쉬었다 또 오른다고?…끔찍한 집값 하락 '신호탄' 터졌다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]이현철 아파트사이클연구소장
미분양 누적이 끔찍한 고통의 신호탄
누적 시작 시점은 1~2년 뒤

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“정체기에 접어든 집값이 하락 사이클을 밟게 될 것이다” 주택 시장을 사이클로 분석해온 이현철 아파트사이클연구소장의 수도권 집값 진단입니다. 이 소장은 미분양을 하락으로 가는 신호탄이라고 봅니다. 2022년 집값 전망 함께 들어보시죠.

▶서기열 집코노미TV 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 이현철 아파트사이클연구소장님 모셨습니다.

최근에 주택 매매 거래는 줄고 상승폭은 좀 둔화하고 있고, 또 일부 지역에서는 또 하락하고 있는 지역들도 나타나고 있습니다. 지금 현재 하락의 시작이다. 이렇게 보는 사람들도 있는데 소장님의 견해에서는 지금 현재 어떤 국면이라고 봐야 될까요?

▷이현철 아파트사이클연구소장
저는 결론부터 내리자면 사실은 지금 본격적인 하락은 아니고 제가 전부터 좀 얘기했던 정체기. 사실 정체기에서 가장 중요한 요인은 매수자들이 집을 안 산다는 거예요. 이제 부담이 돼가지고. 일단 첫 번째는 가격이 너무 급등을 해서 이제 가격 부담이 생겼고, 두 번째가 매도자들이 좀 호가를, 원래 실거래가가 예를 들어서 10억이다 그러면은 10억 근처에서 내놔야 이렇게 팔리잖아요. 근데 이게 매도자들이 이 집값 상승에 대한 기대치가 너무 커가지고, 너무 큰 바람에.. 쫓아와서 사니까 매수자들이..

▶서기열 기자
그러니까 비싼 값에 내놓더라도, 기존 호가보다 비싼 가격에 내놓더라도 팔리니까.

▷이현철 소장
그렇죠. 그런 상황이 계속 벌어지니까 그러면 처음에는 5000만원 올려서 팔았다가 사람들이 1억원 올려도 팔리네. 그걸 계속 본 사람들은 이제 “2억, 3억 올려도 이제 팔리겠구나” 이렇게 생각하는 거죠.

그러면은 이제 매수자들이 이걸 사려고 할 때 사실 사려고 하는 의지는 굉장히 커요. 지금 매수자들도 정말 지금 시장을 바라보면서 언제 사야될까 막 이걸 노려보고 있는 상황인데, 가격 부담이 생겼는데 호가를 딱 올려버리니까 이게 가격 부담이 이제 훨씬 커지는 거죠.

거기에다가 이제 정책. 정책의 누적 효과라고 제가 표현을 하는데 이제 그 동안에 많은 정책들이 나왔잖아요. 그게 사실 효과가 없는 것처럼 보이지만 시장이 다 이겨내서 그렇지 효과는 남아 있거든요. 그런 상황에서 이제 거의 마지막 그 규제, 대출 규제까지 딱 터지니까 이제 지금 매수자들이 거의 매수를 못하고 있는 상황인 거죠.
그런데 이제 문제는 매도자들이 사실 이 상황에서 적극적으로 팔아야 이제 본격적인 하락으로 넘어가는 거거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그래야 이제 가격을 낮춰서라도 팔아야 하락기가 돌아오는건데.

▷이현철 소장
그런데 문제는 매도자들은 또 팔지 않는다는 거죠. 팔지 않고 있는 상황에서 그러면 이제 팽팽한 대립이 벌어지죠. 대립이..

▶서기열 기자
그렇죠. 관망?

▷이현철 소장
그렇죠. 그게 이제 시장 상황인데 여기에서 조금 급한, 급한 매도자들이 이제 간간이 생기는 거죠. 일시적 1가구 2주택이라든지 아니면 어떤 이제 집을 옮겨야 되는 사람들, 이런 사람들이 꼭 지금 이 집을 팔고 가야 되는데 지금 살 사람이 없어. 그러면 별 수 없거든요. 가격을 좀 낮추는 수밖에 없죠. 그래서 급매물이 나오는데 이 매수자들이 급매물만 나오면 사들이는 거죠. 그리고는 쫓아가지 않는 이제 그런 상황이 지금 현재에 벌어지고 있는 상황이라는 거죠.

그러면 이게 이제 본격적인 하락이냐? 사실 급매로 거래되는 것들은 몇 개 있지만 본격적인 하락이 되려면 급매와 더불어서 이제 그 밑으로 떨어지거나 그 급매 가격에 여러 개가 거래가 돼서 분위기 자체가 따라 많은 사람들이 “계속 다운되는 거래가 이루어지네” 이런 느낌이 이제 생겨야 이게 본격적인 하락인데 사실 단발성으로 그치는 거죠.

▶서기열 기자
현재는.

▷이현철 소장
네. 단발성으로 그친다는 얘기는 아직 아직 서로 간의 생각이 굉장히 많이 다르다. 이런 거죠.

▶서기열 기자
약간 매도자와 매수자 사이에서 생각하는 시장 가격이라는 게 좀 간극이 크다. 이렇게 봐야 되겠네요.

▷이현철 소장
매도자가 이런 생각을 가질 수밖에 없는 게 지금 상승을 지금 거의 한 7년, 8년 이렇게 이어져 왔잖아요. 근데 상승하는 과정에서 그냥 꾸준히 상승한 게 아니거든요. 굴곡이 있었어요. 그러니까 매도자들 입장에서는 지금도 아 잠깐 잠깐 침체기 겪고 또 올라갈 거야. 이런 생각이 굉장히 강하단 말이죠. 그래서 버티게 된거에요.

▶서기열 기자
그러면 지금 현재 정체기라고 하셨고, 그리고 2019년 상반기까지가 아까 조정장이었고, 그 다음에 2019년 하반기부터 지금까지 거의 폭등 폭등기였다는 거죠. 그러면 다음 사이클은 이제 하락 국면으로 가게 되는 건가요? 그렇다면 현재는 정체기인데 그럼 정체기는 어디까지 전망하시고 그 다음에 내년도 전망은 어떻게 보세요.

▷이현철 소장
사실 정체기가 기간이 정해진 건 없습니다. 그래서 대략적으로 지금 이제 짧게는 1년 길게는 2년 정도 보고 있어요. 그래서 내년 아니면 이제 내후년 정도까지 정체기.

▶서기열 기자
이 상황이 1~2년은 더 갈 수 있다.

▷이현철 소장
그렇죠. 그게 이제 거기에 가장 큰 변수가 뭐냐, 요인이 뭐냐면 바로 미분양이에요. 미분양이 사실은 지금 일반 시장에서는 일반 시장에서는 매수자는 이제 안 사려고 하는데 그 안 사기만 해서는 절대 안 떨어져요. 매도자들이 적극적으로 팔아야 되거든요. 근데 매도자들은 지금까지 이런 굉장히 조정장을 굉장히 여러 번 거쳐왔기 때문에 버티려고 하는 힘이 굉장히 강해요. 그래서 그냥 급매물이 간간히 나오긴 하지만 그 급매물 거래가 단발성으로 끝이면서 버티죠.

이거를 무너뜨려주는 게 바로 미분양이에요. 미분양은 이제 약간 시장이 좀 저는 이제 분리해서 보는데 분양시장하고 일반시장이 있어요. 그래서 여기에서 다른 차이점이 뭐냐면 공급자의 네 공급자의 성격이 달라요. 뭐냐면 분양시장은 공급자가 건설사죠.

▶서기열 기자
그렇죠 대량으로.

▷이현철 소장
건설사의 특징은 뭐냐면 여기에서 우리가 알고 있는 일반 소비재의 공급자와 거의 동일합니다. 무조건 팔아야 되는.

▶서기열 기자
그렇죠. 갖고 있으면 손해인거죠.

▷이현철 소장
팔까말까 고민하는 그런 주체가 아닌 거예요. 무조건 팔아야 됩니다. 팔아야 돈을 버는 그런 이제 공급자인 거고, 일반 시장에서 공급자는 투자자예요. 투자자는 항상 시장 상황에 따라서 팔까 말까를 계속 고민하는 저울질하는 사람이란 말이죠. 그래서 아까도 말씀 드렸듯이 정체기가 오면 매도자들은 안 팔려고 하고 매수자들은 안 사려고 하고. 이 대립 상황이 길게 벌어지는데 분양 시장에서는 안 사잖아요. 안 사게 되면 안 팔리는 게 누적되죠.

▶서기열 기자
그게 미분양이죠.

▷이현철 소장
그게 바로 미분양인 거죠. 그러니까 안 팔리는 게 이제 누적이 되면 매도자들이 이제 심리가 꺾이게 되는 거죠.

그걸 보고 어쩔 수 없이 이제 팔아야 되는 사람 입장에서는 걔네들보다 이제 싸게 팔아야 되는 그런 상황이 벌어지는 거예요. 그래서 이제 얘가 침체되고, 일반 시장이 침체되고, 미분양으로 분양 시장이 침체되고, 그래서 얘가 좀 살아나려고 하다가도 미분양 때문에 다시 침체되고, 그리고 누군가가 또 와서 막 미분양을 사긴 사거든요. 그래서 중간에 좀 줄어들기도 해요. 줄어들다가 문제는 이 사람들이 또 안 사는 거죠. 그래서 미분양이 또 누적되고 이게 서로 상호 영향을 주면서 하락으로 이제 넘어가게 되는.

▶서기열 기자
그러면 이 일반시장과 분양시장 2개가 같이 지금 계속 떨어져줘야 미분양 물량이 쌓이고 그리고 매도도 좀 낮은 가격이 계속되면서, 일반시장에서 거래가 되면서 그래야 본격적인 하락기에 접어든다고 볼 수 있군요.

▷이현철 소장
그래서 둘 중에 하나라도 안 생기면 절대 하락하지 않습니다. 시장이 우리나라 부동산 시장은.

▶서기열 기자
미분양 많이 쌓이는 시점이 하락의 신호탄이 된다.

▷이현철 소장
이제 미분양이 지금 사실 거의 없잖아요. 그럼 쌓이는 것보다 이제 생기기 시작하면 쌓이게 돼 있어요. 이제 앞으로 생기기 시작하면 쌓이게 돼 있어요.

▶서기열 기자
그러면 이제 조금 더 깊게 들어가면 결국에는 이제 심리에 대한 얘기 개인 개인 매도자 매수자의 심리에 대한 얘기인데. 살려는 사람보다 팔려는 사람들이 더 많아졌다. 그래서 매도 심리가 더 지금 우세인 상황이다. 이런 얘기들을 하는 경우들이 좀 많은데 그래서 하락을 점치는 경우들이 많잖아요.

▷이현철 소장
저는 특히 우리나라 부동산에서는 수보다도 수보다도 더 중요한 게 있어요. 이게 적극성인데 적극성.

▶서기열 기자
심리적으로 얼마나 더 적극적으로 움직이느냐.

▷이현철 소장
이게 사실 적극성이 없으면 아무 소용이 없어요. 그러니까 예를 들면 매도 물량이 매도 물량이 실거래가가 10억인데 12억 정도의 매도 물량이 한 1000세대 아파트가 있으면 여기에 100개가 쫙 깔려 있어요. 그러면 사실 적은 수는 아니잖아요. 그리고 매수자는 사실 보면 많지도 않은데 부동산에 보면 이제 한 서너 명 이 정도만 이제 다니는데 이 사람들이 쫓아가서 사줘 쫓아가서.

그러면 여기에서 차이는 뭐냐면 적극성의 차이. 그러니까 매도자들의 적극성은 이때의 매도자들의 적극성은 거의 제로에 가까워요. 그러니까 제로에 가깝다는 얘기는 뭐냐 하면 경쟁을 안 한다는 얘기. 매물은 많은데 경쟁을 하지 않는다 이거는 적극성이에요. 팔 의지가 거의 없는 거죠.

그래서 제가 여기서 양도세 중과를 폐지해야 된다라고 얘기하는 분들이 많잖아요. 저는 이걸 적극 반대하는 이유가 전혀 효과가 없을 거라고. 상승장에서 양도세 중과를 풀어주면 팔려고 하는 매물은 많이 늘어날 수 있어요. 늘어나는데 적극성이 없어요. 그러니까 이분들은 아직도 지금 안 팔고 있는 이유는 상승을 예상하고 있기 때문인 거죠. 상승을 예상하고 있는 상황에서 그냥 세금만 회피하고 싶은 거예요. 세금을 회피하고 싶기 때문에 이제 매물은 내놨는데 양도세 만약에 중과가 폐지가 됐어요. 그렇다면 이 사람 입장에서는 굳이 지금 팔아야 될 이유가 없죠.

▶서기열 기자
더 갖고 가도 된다. 근데 이게 만약에 양도세 중과 완화를 한시적으로 한다고 그러면 그 안에 팔아야 될 거 아니에요.

▷이현철 소장
그게 이제 또 문제가 뭐냐면 살 사람이 있어야죠. 살 사람이 있어야 되는데 한시적으로 풀어주면 문제가 뭐냐면 사는 사람이 다시 양도세 중과에 묶이게 되죠.

▶서기열 기자
아, 그런 또..

▷이현철 소장
그러니까 살 사람이 무주택자이거나 1주택자 갈아타는 사람 외에는 다주택자. 지금 1주택자인데 하나 더 산다 불가능하죠. 한시적으로 풀어주면 문제가 뭐냐면 매수자들이 적극성이 없어지는 거예요. 매수자들이.

그러면 이 양도세 중과를 폐지하기 위해서 풀어줬잖아요. 그러면 이 사람들은 어차피 1년 있으면 또 묶이니까 지금 원상태로 돌아가는 거죠. 그러면은 굳이 지금 막 싸게 팔려고 막 내놓을 필요도 없고, 내놔봤자 살 사람도 별로 없어요. 그러면 잘못하면 막 떨어지게 되는 거죠.

그러면 이 사람 입장에서는 세금을 회피하기 위해서 지금 팔려고 하는 건데 잘못하면 세금 회피하는 것보다 더 많이 싸게 팔아야 되는 거죠. 그거는 못하는 겁니다.

▶서기열 기자
서로 원하는 게 아니다.

▷이현철 소장
그래서 제가 효과가 없다라고 얘기하는 게 사실 이게 손바닥이 마주쳐야 소리가 나듯이 매수, 매도 이게 궁합이 맞아야 되는데 그걸 풀어줘 가지고 궁합이 안 맞는 거죠. 그거는 시장 상황에 따라 달라진다는 거죠.

▶서기열 기자
그리고 또 전세가 얘기를 하셨잖아요. 전세가가 굉장히 중요한 집값의 변동 요인이다 하셨는데 사실 임대차 3법 영향 때문에 전세가가 그동안 사실 더 많이 올랐다는 얘기가 있었고 그리고 전세가가 오름으로 인해서, 전월세 가격이 오름으로 인해서 계속 그 집값을 밑에서 받쳐주면서 집값 상승을 더 부추겼다. 이런 내용이 있는데 내년 사실 내년 7월 이때가 또 변곡점 얘기가 있잖아요. 그 이후의 상황들을 어떻게 또 전망하고 계신가요?

▷이현철 소장
전세난 외에는 전세는 매매가에 영향을 주지 않습니다. 그래서 보면은 이제 과거에 과거에 매매가에 영향을, 전세가 매매가에 영향을 많이 줬던 시기 그게 바로 박근혜 정부 시기에 이제 전세난. 그때 이제 엄청난 영향을 줬고. 또 두 번째가 이제 임대차 3법이 바로 적용됐을 때 그때에 다시 전세난이 한 번 또 생겼죠. 그러면서 안 올라갈 것까지 다 밀어 올려버렸어요.

근데 이제 문제는 이 질문하신 것처럼 내년 내년 이제 8월이 2년 되는 시점이죠. 그러면 갱신, 계약갱신청구권에 의해서 눌러 앉았던 사람들이 이제 튀어나온다. 이거죠. 네 그러면 이제 이때 전세가가 다시 폭등할 거냐? 저는 그렇게 보지 않습니다.

▶서기열 기자
다르게 보시는군요.

▷이현철 소장
이건 전세 상품의 특성을 잘 알아야 되는 게 임대차 전세는요 가격이 급등하면 이 임차인은 이익을 얻는 게 하나도 없고 무조건 손해예요. 무조건 손해인데 잘 생각을 해보세요. 지금 계약 갱신 청구권을 썼던 사람이 이제 새로 시장에 나오게 되면 문제가 뭐냐면 전세가가 두 배로 올라 있어요. 전세가가. 그리고 지금 이제 금리가 2배 이상 뛰었어요. 그럼 이분이 지금 요즘은 전세 대출을 안 받는 집이 없잖아요. 전세 대출을 받아서 지금 살고 있는 데 두 배 뛴 전세 가격, 두 배 뛴 이자. 이거를 과연 감당할 수 있을까 이게 문제죠. 이걸 감당할 수 있어야 이제 그 임대인들이 원하는 전세가에 계약을 써서 전세가가 폭등하게 되는 거죠. 그런데 저는 여기서 포기한다라고 봅니다.

▶서기열 기자
포기하면 어떻게 하나요?

▷이현철 소장
하향 지원하죠. 하향.

▶서기열 기자
지역을 조금 더 싼 지역으로 간다거나..

▷이현철 소장
문제는 내가 이 집에 살면서 생활이 영위가 되느냐의 문제인 거죠. 근데 지금 그 동안에도 그 동안에도 살면서 사실 거의 영끌에 가까운 전세가에 살았단 말이죠. 근데 지금 2배 오른 전세가에 두 배 오른 이자. 4배가 되죠. 4배가. 그러면 생활이 될 수 있는 범위 내로 하향 지원할 수밖에 없는 거죠. 그게 이제 순차적으로 조금씩 조금씩 내려갈 거다. 그래서 지금 보면 생각 외로 전세 매물이 많이 쌓이고 있죠. 지금 그게 그런 현상이라고 저는 봅니다.

▶서기열 기자
가격을 높게 부르고 있으니까 집주인들이. 전세나 월세를 높게 부르고 있으니까. 근데 그 상황에서 받아줄 사람이 없다라는 거죠.

▷이현철 소장
지금 전세가가 폭등한 거는 지금 시세가 이제 일반적인 시세가 최고가들이 오른 거고. 그럼 여기서 이제 제가 볼 때는 이 최고가보다는 밑에, 밑에 가격으로 거래될 가능성이 많은 거죠.

▶서기열 기자
그리고 이제 심리에도 적극성이 내년에는 계속 둘 다 매도자 매수자 둘 다 떨어질 가능성이 높으니 결국에 내년 시장은 정체로 갈 수밖에 없을 것이다. 정체라면 지금 같은 국면 0점 몇 프로 이 정도 수준?

▷이현철 소장
거기에서 크게 벗어나지 않을 겁니다. 간간히 아파트별로는 신고가도 터질 거예요. 근데 문제는 이게 연결은 안 된다 단발성이다. 그리고 어떤 아파트는 굉장히 또 하락한, 지금 분위기 같이 급매물로 거래되는 이게 이제 혼조 양상으로 나타나는 거죠. 어떤 데는 신고가 빵, 어떤 데는 급매물 빵. 이런 게 이제 여기저기서 그냥 터지는 그리고 다 대부분 단발성으로 끝나는 이런 거래들이 나타나는 상황이 벌어질 것 같아요.

▶서기열 기자
최근 한두 달 동안 벌어졌던 이런 양상들이 내년에 쭉 이어질 걸로 예상하시는 거고 그러면 하락 국면은 그 후년이라고 봐야 되겠네요. 2023년 정도나 돼야.

▷이현철 소장
2023년 빠르면 2023년. 좀 늦으면 이제 24년 이 정도.

▶서기열 기자
당장 하락은 아니다.

▷이현철 소장
이 상황에서 분양가를 좀 현실화시킬 수 있는 건 뭐냐? 그 현실화하겠다는 거죠. 공시가 올라간 거나 이런 걸 반영하고 건축비 올라간 거나. 지금 원자재 가격들이 막 지금 난리 나고 있잖아요. 그러면 이걸 현실화하기만 해도 분양가는 굉장히 많이 상승할 수 밖에 없고. 그러면 이제 내년 내후년 정도 되면 가격이 분양도 상당히 부담스러운 가격이 나올 거예요. 그러면 이제 미분양이 생길 수밖에 없죠

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▶서기열 기자
미분양. 미분양이 나올 때까지는 정체기가 지속될 걸로 예상된다 네는 게 이현철 소장님의 내년 전망이었습니다. 오늘 이현철 소장님 모시고 현재 부동산 시장에 대한 진단 한번 쭉 얘기를 들어봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD·이재형 편집 김윤화 PD·이재형 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩