힐스테이트 문수로 센트럴, 3인 가족 59A 타입에 침실 통합형 무상옵션
힐스테이트 브랜드에 걸맞은 특화 설계가 적용된다. 세련되고 편안한 생활을 의미하는 ‘SVC(stylish, various, comfortable) 특화 설계’와 LDK(거실·식사 공간·주방) 개방형 구조로 설계했다. 우물천장 2.52m의 높은 천장고 설계로 개방감을 높였다. 가구 수가 가장 많은 59A 타입의 경우 신혼부부와 3인 가족에게 적합하도록 설계했다. 가구 배치 공간을 충분히 넣었다. 입주민의 취향과 필요에 맞게 사용할 수 있도록 침실을 분리하거나 통합할 수 있는 침실 통합형 무상 옵션을 제공한다.
59A 타입을 제외한 모든 타입은 4베이 판상형 구조로 짓는다. 3면 발코니를 배치해 실사용 면적을 늘렸다. 또 84A·B 타입은 알파룸까지 있어서 방을 4개까지 사용할 수 있다. 유상 옵션을 통해 알파룸을 확장하면 주방 팬트리와 주방 장식장으로도 활용할 수 있다.
커뮤니티 시설도 돋보인다. 1단지 공동 시설로 어린이집, 골든라운지, 골프연습장, 피트니스센터 등이 들어선다. 2단지에는 북카페, 클럽하우스, 스터디룸, 1인 오피스 등이 마련된다.
울산의 신흥 주거지 중심에 자리해 생활 인프라가 풍부하다. 단지 바로 앞에 울산의 대표 전통시장인 신정시장이 있다. 3㎞ 거리에는 뉴코아아울렛, 현대백화점, 롯데마트 등이 있다.
교육 및 교통 환경도 좋다. 봉월로, 문수로, 삼산로와 동해선광역철도 태화강역, 울산고속버스터미널 등 다양한 교통망을 통해 울산 전역으로 빠르게 이동할 수 있다. 울산중앙초, 월평중이 가깝다. 인근에 학성고, 울산여고와 유명 학원가를 포함한 명문 학군이 형성돼 있다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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세법에서 증여는 거래의 명칭, 형식, 목적 등과 관계없이 타인에게 무상으로 유·무형의 재산 또는 이익을 이전하거나 타인이 재산 가치를 증가시키는 것으로 규정하고 있다. 최근 몇 년간 보유세 부담으로 인해 증여를 고려하는 사례도 확인할 수 있다. 증여와 관련된 오해, 증여를 어려워하는 이유를 세법 규정을 통해 살펴본다.최근 부동산 시장에서는 매도자와 매수자의 간극 차이 때문에 실제 매매가 쉽지 않다. 특수관계자 간 거래를 통해 보유세를 절감하면서 자산을 이전하려는 사례가 많은 이유다. 부모와 자녀 간 거래의 경우 유상 거래-양도와 무상 거래-증여를 먼저 선택한다. 이후 거래 방법에 따라 자금 정산이 필요한 경우라면 양도로 처리해 양도소득세를 신고하고 납부하게 된다. 자금 정산 없이 부모 자산이 자녀에게 이전됐다면 증여로 처리해 증여세를 납부하면 된다. 부담부증여로 처리하는 경우에는 수증자가 인수하는 부채(은행 채무 및 전세보증금)에 대한 양도소득세를 증여자인 부모가 납부하게 돼 증여금액이 낮아지게 된다. 양도소득세에 대해 중과세율이 적용되지 않는 범위 내에서는 전체적인 세 부담액은 일반 증여보다 부담부증여가 작은 것을 사례로 확인할 수 있다.10억원을 웃도는 서울 아파트를 일반 증여하는 경우 취득세와 증여세를 합해 통상 3억원 내외의 세 부담이 예상된다. 세금을 수증자가 어떻게 납부할지도 고민이다. 증여세는 5년간 분할 납부가 가능하다. 하지만 연간 부담액 자체가 작지 않으므로 최종 의사결정에서 계산된 증여세액 전체에 대한 부담으로 인해 최종 선택을 고민하는 사례가 많다.우선 상생임대차 계약에 따른 1가구 1주택 비과세를 활용해 증여세액의 조달 및 부의 이전 등을 활용한 자산 이전 방안에 대해 살펴본다. 조정대상지역에서 취득하는 주택은 보유 기간에 2년 이상 거주 요건을 충족해 매도해야 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 있다. 또 배우자가 직계존비속으로부터 증여받은 재산을 5년 내(10년으로 변경하는 개정안이 국회 논의 중) 양도하는 경우에는 이월과세 적용 대상이 된다. 이 부분을 오해해 부모로부터 증여받은 재산은 5년 내 매도할 수 없는 것으로 아는 경우가 많다. 매도는 가능하고 양도소득세액을 계산하는 경우 증여받은 금액이 아니라 최초 부모가 취득한 금액으로 양도차익 및 양도소득세를 계산하게 된다. 자녀가 납부한 증여세는 양도차익 계산 때 필요경비로 차감할 수 있다.부모 소유의 주택 등에 대해 채무가 없는 상황에서 일반 증여로 자녀에게 증여할 경우 증여일 기준으로 취득세는 납부해야 하고, 증여세는 증여일로부터 3개월 후 말일까지 관할 세무서에 신고 납부하게 된다. 이 과정에서 임대차계약을 체결해 상생임대차 계약의 종전계약을 진행한다. 상생임대차에 의한 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 1년6개월 이상 임대한 종전 계약이 있고, 5% 이내로 인상한 임대차 계약을 2024년 12월 31일 이전까지 체결하고, 2년 이후 매도할 수 있다. 통상의 임대차 계약을 기준으로 역순해 계산하면, 종전 계약은 2022년 12월 31일 이전에 체결돼야 하고 늦어도 2023년 6월 30일 이전에는 체결하는 게 유리하다. 또 2023년 1월 1일 이후부터는 증여취득세 계산 시 과세표준 금액을 공시가격이 아닌 시가인정액으로 변경 예정이다. 2022년 12월 31일까지 증여하는 게 유리한 이유다.이 과정을 진행하고 나면, 최종적으로는 4년 정도의 시간을 걸쳐 부모 자산이 자녀에게로 이전되게 된다.김성일 리겔세무회계법인 대표
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대출이자 지원 등 잇단 마케팅…강원·충청권 7000여가구 쏟아져
부동산 경기 침체 속에서 연말을 맞은 건설사들이 막바지 분양 물량을 쏟아내고 있다. 건설사들은 대출 이자를 지원하거나 관리비 지원 혜택 등 특별 계약조건을 내걸고 마케팅에 나서고 있다. 금리 상승과 원자재 가격 상승 등의 여파로 사업을 미루고 분양 시기를 저울질하던 택지지구 아파트와 재건축·재개발 단지가 대거 공급된다. 지방은 투기과열지구 등 부동산 규제가 해제돼 분양권 전매가 가능하고, 재당첨 제한도 적용받지 않아 관심이 늘어나고 있다. ○호재 많은 강원·충청 지역에 물량 쏠려부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 이달 수도권을 제외한 지방에서 1만7097가구의 아파트가 공급된다. 주택 경기가 비교적 활발한 원주시와 춘천시 등 강원도 지역에선 이달 4300여 가구로 물량이 많다. 강원 원주 반곡동에선 롯데건설이 ‘원주 롯데캐슬 시그니처’를 공급한다. 이 단지는 지하 2층~지상 15층의 쾌적한 중층 아파트로 922가구(전용면적 84~202㎡)로 조성된다. 13개 공공기관이 들어선 원주혁신도시의 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있다.충청권 혁신도시와 산업단지 주변 분양 물량도 다양하다. HDC현대산업개발은 충북혁신도시와 가까운 곳에서 ‘음성 아이파크’를 공급할 예정이다. 총 1653가구 가운데 일반분양 물량이 604가구(전용 84~177㎡)다. 충북혁신도시에는 정보통신·과학기술, 교육·인재개발 등 11개 공공기관이 입주했다. 병원·마트·은행·영화관 등 다양한 생활편의시설이 갖춰져 있다. 도서관·생활체육공원 등 공공시설도 다양하게 들어서 있다. 서울대병원이 위탁 운영하는 국립소방병원(2025년 예정)과 국민체육센터·복합혁신센터(올해 예정)가 조성될 예정이다.동일토건은 청주시 서원구 개신2지구에서 ‘청주 동일하이빌 파크레인’을 분양한다. 전용면적 84~112㎡ 중대형 평면 총 800가구 규모다. 주변에 2단지(800가구) 공급도 예정돼 있어 향후 1600가구의 브랜드타운을 형성할 전망이다. 충북대병원, 홈플러스, 롯데마트 등이 가깝다. 효성중공업도 청주시에 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’ 아파트와 주거형 오피스텔, 상업시설을 동시 분양한다. 흥덕구 청주테크노폴리스에 지역 최고층인 지상 47층으로 지어진다. 아파트 602가구(전용 84~94㎡)와 오피스텔 130실(전용 84㎡)로 구성한다.전북 익산 부송4지구에선 태영건설이 ‘익산 부송 데시앙’을 선보인다. 전용 84㎡ 총 745가구다. 공공이 시행하는 아파트로 특별공급 비중이 전체의 85%로 높다. ○공급 이어지는 영남권울산과 포항 등 영남지역에서도 많은 물량이 나온다. SM삼환기업은 울산에서 ‘옥동 경남아너스빌 ubc’를 분양한다. 단지는 ubc울산방송 신사옥 복합시설로 조성되며 지하 4층~지상 20층에 총 320가구(전용 98~108㎡)로 구성된다. 옥동에선 12년 만에 공급되는 새 아파트다. 걸어서 2~3분 거리에 옥서초, 옥동중이 있다. 옥동 학원가도 가깝다. 신세계건설도 울산 남구 신정동에서 ‘빌리브 리버런트’를 공급한다. 지하 3층~지상 29층 총 311가구(전용 78·84㎡) 규모다. 월봉초, 강남고를 비롯해 단지 반경 1㎞ 내에 중앙초, 월평중 등 초·중·고교가 밀집해 있다. 대형 쇼핑몰과 울산병원, 문화예술회관 등 생활편의시설이 잘 갖춰진 지역이다.대구에선 현대건설이 신천동 ‘힐스테이트 동대구 센트럴’을 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 35층 아파트 481가구(전용 84~124㎡)와 오피스텔 62실(전용 84㎡) 등 총 543가구로 조성된다. 단지 주변에 대구MBC, 동부소방서, 법원, 검찰청 이전지 개발, 동대구벤처밸리 활성화, 엑스코선 개통 등 개발 호재가 많다. 대구 지하철 1호선·KTX·SRT 동대구역과 가까운 것도 장점이다. 수성구의 교육·생활 인프라를 이용할 수 있다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “앞으로 건설 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 분양가가 더 오를 가능성도 있다”며 “올해 부동산 규제 해제로 대출·세제·청약 등에서 투자 여건이 좋아졌기 때문에 연내 분양받는 것도 내 집 마련의 방법”이라고 조언했다.이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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하반기 전국 아파트값 평균 3.2% 하락…냉온탕식 규제정책이 변동성만 키워
올해 하반기부터 아파트값이 본격적으로 하락하고 있다. 올해 1~11월 국토교통부 실거래자료 23만8697건을 바탕으로 상·하반기에 모두 거래가 있었던 아파트 2만3769가구를 분석한 결과, 상반기 대비 하반기 아파트 실거래가격은 전국 평균 3.2% 하락했다. 권역별로는 수도권 -7.7%, 5대 지방광역시 -4.5%, 지방 -0.1%였다. 수도권의 아파트값 하락폭이 컸고, 지방은 상대적으로 크지 않았다. 시·도별로는 세종시가 -11.2%로 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했다. 이어 인천(-8.6%), 경기(-7.7%), 대구(-7.1%) 순이었다. 아파트 거래량이 감소하며 상·하반기 거래 건수가 5건 미만인 단지도 많았다.수도권의 경우 서울에서는 25개 구 모두 하락했다. 노원구(-11.3%), 도봉구(-11.6%), 양천구(-11.1%)가 평균 10% 이상 내렸다. 노원구와 도봉구는 서울의 대표적인 서민 거주지로 ‘영끌족’의 투자가 많았던 지역이다. 하지만 수요가 감소하며 1980~1990년대 건축된 노후 아파트를 중심으로 1억~2억원가량 빠졌다. 양천구에서는 목동, 신월동에서는 신축 또는 소형 아파트값이 조정된 것으로 조사됐다. 이외에도 동작구, 성북구, 송파구가 약 8~9% 하락했다.경기도도 전반적인 하락 속에 과천시(-22.1%), 광명시(-14.4%), 군포시(-11.0%), 김포시(-11.2%), 양주시(-11.5%), 의왕시(-11.7%), 하남시(-11.7%), 화성시(-11.4%) 등에서 아파트값이 10% 이상 빠졌다. 과천시는 부림동 센트럴파크푸르지오써밋, 원문동 래미안슈르가 2억~3억원가량 내렸다. 광명시에서는 철산, 하안동의 재건축 대상 아파트들이 하락했다. 군포시에서도 1990년대 건축된 노후 아파트를 중심으로 아파트값이 하락한 것으로 조사됐다. 인천에서는 연수구(-15.5%), 서구(-9.2%), 남동구(-8.9%) 순으로 가격 낙폭이 컸다. 특히 연수구는 송도신도시 아파트값이 최대 2억~3억가량 하락했다.전용면적별로는 수도권 60~85㎡ 중소형 아파트는 -4.4%, 85㎡ 초과 면적이 -4.1% 빠지는 등 통상 아파트 시장에서 선호되는 60㎡ 초과 아파트의 하락폭이 컸다. 상승기에 급등한 것이 원인으로 분석된다. 반면 40~60㎡는 -2.3%, 40㎡ 이하 0.1%로 1~2인 가구 대상의 소형 아파트는 가격 변동이 크지 않았다. 건축연도별로는 2010년대 준공된 아파트가 -5.6%, 2020년 이후가 -5.4%로 하락폭이 큰 반면 2000년대 이전은 2~3%대 하락에 그쳤다.지난달에도 기준금리가 연 3.25%로 0.25%포인트 인상됨에 따라 당분간 아파트값 하락세는 이어질 전망이다. 정부는 규제지역 해제, 대출규제 완화, 세제 지원 등 부동산시장 경착륙을 막기 위한 각종 대책을 쏟아내고 있다.한국부동산원의 아파트 매매가격지수에 따르면 2020~2021년 전국 아파트값 상승률은 23%, 수도권은 29%를 기록했다. 특히 수도권의 경우 2014년 이후 연속 8년간 아파트값이 52% 뛰었다. 최근 아파트값 하락의 직접적인 원인은 금리 인상이지만 최근 2~3년간 급등한 아파트값 자체가 가격 하락의 원인이기도 하다. 수요자가 아파트 가격을 저점으로 인식하기 전에는 투자심리도 살아나기 어렵다. 오히려 냉온탕식 규제정책이 반복될수록 부동산 시장의 변동성만 커질 수 있다.알투코리아부동산투자자문 김혜현 이사
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