11억→7억 '뚝', 4억 빠졌던 '창동 아파트' 5개월 만에…

이현주 기자

입력2023.08.08 07:35 수정2023.08.08 13:09

반토막 났던 '노도강' 꿈틀…"대세 상승은 글쎄"
"강남 집값 상승에 외곽 지역 기대감 확산"

바닥은 찍었는데, 전고점 회복은 아직…
"상승 추세로 완전히 돌아설진 지켜봐야"

대표적인 서민 주거 지역 노·도·강(노원·도봉·강북) 집값이 상반기 반등했다. 강남·서초·송파구 등 강남 3구를 중심으로 집값이 회복하면서 이들 지역에도 긍정적인 영향을 미쳤다는 분석이다. 다만 전문가들은 집값이 상승했지만 '대세 상승'으로 보기엔 무리가 있다고 입을 모은다. 대출 의존도가 높은 지역이라 추가 매수세가 따라붙기 어렵다는 게 이유다.

8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 도봉동에 있는 '한신' 전용 84㎡는 지난달 25일 6억원에 매매돼 8개월 만에 1억2500만원 올랐다. 이 아파트는 2021년 8월 7억4000만원까지 상승했고, 작년 11월 4억5500만원까지 곤두박질쳤다가 반등한 셈이다.

창동 '삼성래미안' 전용 84㎡는 지난 6월 7억8000만원에 거래를 완료했다. 지난해 3월 11억원까지 올랐던 아파트값은 올해 1월 7억원으로 4억원이 밀렸다. 그러다가 5개월 만에 8000만원 상승하게 됐다.

노원구 하계동 '하계2차현대' 전용 84㎡는 지난달 8억5000만원에 거래돼 지난 2월 최저가(6억7500만원)에 비해 1억7500만원이 올랐다. 물론 2021년 7월 최고가(10억8000만원)과 비교하면 2억3000만원이 떨어진 수준이다. 월계동 '꿈의숲SK뷰' 전용 84㎡는 지난 6월 8억4700만원에 거래돼 지난 3월 최저가(7억5000만원) 보다는 1억원 반등했다. 2021년 9월 최고가(11억원)에는 한참 미치지 못한다.

강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용 84㎡는 2021년 11월 8억9000만원 최고가를 찍었다가, 지난 3월 최저가 5억5000만원에 거래되며 3억원 이상 내려갔다. 지난달에는 6억500만~6억6500만원에 거래되는 등 소폭 올랐다. '꿈의숲해링턴플레이스' 전용 84㎡는 지난달 9억1500만원에 거래됐다. 지난 2월 8억1800만원까지 내렸던 단지인데, 5개월 만에 1억원 반등했다. 2021년 7월 최고가 11억원과는 2억원 차이 난다.

가격이 반등하자 거래량도 살아나고 있다. 한국부동산원에 따르면 강북구는 지난 6월 204건이 거래돼 1월 23건보다 8.86배 늘었다. 노원구는 같은 기간 320건에서 108건으로 역시 2.96배, 도봉구는 같은 기간 47건에서 121건으로 2.57배 증가했다.

창동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "전년 최고점에 비해선 대부분 2억~2억5000만원 정도 떨어졌지만, 다시 오르는 분위기"라고 말했다. 미아동 B 공인 중개 관계자도 "올해 초 나온 급매물은 모두 소진됐다"며 "집값이 너무 많이 내려 이젠 더 떨어지기 어렵다고 보는 실수요자와 투자자들이 꽤 있다"고 전했다.

시장에서는 강남 3구부터 시작된 집값 반등이 서울 외곽에도 영향을 주고 있다고 보고 있다. 상계동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "강남에서부터 집값이 오르면서 서울 외곽에 있는 노·도·강 집값도 오를 것이라는 기대감이 커졌다"고 귀띔했다.

기대감은 커졌지만, 막상 실제 문의나 계약은 활발하지 않다는 현장의 목소리도 있다. 노·도·강 집값이 반등하고 있지만 '앞으로 더 오를 것이냐'에 대해서는 의문이라는 얘기다.

송승현 도시와경제 대표는 "기준 금리 동결 이후 부동산 가격이 바닥을 찍고 전체적으로 반등하는 추세는 맞다"면서도 "다만 노·도·강은 대출 의존도가 높은 지역이라 강남권 집값처럼 빠르게 오르긴 쉽지 않다"고 강조했다.

여경희 부동산 R114 수석연구원은 "서울 내 다른 자치구들보다 가격이 상대적으로 낮지만 그만큼 주거 선호도도 떨어지는 편"이라면서 "같은 가격이라면 인프라가 더 나은 지역으로 수요가 쏠리기 때문에 서울 핵심 지역만큼 반등하긴 어려울 것"이라고 설명했다. 중저가 아파트가 모여있는 노·도·강에는 노후한 아파트가 많고 강남, 마포에 비해 주거지로서 인기가 높지 않은 지역"이며 "강남 지역만큼 급등하기는 어려울 것"이라고 내다봤다.

한편 노·도·강이 함께 오르기 시작한 시점은 지난달 넷째 주(24일)부터다. 올해 처음으로 상승 전환한 곳은 노원구로 지난 4월 넷째 주(24일) 0.04% 올랐다. 이어 강북구가 지난달 셋째 주(17일) 0.01%, 도봉구가 한 주 뒤인 지난달 넷째 주(24일) 0.03% 상승했다.

매수 심리도 회복 중이다. 부동산원에 따르면 노·도·강이 속한 동북권 매매수급지수는 지난달 마지막 주(31일) 기준 88.7을 기록했다. 연초 63.2에서 20포인트 이상 올랐다. 다만 이 지수는 100을 기준으로 하는데 여전히 기준선을 밑돌아 집을 매수하려는 실수요자보다 집을 매도하려는 집주인이 많은 상황이다.

이현주 한경닷컴 기자 wondering_hj@hankyung.com

관련 뉴스

1

금리 인상에도 미국 집값은 왜 올랐을까[아기곰의 부동산산책]

미국 주택 시장이 뜨겁게 달궈지고 있다. 미국부동산중개인협회(NAR) 통계에 따르면 올해 6월 미국 주택 중위 값은 41만200달러로 조사됐다. 중위 값은 조사 대상을 가격순으로 나열했을 때 가장 중간에 있는 값을 의미하고 평균 값과는 다른 의미다. 한마디로 미국에서 중간 정도의 집값이라고 보면 된다. 이 중위 값이 40만 달러를 넘은 적은 미국 역사상 딱 세 번이었다. 작년 5월(40만8400달러)과 6월(41만3800달러), 올해 6월이다. 다시 말해 올해 6월의 미국 집값은 역사상 둘째로 높은 집값을 기록한 것이고 역사상 최고점이었던 작년 6월 집값에 0.9% 차이로 근접한 수준이라고 할 수 있다. 작년 6월 41만3800달러에 달했던 미국 집값은 올해 1월 36만1200달러까지 떨어져 12.7%의 하락률을 보였지만 그후 5개월 동안 13.6% 상승해 전고점을 넘보고 있다. 그런데 신기하게도 한국의 주택 시장도 비슷한 행보를 보이고 있다. 작년 하반기 이후 지속적으로 하락하던 전국 아파트 매매가는 작년 연말을 바닥으로 점점 낙폭을 줄이다가 올해 6월 말 보합 수준(0.0% 상승)까지 다다랐다.몇 주 정도의 시차는 있지만 한국 주택 시장이나 미국 주택 시장 모두 겨울에 바닥을 치고 봄 이후 시장 분위기가 완연히 회복되는 모습을 보이고 있는 것이다. 이렇듯 두 나라의 주택 시장 분위기가 비슷한 이유는 지난 1년간 하락의 주요 원인이었던 미국발 금리 인상의 끝이 보이고 있기 때문이다. 그런데 자세히 살펴보면 한국 주택 시장과 미국 주택 시장의 모습은 전혀 다르다. 두 나라 주택 시장의 그래프가 비슷하게 보이기는 하지만 미국 그래프는 미국 집값의 중간 가격 흐름이다. 실제로 1월 이후 6월까지 미국 집값이 13.6%나 올랐다. 하지만 한국 그래프는 매매가 상승률을 나타낸 표다. 다시 말해 올해 들어 하락 폭이 줄어들었다는 것이지 하락은 계속 진행됐다는 뜻이다. 하락이 멈춘 것은 6월 말이고 아직 본격적으로 집값이 올랐다는 것은 아니다. 이제야 하락 멈춘 한국 부동산그런데 이상한 점이 있다. 한국 주택 시장이나 미국 주택 시장 모두 하락의 원인을 미국 기준 금리의 급격한 인상으로 보고 있는데 5개월간 13.6%나 상승한 미국 주택 시장과 달리 한국 주택 시장은 이제 겨우 하락을 멈추는 수준으로 상반기를 끝냈을까.더구나 올해 6월 말까지 미국 기준 금리는 0.25%에서 5.25%로 5.0%포인트나 인상되는 동안 한국 기준금리는 0.5%에서 3.5%로 3.0%포인트 인상에 그쳤음에도 불구하고 시장에서는 더 악재로 작용한 것이다. 금리가 적게 오른 한국보다 금리가 많이 오른 미국 집값이 먼저 오르고 더 많이 올랐던 것이다. 결국 그동안 양국의 주택 시장을 눌러왔던 최대 악재라고 할 수 있는 미국 금리 인상은 금리 수준 그 자체가 문제가 아니라 사람들의 과민 반응이 더 많은 문제였던 것을 알 수 있다. 한국은 일부 유튜버들이 “두 자릿수 금리 시대가 온다”고 주장하는 등 불안을 조성한 결과가 시장 상황에 반영된 것이라고 할 수 있다. 한마디로 같은 사안을 두고 한국 사람들이 더 비관론에 빠져 있다는 것을 의미하는 것이다. 그러면 앞으로 양국의 주택 시장은 어찌될까. 한국은 부진의 늪에서 계속 허우적거리고 미국 주택 시장은 훨훨 날아갈까. 미국 주택 시장이 활황을 보이는 이유는 계절적 요인 때문이다. <표2>는 2011년 1월부터 2023년 6월까지 미국 주택 가격을 중위 값 기준으로 정리한 표다. 2011년부터 2019년까지 도표를 보면 신기하게도 매년 같은 패턴으로 집값이 변동하는 것을 볼 수 있다. 매년 6월에는 집값이 가장 비싸고 이듬해 1월 집값이 가장 싼 패턴이 반복되는 것이다. 이는 미국 주택 시장은 실수요자들에 의해 주도되는 시장이라는 것을 의미한다. 실수요자는 6월에 집을 사야 9월 초에 입학하는 새 학기에 자녀를 학교에 보낼 수 있기 때문이다. 유일한 예외가 2020년 시장인데 코로나19 사태를 극복하기 위해 시중에 막대한 자금을 살포하자 그 여파로 7월에 떨어져야 할 집값이 계속 올라 11월에 가서야 하락을 시작했다. 그 이후 또다시 1월에 가장 싸고 6월에 가장 비싼 패턴이 반복되고 있는 것이다. 그러면 올해는 어떻게 될까. 7월은 여느 해와 마찬가지로 6월보다 하락한 패턴을 반복할 것인지 아니면 2020년과 같이 7월이 6월보다 집값이 더 오르는 둘째 예외적인 해가 될 것인지는 미국 시간 8월 22일 발표되는 7월 통계를 봐야 정확히 알겠지만 후자의 가능성도 높아 보인다.미국 기준금리가 한두 차례 더 오를 수 있다는 경고에도 불구하고 미국 동북부 지방이나 중부 지방은 이미 역사상 최고점을 돌파했다는 점, 캘리포니아 등 일부 지역은 7월에도 집값이 꺾이지 않고 있다는 점 등이 그 근거다. ‘자녀 학교’에 따라 결정되는 미국 집값 그러면 한국 집값은 어찌 될까. 미국보다 금리가 적게 올랐음에도 불구하고 더 많은 낙폭을 보이고 아직도 본격적인 회복세를 보이지 못해 왔다. 하지만 일부 인기 지역을 중심으로 집값은 반등에 성공했고 그런 현상을 보이는 지역은 점점 확산되고 있다. 더구나 집값 하락의 직접적인 원인인 투자 심리도 점점 살아나고 있다. 작년 11월 61까지 떨어졌던 한국은행의 주택가치전망지수는 올해 6월 100까지 회복됐다가 7월에 드디어 102로 반등에 성공했다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라고 생각하는 사람이 내릴 것이라고 생각하는 사람보다 많아졌다는 뜻이다. 특히 2008년 7월 이후 올해 7월까지 15년간 주택가치전망지수의 평균이 105.3이었던 것을 감안하면 역사상 평균 정도의 투자 심리 수준에 거의 접근했음을 알 수 있다. 더욱이 작년 11월 바닥 이후 여덟 달 연속으로 투자 심리가 개선되고 있는 추세를 감안하면 당분간 이런 추세는 지속될 것으로 보인다. 이에 따라 상반기에는 인기 지역만 반등했지만 하반기에는 인기 지역 주변 지역을 필두로 점차 온기가 한국 주택 시장 전체로 서서히 퍼져 나갈 것으로 보인다. 아기곰 (‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자)
2

"공원 닮았네"…'명품 조경' 아파트 인기

서울 강남권뿐 아니라 경기도와 지방 주요 도시에서도 단지 차별화와 친환경 주거환경 조성을 위해 조경 특화 경쟁을 벌이고 있다. 아파트 조경이 단지의 가치를 판가름하는 주요 기준으로 떠오르고 있어서다. 통상적인 아파트 단지의 조경 면적 비중(20%)을 훌쩍 넘겨 면적의 절반을 녹지로 꾸미는 단지가 늘어 수요자의 관심이 모아진다. ○단지 가치 높여주는 ‘조경’4일 국토교통부 등에 따르면 지난해 조경 분야 공사실적 1위는 제일건설로, 931억원의 공사실적을 기록했다. 삼성물산(543억원) 금강주택(420억원) 대방건설(413억원) 대우건설(383억원) GS건설(300억원) 등도 상위권에 이름을 올렸다. 주택 사업 비중이 높은 주요 브랜드 건설회사라는 게 공통점이다. 시장 선호도가 높은 아파트일수록 조경 공사실적이 좋다는 의미로도 해석된다.단지 내 조경 비중이 높은 아파트는 시장에서 높은 가치를 인정받는다. 조경률은 전체 아파트 단지 대지에서 녹지나 조경시설이 차지하는 면적 비중을 뜻한다. 건축법과 지방자치단체 조례 등에 따르면 연면적 2000㎡ 이상 건축물은 대지면적 15% 이상을 조경 면적으로 확보해야 한다. 이에 따라 일반적인 아파트는 20% 안팎의 대지를 조경에 사용하지만, 최근에는 조경률이 40~50%에 달하는 아파트가 늘고 있다.경기 파주시 동패동 ‘운정신도시 아이파크’는 조경 면적이 45%에 달하는 단지다. ‘운정신도시 대장주’로 불리며 일대 시세를 주도하고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 전용 84㎡는 지난달 7억4000만원에 거래됐다. 같은 달 주변 단지 같은 면적이 6억4000만~6억9000만원 선에 거래된 것과 비교하면 몸값이 최대 1억원가량 높은 셈이다.분양시장에서도 조경 비중이 높은 단지가 청약에 선방하고 있다. 경기 화성시 신동 동탄2신도시에 지난 4월 공급된 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’는 전체 부지의 절반을 조경 공간으로 채웠다. 분양 시장이 얼어붙었던 상반기 공급한 단지임에도 공동주택에 이어 상가까지 완판됐다. 5월 분양한 파주시 목동동 ‘운정자이 시그니처’도 1순위 청약에 4만1802명이 몰리는 등 흥행에 성공했다. 이 단지의 조경률도 45%에 달한다. ○하반기도 조경 특화 단지 공급 잇따라하반기에도 단지 내 조경 면적이 넓거나 특화 조경을 도입한 공원형 아파트가 속속 나온다. 땅값이 비싼 서울에서 대지 면적의 절반가량을 조경으로 채우는 단지가 관심을 끈다. 삼성물산은 이달 서울 동대문구 이문동 이문1구역에서 ‘래미안 라그란데’를 선보인다. 지하 5층~지상 최고 27층, 39개 동, 3069가구로 이뤄진다. 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3285만원으로, 전용 84㎡ 기준 10억~11억원가량으로 책정됐다. 조경률이 46.7%에 달한다. 숲을 테마로 한 정원으로 꾸미는 등 차별화된 조경 상품이 돋보이는 공원형 아파트로 조성된다.제일건설은 이달 인천 계양구 효성동에 ‘인천계양 제일풍경채 위너스카이’를 공급한다. 2개 블록에 1440가구(전용면적 59~84㎡) 규모의 대단지다. 효성문화공원과 맞닿아 있어 공원을 앞마당처럼 이용할 수 있다.우미건설은 경기 이천시 중리동 중리택지지구에 ‘이천 중리 우미린 트리쉐이드’를 공급한다. 이 단지 역시 조경률이 43%에 달한다. 지하 2층~지상 20층 11개 동에 전용면적 84㎡ 849가구로 지어진다.우미건설은 또 이달 광주 북구 동림동에 운암산공원 특례사업을 통해 ‘운암산공원 우미린 리버포레’(투시도)를 선보인다. 조경률이 40%를 웃돈다. 단지 내 조경 면적과 단지 인근 운암산공원을 더하면 34만㎡에 달한다. 지하 6층~지상 최고 29층, 6개 동, 734가구(전용 84·94·101㎡)로 구성된다.김소현 기자 alpha@hankyung.com
3

10대 건설사 아파트, 8000여가구 공급

시공능력평가 상위 10개 건설사가 짓는 아파트가 이달에만 8000가구 넘게 쏟아진다. 공사 실적과 기술력 등을 인정받은 대형 건설사가 브랜드 단지를 잇달아 선보여 수요자의 관심이 커지고 있다.3일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 이달 10대 건설사가 공급하는 물량은 8180가구(컨소시엄 단지 포함)인 것으로 집계됐다. 특히 서울에서 주요 브랜드 아파트가 분양을 앞두고 있다.삼성물산 건설부문은 동대문구 이문1구역을 재개발하는 ‘래미안 라그란데’(조감도)를 분양할 계획이다. 총 3069가구 규모의 대단지다. 이 중 920가구(전용면적 52~114㎡)가 일반분양 물량이다. 서울지하철 1호선 외대앞역, 신이문역과 가깝다.지방에서는 현대엔지니어링이 광주 북구 오룡동 첨단3지구에 ‘힐스테이트 첨단센트럴’을 선보인다. 첨단3지구에 처음으로 들어서는 아파트다. 1520가구(전용 84㎡)로 구성된다. 포스코이앤씨는 충북 청주시 청원구 오창과학산업단지에 ‘더샵 오창프레스티지’(869가구)를, 제주시 연동에 ‘더샵 연동애비뉴’(204가구)를 내놓는다.김소현 기자 alpha@hankyung.com