오르는 아파트 고르는 네 가지 조건 [집코노미TV]

'아기곰'이 2030 부린이에게 전하는 투자의 정석
집값은 입지가 좌우
직주근접, 교통, 교육, 환경으로 분석하라

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부동산전문투자자 아기곰은 집값을 좌우하는 가장 중요한 요소로 입지를 꼽았습니다. 직주근접, 교통, 교육, 환경 등의 기준으로 분석하면 향후 집값이 오를 지역을 찾을 수 있다는 겁니다. 아기곰이 소개하는 집값 오를 지역 찾는 방법을 들어보실까요. 집값 상승에 좌절하고 있는 2030세대에 조언도 덧붙였습니다.

▶서기열 기자
책을 보면 좋은 집을 고르기 위한 첫 번째 기준으로 입지를 되게 강조하셨어요. 그 중에서도 가장 중요한 요소로 '직주근접'을 얘기하셨는데 왜 중요하고 그런 논리로 보면 어느 지역이 제일 좋다고 평가할 수 있을까요?

▷아기곰
그래서 우리가 보통 입지, 입지를 따질 때 여러가지 원인이 있잖아요. 우선 입지 이전에 “우리가 어떤 집이 올라요?” 이런 질문을 굉장히 많이 하잖아요. “어떤 걸 살까요?” 그런데 요즘 특히 젊은 분들 위주로 해가지고 새 아파트 굉장히 좋아하잖아요. 그래서 "새 아파트 사면 무조건 오르는 거 아니에요?" 또 그렇게 생각하시는 분들 많아요.

질문을 한번 드려볼게요. 강남에 있는 낡은 아파트 하고 강원도에 있는 새 아파트 하고 어떤 게 더 비싸요?

▶서기열 기자
당연히 강남이 비싸죠.

▷아기곰
그렇죠. 그러면 강원도는 시멘트로 짓고, 강남은 금모래로 짓고, 금가루로 짓고 그런 건 아니잖아요. 분명히 강남에도 똑같은 시멘트로 짓고 강원도도 똑같은 시멘트로 짓는데 강남에 있는 집값이 강원도보다 훨씬 비싼 이유는 뭐냐면 그 건물값이 아니라 그것이 깔고 있는 땅값, 정확하게 표현해가지고 입지라구요.

새 아파트냐 낡은 아파트냐 그건 이슈가 아니란 얘기죠. 그 지역이 입지가 좋은가, 입지가 떨어지느냐인데. 그럼 과연 그 입지란 게 뭐냐, 그것에 가장 영향 주는 게 뭐냐면 첫 번째가 바로 직주근접이에요.

회사 근처에다 살아보겠다, 그래서 출퇴근 시간을 절약하겠다. 그 절약한 시간 갖고 더 생산적인 일을 하든지 아니면 그 시간에 쉬든지 이렇게 하겠다는 사람이 다수인 거에요. 그래서 그런 사람들이 다수니까 바로 직장 특히 그 중에서도 좋은 직장, 양질의 직장이 많이 모이는 데 근처에 있는 데를 바로 직주근접이라고 하죠.

2000년대 초반에 집값이 강남하고 강북이 확 차이가 났어요. 그런데 그 이유가 뭐냐면 2000년대 초중반에 강남에 주요 기업들이 자리를 잡았기 때문에 그런거구요.

강북에 있던 회사들이 많이 이사를 왔죠. 그래서 그 당시에 삼성전자가 태평로에 있었거든요 그런데 강남역 근처로 왔구요, 그리고 현대자동차그룹이 종로구 계동에 있었거든요? 근데 그게 양재동으로 이사갔구요. 이런 식으로 다 강남에 모이게 되니까 강남으로 출퇴근 하고 싶은 사람들이 많아지는 거에요. 강남 업무 중심지와 접근성이 좋은 데가 집값이 많이 오르고 집값이 비싸게 되는 겁니다.

그래서 우리가 직주근접으로 볼 때 가장 중요한 게 그 지역에 얼마나 양질의 일자리가 많은가가 중요한 거구요, 더 중요한 거는 양질의 일자리가 얼마나 늘고 있는가. 많은가 적은가와 늘고 있는가와 줄고있는가는 다른 거에요. 많은 거와 적은 거는 현재 상태, 딱 정지된 상태고, 이거는 흐름을 얘기하는 거에요. 많다 그러면 비싸요, 적다 그러면 집값이 싸요. 그런데 늘어난다 집값이 올라요, 줄어든다 집값이 떨어져요.

집값이 오른 다는 거는 자유를 얘기하는 거에요. 그 다음에 내가 집값이 오르지 않는다는 것은 자유를 구속하는 것이기 때문에 1주택자도 집값이 오를 가능성이 높은 곳에다가 사야지 “그냥 내가 맘 편한 데에 사도 돼”라고 하면 현실적 감각이 좀 떨어진다고 할 수 있습니다.

그래서 이게 지금 현재 상태에서 일자리가 많다라는 곳보다는 늘어나는 데다가 사야되는 건데 그럼 “늘어나는 걸 어떻게 알 수 있습니까”라는 거는 과거치는 통계청에 들어가면 다 나와요. 그러니깐 지난 몇 년 간 어디가 일자리가 쭉 늘고 있고, 어디가 주춤하고 있다라는 걸 보면 굉장히 연관성이 높아요.

그 지역에 얼마나 양질의 일자리가 늘어나는가, 양질의 일자리가 늘어나면 반드시 그 지역의 집값은 올라요. 그래서 통계청의 지수를 이제 여러분들이 찾아보시고. 그 다음에 미래는 통계청에 자료가 안 나오잖아요. 그거는 여러분들이….

▶서기열 기자
예상해야 되는 거죠.

▷아기곰
손품이나 발품을 팔아가지고, 신문 기사를 보고 어떤 기업이 어디로 이사갑니다. 어떤 기업이 뭐가 들어옵니다, 그 지역에 뭐가 들어옵니다 인제 이런 걸 보면서 여러분들이 가중치를 둬야되는 거죠.

▶서기열 기자
그리고 또 입지의 3대 요소로 교통, 교육, 환경을 드셨습니다. 이들은 요런 요소들은 어떻게 집값에 작용을 하나요?

▷아기곰
직주근접에 만족할 수 있는 그,, 지역은 그렇게 많지는 않아요. 왜그러냐면 일자리가 전국에 퍼져있다고 하면 직주근접에 해당하는 지역이 많을 수가 있어요. 근데 그게 아니라 우리나라에서는 몰려있잖아요. 우리나라만 몰려있나? 미국도 뉴욕 이런 데 막 몰려있죠. 다른 나라도 마찬가지에요. 왜그러냐면 기업과 기업 간에 서로 몰려있어야 시너지효과가 있어요.

▶서기열 기자
집적효과.

▷아기곰
네, 집적효과가 있습니다. 그렇게 모이는 데는 직주근접에 만족하는 주거지는 한정돼 있어요. 그러면 차선책이 뭐냐면 그 일자리가 많은 지역에 쉽고 빠르게 갈 수 있는 교통수단이 있어요.

그니까 직주근접 지역과 A라는 데가 직장 하고 30분에 가요. 그런데 나는 만약에 GTX가 개통됐어. 나도 30분에 그 지역 아니지만 GTX는 굉장히 빠르잖아요. 평균 시속이 110㎞로 달려가니까 "30분이면 나도 거의 가"라고 하게 되면 거의 비슷한 거란 말이에요. 그래서 그런 게 직주근접 지역의 대체제가 바로 교통.

그 다음에 이제 교육은 뭐냐면 어느 지역이 직주근접 지역이 됐어요, 또는 교통이 그 지역이 좋아졌어. 그래 가지고 양질의 일자리에 대한 거는 소위 연봉이 높다는 거죠. 고액 연봉인 거에요. 고액연봉자가 많아, 그러면 이 지역에 출퇴근에, 고액 연봉이 있는 일자리로 출퇴근 하는 사람이 많아진다는 거잖아요. 그러면 그 지역에 소위 소득이 높은 사람이 많아지면 학군 수요가 뛰게 되는 거에요.

소득이 있게 되면 잉여자본이 생기잖아요. 그러면 고 다음에 뭘 생각하냐면 "내 자식도 잘 살아야되는데" 뭐 이렇게 걱정을 하게 되는 거에요. 그래서 애한테 여러가지 교육을 시키게 되는 거죠. 그래서 그 지역이 학군이 뜨게 되는 겁니다.

그 다음에 세번째로. 환경은 앞에 다른 요소보다 조금 약하긴한데 사람은 기본적으로 너무 일만 하고 살 수 없고, 보다 쾌적한 데 살고싶잖아요. 그래서 아까 그렇게 한강변이란 것도 사실 환경의 하나인거고.

▶서기열 기자
그러면 사실 그 직주근접 교통 교육 환경 네가지를 말씀하셨는데 그러면 수도권에서는 이런 걸 고려했을 때 어느 지역이 좀 좋다고, 입지가 좋다고 볼 수 있을까요?

▷아기곰
제일 비싼 지역이 제일 좋다고.

▶서기열 기자
ㅎㅎㅎㅎㅎ

▷아기곰
왜 제일 비싸겠어요?

▶서기열 기자
가격에 모든게 반영이 돼있다?

▷아기곰
왜 제일 비싸겠어요? 많은 사람들이 그렇게 생각하고 거기에 사기 때문에 그런 거에요.

▶서기열 기자
그렇죠. 수요가 몰리니까.

▷아기곰
거기가 어느 지역이 많이 비싸다는 것은 그만큼 그런 조건을 갖춘 거에요. 그러면 "나 돈 없는데", "나는 영원히 저런 데 못 들어가네" 그게 중요한 게 아니라. 투자는요 투자는 이 세상에서 제일 좋은 거에 투자하는 게 아니라 제일 많이 오르는 거에 투자하는 거에요.

20억짜리가 계속 20억 가? 투자 가치 없어요. 이런 데 하지 말라고, 저는 그래요, 하지 말라고 그러고. 그래서 저는 여기서 보면 10억자리가 15억 돼? 그러면 좋은 투자처에요. 네. 더 좋은 투자처는 어디냐면 2억짜리가 4억 되는 거에요. 10억에서 15억 하면 50% 오른 거잖아요. 2억에서 4억 되면 100% 오른 거니까 여기가 더 좋은 투자처죠.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷아기곰
그 원리를 알고 투자를 해야지, 그냥 그냥 무슨 점 치는 대로 어떤 게 오를까요 그게 아닙니다.

▶서기열 기자
그리고 이번 전면 개정판의 서문에 2030세대에게 이 책이 나침반이 됐으면 좋겠다. 이런 말씀을 하셨어요. 사실 지금 집을 못사서, 집은 못샀는데 집값은 하루가 다르게 오르고 있고 이런 불안감을 느끼고 있는 2030세대에게 조언을 해주실 수 있을까요?

▷아기곰
예예. 그래서 이제 이 책을 쓰게 된 이유 중에서 보게 되면은 최근에 젊은 분들이 갖고 있는 좌절이라든가 공포 이런 거에 굉장히 공감하거든요. 막내 아들도 이제 미국에서 회사를 다니는데 대학을 졸업하고 회사를 다녀요. 제가 나이가 조금 많습니다. 보기보다 나이가 많아요. ㅎㅎ 서로 디스커션(토론)을 많이 하거든요. "집 사고 가격 떨어지면 어떻게 해요?"부터 시작해가지고 "집을 지금 사야돼요, 나중에 사야돼요?" 뭐 이런 질문을 막 하는 거에요. 아, 요즘 젊은 친구들이 이런 거에서 공포감을 느끼겠구나, 이런 거에 궁금해 하는구나.

쉬운게 사실 보면 하나도 없는 거에요. 사실 보면 스텝 바이 스텝으로, 한걸음 한걸음 한걸음 올라가야 되는 거에요. 돌이켜 보면 저도 20대 때 앞으로 내가 어떻게 해야 될 것인가 막막했거든요. 부모님한테 물려받은 돈이 없었기 때문에 저도 사업을 하거나 전문직이 아니라 월급쟁이였어요. 그래서 월급 받아가지고 그 돈으로 아껴서 모아가지고 이제 남보다는 그래도 왜 투자를 해야되는가 각성을 빨리 해서, 남보다 일찍 한 케이스지만. 그때도 사실 저도 막막했거든요.

티끌 모아 티끌. 티끌 모아도 티끌 된다고 요즘 많이 얘기하잖아요. 어, 안 모아봐서 그래요. 모아보면 나중에 보면 이게 어떻게 되냐면 이렇게 되는 게 아니라 자산이 이렇게(나중에 급격히) 늘어나요. 자산이. 이렇게 늘어나는 것도 아니고 이렇게 늘어납니다.

회사는 열심히 다녀야죠. 처음에 요 부분(사회생활 초년기)을 힘들고, 이게 팍팍팍 늘면 누가 안 하겠어요. 근데 이게 하더라도 "내가 헛짓 하는 거 아냐?", "괜히 힘만 드는 거 아냐"라고 생각하는데 그걸 넘어야 돼요. 그걸 넘어야 되는데. 그게 옛날에도 그렇고, 지금도 그렇고, 미래도 마찬가지에요. 요걸 넘지 못하게 옆에서 소위 악마의 속삭임이라고. “티끌 모아 티끌이야, 옛날에나 베이비부머나 옛날에 막 고도성장기에 다 꿀 빤 거지 지금 사람들은 없어”라고 얘기하기 때문에 안 된 거에요.

2012년, 2013년도 집값 많이 떨어졌습니다. 수도권, 수도권을 중심으로 집값 많이 떨어졌어요. 그때 사람들이 뭐라 했냐면 “봐라, 이 부동산 투자해가지고 다 망했지 않느냐. 이제 끝이다. 지금은 뭐 어떤 바보가 부동산 투자하느냐. 그냥 전세 살면서 있는 돈 가지고 편히 쓰고 자기한테 투자하는 게 좋다.” 자기한테 투자하는 게 자기한테 쓰는 소비. 먹고 싶은 거 많이 먹고 놀러다니고. 그런 식으로 사람들이 막 그랬어요.

그런데 그 중에서도 소위 바보들은, 바보라는 건 뭐냐면 그 사람들이 바보라고 비웃었던 사람들은 그때 쌌을 때 투자를 했거든요. 자 이제 2015년 이후에 지금까지 집값이 얼마나많이 올랐습니까. 그때 가가지고 후회를 하는거죠.

▶서기열 기자
네, 알겠습니다. 그러면 2030세대도 그렇게 꾸준히 초기에 시드머니를 모아서 투자를 할 수 있으면 좋겠다 라고 이야기를 해주셨네요.

▷아기곰
내가 이게 끝이다, 나는 안 된다는 생각이 가장 위험하고 가장 무서운 거에요 거기서 보면. 내가 할 수 있는 상황에서 내가 할 수 있는 방향이 무엇이 있을까 끊임 없이 생각하고요 그걸 찾아나가고 그걸 타파해야죠. 그게 바로 젊음이잖아요. 내가 여기서 나는 안 돼. 나는 여기서 안 되니까 있는 거 가지고 현실안주할래 그거는 이제 노인네요.

▶서기열 기자
그렇죠. 2030세대는 무한한 가능성이 있으니까.

▷아기곰
안 되면 되게 해야지. 인생은 생각보다 굉장히 길고. 이 방송을 듣는 2030세대가 저보다 더 많이 갖고 있는 게 있잖아요. 시간. 시간.

지금이라도 늦지 않았어, 내가 부동산 투자하라는 거 아닙니다. 주식 하고 싶은 사람은 주식 하시구요, 비트코인 잘 아는 사람은 비트코인 해도 되구요, 뭔가 여러분이 제일 잘 할 수 있는 거 하세요. 내가 성공할 수 있다는 그 믿음에 대해서 의심하지 말라는 거에요.

▶서기열 기자
아기곰님의 2030세대에 대한 조언이었습니다.
오늘 아기곰님 모시고 부동산 시장에 대한 분석과 전망, 재테크. 그리고 2030세대에 대한 조언까지 이야기를 나눠봤습니다. 감사합니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD 편집 정준영 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩