절세병법

제9장. 양도소득세Ⅱ(7) - 또 바뀌는 장기보유특별공제

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법을 진행하고 있는 김성일 회계사입니다. 반갑습니다. 오늘은 말도 많고, 탈도 많고, 계산하기도 어려운 장기보유특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 살펴볼 텐데요.
양도세 장기보유특별공제 또 '리셋'…반드시 '이것' 확인하세요! [집코노미TV]

장기보유특별공제라고 하는 것은 일단 장기로 보유를 하는 경우에 적용을 하는데, 이때 얘기하는 장기라고 하는 것은 3년 이상을 얘기합니다. 보유기간에 따라서 무한정 길게 해주지는 않고, 최대 15년을 기준으로 30%까지 장기보유특별공제를 해줍니다.
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여기와 별도로 1가구 1주택으로 비과세 요건을 적용하는 장기보유특별공제에 있어서는 보유기간 10년에 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용할 수 있는데 이 80%의 장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간 10년과는 별개로 보유기간 동안 거주기간을 10년을 만족해야 80% 적용이 가능합니다.

그리고 장기보유특별공제의 적용에 있어서 가장 주의하셔야 하는 부분이 매도 대상 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우엔 보유기간을 3년 이상 하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 점을 잘 살펴보셔야 하겠습니다.
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자 이 장기보유특별공제에 있어서 역시 개정안이 나왔는데요. 현재 적용되고 있는 장기보유특별공제에 있어서는 양도차익금액와 관계없이 동일한 비율을 적용해서 공제율을 적용하게 돼 있습니다. 그런데 개정안을 살펴보면 양도차익금액, 우리 저번 시간에 살펴본 매도금액에서 취득금액을 차감하고 필요경비를 차감한 양도차익금액 기준으로 5억원 단위로 구분해서 거주기간에 따른 공제율은 동일하게 적용하지만, 보유기간에 따른 공제율을 가중치를 둬서 구분하게 돼 있습니다.
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양도차익 10억원이 발생한 경우를 사례를 들어서 제가 설명을 해보겠습니다. 현재 기준으로 본다면 양도차익이 10억원 발생하면 10억원 x 전체 매도금액 중에서 9억원 초과가 차지하는 비율을 계산하고, 각 개인의 보유기간과 거주기간에 따른 공제율, 5년 보유, 5년 거주를 했다면 40%의 공제율을 적용해서 바로 계산할 수 있습니다.
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그러나 개정안 법률에 따르면 보유기간에 따른 공제율의 금액을 계산하고 거주기간에 따른 공제율을 계산해서 합산한 금액을 장기보유특별공제액으로 계산하게 됩니다.
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예를 들어 양도차익이 10억원이 발생한 5년 보유, 5년 거주를 만족한 사람의 장기보유특별공제를 계산한다면 보유기간에 따른 공제금액은 1억원에 5억원을 초과하는 부분의 15%만큼의 공제를 적용하게 돼 있습니다.
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그러면 우리가 양도차익이 10억원 발생했기 때문에 5억원을 초과하는 부분은 5억원이 되고, 여기에 15%만큼만 공제율이 적용되기 때문에 보유기간에 따른 공제는 1억7500만원이 됩니다.
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그리고 거주기간에 따른 공제는 20%를 적용하기 때문에 거주기간에 따른 공제는 2억원을 적용하게 됩니다. 그래서 이 경우에 적용되는 장기보유특별공제는 합산해서 3억7500만원을 적용하게 됩니다.
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그래서 개정되기 전, 현재 기준과 비교를 해보면 양도차익이 10억원이 발생한 경우 현재 기준은 4억원이 적용되기 때문에 이 사람은 장기보유특별공제금액이 줄어드는 개정안이 적용되게 됩니다.
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실제로 법규정을 살펴보시면 계산 과정이 되게 복잡하게 돼 있습니다. 1억원을 더하고 5억원을 초과하는 부분에 대해서 몇 퍼센트의 공제를 한다, 이렇게 나와 있는데, 이 계산을 여러분들이 매번 표를 보면서 하실 수는 없고, 그래서 제가 같이 공부하는 동료 세무사, 회계사분들과 함께 간단하게 표로 만들어봤는데, 이 표조차도 여러분들이 외우실 필요도 없고, 외워서도 안 됩니다. 외우시게 된다면 여러분들이 학문을 하는 단계에 이르게 되고, 우리는 투자를 하면서 그에 따른 세 효과만 검토하면 되기 때문에 간단하게 이렇게 볼 수도 있다, 정도로만 살펴보시면 될 것 같습니다.

장기보유특별공제금액이 줄어든다는 의미는 결국 과세표준금액이 늘어난다는 이야기인데, 과세표준이 늘어나면 세금 액수도 늘어나게 되겠죠.
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그리고 또 하나 살펴보아야 하는 것은 법 적용을 함에 있어서 소급적용 금지의 원칙이라는 대원칙이 있는데, 이 개정안이 통과가 된다면 변경되는 장기보유특별공제는 시행일 이후 새로 취득하는 주택에 대해서만 적용된다고 돼 있습니다. 그래서 현재 보유하고 있는 주택에 대해선 전혀 관계가 없고요.
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다만 다주택자인 경우엔 다주택자가 최종1주택이 된 날부터 새로 장기보유특별공제를 위한 기간을 계산한다, 이 부분이 추가됐습니다.

2021년 1월 1일부터 비과세 조건에서 최종1주택과 동일하게 다주택자가 장기보유특별공제를 적용함에 있어서 최종1주택이 된 날부터 계산하겠다, 라고 같이 개정안이 발표됐는데요.
양도세 장기보유특별공제 또 '리셋'…반드시 '이것' 확인하세요! [집코노미TV]

2023년 1월 1일 이후 매도하는 부분부터 적용되기 때문에 다주택자인분들은 의사결정을 위한 고민의 시기가 왔다고 볼 수 있습니다. 그래서 여러 세무전문가의 도움을 얻어서 한 번 검토가 필요할 것 같습니다.

지난 시간과 이번 시간에 걸쳐서 개정안에 따른 고가주택 기준금액과 장기보유특별공제금액의 변경과, 그 변경에 따른 세 효과에 대해서 살펴봤는데요. 다음 시간에도 다른 주제를 가지고 다시 돌아오도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
정리 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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