걸러야 할 부동산 속임수…'이런 아파트' 조심하세요 [집코노미TV]

흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는
흥청망청

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▶전형진 기자
아파트 청약과 분양엔 교묘한 속임수가 많아요
오늘은 이것들을 어떻게 구분해야 되는지 알아볼게요

"이건 진짜 남 주기 아까운 건데 여러분에게만 드립니다 고갱님"
"회사 보유분 마지막 분양!"
이런 거 많이 보시죠
회사 보유분이 뭘까요?
직원 숙소로 쓰려고 들고 있을까요?
돈 벌려고 건물 지었는데 다 안 팔리는 바람에 아직 들고 있는 것
미분양이란 얘기예요

물론 회사 보유분이란 표현에 하자가 있는 건 아닙니다
그 말도 맞긴 맞죠
아내와 데이트를 했다
장모님 따님 모시고 나들이를 다녀왔다
다른 말은 아닙니다

방금 보여드린 회사 보유분은 필연적으로 이런 수순으로 갑니다
"오직 고갱님만을 위한 특별할인!"

마트 마감시간에 가면 특히 수산이나 델리 코너 어떤가요
1+1부터 해서 떨이 많이 하죠
정상적인 판매 방법으론 안 팔린단 얘기예요

미분양도 굉장히 여러 가지 단계가 있는데
그 중에서도 이런 할인분양이 막장이에요
왜냐면 똑같이 분양받았는데
누구는 10억원이고 누구는 9억원이에요
사장 나오라고 하고 싶죠 정말

그리고 요즘 같은 시기엔 이것도 잘 봐야 됩니다
중도금대출 이자후불제
이건 마트에서 친구 엄마를 만난 것과 비슷해요
제 카트에 물건 담아주시면서 "맛있게 먹어라~"
그래서 "감사합니다" 이러면서 나왔는데
나중에 돈 내는 건 나죠

중도금은 보통 6번에 나눠서 아파트 공사하는 몇 년 내내 냅니다
이 기간 동안 발생하는 중도금대출 이자를 마지막에 몰아서 내라는 게
바로 중도금대출 이자후불제죠
문제는 요즘처럼 금리가 오르는 시기엔
몇 억원의 원금을 그냥 최정점의 금리에 곱해서 내게 됩니다

후불제라고 하니까 혜택 같아 보이는 거지
이런 식으로 중도금대출 무이자여야 혜택인 겁니다
물론 이것도 분양가에 어느 정도 반영은 돼 있을 테지만요

사실 중도금대출 이자후불제는
남에게 폭탄을 돌리라고 나온 장치였어요
아파트를 분양받으면 준공되기 전까진 그게 분양권이잖아요
그런데 이 분양권은 원래 남에게 팔아도 됩니다
그러니까 내가 분양받아서 중도금대출까지 일으켰는데
정작 대출이자를 갚는 건 나에게 분양권을 사간 사람인 거예요
"나만 아니면 돼" 같은 거죠

그러니까 분양을 하는 입장에서도
투자자들을 유입시켜서 청약 성적이 잘 나오게 하기 위한 장치였던 셈이죠
그런데 이제는 대부분 지역에서 분양권 전매가 안 되니까
과연 후불제의 메리트가 있는지는 잘 따져보셔야 돼요

말이 나온 김에 이런 것도 한 번 유심히 보세요
이 아파트 당첨자 발표는 2월이었습니다
중도금 1회차를 10월에 낸 다음
2회차는 12월로 2개월 만에 또 내죠
그런데 그 다음엔 간격이 6개월, 4개월, 이런 식입니다

여기선 맨앞에 2월을 쓰면 모든 수수께끼가 풀려요
당첨자 발표일인 2월부터 첫 중도금인 10월까지
8개월의 텀이 생기죠
그런데 수도권 비규제지역의 분양권 전매제한은?
6개월이죠
그럼 전매제한이 풀리고 나서 첫 중도금까지 2개월의 여유가 생겨요

그러니까 "우리 단지 분양권 전매하기 되게 쉬워요"
"번거롭게 중도금대출 일으킬 필요도 없어요"
"일단 청약하세요"
이런 의미로 설계한 거예요

이런 단지들 당연히 투자수요 몰려서 경쟁률 높아지겠죠
그리고 전매제한이 풀리면 매물이 쏟아질 확률도 높습니다
투자자가 많은 만큼 준공 때는 전세 매물도 많겠죠
그러니까 내가 청약하는 단지의 분양대금 스케줄
특히 날짜도 볼 줄 알아야 돼요

또 한 가지
아파트 광고를 보면 온갖 사이버 지하철이 다 나오죠
그런데 대부분 이렇게 써 있어요
ㅇㅇ역(예정)
면피를 위한 마법의 단어입니다
이대로 안 될까봐 예정이라고 쓰는 경우가 대부분이에요
철도노선 같은 경우엔 확정된 사업들도 있지만
아이디어만 나온 사업들도 홍보에 많이 반영돼요

철도만 그런 게 아니라 대부분의 개발사업이 그런데요
저 또한 'ㅇㅇ몰이 내년 들어설 예정이다'
이런 문구를 썼지만 공사가 지연되면서 틀렸던 적이 많아요

그리고 우리가 지하철 광고 같은 데서 보는 화려한 조감도
가격도 말도 안 되게 붙어 있죠
잘 보면 모서리에 ㅇㅇ지역주택조합
이렇게 써있습니다
만약에 우리 부모님에게 원수가 있다
내가 갚아야 한다
그럼 이걸 소개시켜주세요

조합이라는 말 때문에 많은 분들이 혼동하는데
재개발, 재건축조합은
"동네가 낡았으니까 우리 땅을 모아서 아파트 지어볼래?"
이렇게 사업을 진행합니다
그런데 지역주택조합은
"이야.. 저기 아파트 지으면 죽이겠는데?"
"나랑 저기 아파트 지을 분"
하면서 사람을 모집해요
물론 거기 땅은 없어요
돈도 없어요
봉이 김선달이죠

여러분이 본 광고가 바로 사람을 모집하기 위한 광고예요
사람이 모여야 돈이 모이고
돈이 모여야 땅을 사잖아요
순서가 잘못됐지만 자기들만의 절차가 있는 거예요
그래서 이 사업은 대부분 망합니다
물론 성공하는 사업도 나오긴 하는데
대부분 망해요
집코노미TV에서 3분부동산으로 보면 이해가 더 잘될 거예요

그리고 이제부터 설명할 내용은
속임수는 아니지만 많이들 헷갈려 하시는 부분입니다
우리 아파트 무슨무슨 브랜드니까 당연히 대기업에서 하는 사업이겠지?
아니에요

시행과 시공을 분리해서 봐야 하는데
쉽게 말해서 시행은 그 사업을 해서 돈 버는 땅주인
재개발, 재건축 조합이나 땅을 사놨던 디벨로퍼겠죠

시공은 그 아파트를 짓는 사람들
우리가 아는 건설사들이죠
건설사들이 자기 땅에 자기 건물을 짓는다면
시행과 시공을 동시에 하는 거죠

그런데 건설사들은 대부분은 단순 시공
시행자에게 도급을 받아서 짓는 것만 해줘요
LH 아파트 안단테를 예로 들자면
안단테는 시행자인 LH의 브랜드이고
시공은 민간 건설사들이 합니다

하지만 우리가 길에서 흔히 접하는 민간 아파트의 경우
시행은 디벨로퍼나 재개발, 재건축 조합에서 하는데
브랜드는 시공자인 건설사들의 브랜드를 쓰는 경우가 많아요
래미안, 자이, 디에이치, 아크로, 써밋이 모두 건설사들의 브랜드죠
그래서 많이 혼동하시는데
사업의 주체가 어디인지를 보려면 시행자를 확인하면 됩니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD·신정아·이하진
편집 김윤화 PD 디자인 이지영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩