서울 용산 국제업무지구 개발 재추진…초고층 빌딩·공원 어우러진다

오세성 기자

입력2022.07.26 10:45 수정2022.07.26 10:45

코레일·SH 5조원 투자해 인프라 구축
이후 민간에 개별 부지 매각

서울시가 용산 국제업무지구 개발을 10년 만에 재추진한다. 법적 상한 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 한다는 계획이다.

오세훈 서울시장은 26일 기자회견을 열고 이러한 내용을 담은 '용산 국제업무지구 개발구상' 계획을 발표했다. 용산정비창 부지와 선로 부지, 용산 변전소 및 용산역 후면 부지를 포함해 총 49만3000㎡ 규모의 이 땅은 코레일(72%), 국토부(23%), 한전(5%)이 소유하고 있으며, 2013년 국제업무지구 도시개발사업이 무산된 이후 10년째 방치됐다.

서울시는 이곳을 역대 첫 '입지규제최소구역'으로 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 초과하는 초고층 건물을 조성한다는 계획이다. 입지규제최소구역은 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례다. 평균 용적률 1800% 이상 초고밀 복합개발을 성공시킨 뉴욕 허드슨 야드 사례를 벤치마킹한 것이다. 허드슨 야드는 최대 3300%의 용적률을 허용하고 있어 국내 최고층인 잠실 롯데월드타워(555m)를 넘어서는 초고층 빌딩도 들어설 전망이다.

전체 부지의 70% 이상은 업무·상업 등 비주거 용도로 채우고, 전체 부지 대비 기반시설률(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 정했다. 대규모 중앙공원과 철도 부지 선형공원 등 녹지생태 공간을 조성해 50% 이상을 녹지로 확보할 계획이다. 차량과 철도는 지하로 연결되도록 한다는 방침이다.

지하에는 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등을 이용할 수 있는 복합환승센터를 조성하고 한강 변에 드론 택시를 비롯한 도심항공교통(UAM) 정거장도 구축해 수도권 전역으로 연결되는 교통거점을 만든다는 구상이다.

코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 공동사업시행자로 나선다. 지분율은 7대 3으로 설정했다. 과거 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도로 통개발을 시도하다 사업이 무산된 원인 중 하나가 금융위기 등 외부 환경 변화에 따른 리스크였던 만큼, 공공기관이 시행자로 나서 단계적·순차적으로 개발한다는 계획이다. 이에 따라 공공이 5조원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 마치면 개별 부지를 민간에 매각할 것으로 보인다.

내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반 시설 착공, 2025년 앵커 부지 착공이 목표다.

오 시장은 "국제업무지구 도시개발사업이 2013년 무산된 이후 용산은 개발 동력을 잃어버린 상태였다"며 "더 늦기 전에 시작하겠다. 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구를 개발하겠다."고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

관련 뉴스

1

'서울 마지막 금싸라기' 용산정비창, '초고층 복합단지' 탈바꿈한다

서울 한복판의 금싸라기 땅으로 불리는 '용산 정비창' 일대 약 50만㎡ 부지가 본격적으로 개발된다. 해당 부지는 서울에 남은 마지막 대규모 가용지로 2013년 '용산국제업무지구 도시개발사업'이 무산된 이후 10년째 방치돼 왔다. 서울시가 마련한 '용산국제업무지구 개발구상'을 통해 업무, 주거, 문화, 여가가 다 갖춰진 융복합 국제도시로 조성된다. 최첨단 테크기업과 연구 및 개발(R&D)‧인공지능(AI) 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 MICE(마이스)시설, 비즈니스 호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 복합적으로 들어서 ‘아시아의 실리콘밸리’로 탈바꿈할 전망이다. 오세훈 서울시장은 26일 이같은 내용이 담긴 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 해당 사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 약 49만3000㎡다. 이는 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모다. 해당부지는 국토부(23%), 코레일(72%), 한전 등(5%)이 소유하고 있다. 해당 구상안은 인허가권자인 서울시가 내놓은 용산정비창 일대의 개발 가이드라인이어서 사업에 다시 시동이 걸리는 셈이다. 이날 오 시장은 "지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 도시개발사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃어버린 상태였다”며 “용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 미래 환경에 부합할 수 있도록 용산국제업무지구 개발을 본격적으로 추진한다"고 밝혔다. 서울시 구상안에 따르면 용산국제업무지구는 △24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시’ △쾌적한 생활환경의 ‘녹지생태도시’ △세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 ‘입체교통도시’ △첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 ‘스마트도시’로 개발된다. 이를 위해 기능‧용도 경계가 없는 도시, 어디서나 접근 가능한 방사형 녹지체계, 순환형 도로체계 등이 구축될 방침이다.우선 서울시는 해당구역을 서울 최초의 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 법적 상한 용적률을 1500% 이상으로 높여줄 계획이다. 고밀개발을 통해 초고층 건물이 들어설 수 있도록 하면서 전체 부지의 70% 이상은 업무‧상업 등 비주거 용도로 채울 계획이다. 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고. 공공성을 확보하기 위해 전체 부지의 40%는 도로‧공원‧학교 등의 기반시설을 마련할 방침이다.입지규제최소구역은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발할 수 있도록 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례에 해당한다.오 시장은 "용산국제업무지구와 유사한 미국 뉴욕의 허드슨야드는 최대 3300%까지 허용하고, 평균 용적률 1800% 이상"이라며 "국제업무지구 상징성과 서울을 대표하는 경관 창출을 위해 높이 제한은 최소화하면서 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정"이라고 설명했다. 용산정비창 부지 전체를 여러개 획지로 나눠 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등 ‘다용도 복합개발’을 허용해줄 방침이다. 해당 부지에 연초 '2040 서울도시기본계획(안)'에서 제시한 ‘비욘드조닝(Beyond Zoning)’ 개념이 처음 적용된다. 이는 토지 용도를 주거용, 공업용, 산업용, 녹지용 등으로 구분하는 기존의 ‘용도지역제’를 전면 개편해 복합적인 기능 배치가 가능하게 마련한 새로운 용도지역체계다. 예를 들어 국제업무구역에는 다국적 기업, 글로벌 IT기업을 입주시키고, 주거복합구역에는 도심형‧미래형 주거를 중심으로 업무, 상업, 문화 등이 복합개발된다.용산국제업무지구는 ‘녹지생태도시’로 조성된다. 해당 부지는 공원과 건물 내 녹지 등을 포함해 50% 이상 녹지율을 확보할 방침이다, 마천루 사이로 공원과 녹지가 펼쳐지면서 북한산~서울도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북녹지축이 완성될 예정이다. 용산국제업무지구에서 용산공원, 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계가 구축된다. 지구 중앙에 대규모 중앙공원을 조성하고, 철도부지에는 선형공원을 조성한다. 용산국제업무지구 내부는 지상‧지하‧공중으로 연결되고, 용산역까지 잇는 ‘입체보행네트워크’도 마련된다. 건물과 건물은 브릿지를 통해 공중으로, 지하 보행로를 통해 지하로 각각 연결되는 식이다. 날씨와 관계 없이 안전하고 편리하게 이동이 가능해지고, 건물 저층부와 지하공간에는 다양한 상업‧문화시설들이 조성된다.이와 함께 해당 구역은 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 정보통신기술(ICT) 기반의 미래도시 인프라를 도시 전역에 구축해 스마트 기술을 선도하는 첨단도시로 조성된다. 예컨대 도로에 ITS(지능형 교통시스템), V2X(자율주행 통신시스템) 같이 자율주행이 가능한 환경을 조성하고, 주택에 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템을 탑재한다. ‘지능형 통합방재시스템’을 구축해 화재 등 재난상황 대응력을 높이고, 전력망에 ICT 기술을 접목한 ‘스마트그리드’ 등도 적용해 건물 에너지 효율을 높여 탄소저감에도 기여한다는 구상이다.향후 용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융)와 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 견인한다는 구상도 내놨다. 서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립할 예정이다. 오는 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공 등을 목표로 사업을 속도감 있게 추진하기로 했다. 과거 민간 프로젝트금융회사(PFV) 주도의 통개발이 사업 무산 원인 중 하나로 보고, 사업 실현성을 높일 수 있도록 이번에는 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자(코레일 70%, SH공사 30%)로 나서 사업을 추진하기로 했다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 시행하고, 민간에서는 개별 부지별로 단계적으로 완성해가는 방식이다.앞서 SH공사와 코레일은 작년 5월 공동사업시행을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 별도 전담조직인 ‘용산개발청’(가칭) 구성을 검토하고 있다. 또 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지어 임대‧분양하는 선도사업도 추진할 계획이다.안상미 기자
2

'신(新)교통거점' 거듭나는 용산…지하도로 '링킹파크'에 도심항공까지

서울시가 밝힌 용산정비창 개발 구상에서 주목할 부분은 ‘교통’ 이다. 이미 용산역은 수도권 철도교통의 중심이지만, 용산의 개발계획이 현실화되면 강북 도심에서 강남과 김포·인천공항, 수도권 전역을 넘어 전국으로 연결되는 ‘신(新) 교통거점’이 된다. 26일 서울시가 발표한 용산 국제업무지구 개발구상에 따르면 교통 허브 구상은 크게 지하·지상·공중 3단계로 나눈다. 지하는 차량 중심의 도로교통체계, 지상은 사람이 다니는 보행로와 녹지, 공중은 도심 항공 모빌리티 (UAM)의 거점으로 활용한다는 계획이다. 지상부를 녹지와 보행 위주의 ‘사람 중심의 공간’으로 확보하는 대신 지하는 차량이 단니는 도로교통체계로 구축한다. 오세훈 서울시장은 지난해 용산 지하에 꽉 막힌 서울 교통의 심장 역할을 해 줄 인터체인지 격의 '링킹파크' 구상을 밝힌 바 있다. 간선도로 혼잡 구간을 지하도로화한 뒤 용산민족공원 지하에서 모이고 분산되는 교통 시스템을 구축하는 것이다. 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 경부고속도로까지 직접 연결된다. 지하도로에 대한 구체적인 청사진은 오 시장의 전 임기 때인 2010년 착공해 11년 만인 지난해 8월 개통한 서울서부간선 지하도로를 보면 된다. 상습적인 교통체증으로 악명 높은 서부간선도로에 유료 지하터널을 뚫리면서 교통 환경이 크게 개선된 바 있다. 용산역의 철도 허브 기능도 크게 강화된다. 현재 5개 노선(경부선, 호남선, 서울지하철 1·4호선, 경의중앙선)에 이어 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가돼 총 8개 철도노선 환승체계가 구축된다. 공중까지도 활용한다. 2025년 UAM 기체상용화에 맞춰 김포공항과 용산국제업무지구를 바로 잇는 시범노선을 운영할 예정이다. 향후 인천공항, 잠실, 수서 등 서울시내 주요 거점을 용산과 연결하는 UAM 노선을 완성할 계획이다. 비행기를 타고 인천‧김포공항에서 내려 UAM을 타고 용산에 도착한 뒤 GTX나 지하철로 환승 이동이 가능하도록 하겠다는 구상이다. 지상‧지하‧공중은 유기적으로 연결한다. 신호등 없이 건널 수 있는 ‘입체보행네트워크’를 통해 건물과 건물 사이는 다리(브릿지)를 통해 건너갈 수 있고 용산역까지 걸어서 갈 수 있다. 지하 보행로는 지하광장과 용산역, 용산공원을 연결한다. 서울시 관계자는 "도보 통행자가 비와 눈을 맞지 않고 편리하게 철도, 지하철, UAM 등을 이용할 수 있는 입체 교통도시를 구축할 것"이라고 설명했다. 박종필 기자 jp@hankyung.com
3

서울·경기·인천 지자체장 '호프타임'

오세훈 서울시장(오른쪽)과 김동연 경기지사(왼쪽), 유정복 인천시장(가운데) 등 수도권 광역자치단체장들이 지난 23일 처음으로 한자리에 모여 수도권 쓰레기매립지 문제 등 지역 공통 현안에 머리를 맞댔다. 오 시장은 지난달 김 지사, 유 시장과 잇달아 양자 면담을 하고 서울·경기·인천 간 ‘3자 행정 실무 협의체’ 운영 방안을 논의했다. 교통·행정 분야에서 밀접한 관계가 있는 세 광역단체는 공통 현안 해결을 위해 실무 협의를 이어나갈 방침이다.오 시장은 이날 페이스북에 글을 올려 “김 지사, 유 시장 두 분과 호프타임을 했다”며 “대중교통 연결과 폐기물 처리 문제를 비롯해 다양한 현안을 논의하는 등 유익한 대화의 시간이었다”고 밝혔다. 이어 “빗속에 아라뱃길 마리나에서의 첫 삼자 회동이 모든 현안의 해결에 바탕이 되길 바란다”며 “자주 뵙기로 했으니 만남은 계속 이어질 것”이라고 덧붙였다.김 지사도 페이스북에 “3개 시·도가 맞닿는 협력의 상징인 김포 마리나선착장으로 두 분을 초대했다”며 “아주 편안한 분위기에서 2시간 정도 호프미팅을 했다”고 말했다. 또 “최근 경제상황, 현안 그리고 세 지자체의 공동 현안인 광역교통과 수도권 쓰레기매립지 문제까지 대화가 이어졌다”며 “2600만 수도권 주민의 삶이 달린 문제를 지속적으로 대화하면서 하나하나 해결해나가기로 뜻을 모았다”고 했다. 다음 모임은 9월 첫째 주 유 시장이 주관해 마련될 예정이다.서울시에 따르면 3자 실무 협의체는 각 지자체 소관 부서 선정을 통해 이미 구성됐다. 시 관계자는 “3자 협의체는 수도권 시민의 삶의 질을 높이는 지역 현안 해법 마련에 초점을 맞출 것”이라며 “각 단체장들이 당적을 떠나 서로 긴밀히 협조할 것”이라고 말했다.이정호 기자 dolph@hankyung.com