술미한솔, 저수지 바라보는 원주 정남향 주택용지
현재 분양 중인 2차 부지는 대지 7987㎡에 정남향인 주택용지다. 기초토목공사를 마쳐 다양한 크기로 나뉘어져 있다. 바로 건축할 수 있는 게 장점이다. 3.3㎡당 분양가는 최소 59만원부터 시작한다. 1차 부지에는 즉시 입주 가능한 주택이 지어져 있다.
생활 인프라가 다양한 것도 장점이다. 원주시청, 원주세브란스병원, 이마트가 인접해 있다. 한라대, 연세대 미래캠퍼스, 강릉원주대 등이 가까운 편이다.
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금리 '빅스텝'에 거래 절벽…내 집 마련은 '베이비스텝'으로
가팔라진 금리 인상으로 부동산시장이 얼어붙고 있다. 아파트 거래는 사상 최저 수준으로 쪼그라들고 최대 수억원을 낮춘 급매물조차 시장에서 팔리지 않고 있다. 한국은행의 빅스텝(기준금리 한 번에 0.50%포인트 인상) 이후 대출 이자 부담이 빠르게 불어난 데다 집값 고점 인식이 확산하고 있는 영향이다.한은이 연내 추가적인 금리 인상을 예고하고 있어 올 2분기 이후 이어지고 있는 ‘거래 절벽’이 하반기에도 계속될 것이란 전망이 많다. 이 때문에 주택시장 분위기가 반전하는 변곡점을 맞고 있다는 분석이 힘을 얻고 있다.하지만 부동산 전문가들은 부동산시장이 냉각기에 접어들었을 때 급매물과 경매를 잘 활용하면 내 집 마련에 성공할 수 있다고 조언한다. 본격적인 금리 인상기에 접어든 만큼 무리하게 빚을 내기보다는 확보할 수 있는 자금 규모를 꼼꼼하게 따져 생애주기와 입지 조건을 고려해 매입에 나서야 한다고 주문한다. 금리 인상 보폭 커지자 움츠러든 주택 거래한국부동산원에 따르면 올 7월 둘째주 서울 아파트 매매가격은 전주에 비해 0.04% 하락했다. 전주(0.03%)보다 하락 폭을 키우며 7주 연속 내림세를 보였다. 서울 아파트값 하락 폭이 0.04%로 커진 것은 2020년 5월 이후 2년2개월 만이다.서울만의 일이 아니다. 6대 광역시도 일제히 내림세를 띠고 있다. 부동산시장 조정설에도 굳건하게 상승세를 유지해온 광주마저 한 주 전보다 0.01% 떨어지면서 광역시 가운데 오름세를 지킨 지역은 단 한 곳도 없다. 서울과 광역시 아파트값이 일제히 하락세를 보인 것은 2019년 4월 이후 처음이다.지난해까지 활황을 보이던 주택시장이 급격하게 냉각기로 접어든 것은 금리 인상 영향이 크다. 지난해 하반기부터 금리 인상에 나선 한은은 지난 13일 기준금리를 종전 연 1.75%에서 연 2.25%로 0.5%포인트 올렸다.통상 한은은 한 번에 기준금리를 0.25%포인트씩 인상한다. 한은이 빅스텝에 나선 것은 역사상 처음이다. 기준금리가 연 2%대로 올라선 것도 2014년 이후 약 8년 만이다. 한은은 지난해 8월부터 올 7월까지 기준금리를 총 여섯 차례, 1.75%포인트 올렸다. 올 연말엔 기준금리가 연 3%에 이를 것으로 점쳐지고 있다. 주택 소비자로서는 8년 만에 최고 수준의 금융 비용을 감수하게 됐다는 의미다.기준금리 인상 속도에 맞춰 연내 주택담보대출 금리는 연 7%를 돌파할 것이라는 게 시장 안팎의 관측이다. 전세대출 금리는 이미 연 6%를 넘어섰다. 이처럼 대출 이자 부담이 빠르게 늘자 실수요자조차 주택 매수 의지를 접고 있다. 실제 지난 6월 서울 아파트 거래 건수는 2월에 이어 올해 들어 두 번째로 1000건 이하를 나타냈다. 상반기 전체 거래량은 7730건으로 2006년 통계 집계 이후 최저치를 기록했다. “경매시장에 관심 두고 급매물 눈여겨봐야”전문가들은 “시장 상황이 불확실할 땐 쉬어 가는 것도 전략이지만, 조금만 더 발품을 팔면 내 집 마련의 기회로 삼을 수 있다”고 입을 모은다. 특히 경매시장을 눈여겨볼 필요가 있다고 조언하고 있다.시장 안팎에선 하반기 이후 경매시장에 주택 매물이 빠르게 증가할 것이란 전망이 늘고 있다. 통상 대출 금리가 지금처럼 가파르게 오르면 빚을 내 주택을 구입한 집주인들이 어느 순간 원리금 상환에 어려움을 겪게 된다. 이런 매물이 경매시장으로 유입될 가능성이 높아진다는 설명이다.부동산 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 것이다. 청약보다 경매 경쟁률이 낮기 때문에 아파트 경매로 눈을 돌리는 실수요자가 생겨나면서 서울 지역 아파트의 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 조금씩 상승하고 있다.법원경매 전문 업체 지지옥션에 따르면 올 6월 서울 아파트 낙찰률은 56.1%로 집계됐다. 전월(35.6%)에 비해 20.5%포인트 높아졌다. 낙찰가율은 올 6월 110.0%로 전월(96.8%)에 비해 13.2%포인트 올랐다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “서울과 경기 지역 아파트값의 절대 수준이 높아지면서 경기 외곽으로 경매 수요가 이동하고 있다”며 “경기도권에서 교통 호재가 점쳐지는 지역의 경우 낙찰가율도 높게 형성되고 있다”고 말했다.올 연말까진 ‘눈치 보기’ 장세가 이어질 가능성이 높아 급매물을 염두에 둬야 한다는 조언도 있다. 올 5월 정부가 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 면제한 뒤 수도권 아파트 매물이 꾸준히 늘고 있다. 거래 절벽으로 매수 희망자를 찾기 어렵다 보니 추가적으로 호가를 내리는 급매물이 속속 나오고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “경기 위축 우려가 불거질 때는 아무래도 상업·업무용 부동산에 비해 수요가 꾸준해 가격 하방 압력이 덜한 아파트가 더 관심을 받는다”며 “시세에 비해 10~20% 내린 다주택자의 절세용 급매물이나 경매시장을 활용하는 것도 현명한 전략”이라고 설명했다.다만 전문가들은 실거주 목적이고 시세에 비해 낮은 가격으로 매물이 나왔더라도 매매나 전·월세 시세 추이를 확인할 필요가 있다고 입을 모은다. 비슷한 입지의 다른 지역과 가격 변동 추이를 비교하고, 생활 인프라 등을 살펴 미래 가치를 계산해야 한다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 부동산시장 조정세는 급격한 금리 인상과 대출 규제가 맞물린 영향이라 현재 거래 절벽이 급격한 집값 하락으로 이어질 가능성은 작다”며 “전 세계적인 인플레이션(물가 상승) 심화로 실물 자산의 가치가 같이 오를 수밖에 없기 때문에 자금력이 뒷받침되는 수준에서 청약을 넣거나 기존 주택 매입을 고려할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “투자보다 실거주 용도라면 서울 외곽이나 수도권 교통 요충지에 나온 급매물도 적극 살펴볼 필요가 있다”고 덧붙였다.김은정 기자 kej@hankyung.com
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서울서 3100여 가구…휘경3구역·역촌1구역 등 '분양가 상한제'
여름 휴가철이 본격화하는 8월에도 수도권에서는 2만 가구 이상의 신규 물량이 쏟아진다. 한동안 분양 가뭄에 시달리던 서울에서 분양가 상한제를 적용받는 정비사업지 물량 등 3000여 가구의 신규 아파트가 공급된다. ○서울 분양가 상한제 적용 물량 나와부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 다음달 수도권에서는 2만2547가구의 아파트가 쏟아진다. 작년 8월 공급량(1만801가구)의 배를 웃도는 수치다.서울에선 3130가구가 공급된다. 동대문구 휘경동 휘경3구역에서 1806가구 중 719가구가 일반에 분양한다. 은평구 역촌1구역을 재건축한 ‘센트레빌파크 프레스티지’도 전체 752가구 중 454가구가 일반에 공급된다. 강동구 둔촌동 둔촌현대1차 리모델링(572가구) 사업지에선 74가구가 일반 분양에 나선다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가 상한제 적용을 받아 시세보다 낮은 수준으로 정비사업 물량이 서울에서 공급될 예정”이라며 “분양가 현실화로 청약 금융비용이 커지는 상황에서 청약 수요자의 높은 관심이 예상된다”고 말했다.경기에서는 1만650가구가 나온다. 브랜드 대단지가 줄줄이 대기 중이다. DL건설은 경기 평택시 화양지구에 ‘e편한세상 평택 라씨엘로’(2-1블록·1063가구)와 ‘e편한세상 평택 하이센트’(4블록·916가구)를 동시 분양한다. 단지는 두 블록을 합쳐 1979가구에 이른다. 단지가 속한 화양지구는 신도시급 규모로 생활인프라가 체계적으로 조성된다.두산건설은 다음달 경기 안양시 호계동 삼신6차아파트를 재건축한 ‘평촌 두산위브 더 프라임’을 공급한다. 지하 2층~지상 32층, 6개 동, 456가구 규모다. 이 중 178가구가 일반 분양된다. 단지 앞에 있는 경수대로와 흥안대로를 이용하면 수도권제1순환고속도로 평촌IC로 진입하기 쉽다.수도권 광역급행철도(GTX)-A노선, 동탄도시철도 트램 등의 교통 호재가 있는 화성 동탄에서도 대단지 공급이 예정돼 있다. 현대건설 계룡건설산업 동부건설 대보건설은 화성 동탄2신도시 신주거문화타운에 ‘동탄 파크릭스’를 내놓는다. 4개 블록, 지하 2층~지상 20층, 44개 동, 2063가구(전용면적 74~110㎡)로 구성된다. 반경 5㎞ 내에 수서고속철(SRT) 동탄역이 있다.인천에선 9256가구 공급이 예정돼 있다. DL건설과 DL이앤씨가 공동 시공하는 ‘e편한세상 부평역 센트럴파크’가 다음달 청약을 받는다. 단지는 부평구 부평동 일대 지하 2층~지상 30층, 13개 동, 1500가구(전용 39~84㎡)로 조성된다. 이 중 전용 49~59㎡ 457가구가 일반분양 대상이다. 지하철 1호선 부평역과 인천지하철 1호선 동수역을 걸어서 이용할 수 있다.현대건설은 인천 남동구 간석동에 백운1구역 재개발로 ‘힐스테이트 인천시청역’을 분양한다. 지하 3층~지상 28층, 9개 동, 전용면적 39~84㎡, 746가구(일반분양 492가구) 규모로 지어진다. 인천지하철 2호선 석바위시장역을 걸어서 이용할 수 있다. ○규제 자유로운 주거형 오피스텔수도권에선 청약, 세금 규제에서 자유로운 주거형 오피스텔도 분양 대기 중이다. 시행사 오버나인홀딩스는 다음달 서울 송파구 가락동에서 주거용 오피스텔 ‘아스티 캐빈’을 분양한다. 지하 8층~지상 18층, 187실(전용면적 27~48㎡) 규모다. 오피스텔 내부는 양방향에서 개폐가 가능한 옷장, 히든 키친, 쉽게 조명을 변경하는 마그네틱레일 조명 설비 등의 특화 설계가 적용된다. 지하철 3·8호선 환승역인 가락시장역을 걸어서 이용할 수 있다.대우건설은 경기 김포시 풍무동 풍무2지구에 ‘풍무역 푸르지오 시티’를 내달 선보인다. 지하 4층~지상 10층, 전용면적 64·67·82㎡, 288실 규모로 구성된다. 풍무2지구에서 공급이 희소한 대형 건설사의 주거형 오피스텔이다. 6개 타입으로 공급된다. 단지 옆에는 신풍초등학교가 있고 대형마트와 공원, 체육센터 등 편의시설도 가깝다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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달라지는 부동산세제…종부세 부담 낮아지고 저가 2주택자도 배려
최근 기획재정부가 2022년 세법 개정안을 발표했다. 부동산은 세법 개정 내용을 정확하게 아는 게 절세의 지름길이다. 이번 세법 개정안 중 부동산과 관련된 주요 개정내용을 살펴본다.첫째, 종합부동산세 부담이 크게 낮아질 예정이다. 종부세의 산출 방법은 다음과 같다.종합부동산세=(주택공시가격 합계액-기본공제금액)×공정시장가액 비율×세율.이 중 공정시장가액 비율은 올해부터 100%에서 60%로 완화하는 법안이 입법 예고돼 있다. 이번 개정안에서는 추가로 기본공제금액을 늘리고 종부세율을 인하하기로 했다. 현재 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택 단독 명의자는 11억원, 그 외에는 인별 6억원을 공제하고 있다. 하지만 내년부터는 1가구 1주택자의 공제액은 12억원, 일반공제액은 9억원으로 늘어날 예정이다. 부부 공동명의자는 올해 공제액은 12억원(6억원+6억원)이지만, 내년부터는 18억원(9억원+9억원)까지 종부세가 면제될 예정이다. 1가구 1주택자는 2022년에 한해서 3억원을 추가 공제해 14억원(11억원+3억원)의 공제액이 적용된다.올해부터 일시적 2주택자(신규 주택 취득 후 2년 내 종전 주택을 양도하는 경우)이거나 1주택자가 상속 주택 또는 지방 저가 주택(공시가격 3억원 이하+수도권 및 광역시, 특별자치시가 아닌 지역 소재)을 함께 보유한 경우에는 1가구 1주택자로 봐 기본공제를 받을 수 있다.내년부터는 종부세 중과세율이 폐지되고 기본세율도 인하될 예정이다. 현재 다주택자는 기본세율인 0.6~3.0%에 비해 2배 높은 수준인 1.2~6%의 중과세율이 적용된다. 따라서 고가 1주택자보다 저가 2주택 보유자가 더 많은 종합부동산세를 내는 경우가 많았다. 하지만 내년부터는 다주택 중과세율을 없애고, 기본세율도 0.5~2.7%로 인하된다. 또 3주택 이상자의 주택분 종부세 세 부담 상한도 전년 대비 300%에서 150%로 완화된다.둘째, 부부 합산 1주택자의 주택임대소득 과세 고가주택 기준이 상향된다. 주택임대소득은 부부 합산 주택이 2채이면 월세소득에 대해 과세하고, 3주택부터는 월세와 전세보증금에 대한 간주임대료 소득까지 과세한다. 1주택자는 월세소득이 있더라도 기준시가가 9억원을 넘는 고가주택이 아니라면 소득세가 비과세된다. 세법 개정안에 따르면 내년부터 고가주택 기준이 12억원으로 상향돼 비과세 범위가 늘어날 예정이다. 이때 다가구주택은 임대 호수가 여러 개라도 1주택으로 본다. 부부 합산 1주택자가 해당 다가구주택에 거주하면서 나머지 호수를 임대 중이라면 기준시가 12억원 이하는 월세를 받아도 소득세가 비과세된다.셋째, 증여 시 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 세법은 특수관계자 간 증여를 통한 양도세 회피를 방지하기 위해 이월과세 규정을 두고 있다. 이월과세란 배우자나 직계존비속에게 부동산이나 분양권 입주권 회원권 등을 증여받고, 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 당초 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산하는 규정이다. 가령 1억원에 산 부동산을 6억원에 팔았다면 차익 5억원에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 배우자에게 이 부동산을 증여하고 5년 이후에 6억원에 양도하면 양도세가 없다. 부동산의 취득가액이 증여 당시 시가인 6억원으로 계산되기 때문이다.이번 세법 개정안의 내용은 국회 논의 과정에서 달라질 수 있다. 아직 확정된 것이 아니므로 국회에서 원안대로 통과되는지 지켜봐야 한다.이승현 진진회계법인 대표
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