[한경 매물마당] 강동구 1층 프랜차이즈 편의점 상가 등 6건

입력2022.05.28 00:27 수정2022.05.30 09:27 지면A19

◆경기 분당 오리역세권 1층 편의점 상가=오리역 출구 앞 대로변 코너 20층 건물의 1층 점포 190㎡. 오피스텔·아파트·상가·사무실 밀집지역. 보증금 1억원, 월 670만원에 편의점으로 장기임대 성업 중. 실투자 10억원 가능. 안정적인 투자 및 임대수익형 상가. 19억9000만원. 031-757-5356

◆서울 강동구 1층 프랜차이즈 편의점 상가=배후세대와 유동인구 풍부한 대로변 5층 건물의 1층 점포 전용 40㎡. 보증금 5000만원, 월 310만원(부가가치세 별도)에 GS25 편의점으로 임대. 융자 5억9000만원, 실투자 3억5000만원. 안정적인 임대수익 및 가치 상승 기대. 9억9000만원. 02-501-2506 강남 서울공인 이석규 (9250-10933)

◆경기 동탄2신도시 대로변 프랜차이즈 슈퍼마켓 본사 직영점=1만2000가구 아파트 밀집지역 대로변 코너 옆 상가의 1층 점포 전용 49㎡(분양 90㎡). 보증금 3000만원, 월 230만원에 대기업 직영 슈퍼마켓으로 5년 장기임대 중. 융자 2억원, 실투자 3억5000만원, 연 수익률 6.5% 가능. 안정적인 월세 수입 예상. 5억8000만원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)

◆충남 천안아산역 앞 오피스텔 1층 카페 상가(사진)=KTX·SRT·1호선 환승역 앞 20층 오피스텔의 도로변 1층 코너 점포 132㎡. 보증금 7000만원, 월 400만원에 프랜차이즈 카페 영업 중. 가게 앞 테라스 33㎡ 소유. 70층 한화포레나 천안아산역 바로 옆. 수혜 기대. 9억7000만원. 041-900-2575 아산 마하에셋 김은영 (44200-2018-00064)

◆충남 아산시 순천향대 투자 및 수익형 건물=순천향대 후문 앞 국도변 코너 대지 450㎡, 연면적 950㎡의 5층 건물. 1층 편의점 입점, 원룸 28실. 보증금 3000만원, 월 1000만원에 임대 중. 입지 여건 좋고 임대수익 안정적. 16억원. 010-3759-2500 강남 서울공인 이석규 (9250-10933)

◆충남 당진시 난지도 바다 조망 전원투자지(사진)=난지도해수욕장에 인접한 토지 2만7306㎡. 서해 경관이 수려한 소나무숲 임야. 당진시에서 사계절 관광휴양지로 개발 중. 소난지도와 대난지도 잇는 연륙교 완공. 도비도 선착장에서 대난지도 간 케이블카 2025년 설치 계획. 관광객 증가 예상. 글램핑·오토캠핑장, 전원 개발 투자지로 적합. 3.3㎡당 13만원. 041-666-0006 서산 장승백이 정은현 (44210-2018-00029)

매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com

관련 뉴스

1

[한경 매물마당] 여의도 역세권 1층 카페 상가 등 8건

◆서울 강남구 논현동 투자 및 수익형 코너 빌딩=도산대로 이면 대지 492㎡, 연면적 1500㎡의 6층 건물. 가시성·접근성 우수. 유동인구 풍부한 근린생활상권. 보증금 8억원, 월세 4200만원. 향후 지하철역 개통 시 수혜 기대. 270억원. 전속 중개. 02-511-0554 강남 리얼티코리아 유진석 (9250-11288)◆경기 용인시 처인구청 옆 투자 및 수익형 상가(사진)=5만 가구 아파트 중심상권 구청 옆 상업용지 4차로변 상가의 4층 전체 722㎡(대지지분 145㎡). 보증금 1억9000만원, 월세 1000만원. 17억5000만원. 전속 중개. 02-577-0372 서초 코끼리공인 윤명완 (11650-2021-00137)◆서울 마포구 역세권 대로변 신축급 빌딩=유동인구 풍부한 홍대상권 대지 약 660㎡, 내외관이 수려한 건물. 가시성 및 접근성 우수. 보증금 10억원, 월세 6300만원. 공실 없이 임대 중. 대지 3.3㎡당 1억2000만원대. 260억원. 02-547-5090 서초 두바이빌딩 황혁준 (11650-2016-00116)◆서울 강남구 세로수길 중심가 빌딩=사거리 코너 대지 약 260㎡, 연면적 약 610㎡의 지하 1층~지상 4층 건물. 자주식 주차 4대. 리모델링 완료. 가로수길 초입 인접. 유동인구 풍부. 안정적인 임대수익형. 192억원. 02-553-2003 강남 드림빌딩 하충현 (9250-11244)◆경기 부천시 중동 초역세권 투자 및 수익형 빌딩=중심가 대지 833㎡, 연면적 1504㎡의 지하 2층~지상 6층 근생 건물. E/V 2기, 주차 35대. 유동인구 풍부한 핫플레이스. 연 수익률 3.9% 이상. 190억원. 전속 중개. 02-511-9467 강남 리얼티코리아 유진석 (9250-11288)◆서울 마포구 서교동 더블역세권 근생 빌딩=합정역과 홍대입구역 인근 대지 510㎡, 연면적 1750㎡의 9층 건물. 2017년 신축. 보증금 7억9000만원, 월세 4550만원, 연 수익률 4%. 유동인구 풍부. 임대수익용으로 적합. 155억원. 02-2088-8778 강남 노블레스코리아 구도윤 (11170-2020-00135)◆서울 동작구 역세권 수익형 근생 빌딩=7호선 역세권 연면적 3000㎡의 전 층 근린생활시설 7층 건물. 보증금 4억원, 월 5300만원에 공실 없이 임대 중. 안정적인 임대수익형. 급매 155억원. 02-552-0814 강남 위너스컨설팅 임창문 (11680-2018-00046)◆서울 여의도 역세권 1층 카페 상가=역세권 상업지역 1층 점포 전용 192㎡(분양 251㎡). 대기업 사옥 및 업무시설 밀집지역으로 유동인구 풍부. 유명 카페 7월 말 개장. 보증금 2억원, 월세 1300만원. 안정적인 임대수익형. 40억원. 010-3299-0032 동탄 명성공인 윤재호 (41590-2020-20126)매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com
2

새 아파트 분양 기회 준다는데…'단지내 상가' 투자해볼까

재건축을 앞둔 아파트 단지 내 노후 상가, 이른바 ‘썩상(썩은 상가)’ 투자법이 다시 주목받고 있다. 재건축 아파트 매매 가격이 치솟자 상대적으로 싼 상가를 매입해 향후 아파트로 분양받겠다는 전략으로, 몇 년 전부터 유행한 부동산 투자 기법이다. 까다로운 규정 때문에 상가 소유주가 원한다고 해서 새 아파트로 다 바꿔 받을 수 있는 것은 아니다. 그래서 새 아파트를 받기 위한 상가 매입은 ‘고위험 투자’로 분류된다. 그럼에도 상가에 주목하는 이유는 오는 8월 4일부터 시행되는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법’(재초환법) 개정안이 호재로 작용할 수 있어서다. 법 개정으로 상가 가치가 제대로 평가받으면 재건축 부담금을 줄일 수 있다.상가 소유주 불평등 해소8월부터 시행되는 재초환법 개정안은 재건축 분담금 산정 시 주택 가격뿐 아니라 상가 등 부대·복리시설 가격도 합산하는 것이 주요 골자다. 2006년 도입된 재초환법은 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 공적으로 환수하기 위한 제도다.지금까지의 재건축 분담금은 ‘재건축 종료 시점의 주택 가격’에서 ‘개시 시점의 주택 가격’과 ‘개발비용’ 등을 제한 뒤 부과율을 곱해 결정한다. 그런데 상가 조합원은 원래 보유한 주택이 없어 개시 시점의 주택 가격을 0원으로 넣어 계산한다. 이렇게 되면 상가 소유주들의 분담금이 크게 올라간다. 개정된 재초환법은 상가 가치도 감정평가를 통해 인정하도록 해 상가 소유주의 분담금을 낮추도록 했다. 새 법령은 올 8월 이후 재건축 분담금을 부과받는 단지부터 적용한다.정비업계 관계자는 “그동안 상가 조합원들의 반발이 재건축 사업의 발목을 잡았는데 개정안이 시행되면 갈등이 어느 정도 해소될 수 있고 분양권으로서 상가의 가치도 높아진다”고 설명했다.상가 가치 새 아파트보다 높아야상가 소유주가 재건축 후 상가 대신 아파트를 받으려는 이유는 상가보다 아파트 가격 상승률이 훨씬 가파르기 때문이다. 부동산업계에서는 현재 시공 중인 서울 반포동 래미안 원베일리가 완공되면 3.3㎡당 시세가 1억5000만원을 넘을 것으로 본다. 반면 상가는 3.3㎡당 가격이 8000만원을 넘지 않을 전망이다.대신 상가 소유자가 아파트를 받으려면 상가 가치가 새 아파트보다 높아야 한다. 재건축은 조합 정관에 상가 소유주가 아파트를 받을 수 있도록 명시돼 있어야 한다. 또 상가 권리가액이 ‘새 아파트의 최소분양가에서 조합이 정한 비율을 곱한 값’보다 커야 하는데 대개 이 비율은 1이다. 상가 가치가 새 아파트 분양가보다 낮으면 아파트를 받을 수 없는 구조다.예를 들어 서울 강남의 A아파트 단지에서 상가를 운영하는 B씨의 권리가액이 10억원이라고 하자. A단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈하게 되면 가장 작은 면적인 59㎡의 분양가는 15억원이다. 분양가에 곱하는 산정비율이 1이므로 B씨는 새 아파트 가치(15억원)보다 상가 가치(10억원)가 더 작은 것으로 평가받아 분양권을 받을 수 없다.그런데 이례적인 상황도 있다. 서울 신반포2차 재건축조합은 조합 정관을 통해 새 아파트에 곱할 비율을 1이 아닌 0.1로 변경했다. 인근의 서울 반포동 래미안 원베일리, 신반포4지구(메이플자이) 등도 비율을 0.1로 변경한 바 있다. 위 A단지 사례로 다시 돌아가보면, 산정비율을 0.1로 바꿨을 경우 새 아파트 가치는 15억원이 아니라 1억5000만원이 되고 B씨의 상가 권리가액이 더 높게 돼 입주권을 받을 자격이 생긴다.사실상 대부분 상가 소유주들이 아파트를 받을 수 있는 길을 열어준 것이다. 이렇다보니 아파트를 소유한 조합원들과의 갈등도 생겨나고 있다. 신반포2차에선 최근 일부 조합원들이 “상가 소유주들에게 아파트를 줘서는 안 된다”며 조합 집행부 해임을 요구하고 있다. 반포동 T공인 관계자는 “일반분양을 줄이고 분양가상한제 적용을 안 받는 상인들에게 먼저 기회를 주는 게 더 낫다고 생각하는 조합들이 속속 정관을 바꾸고 있다”고 설명했다. 강남권 재건축 단지의 한 조합장은 “몇 년 전부터 강남지역에 상가 투기 광풍이 불고 있다”며 “래미안 원베일리도 90여 명의 상인이 아파트를 받겠다고 한 것으로 알고 있다”고 말했다.너무 저렴한 상가 의심해야재건축 안전진단 절차를 진행 중인 서울 서초구의 한 아파트 상가도 최근 투자처로 급부상하고 있다. 이 단지의 상가 매물은 면적에 따라 다르지만 전용면적 9.9㎡가 6억~10억원대인 것으로 알려졌다. 아직 정해진 것은 없지만 투자자들은 강남권 주변 단지들과 마찬가지로 산정비율이 0.1이 될 것으로 기대하고 있다.전문가들은 장밋빛 전망에 취해 무턱대고 상가에 투자해선 안 된다고 조언한다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “3.3㎡ 정도 되는 칸막이 상가를 구매하는 것이 가장 위험하다”며 “투자금이 적게 든다고 해서 뛰어들었다가 막상 상가 권리가액이 너무 낮게 나와서 아파트 분양권을 받을 수 없는 경우가 비일비재하고, 조합 정관도 총회 결과에 따라 수시로 바뀌므로 반드시 확인해야 한다”고 말했다.박종필 기자 jp@hankyung.com
3

'엔데믹' 기대감…상가 공실 줄고, 임대료는 올라

코로나19 엔데믹(전염병의 풍토병화) 전환 이후 지난 2년여간 타격을 받은 주요 상권들이 회복세를 보이고 있다. 거리두기의 순차적 해제에 따라 상가 등 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 투자자가 많아질 것이란 전망이 나온다.29일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1분기 서울 소규모 상가 공실률(2층 이하·연면적 330㎡ 이하)은 6.2%다. 지난해 3분기 이후 반년 만에 공실률이 꺾였다. 특히 업무지역의 상가 공실률이 큰 폭으로 낮아졌다. 공실률이 50%를 넘었던 명동은 42.1%로 전 분기 대비 8.2%포인트 떨어졌다. 광화문은 12.7%로 전 분기 대비 9.0%포인트 내렸고, 종로(7.1%)는 2.7%포인트 낮아졌다. 신사역(0.0%)은 같은 기간 4.4%포인트, 테헤란로(1.0%)는 0.3%포인트 내렸다.상권이 회복세를 보이자 서울 주요 상권 임대료도 상승세다. 지난해 4분기 대비 올해 1분기 서울 군자의 소규모 상가 평균 임대료는 23.0% 상승했다. 청담(14.8%), 영등포역(10.0%), 남대문(10.0%) 역시 1분기 상가 임대료 상승률이 10%를 뛰어넘었다.엔데믹 기대가 거래량에도 선반영됐다는 분석이 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 상업시설은 21만5816건 거래되면서 역대 최대 거래량을 기록했다. 이는 2020년 거래량(17만3914건)보다 24.09%(4만1902건) 증가한 수치다. 상가 투자에 대한 선호도도 급등했다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2022 KB부동산 보고서’에 따르면 상가는 지난해 KB 자산관리전문가(PB) 고객이 선호하는 부동산 투자 자산 1위(38%)를 차지했다. 상가 투자 선호도가 재건축·일반 아파트를 제치고 1위에 오른 것은 조사를 시작한 이후 처음이다.권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “코로나19 펜데믹으로 인해 상가 시장 위축이 우려됐지만 지속적인 주택 시장 규제로 자산가들의 투자금이 상가 시장으로 유입되고 있는 데다 코로나 엔데믹으로 상가 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다”고 설명했다. 이어 “상가 투자 시 단지 내 상가, 대로변 상가, 수세권, 공세권 등 입지적 장점을 갖춰 비교적 안정적인 수익 창출이 가능한 상가들을 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.이혜인 기자 hey@hankyung.com