"머뭇거리다 저가 매수 찬스 놓친다" [집코노미TV]

[집터뷰 3.0] 부동산힐러 메디테라
윤석열 표 규제완화 전에도 활용할 수 있는 소액 투자 총정리

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다주택자 양도세 중과 배제 등 다양한 부동산 정책들이 논의가 되면서 부동산 수요자들의 기대감은 더 커지고 있습니다. 《부동산 처방전》의 저자이자 실전 투자자인 메디테라는 지난해 말 인터뷰에서 현금을 확보해 정책 변환기에 투자 기회를 잡으라고 강조했었죠. 실제로 지난 3월 대선 전후 부동산 투자의 양상이 어떻게 변화했는지 진단해봤습니다. 아직도 저가 소액 매수의 기회가 있다는 메디테라의 이야기를 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내 집 마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 메디테라로 활동하고 계시는 정은숙 님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷메디테라
반갑습니다.

▶서기열 기자
작년 11월에 저희 집터뷰에 출연을 하셔서 하셨던 말씀이 딱 맞아떨어졌습니다. 대통령 선거로 인한 정책적 혼란기에 오히려 부동산 투자의 기회가 있을 수 있으니 현금을 확보해야 된다 이렇게 말씀을 하셨는데요. 대선을 전후로 해서 부동산 시장 좀 어떤 움직임들이 좀 있었나요?

▷메디테라
그거를 보려고 하면 한 10월, 작년 10월부터 올해 3월까지를 보시면 참 좋을 것 같아요. 근데 작년에 왔을 때 좀 그 이후로 분위기가 조용했거든요.

▶서기열 기자
좀 잠잠해졌죠. 하락한다는 얘기도 있었고.

▷메디테라
하락, 그 난이도가 점점점 높아지면 뉴스의 수위가 점점 높아졌었거든요. 그래서 그때 오히려 움직였으면 좋았을텐데 이제 안 움직이시는 분들이 좀 많은데 그래서 작년 10월부터 12월까지는 정말 얼어 있었거든요.

그리고 투자자분들이 되게 힘든 시기를 보낸 게 전세도 잘 안 빠졌어요. 특히 이제 갭 투자하시는 분들 시세 차익을 위주로 해서 투자하시는 분들은 전세를 빼야지 투자가 세팅이 되는데 전세가 안 빠져서 엄청 힘들어하셨었거든요. 근데 되게 신기한 건 진짜 1월1일을 기점으로 해서 분위기가 확 바뀌었다는 거예요.

▶서기열 기자
연말과 연초가 완전히 달라졌다고요? 1월1일을 기점으로.

▷메디테라
네. 그래서 웬만큼 진짜 빨리 움직이는 데는 12월 말부터 움직이기 시작했는데 웬만한 데는 거의 1월1일을 기점으로 해서 이제 분위기가 좀 바뀌기 시작했었거든요. 그랬던 이제 분위기를 보면 지금도 좀 확연하게 나타나는 분위기가 뭐냐면 수도권이랑 지방이랑 너무 다르다는 거예요 분위기가. 그래서 지금 수도권은 작년 10월부터 쭉 이어지는 분위기가 지금까지 이어져 오고 있고, 상대적으로 지방은 다르다라는 거죠.

그래서 이번에 현금을 확보하라고 제가 말씀을 드렸었는데 그게 지방에서 기회가 되게 많았어요.

▶서기열 기자
그렇다면은 수도권의 경우는 좀 작년 하반기 약간 얼어붙었던 그런 분위기가 아직까지 조금 이어지는 분위기고, 지방은 오히려 연말 연초를 기점으로, 1월1일을 기점으로 수요라든지 아니면 이런 것들이 많이 올라갔다 이렇게 지금 봐야 될까요?

▷메디테라
네네. 근데 수도권은 그렇다고 기회가 없었던 건 아니냐라고 했을 때 그런 건 아니고 수도권도 지금 작년에 7~8월에 엄청 뜨거웠을 때 대비해가지고 정말 급매로 한 1~2억 빠진 정말 괜찮은 애들이 나타났어요.

지금 근데 그렇게 나타나도 옛날에는 물건이 없어서 거래를 못했었는데 그런 물건이 나타나도 막 일주일 만에 빠지고 한 달 만에 빠지고 이런 분위기가 아니고, 진짜 한 달은 기다려야 빠지는 분위기로 조금 되게 수도권은 조용히 천천히 가고 있는 분위기인데 내가 만약에 지금 만약에 그쪽에 조사가 되어 있었고 마음을 먹고 있었다 그러면 좋은 이제 부동산을 잡을 수 있는 기회가 수도권에 지금 쭉 이어지고 있는 분위기고.

반대로 지방 같은 경우는 작년 연말을 기준으로 해가지고 빨리 움직이시는 분들은 12월 말 아니면 설 전후 아니면 2월달 사실 이 지방의 테마는 소액 투자자였어요. 근데 또 특이한 점은 이제는 노련한 투자자들은 12월 말, 1월 초에 거의 세팅을 끝냈고. 그 이후에 지금 전체적인 소액 투자를 하시는 분들의 분위기가 이전과는 다르게 좀 초보 투자자 분들이 많이 들어오셨어요.

이제는 더 이상 못 참겠다. 이제라도 해야겠다 하시는 분들이 지금도 막 많이 다니시는데 그런 분들이 이제 4월 말 전에 우리가 공시가격 열람이 시작돼가지고 이제 바뀌잖아요. 그래서 그걸 기점으로 해서 공시가격 1억 이하 투자를 계획하고 계시거나 소액 투자하시려고 하셨던 분들은 지금 1월부터 2월, 3월까지 지금 투자를 쭉 이어오고 계시거든요. 그래서 그때 기회를 잘 잡으신 분들은 만약에 12월 말, 1월 초에 잡았다 그럼 지금 무피, 플러스피. 투자하고도 돈이 안 들어가거나 돈이 들어오는 투자를 하실 수가 있었고.

그 이후에 설 전후로 움직였다. 그럼 한 500갭에서 한 1000갭 똑같은 물건인데, 똑같은 지역에 똑같은 물건인데 그 이후에 2월달, 3월까지 넘어왔다 그러면 이제 그게 2000갭, 3000갭 이렇게 벌어지는 걸로 해서. 그 앞쪽에 본인이 준비하셨던 분들은 기회를 잡을 수 있었다라고 말씀드릴 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇군요. 그러면 구체적으로 좀 들어가서 대선 전에 어떤 지역에 어떤 매물들이 좀 많이 거래가 됐을까요?

▷메디테라
수도권보다는 사실 지방이 지금 거래가 좀 많이 된 편이에요. 제가 나중에 도표를 보여드릴 텐데 거기에 보면 거의 90건에서 한 80건 사이에 네 1, 2, 3월달에 그렇게 거래가 좀 많이 됐었어요. 근데 그런 것들의 지역들을 보면 지방이 주로 차지를 하고 있고 충청도랑 경상도 쪽으로 좀 몰려 있거든요.

그래서 충청도라고 하면 충청도 안에서도 이전에는 외곽으로 좀 많이 있었다고 한다면 지금은 천안 아산. 우리가 너무도 유명하게 잘 알고 있는 천안, 아산, 청주, (전북) 전주 그리고 경상도 쪽에서는 창원 이런 쪽으로 해서 사람들이 좀 많이 움직인 거를 볼 수가 있어요. 창원은 워낙 크죠? 마산 진해까지 같이 보셔야 돼요.

▶서기열 기자
그렇다면은 부동산의 형태 유형은 어떤 것들이 아파트 요런 걸로 봐야 될까요?

▷메디테라
그죠. 사실 지금 아파텔이나 이런 생숙도 많이 물어보시고 지식산업센터 이런 것도 많이 하셨지만 사실 작년에 비해서는 올해는 조금 조용한 편이에요. 왜냐하면 이제 아파트 규제가 워낙 셌는데 이제 그게 좀 완화될 수 있을 것 같다.

시장의 정상화를 위해서 좀 그게 완화될 수 있을 거란 기대감이 있어서 아파트 규제가 심해서 상대적으로 그쪽을 바라봤던 분들이 다시금 이쪽으로 돌아오는 형태고 그리고 지금 그렇게 투자를 하셨던 분들이 이렇게 상승률을 비교해 봤을 때 아파트가 훨씬 좋았거든요. 그래서 그쪽으로 해서 다시 이제 아파트 위주로 해서 소액 투자 위주로 지금 나타나는 형태다라고 보시면 좋을 것 같아요.

지금 또 아파트가 더 사람들이 많이 보는 이유가 제가 아까 말씀드렸듯이 노련한 투자자들은 빨리 움직이고 이미 했던 사람들인데 최근에 시장은 초보 투자자 부린이 분들이 많이 시장에 진입해 있는 상황이다 보니까 초보자분들은 다른 건 어려워요. 기본적으로 아파트가 그나마 수요층이 넓고 안정적인 투자가 가능하기 때문에 사람들이 먼저 선진입하는 종목이 이제 아파트라서 그쪽이 조금 더 활황기다라고 보시면 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
그러면 지금 주요 수요자들이 무주택자에서 무주택자인 부린이 분들이 지금 자기 첫 주택을 마련하려고 하시는 분들이 많다라는 말씀일까요? 아니면 1주택 마련하신 분들이 하나를 더 사려고 하시는 분들이 많다는 걸까요?

▷메디테라
사실 실수요자분들이 내 집 마련을 하려고 기다리시는 분들은 안타깝게도 아직도 기다리고 계세요. 지금도 기다리고 계시고, 지금 움직이시는 초보 부린이 분들이 움직이시는 형태는 내가 돈이 별로 없어요. 그래서 첫 주택 자체를 내 집 마련조차도 어려워서 내 집 마련은 못하지만 대신에 이제 첫 주택으로 투자를 해서 내가 자산을 좀 불려보겠다.

그리고 내가 내 집 마련으로 지금 살고는 있지만 지금 힘든 부분이 있어서 자산 상승을 위해 두 번째 주택을 투자를 하려고 했을 때 이제 그걸 바라보는 분들이 이제 지금 움직이는 분위기라고 생각하시면 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
그랬으면 지금 지난달 대선 이후에 지금 어떤 변화가 좀 있는지 전국적으로요.

▷메디테라
되게 신기한 건 대선 끝나고 나면 우리가 전에 항상 투자자들이 생각하는 건 가장 큰 리스크가 불확실성이거든요 투자자들은. 그래서 불확실성이 사라지면 되게 부동산이 활발해지지 않을까 그래서 대선 끝나기만을 기다리고 매도하려고 기다리시던 분들은 부동산 거래 정상화, 거래량이 늘어날 거를 엄청 기대하고 있었거든요 대선 이후에.

근데 되게 신기한 건 대선이 끝나고 불확실성이 사라졌는데 거래량은 더 줄었다는 거예요. 사실 올해 들어서 거래량 순위를 보면 1월이 많았고 2월이 많았고 3월이 많았고 4월 순으로 점점점 거래량이 더 낮아졌어요.

▶서기열 기자
계속 줄고 있다.

▷메디테라
네, 왜냐하면 제가 말씀드린 대로 대선 전후에 기회가 있다라고 생각해가지고 기회를 발견해서 움직이신 분들은 1~2월에 웬만한 분들은 거의 다 움직이셨어요. 그러다 보니까 3월에는 이제 지켜보자 하는 사람들이 많았고 이제 1~2월에 못 움직이셨던 분들이 이제 3월에 이제 움직이신 거죠.

그러고 나서 이제 대선 결과가 나와서 이제 3월, 4월에는 어떤 분위기냐라고 하면 기존에 시장이 이제 정상화되고 공약에 의해서 규제가 좀 완화될 거고 이제 기대되는 부분들이 있잖아요. 그 부분에 대해서 불확실성이 사라졌다, 그래서 그것 때문에 관망세를 하겠다 했던 사람들이 이제는 됐으니까 공약이 실현될 걸 또 기다리는 거예요. 그러니까 관망세였던 분들이 이제 그거를 테마만 달리해서 주제만 달리해서 똑같이 기다리시는 거죠. 그리고 1, 2월에 거래가 할 거는 다 거래했어요.

그리고 이제 가격이 또 꿈틀꿈틀하고 이제 대선 결과가 나오고 나서 부동산이 앞으로 시장 정상화가 이루어지면 가격이 더 오를 거라는 기대감이 있어서 이제는 오히려 또 매물을 거둬들이는 분위기로 또 된거죠. 그래서 작년 10월부터 사실 매물이 조금 나와서 나와 있던 물건들이 1~2월에 다 거래가 되고, 3~4월에 돼서는 더 물건이 나오지 않고 이제 오히려 거둬들이다 보니까 나와 있는 매물도 줄고 거 래하는 수요도 이미 이전에 많이 했었으니까.

그리고 이제 하려고 하는 사람들은 공약이 실현되는 걸 보면서 움직였다 하시는 분들이 많아서 오히려 거래량은 대선 전에가 더 많았고 후에는 오히려 더 좀 조용한 분위기다 라고 말씀드릴 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
의외네요. 원래 물론 이제 윤석열 당선자가 기본적으로 양도세 완화라든지 보유세 완화라든지 이런 것들을 공약을 했기 때문에 이제 좀 끝나고 나면 당선이 돼서 이것들이 어떻게 보면 이런 공약들이 실행이 될 거다라고 기대를 하면 당연히 거래가 더 활발해질 줄 알았는데 오히려 이제 공약이 실제 정책으로 이어질 때까지 또 기다리겠다. 이런 분위기라는 거죠?

▷메디테라
그렇죠. 왜냐하면 양도세 이제 중과 배제도 실행하겠다라고 하면 그때 되면 이제 매물이 많이 나오겠지라고 기대하시는 분들이 많아요. 내 집 마련하시는 분들은. 근데 실제로 그렇게 될지는 이제 추후에 지켜봐야 되겠지만 그걸 실현이 될 때까지 어쨌든 다들 딜레이하고 있다는 거죠. 전세 만기가 다가오시는 분들도 그렇고 이제 양도세 중과 배제든 취득세 조금 혜택이든 이런 공약들의 실현을 기다리시는 분들이 계속 그게 실현될 때까지 기다리는 거죠.

근데 문제는 뒤로 갈수록 공약이 실현이 되면 절대가는 높아질 수 있다는 거죠.

▶서기열 기자
현재 이런 정책의 방향을 보면 실현이 됐을 때 가격은 올라갈 수밖에 없는 상황이다?

▷메디테라
네. 왜냐하면 그런 식으로 완화가 되면 시장에 참여하려고 하는 사람들이 더 많아질 거고 수요가 많아질텐데 그러면 상승에 대한 기대감이 더 커지잖아요.

그러면 이제 매물을 거둬들이거나 가격을 더 높여서 팔겠죠. 그러면 이제 그걸 실현되는 걸 보고 나서 움직이겠다고 하신 분들은 세금적인 혜택을 보고 내가 움직일 거냐 아니면 상대적으로 절대가가 낮은 상태에서 공약이 실현되기 전에 들어갈거냐를 고심하셔서 둘 중에 하나를 선택하셔서 움직이셔야지 만약에 생각 없이 그거 공약만 실현되길 기다렸다가 움직이면 좀 낭패를 보실 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
이런 세금 완화나 이런 부분들이 실현될 때까지 기다릴 것이냐 근데 기다리면 가격은 올라갈 거고 지금이 조금 가격은 상대적으로 낮은 상황이니 지금을 잡을 거냐 아니면 세제 혜택을 볼 것이냐 이걸 좀 고민을 해봐야 된다 이런 말씀이시네요.

▷메디테라
네, 그렇죠. 거래량이 아무래도 줄다 보니까 그리고 뉴스에서 난이도를 계속 높여가면서 하락할 거다, 이 거래량 떨어지니까 막 이렇다 그리고 또 작년 같은 경우는 말에 안양이 되게 특이했거든요. 왜냐하면 안양이 전세가랑 매매가랑 동시에 하락한 유일한 지역으로 나타났는 게 그 이유가 공급 물량이 1만 세대가 넘게 나왔었어요. 안양 그 안에서만.

그런데 그런 걸 이제 예를 들면서 뉴스에서 이제 하락 시작이다. 막 이런 식으로 막 나오다 보니까 사람들이 그거에 동요를 하시고 나서 이제 하락 떨어지니까 더 떨어지고 나서 세제 혜택도 더 좋게 해서 내가 사면 너무 좋겠지라고 생각을 할 수가 있는데 그거는 우리의 생각대로만 그렇게 되지는 않는다는 거죠.

▶서기열 기자
그렇다면 현재 이런 국면에서 관망세가 이어지고 있는 국면에서 현재 주목받고 있는 지역하고 어떤 부동산 물건들이라고 볼 수 있을까요.

▷메디테라
사실 지금 2022년 공시가격이 발표되면서 막 꿈틀꿈틀했던 애들이 많은데 사실 공시가격 1억 이하 물건이 테마로 떴잖아요. 취득세 중과가 시작되고 나서 그런데 그것에 이제 약간 막차 타기? 공시가격 1억 이하 투자의 막차 타기가 이제 시작됐던 거죠 1, 2, 3월달에.

▶서기열 기자
올해 들어서?

▷메디테라
네, 왜냐하면 2022년 공시가격이 발표가 되고 이제 4월 말 기준으로 해서 발표가 돼서 이제 그게 적용이 되거든요. 그럼 그전까지 이제 잔금을 치신 분들은 안전하게 공시가격 이전 연도 가격으로 해서 투자를 하실 수가 있어요.

그러다 보니까 아직 괜찮은 입지면서 오히려 작년 10월부터 거래가 조금 줄기 시작하면서 부동산 시장 분위기가 안 좋아지기 시작하면서 가격이 약간씩 500만~1000만원씩 조정된 애들이 있어요. 근데 절대가 자체가 1억~2억 사이에 있는 애들은 500만원, 1000만원도 사실 작은 비율이 아니거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 비중으로 따지면.

▷메디테라
네, 그러다 보니까 그렇게 조정된 가격에서 내가 오히려 입지 좋은 데로 가져갈 수 있지 않을까 해가지고 그렇게 움직였던 지역들이 좀 지방. 광역시 빼고 지방 소도시 그리고 그 지역 무슨 전라도, 경상도 이렇게 했을 때 거기에 핵심 지역 위주로 해가지고 거기에 구도심에 이제 준신축 투자자분들. 신축은 이미 날아가서 갭이 벌어졌거든요. 그래서 약간 연식이 오래돼서 재개발, 재건축이 또 떴잖아요. 윤 당선인이 되고 나서 재개발 재건축이.

근데 윤 당선인이 됐다라기보다 어떤 후보가 되든 재개발 재건축은 지금 부동산 트렌드의 가장 큰 축이 됐거든요. 그러다 보니까 이제 구축이라거나 이제 준신축 급으로 해가지고 소액 투자가 가능한 중심 핵심 지역에 있는 애들이 좀 움직였다라고 보시면 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇군요. 1억 미만, 1억 미만 주택 그리고 재개발 재건축 그리고 준신축들 도심에 있는 그런 재개발 재건축 기대할 수 있는 준신축 아파트들 이런 데들이 있겠네요.

▷메디테라
네네. 그런 애들이 지금 사실 부린이 분들 중에 이제 2주택자, 2주택이 되려고 준비를 하시는 분들은 지방에 가면 아직은 취득세 중과를 안 받고 1% 대로 받을 수 있어요. 그래서 공시가격 1억 이하만 보셔야 되는 분들은 공시가격 1억 이하를 보기 위해서 4월 전에 잔금을 치기 위해서 좀 빨리 움직였다고 한다면 그 외에 2주택자가 되시는 분들은 그거에 상관없이 뭐 3억짜리 4억짜리를 사도 본인은 취득세 중과를 받지 않으니까 그 물건들로 해서 좀 핵심 지역에 그런 물건들을 싼 거 상대적으로 가격이 덜 움직인 나름의 저평가되어 있다는 애들을 중심으로 움직이시는 분들이 좀 계세요.

▶서기열 기자
그렇군요.