둔촌주공 당첨자들 문의 쏟아졌다…관건은 '계약률 77%'

17일 계약 마감 이틀 뒤…19일 7231억원 대출 만기
계약률 77% 넘으면 PF 대출액 일시 상환 가능
70% 밑돌면 '제2의 PF 시장 자금경색' 우려

서울 강동구 올림픽파크 포레온 건축 현장. 사진=뉴스1

서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'의 초기 계약률에 부동산 시장의 관심이 쏠린다. 프로젝트파이낸싱(PF) 상환을 위한 초기 계약률 77%를 달성할 수 있을지가 관건이다.

10일 부동산 업계에 따르면 둔촌주공은 지난 3일부터 오는 17일까지 계약을 진행 중이다. 청약 평균 경쟁률이 5.4대 1에 그쳐 청약 직후에는 미계약 우려가 높았다. 전용 84㎡는 분양가가 12억3600만~13억2040만원으로 책정돼 중도금 대출을 받을 수 없고 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 등의 규제가 적용됐다. 이 때문에 청약을 포기한 사람도 많았다.

하지만 부동산 규제가 대거 해제되면서 상황이 달라졌다. 정부는 지난 3일 △투기과열지구·조정대상지역 해제 △중도금 대출 보증 분양가 상한 기준 12억원 폐지 △전매제한 기간 단축 △실거주 의무 폐지 등의 규제 완화 대책을 내놨다.

올림픽파크 포레온도 영향을 받았다. 강동구가 투기과열지구·조정대상지역에서 해제되며 다주택자 양도소득세와 종합부동산세 중과가 폐지된다. 주택담보인정비율(LTV)도 70%까지 올라간다. 전용 84㎡의 중도금 대출이 가능해졌고 전매제한은 1년으로 줄었다. 실거주 의무도 사라져 입주 시기부터 전·월세를 놓을 수 있게 됐다.

규제 완화가 발표되자 당첨자들의 관심도 부쩍 늘었다. 이전까진 계약을 망설이는 당첨자가 있었지만, 이후로는 계약 문의가 늘었다는 게 올림픽파크 포레온 분양 관계자의 설명이다. 둔촌동의 한 개업중개사도 "전세금으로 중도금을 상환할 수 있느냐는 문의가 쏟아졌다"고 말했다.

서울 강동구에 위치한 '올림픽파크 포레온' 견본주택의 단지 모형 모습. 사진=뉴스1

달라진 분위기에 초기 계약률도 관심을 받고 있다. 계약률은 정식 계약에 이어 당첨자 포기 물량을 배정받은 예비 당첨자들의 계약까지 집계한 후 나온 계약 비율을 의미한다. 당초 올림픽파크 포레온 조합은 계약률이 70%에 미치지 못할 것이라는 전망을 했다. 부동산 업계에서는 40%대를 점치기도 했다.

초기 계약률이 중요한 이유는 조합이 연 12% 금리에 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 방식으로 조달한 7231억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 만기가 오는 19일 도래하는 데 있다. 올림픽파크 포레온이 일반분양을 서두른 것도 분양가의 20%인 계약금으로 PF를 상환하기 위해서다.

초기 계약률 77%를 달성하면 올림픽파크 포레온은 7231억원인 PF 일시 상환이 가능하다. 전용 59㎡ 이상 면적이 모두 계약되면 계약금으로 6230억원이 모이는데, 여기에 전용 29~49㎡ 소형 면적이 3분의 1 수준으로 계약되면 달성할 수 있다.

반대로 계약률이 70%를 밑돌면 만기가 도래하는 PF 상환에 어려움을 겪게 될 것이라는 우려가 나온다. 평균 1억2000만원 수준인 조합원 분담금이 더 늘어나는 것은 물론, 신용을 공여한 KB증권(5423억원)과 한국투자증권(1800억원)으로 문제가 번지게 된다. 시장에서는 제2의 PF 시장 자금경색이 발생할 수 있다는 점도 우려하고 있다.

업계 관계자는 "전용 59㎡ 이상 면적만 모두 계약되더라도 PF 상환에는 문제가 없을 것"이라고 내다봤다. 다만 "부동산 시장 침체로 올림픽파크 포레온 비교 단지 시세가 떨어지고 있고 금리가 7%에 육박해 부담이 상당한 탓에 높은 계약률을 낙관하긴 어려울 것"이라고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com