 용적률이 300% 심지어는 500%로 상향된다면 그 도시는 어떻게 될까요?

수도권 1기 신도시 계획 현황 / 출처 한국건설산업연구원, 수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색

1기 신도시의 평균 용적률은 ▶분당 184% ▶일산 169% ▶평촌 204% ▶산본 205% ▶중동 226% 등입니다. 특히 일산 신도시는 기업과 일자리는 부족한 베드타운이지만 1인당 공원면적은 20.8㎡로 높은 편으로 쾌적한 환경이 유일한 장점입니다. 일산신도시 경우 476만 평에 6만 9000여 세대 276,000명이 살도록 계획한 도시입니다.

이런 도시에 용적률을 대폭 상향하면 1기 신도시는 거대한 시멘트 덩어리, 콘크리트 시티가 됩니다. 상상만 해도 숨이 막히듯 답답하고 실제 일어난다면 모두에게 재앙입니다. 당연히 지역 가치는 떨어져 1기 신도시 주민들이 바라는 집값 상승에 역행하는 결과가 됩니다.

경기도 산하 연구기관인 경기 연구원은 지난 3~4월 도내 1기 신도시인 분당·평촌·산본·일산·중동 주민 500세대에 대한 설문 조사하였습니다. 83.8%는 재건축·리모델링 등 거주 아파트의 재정비가 필요하다고 생각하며, 재정비 방식으로는 리모델링보다 재건축을 선호하고 용적률 300% 이하, 21~30층을 가장 선호하는 것으로 조사됐습니다.

하지만 정확한 설문, 조사 등이 없지만 1기 신도시 주민들 대다수가 재정비 사업을 통하여 바라는 제1순위는 자산가치 상승이라고 저는 판단합니다. 1기 신도시 해법은 여기에 있습니다.

우리 모두 역시 솔직해야 합니다. 물론 살기에 불편해서 또 새집에 살고 싶어 재정비를 바라는 분도 계시리라 봅니다. 그러나 1기 신도시 주민이 재정비사업을 원하는 최종 목표가 자산가치 상승이라면 그 점에 맞춘 합리적인 대안이 필요합니다. 용적률을 사고 파는 제도를 활용하면 됩니다.

▲ 개발권 양도제(TDR; Transfer of Development Right)에 답이 있습니다.

TDR 요약 / 이미지 출처 kingcounty 홈페이지

장관님도 아시다시피 '개발권 양도제'는 개발권과 소유권을 분리시킨 개념으로서 관련 법·제도에 의해 개발이 제한되는 지역의 개발권을 고밀도 개발이 가능한 지역으로 매매 또는 양도할 수 있도록 하는 제도를 말합니다.

개발권 양도제는 주로 문화재 보호나 환경보전 등에 활용되는 방식으로 1970년대 초에 미국의 뉴욕에서 고안되어 활용되고 있으며, 재정의 부담 없이 개인의 재산권을 보호할 수 있는 장점이 있어 독일, 영국, 프랑스 등 수많은 국가에서 도입하고 있습니다.

이 제도를 입법화하여 1기 신도시와 인근 공동주택에 대하여 '용적률'을 동일하게 적용해주면 됩니다. 예를 들면 현재 일산신도시 평균 용적률을 169%에서 48%를 상향하여 250%로 모든 아파트 단지에 동일하게 적용해줍니다.

그런 다음 용적률을 높이 적용하여 고층으로 재건축하기를 원하는 아파트는 다른 아파트의 용적률을 사가면 됩니다. 반면에 현재 녹지가 풍부한 상태에서 계속 살기를 원하는 단지는 용적률을 전부 또는 일부를 팔아 재정비사업을 한 것과 같은 수익을 얻을 수 있습니다. 개발권 양수도는 20년 등 한시적으로, 인근 지역에 형평성 있게 적용합니다.

그리고 시군구, 도 광역시와 정부는 1기 신도시 재정비를 시장(市場)에 맡기면 됩니다. 물론 도시 미관, 효율성 등을 고려하여 적정하게 시민과 전문가들이 공정하게 심의를 해야합니다. 아마 역세권, 숲세권에 용적률이 몰려갈 가능성이 높습니다. 이를 적정하게 조정하는 절차는 필요합니다.

'개발권 양도제'를 충분하게 검토하여 시행하면 도시의 쾌적성 등 주거환경을 살리고 일시에 공급과잉 등 문제도 시장이 자율적으로 어느 정도 조절되리라 봅니다. 왜냐하면 금리, 주택시장, 노후도 등을 고려하여 단지별로 재정비 사업시기를 정하기 때문입니다. 1기 신도시처럼 특수한 상황에 적합한 제도입니다.

물론 1기신도시와 인근 공동주택 소유자는 거의 모두 만족할 것입니다. 원하는 자산가치 상승을 용적률을 통해 얻었기 때문입니다.

부디 이 제도가 1기 신도시 해법으로 유용하게 활용되기를 바랍니다. 또 이 기회에 이 제도가 도시 분산, 균형, 부동산 재산권 형평성에 기여하여 대한민국 부동산 제도 발전에 좋은 계기가 되기를 바랍니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 주택금융전문가, 칼럼니스트 박대석 드림

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