SK에코플랜트, 포항·대전서 재건축·재개발 동시 수주
올해 도시정비수주액 8802억원
'용흥4구역' 재개발사업은 경북 포항시 북구 용흥동 57의 69번지 일원에 지하 3층~지상 39층, 6개 동, 총 870가구 규모의 아파트와 부대 복리시설을 짓는다. 총도급액은 2368억원이다.
'법동2구역' 재건축사업(삼정하이츠 아파트)은 대전 대덕구 법동 281번지 일원에 지하 3층~지상35층, 6개 동, 총 657가구 규모 아파트와 부대 복리시설을 조성한다. 총도급액은 2006억원이다.
SK에코플랜트는 지난달 쌍용건설과 함께 인천 부개주공3단지 리모델링 사업을, 지난 1월엔 인천 효성뉴서울아파트, 숭의현대아파트 재건축사업 등을 수주했다. 올해 도시정비사업 신규 수주액은 총 8802억원에 달한다. 최근 5년간 도정사업 수주 실적을 뛰어넘었다.
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경기 성남시 정자동에서 가장 오래된 한솔마을3단지 한일아파트가 재건축을 본격 추진한다. 분당에서 시범단지 재건축 이슈가 뜨거운 서현동에 이어 정자동도 재건축 바람이 불기 시작한 셈이다.5일 정비업계에 따르면 한솔마을3단지 한일아파트는 이달 초 입주자대표회의 주도로 입주민 92%의 동의를 얻어 재건축추진준비위원회를 출범하기로 결정했다. 오는 10일까지 추진위원장과 임원을 모집한다.한솔마을3단지 한일아파트는 분당 정자동에서 가장 먼저 재건축 연한이 도래하는 단지다. 1993년 10월 입주한 아파트로 내년에 재건축 연한 30년을 맞이하는 만큼 사전준비를 시작해 재건축 과정을 단축하겠다는 의도다. 입주자대표회의 관계자는 “재건축 여건이 됐을 때 분당 내 다른 단지들과 비교해 너무 늦지 않도록 발맞춰 사업을 진행하겠다”고 말했다.한일아파트는 지상 최고 23층, 7개 동, 416가구 규모(전용면적 77~157㎡)다. 수내초, 수내중 등이 도보권에 있고 단지 1㎞ 거리에 신분당선과 수인분당선 정자역이 있다. 가구 수가 적은 편이지만 용적률이 154%로 분당 아파트 전체 평균 용적률(184%)보다 낮아 재건축 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 분당에서 대장주로 꼽히는 서현동 시범단지는 용적률이 187~202%에 달한다. 정자동 S공인 관계자는 “가구 수가 적어 주민들 간 의견 일치가 용이한 것이 장점”이라며 “용적률도 낮아 대단지를 형성할 경우 조합원 분담금을 절감할 수 있다”고 설명했다.시세도 오름세다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 한일아파트 전용면적 102㎡ 매매가는 지난달 20일 15억5000만원에 신고가 거래됐다. 같은 면적의 2년여 전(2019년 7월) 매매가(9억2500만원)보다 67% 올랐다. 전용 84㎡는 지난달 13일 13억8500만원에 거래돼 2년여 전(2020년 6월) 가격에서 58% 올랐다.정자동 단지들은 재건축 논의 초기 단계다. 정자동 정든마을 정든우성4단지는 지난 3월 말 재건축추진위원회를 출범하고 분당재건축연합회에 가입했다. 정든우성4단지는 1995년 1월 준공해 아직 28년 차다.박종필 기자 jp@hankyung.com
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1기 신도시, 친환경 미래도시로 재건축하려면? [최원철의 미래집]
1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 특별법 제정을 통해 그간 1기 신도시의 발목을 잡던 용적률 한계와 안전진단 문제를 해결할 것으로 보이기 때문입니다. 1기 신도시 재건축 논의가 활발해지면서 마스터플랜 마련에 나선 정부는 물론, 각 지자체도 재건축 방향 등을 두고 다양한 논의를 하고 있습니다.최근 한 지자체의 관련 회의에서는 1기 신도시 재건축이 단순한 아파트 재건축이나 신도시 조성과 다른 문제라는 점이 언급됐습니다. 정부가 계획하고 토지 보상을 한 뒤 판매했던 기존 신도시 조성과 달리, 1기 신도시 토지의 주인은 재건축 단지의 주민이고 재건축을 준비하는 조직은 조합이 될 것입니다. 주민과 조합을 중심으로 시공사와 신탁회사 등이 참여해 개발에 나서야 합니다.그러다 보니 기반 시설을 확충하는 비용도 주민들이 분담해야 합니다. 일반적인 신도시는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 판 수익금으로 기반 시설을 만듭니다. 하지만 이제는 수익자 원칙에 따라 각 조합이 용적률 상향에 맞춰 기반 시설 비용을 내는 것이죠. 이렇게 마련된 재원을 바탕으로 정부의 마스터플랜을 참고해 도로, 상하수도, 전기 등의 기반 시설을 확충해야 합니다.기반 시설은 2030년 이후 미래형 도시에 걸맞도록 갖춰야 합니다. 문제는 도로입니다. 상하수도나 전기, 통신 등의 기반 시설은 지하에 통합 관로를 대형화하면 해결되지만, 도로는 확장의 여지가 많지 않습니다. 이미 수도권 광역 급행열차(GTX)나 지하철 노선 확장 계획은 대부분 확정돼 변경 가능성도 작습니다. 도심항공교통(UAM)이 대안으로 부각되는 이유도 여기에 있습니다.이미 선진국에서는 도심 교통체증을 해소할 방법으로 UAM을 채택하고 있습니다. 국내 대기업들도 기체 개발을 서두르고 있기에 2030년 이후에는 대중교통으로 활용될 가능성이 높습니다. 1기 신도시도 UAM 스테이션이나 고층 아파트 옥상을 활용한 UAM 버티포트가 설계 단계부터 반영되어야 할 것입니다.또한 이번에 재건축을 하게 되면 100년 이상 가는 1급 장수명 아파트이자 친환경 아파트로 만들어야 합니다. 30~40년 뒤에 다시 허물 수는 없으니 말입니다. 이를 위해서는 기존 벽식 구조를 탈피해 라멘구조를 활용해야 합니다. 국토부 연구에 따르면 라멘구조의 1급 장수명 아파트는 벽식구조 아파트에 비해 건설 폐기물이 85% 줄어듭니다. 향후 리모델링이 쉽다는 것도 장점입니다.라멘 구조의 장점은 여기서 그치지 않습니다. 위·아래층의 소음이 벽을 타고 전달되지 않고, 층과 층 사이에서 무게를 떠받치는 보가 완충 역할을 해 층간소음에도 강하다는 장점이 있습니다. 싱가포르 등의 도시와 같이 주거용 건물이 멋진 외형을 갖추는 것도 가능해집니다.단점은 비용입니다. 벽식 구조 아파트에 비해 공사비가 3~6% 더 들어갑니다. 다만 벽식구조 아파트가 40년마다 재건축을 하는 것과 비교하면 라멘 구조 아파트는 100년 동안 생애주기비용이 11~18% 절약된다고 합니다. 여기에 온실가스배출은 17% 줄고, 건설폐기물은 약 85%나 절감할 수 있습니다.미래형 도시에 어울리는 디자인과 구조도 갖춰야 합니다. 용적률 인센티브를 제공해 공사비가 약간 증가하더라도 모든 조합이 다양하고 멋진 디자인의 주거단지를 만들도록 유도해야 합니다.참고할만한 현장도 있습니다. 말레이시아 조호바루주에 조성되는 미래 신도시 '포레스트 시티'입니다. 말라카해협 약 600만 평(1983만4710㎡)을 매립해 건설하는 곳인데, 첨단 기술과 미래적인 디자인으로 세계 각국의 주목을 받고 있습니다.한국 건설 업체들은 세계 최고 수준의 건축설계 능력을 갖추고 있습니다. 두바이 부르즈 할리파, 싱가포르 마리나베이 샌즈 호텔 등 세계적인 랜드마크를 만든 한국 업체들이 마음껏 능력을 펼치게 한다면 1기 신도시도 성냥갑 아파트만 보인 도시가 아닌, 멋진 미래 도시가 될 수 있습니다. 지금부터 잘 준비한다면 미래 세대에게 선물로 남겨줄 신도시가 탄생할 것입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![1기 신도시, 친환경 미래도시로 재건축하려면? [최원철의 미래집]](https://img.hankyung.com/photo/202205/ZA.29831265.3.jpg)
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서울시 중재에도 엇갈린 둔촌주공 조합-시공단…사태 장기화 우려
공사 중단의 파행을 겪는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업에 서울시가 중재안을 마련하며 나섰지만, 별다른 성과를 거두지 못했다.4일 서울시와 정비업계에 따르면 둔촌주공 조합과 시공사업단 모두 서울시가 지난달 30일 마련한 중재안에 답변서를 제출했다. 조합은 중재안을 전반적으로 수용하겠다고 했지만, 시공사업단은 정상적인 공사 진행을 보장할 수 없는 중재안이라는 이유로 이를 거부했다.서울시는 중재안에 10개 조항을 담았다. 우선 조합에는 조합이 절차적 하자를 주장해 공사중단 사태의 단초가 된 공사비 3조2000억원 증액 계약의 유효성을 인정하라고 요구했다. 시공사업단에 제기한 소송을 취하할 것과 분양 지연으로 인한 금융비용과 공사 기간 연장·공사 중단으로 인한 손실 등의 책임을 질 것, 사업 전권을 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등에 위임하라는 주문도 담겼다.시공사업단에는 공사를 재개하고 최근 논란이 불거진 조합의 마감재 고급화 요구는 조합과 협의해 진행하라고 요구했다. 오는 8월 대출 만기가 다가오는 사업비 7000억원 보증 연장에 협조하라고 했다. 사업 전권을 위임받은 사업대행자가 내리는 금융비용, 마감재 고급화 등의 판단에 이의를 제기하지 말라는 내용도 포함됐다. 서울시 "공사비 증액 인정해야"…조합 "수용"조합은 서울시 중재안을 대부분 수용하겠다는 입장이다. 조합 관계자는 "조합원들의 피해를 최소화하기 위해 중재안 대부분을 수용하기로 했다"고 말했다. 다만 공사 기간 연장·공사 중단으로 인한 손실을 조합이 부담해야 한다는 내용에 대해서는 반대 의견을 제시했다. 공사 지연 등의 귀책 사유가 시공사업단에 있으며, 그 손실도 시공사업단이 부담해야 한다는 것이 조합의 시각이다.조합과 달리 시공사업단은 "본 중재안을 수용할 수 없음을 알려드린다"며 중재안에 대한 불수용 의사를 밝혔다. 서울시의 중재안으로는 분쟁거리가 남아 정상적인 공사 진행이 불가능하다는 이유다.시공사업단은 답변서에 공사를 재개하기 이전에 △조합의 소송 취하 △'공사계약 변경의 건' 의결취소를 재취소하는 총회 진행 △일반분양 모집공고를 통한 입주 일정 확정이 선행돼 공사 재개의 근거를 갖춰야 한다는 주장을 담았다. 또한 조합의 자재 승인 지연으로 인한 공사 기간 연장과 그로 인한 추가 공사비 등의 사항도 계약에 반영해야 한다는 입장이다.마감재 고급화에 대해서도 조합과 협의할 수 없다는 점을 분명히 했다. 시공사업단은 답변서에서 "조합이 마감재 고급화를 명분으로 특정 업체를 강요하고 기존 계약된 자재 승인을 지연한 것이 공사중단의 원인 중 하나"라며 "조합은 고급화에 필요한 재원을 분양가 건축가산비로 확보하려 한다. 신속한 일반분양을 방해하는 조합의 고급화 추진은 재고해야 한다"는 의견을 제출했다. 시공단 "중재안으로는 정상적인 공사 진행 불가"서울시의 중재 시도가 성과를 거두지 못하면서 사태 장기화 우려도 커졌다. 비상대책위원회 성격의 둔촌주공 정상화위원회(정상위)는 공사가 6개월 이상 중단될 경우 예상 손실액이 1조6000억원에 이를 것으로 추산했다. 조합원 1인당 약 2억7000만원을 부담해야 하는 것이다.금융권과 정비업계에서는 중재가 실패할 경우 둔촌주공 재건축 사업이 과거 성동구 '서울숲 트리마제'의 행보를 답습할 것이라는 우려가 나온다. 서울숲 트리마제는 조합이 분양가 등을 두고 시공사와 갈등을 빚다 사업이 지연되며 금융비용을 감당하지 못해 부도난 것을 시공사가 인수해 지은 곳이다. 이 과정에서 조합원들은 사업 부지와 분양 권리를 박탈당했다.금융권 관계자는 "현 상황에서 법대로 가면 둔촌주공은 제2의 트리마제가 된다"며 "(사업비) 대출 만기도 얼마 남지 않았다. 조합이 시공사업단의 요구를 받아들여 공사를 재개하는 것이 최선"이라고 말했다. 정비업계 관계자도 "6100여명의 조합원이 집을 잃으면 사회적인 충격이 크겠지만 법적으론 문제가 없다"며 "조합이 협상에 적극적으로 나서고 여론도 우호적이라면 모르겠지만, 현재는 최악의 상황으로 흘러갈 가능성이 크다"고 지적했다.한편 둔촌주공 재건축 사업은 서울 강동구 둔촌동에 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구 규모 신축 아파트 '올림픽파크 포레온'을 짓는 사업이다. 공사비를 두고 조합과 시공사업단이 마찰을 빚으면서 지난 4월 공정률 52% 상태에서 공사가 중단됐다. 시공사업단은 사업 현장을 폐쇄하고 유치권을 행사하고 있다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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