HUG, 아동·청소년 보호시설 리모델링 참여…3억원 기부
이번에 새 단장을 하게 된 무지개공동생활가정은 가정폭력과 방임에 노출된 아동·청소년을 보호하는 부산 북구에 있는 소규모 비공개 보육시설이다. 1992년에 건축된 노후아파트에 있어 그동안 이용에 불편이 많았다. 특히 이번 리모델링 사업을 통해 단열과 누수 문제가 해결됐다.
권형택 HUG 사장은 “이번 리모델링으로 무지개공동생활가정이 아이들의 편안한 안식처가 될 수 있기를 바란다”며 “HUG는 지역사회에 도움의 손길이 필요한 곳에 지원을 계속해 나가겠다”고 말했다.
김은정 기자 kej@hankyung.com
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대한주택건설협회(주건협)가 주택 분양보증시장 진출을 추진하면서 해묵은 보증시장 개방논란이 재점화할 조짐이다. 주건협은 HUG(주택도시보증공사)가 분양보증 시장을 독점하면서 분양가 상승을 억누르고 건설사의 보증료 부담은 커지고 있다며 시장 개방을 요구하고 있다. 이에 전문가들은 “분양보증은 국민의 주거 안정과 재산권을 보호하는 최후의 보루인 만큼 개방에 신중해야 한다”고 지적했다. ○주건협 “독점으로 건설사 부담 가중”24일 업계에 따르면 주건협은 분양보증 시장 진출을 위해 주택사업공제조합 설립을 추진하고 있다. 박재홍 협회장은 2019년 말 취임하면서 주택사업공제조합 설립을 공약 사항으로 내세우기도 했다. 주건협은 주택사업공제조합의 분양보증 시장 진출이 가능하도록 의원 입법 형태의 발의까지 준비하고 있다. 협회 관계자는 “HUG가 분양보증 사업을 독점해 중소·중견 건설사들의 보증료 부담이 커졌다”고 지적했다.분양보증은 건설사가 유동성 위기로 파산해 분양 계약을 이행하기 어려운 경우를 대비해 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 분양대금을 돌려주기로 약속하는 제도다. 건설사 등 주택 사업자는 30가구 이상 주택을 분양할 때 HUG의 분양보증을 받아야 금융사 대출이 가능하다. 보증료율은 대지비·건축비의 0.138~0.469% 수준이다. 국토교통부 산하 HUG는 1993년부터 보증 업무를 단독으로 해오고 있다.건설업계는 주택 경기가 좋을 때마다 분양보증 시장 개방 문제를 제기해왔다. HUG 이외에 민간 사업자의 참여를 허용해 건설사 신용도에 따라 차별화된 보증료율 체계를 적용해야 한다는 논리다. 주건협은 “분양보증 시장이 민간에 개방되면 건설사가 부담하는 수수료가 현재보다 최대 40%가량 절감될 것”이라고 주장했다. ○“민간보증 파산 때 피해는 소비자 몫”전문가들 사이에선 보증시장 개방이 득보다 실이 많다는 시각이 지배적이다. 주택 경기에 민감한 분양보증의 경우 불황기엔 대규모 대위변제(대신 갚아줌) 위험성이 커 공적 역할이 요구되기 때문이다. 1993년 이미 주택사업공제조합이 설립된 적이 있다. 하지만 1997년 외환위기 당시 건설사의 잇따른 부도로 보증 업무를 수행하던 주택사업공제조합이 사고 금액을 감당하지 못하자 결국 정부가 출자에 나섰다. 이런 과정을 거쳐 주택사업공제조합이 HUG(옛 대한주택보증)로 전환됐다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국민의 재산권 보호와 직결되는 문제라 신중하게 접근해야 한다”며 “섣불리 분양보증 시장 문을 열었다가 또 다른 부작용으로 시장 혼란이 야기될 수 있다”고 지적했다. 건설사 보증료 인하가 분양가 인하, 주택 공급 확대로 이어지기 어려운 점도 반대 이유로 꼽았다.현재 보증 시장의 독특한 구조도 민간에 개방하기 어려운 요인이다. HUG는 수익성이 낮고 위험성이 크다는 이유로 민간 보증기관이 기피하는 전세금반환보증과 임대보증금보증 사업을 병행하고 있다. 전세보증 시장은 90%를, 임대보증 시장은 99%를 HUG가 맡고 있다. 분양보증에서 발생한 수익을 전·월세 반환금 사고에 투입하는 식이다. 2017년 34억원이던 HUG의 전세 대위변제액은 지난해 5040억원으로 급증했다. 정부가 분양보증 시장 개방에 소극적인 것도 이 때문이다. 국토교통부 관계자는 “시장 개방으로 HUG의 분양보증 수익이 줄면 교차 보전이 어려워져 전세·임대보증료율이 인상돼 서민들 부담이 커질 수 있다”고 말했다.민간 보증기관의 유동성 위기도 전문가들이 우려하는 대목이다. 지규현 한양사이버대 도시건축공학과 교수는 “민간 보증기관이 파산할 경우 정부 보조나 공적자금이 투입될 수밖에 없어 주택 시장이 급격히 위축되는 시기에 시장 개방은 문제가 될 수 있다”고 지적했다.김은정/박종필 기자 kej@hankyung.com
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한국은 다른 나라와 다른 주택분양제도를 갖고 있다. 소비자는 청약제도를 통해 주택 준공 전에 분양기회를 제공받을 수 있다. 사업자는 분양자금을 공사비 등에 사용할 수 있어 자금조달 부담을 덜고, 빠르게 주택을 공급할 수 있다.소비자와 사업자에게 이러한 조건이 성립하게 하는 핵심적인 기제가 주택분양보증제도다. 주택분양보증은 1993년 주택건설촉진법에 의해 주택사업공제조합이 설립되면서 도입됐다. 이후 HUG(주택도시보증공사)는 1993년부터 2020년까지 약 570만 가구에 대해 1033조원 규모의 주택분양을 보증했다. HUG는 분양보증 이외에도 하자보수보증, 전세금반환보증, 임대보증금 보증, 임대아파트 보증 등 상대적으로 보증위험이 큰 부문에서도 공기업으로서 역할을 하고 있다. 분양보증, 민간 참여 요구 커져주택 경기가 좋을 때마다 HUG 이외에 분양보증기관 추가 지정을 통해 시장 중심 경쟁 체제로 분양보증을 전환하자는 주장이 반복돼왔다. 분양 보증 시장에 민간 참여를 주장하는 논리는 보증업체 간 경쟁을 유도해 신용도에 따른 합리적인 보증요율 체계를 구축하고 신용도가 높은 기업에 대한 보증요율 인하가 가능하다는 것을 핵심으로 한다.우량 기업이 부담하는 보증료율이 낮아질 경우 동일한 주택품질을 유지하면서도 보증료율이 낮아진 만큼 분양가격 인하효과도 있다. 이외에도 신용도가 낮아 부도위험이 높은 사업자에 대해 높은 보증료율을 적용하거나 보증 부보를 거절함으로써 사업 참여를 사전에 차단해 완공 및 분양 안정성을 높이고 주택 경기 악화와 같은 시장 변화로부터 안정적인 주택공급유지가 가능하다는 장점도 생긴다. 분양보증시장 개방의 핵심은 HUG가 아닌 기관에서도 분양보증을 받게 해달라는 것이다. 사업자에게 분양보증은 곧 사업자금 조달이 가능해진다는 의미라서다. 민간 참여가 우려되는 이유일각에선 민간 참여를 걱정하는 시각도 있다. 먼저 민간 참여로 오히려 중소건설업체(지방사업장)에 대한 보증기피로 인한 주택공급 감소가 우려된다는 것이다. 시장 개방으로 인해 보증료율이 차별화될 경우 상대적으로 신용도가 낮은 중소 사업자 및 지방소재 사업장에 대한 보증기피 혹은 보증료율이 급등할 수 있다.이렇게 되면 중소사업자의 시장진입이 어려워질 가능성이 존재한다. 중소사업자에 대한 보증기피로 중소사업자의 시장참여가 저해되면 대형사업자 위주의 주택공급시장이 형성돼 진입장벽이 형성될 수 있다. 이는 주택시장의 경쟁을 약화시킴으로써 다양한 주택의 공급 및 서비스 제공을 저해할 수 있다.무엇보다 HUG가 수행하고 있는 분양보증 이외에 부분에서 공적기능 저하가 우려된다. HUG는 분양보증 외에도 하자보수보증, 전세금반환보증 등 보증위험이 큰 공적 보증도 함께 수행하고 있다. 분양보증의 대위변제는 주택시장의 경기에 따라 매우 큰 폭으로 움직이는 한편, 하자보수보증, 전세금반환보증은 경기변동의 영향을 적게 받는 가운데 대위변제가 지속적으로 발생하는 것으로 나타난다.분양보증시장이 개방될 경우 분양보증과 공적 특성이 강한 보증 간의 교차보조를 더욱 어렵게 만듦으로써 공적보증 수행이 어려울 수 있다. 그 외에도 환매조건부 미분양주택 매입, 미분양 리츠, 펀드에 대한 분양보증, 워크아웃 업체 보증허용 등의 정부정책 수행을 위한 비수익 사업을 다수 수행하고 있다. 정부정책 수행을 위한 비수익 사업이 일정기간 동안 이뤄지는 사업이기는 하나 그 규모가 크고 주택시장 및 국가 경제에 미치는 영향이 큰 만큼 HUG의 역할이 중요하다. 주택공급시장의 핵심 기제, HUG의 분양보증분양보증에 민간의 참여에 대한 찬반을 논하기 보단 한국의 주택공급시스템을 유지하는 데 공공기관의 역할을 짚어보는 것이 중요하다. 한국의 주택공급시스템은 HUG가 분양보증을 제공함으로써 사업자의 건설자금 공급을 가능하게 하는 것이 핵심적 기제다. 한국의 분양 보증 시스템은 한국의 특성을 반영한 독특한 제도다. 미국 역시 안정적인 시스템 유지를 위해 공공의 신용보강 역할을 적극 활용하고 있다.물론 민간의 분양보증시장 참여를 특별히 반대할 이유도 없다. 분양보증시장이 개방되면 사업자의 선택권이 확대되는 장점이 있을 것이다. 그러나 민간 보증기관이 파산할 경우 결국, 정부의 보조나 공적자금이 투입될 수밖에 없다. 주택분양시장의 경기가 좋은 시기는 문제가 되지 않지만 주택시장이 급격히 위축되는 시기에는 민간보증회사가 HUG와 같은 역할을 할 수 있을지도 의문이다.과거 주택사업공제조합의 사례와 같이 사회적 기능보다 기업의 이해관계가 작용하면서 부실화를 초래할 가능성도 있다. HUG는 지난 30년간 공공기관으로 분양보증시장에서 축적된 자료와 노하우를 갖고 있다. 민간시장의 개방과 무관하게 공공성 강화를 위한 노력은 멈추지 말아야 할 것이다.
![[기고] 주택 분양 보증시장 개방, 득과 실은](https://img.hankyung.com/photo/202208/01.30985984.3.jpg)
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집주인이 세입자에게 안 돌려준 전세금이 올 상반기 역대 최고를 기록할 정도로 ‘깡통전세’ 우려가 커지고 있지만 경기 평택, 경남 김해 등 전국에선 여전히 갭투자가 성행하고 있다. 갭투자는 최근 3개월간 아파트 매매 후 직접 거주하지 않고 임대 목적으로 전·월세를 놓은 계약을 의미한다.15일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 전국에서 갭투자 거래량이 가장 많은 지역은 평택으로, 지난 6월부터 현재까지 71건의 갭투자가 이뤄졌다. 평택 지역 전체 거래량(830건)의 8.3%에 이른다.주로 1억원 안팎의 도시형 생활주택과 오피스텔을 중심으로 갭투자가 잇따랐다. 평택 포승읍 도시형생활주택인 ‘평택메트로하임’ 전용면적 23㎡는 6월 4000만원에 거래된 이후 한 달 뒤인 7월 전세보증금 7000만원에 임차인을 구했다. 같은 지역의 ‘스마트빌듀오1차’ 전용면적 22㎡는 지난달 전세보증금 최고가인 7000만원에 계약이 이뤄졌다. 이는 6월 거래된 매매가(4200만원)보다 2800만원 높은 가격이다.수도권보다 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지방 도시의 갭투자도 많다. 김해는 최근 3개월간 62건의 갭투자가 이뤄져 전체 거래량의 5.6%를 차지했다. 같은 기간 경북 포항 북구와 경남 양산도 각각 58건의 갭투자가 있었다. 광주 북구(47건), 강원 원주(47건), 충남 아산(46건) 등도 갭투자 거래가 활발하다.지방에선 재건축 연한을 넘기거나 연한이 임박한 노후 아파트 대상의 갭투자가 두드러졌다. 1984년 준공된 김해 동상동 ‘광남아파트’ 전용 63㎡는 지난달 7700만원에 매매된 직후 전세보증금 1억2000만원에 임차 계약을 맺었다. 한 부동산업계 관계자는 “지방 재건축 아파트는 현지 지역민은 매수를 꺼리는 경향이 있다”며 “반면 외지 투자자들은 자기자본 없이 사들이는 것이기 때문에 부담 없이 단기 시세 차익을 노리는 것”이라고 설명했다.지방과 수도권 외곽을 중심으로 깡통전세 현상이 심화하면서 전세보증금 사고에 주의해야 한다는 지적이 잇따르고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기 전세보증금 반환보증 사고 금액은 3407억원에 달했다. 2013년 9월 상품 출시 이후 상반기 기준 가장 큰 규모다. HUG 관계자는 “현재는 매매가가 더 높더라도 향후 집값이 내려가면 매매가가 전세보증금보다 하락할 가능성이 있기 때문에 임차계약 때 보증 상품 가입을 권장한다”고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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