[단독] 변창흠도 종부세 낸다…방배동 아파트 '공시가 폭탄'

배정철 기자

입력2021.03.16 14:14 수정2021.03.16 14:28

방배동 H아파트, 시세는 18억원 수준
공시지가는 9억500만원으로 2억7000만원 상승

변창흠 국토교통부 장관의 서초구 방배동 아파트 공시가격이 지난해 대비 38.6%(2억520만원)상승한 9억500만원으로 조사됐다. 아파트 공시가격이 9억원을 넘어 종합부동산세 부과 대상 주택에 포함됐다. 전체 아파트 등 공동주택 중에서 9억원 초과 주택이 차지하는 비중은 전국에선 3.7%, 서울에선 16.0%다.

16일 국토부 공시가격 열람시스템에 따르면 변 장관이 거주하는 방배동 H아파트(2002년 입주, 14가구) 전용면적 129㎡의 공시가격이 9억500만원으로 조사됐다. 이 단지는 작년에 6억5300만원으로 신고된 곳이다. 1년 만에 공시가격이 38.6%(2억520만원) 상승해 서초구 상승률(13.53%)을 크게 웃돌았다.

아파트 공시가격은 상승했으나 시세에는 미치는 못하는 것으로 나타났다. 이 단지의 시세는 이보다 9억원 가량 높은 18억원 수준이기 때문이다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 이 단지의 전용 105㎡ 주택형은 지난 1월 14억8000만원에 거래됐다. 3년 전인 2016년 5월에 6억6000만원에 거래된 뒤 124%가 상승했다. 실거래가격을 현재 공시가격(6억9300만원)과 비교해보면 이 단지의 현실화율은 48% 수준이다.

변 장관이 사는 주택형(전용 129㎡)은 전용 105㎡주택형보다 2억~3억원 가량 더 높은 것으로 알려졌다. 방배동 공인중개업소에 따르면 이 단지의 전용 129㎡ 시세는 17억~18억원에 이른다. 인근 384가구 규모의 방배동 방배현대홈타운2차(2001년 8월 입주) 전용 84㎡가 지난해 12월 18억5000만원에 거래됐다.

방배동 H공인 관계자는 “반포중학교에 진학할 수 있는 등 학군이 잘 형성돼 있어 거래는 많지 않지만 수요는 꾸준하다”며 “전용 105㎡기준으로 3년 만에 아파트가격이 8억원 이상 뛸 정도로 집값이 상승했다”고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com

관련 뉴스

1

[집코노미TV] 공시가격 쇼크…보유세 5분의 1로 줄이는 법

▷이승현 진진세무회계 대표회계사안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 바뀐 공시가격 보시고 많이 놀라셨죠. 공시가격이 작년보다 굉장히 많이 올랐더라고요. 자 이렇게 공시가격이 많이 오르게 되면 우리의 생활엔 어떤 영향을 줄까요. 우선 증여를 받을 때 증여세부터 우리가 양도할 때 양도세, 그리고 부동산을 갖고 있으면서 내는 보유세, 그리고 건강보험료라든지 이런 부분에도 모두 다 영향을 주게 됩니다.올해 정말 우리한테 정말 많은 영향을 주게되는 세금이 바로 재산세와 종합부동산세인데요. 보유세라고 부르는 재산세와 종합부동산세도 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 계산을 하게 됩니다. 시세는 그대로라고 해도 공시가격이 올라가면 나의 재산세와 종합부동산세는 자연스럽게 늘어나게 되는 거죠. 우선 기존에 제가 설명드린 종합부동산세와 관련된, 계산을 어떻게 하는지, 이 부분을 기억을 하셔야 되고요. 기억을 하신다면 일단 주택수에 따라서 종합부동산세를 절세하는 방법이 좀 달라집니다. 우선 1가구에 주택이 한 채뿐이다. 이런 경우엔 단독명의보단 공동명의가 종합부동산세 절세에 유리합니다. 그 이유는 종합부동산세는 인별로 공제액을 6억원을 공제해주고요. 또 세율 자체가 누진세율 구조이기 때문에 여러 명이 같이 보유할 때 이 과세표준이 낮아져서 낮은 세율을 적용받게됩니다. 예를 한 번 들어볼까요. 우리가 공시가격이 14억원 정도 되는 잠실의 엘스아파트를 한 채 갖고 있습니다. 그런데 이 아파트를 단독명의로 갖고 있는 경우와 부부 공동명의로 갖고 있는 경우엔 종합부동산세를 계산하는 방법이 완전히 달라집니다.우선 1가구 1주택 단독명의로 14억원 정도 공시가격 되는 아파트를 갖고 있는 경우엔 9억원을 공제해줍니다. 그럼 14억에서 9억원을 뺀 5억원에 대해서 이제 세금을 계산하게 되겠죠. 그런데 이게 한 명 명의다 보니까 이 5억원 전체에 대해서 세율을 적용받게 돼서 세율이 조금 더 높아지는 결과가 됩니다. 그런데 반대로 공동명의로 이 14억원 공시가격 아파트를 50 대 50으로 갖고 있는 경우엔 인별로 공제를 6억원씩 받을 수 있기 때문에 전체 12억원까지는 종부세를 계산하지 않겠죠. 그러면 14억에서 12억을 뺀 2억에 대해서 종부세 계산을 하는데 그 2억도 남편과 부인, 각각 1억씩 나눠지게 되니까 세율이 훨씬 더 낮아지는 그런 결과가 되는 거죠. 그런데 작년까지는 1가구 1주택자 같은 경우는 단독명의가 공동명의보다 유리한 경우도 있었습니다. 그 이유가 1가구 1주택 단독명의에만 고령자, 그리고 장기보유에 따른 세액공제를 적용해줬기 때문인데요.올해부턴 부부 공동명의자도 1가구 1주택 단독명의자처럼 고령자, 그리고 장기보유하신 분들은 세액공제를 적용할 수 있도록 세법을 개정했습니다. 그래서 만약에 내가 부부 공동명의라고 해도 장기보유하고 고령자인 경우엔 1가구 1주택자가 신고한 방식으로 신고를 선택해서 하실 수 있어요. 이 신고 선택은 매년 9월 16일부터 30일까지 내가 1주택자로 신고하겠습니다, 라고 세무서에 신고를 하시면 이런 방식으로 신고를 하실 수 있고요. 한 번 신고 방식을 선택하시면 그 다음에 따로 변경 신청을 하지 않는 이상은 계속해서 그런 신청 방식이 유지가 됩니다.그러면 아까 예를 들었던 공시가격 14억원짜리 주택을 기준으로 단독명의와 부부 공동명의의 종합부동산세를 한 번 계산해보겠습니다. 우선 1가구 1주택 단독명의자의 경우에는요. 올해 이 공시가격이 10%가 오른다고 치면 340만원의 종부세를 내시게 되고요. 내년에 다시 공시가격이 10% 오르면 550만원, 그리고 그 후 2023년엔 750만원의 종합부동산세를 납부를 하셔야 합니다. 이 똑같은 주택을 부부가 공동명의로 갖고 있는 경우엔 세금이 좀 더 줄어드는데요. 그리고 2021년엔 115만원, 2022년엔 181만원, 그리고 2023년엔 264만원으로 단독명의보다 공동명의가 훨씬 더 절세가 되는 걸 볼 수 있죠. 이렇게 일반적으로 단독명의보단 공동명의가 종합부동산세가 더 적게 계산되는데요. 만약에 주택을 보유하신 분이 만 65세에 보유기간이 한 15년 정도 되는 장기보유자라면 단독명의를 선택해서 이 세액공제를 받으시는 게 세금이 더 줄어들게 됩니다. 우선 단독명의 세액공제를 선택하면 원래 내가 공동명의자로 받을 수 있었던 12억의 공제액 대신에 9억원의 공제액을 받게 되고요. 세금 계산을 한 명처럼 한 다음에 이 세액공제를 적용하는 형태로 가는데요. 이렇게 계산한 세금은 2021년엔 68만원, 2022년엔 111만원, 2023년엔 150만원이 됩니다. 이런 분들은 공동명의로 소유를 하시더라도 9월에 세무서에 단독명의로 신고를 하시는 게 더 유리하다고 할 수 있는 거죠.그러면 만약에 1가구 1주택자가 아닌 2주택자는 어떻게 하는 게 세금이 절세가 될까요. 조정대상지역 내의 2주택자부터 세율이 강화되는데요. 단독명의로 조정대상지역 내에 두 채를 갖고 계시면 세율이 최대 6%까지 굉장히 높은 세율이 적용됩니다. 그러니까 최대한 이런 높은 세율로 적용받지 않도록 주택의 명의를 선택하시는 게 더 유리한데요. 이런 주택의 수를 따질 때는 주택의 공유지분의 일부만 갖고 있어도 주택수 한 채로 봅니다. 그래서 부부가 조정대상지역에 두 채를 갖고 있는데 만약에 공동명의로 갖고 있다. 그러면 남편도 50%, 50% 해서 두 채를 갖고 계신 걸로 봐서 세율이 높은 세율을 적용받게 됩니다. 그리고 부인도 마찬가지로 높은 세율을 적용받게 되는 거죠. 그래서 조정대상지역에 두 채를 한 가정에 갖고 계신 분들은 남편 한 채, 부인 한 채, 이렇게 따로따로 명의를 하시는 게 두 분 다 낮은 종합부동산세율을 적용받을 수 있기 때문에 훨씬 더 유리하다고 볼 수 있어요. 예를 들어서 계산을 좀 해보겠습니다. 우선 잠실에 있는 엘스아파트 공시가격 14억원짜리 한 채와 또 마포에 있는 래미안푸르지오 공시가격 11억원짜리 한 채를 한 가구가 이런 두 채를 갖고 있다고 생각하고 우선 단독명의로 이렇게 두 채를 모두 갖고 있다. 그러면 올해 종부세가 굉장히 많이 나오게 됩니다. 왜냐면 이 종합부동산세는 인별로 과세하니까 이 두 채의 공시가격을 다 합치고 6억밖에 공제를 받을 수 없고요. 또 세율 자체도 조정대상지역 2주택자라 높은 세율로 적용받기 때문에 그런데요. 우선 이렇게 두 채를 모두 갖고 계신 분이 올해 공시가격이 10% 오른다고 가정했을 때 5705만원이 되고요. 내년엔 7252만원, 내후년엔 8473만원으로 기하급수적으로 종합부동산세가 올라가게 돼요. 아, 이렇게 하면 안 되겠다는 거 아셨죠. 자 그러면 만약에 공동명의로 이 두 채를 50 대 50으로 다 갖고 있으면 어떻게 될까 한 번 계산을 해볼게요. 공동명의로 두 채를 갖고 있는 경우에 올해는 2311만원, 내년엔 3140만원, 내후년엔 3852만원의 종합부동산세를 내야 합니다. 자 그러면 어떻게 하는 게 절세가 된다고 했죠? 인별로 한 채씩 갖고 있는 게 절세가 된다. 자 만약에 엘스를 남편분, 마포래미안푸르지오를 배우자분이 갖고 계시다면 각각 낮은 종합부동산세율을 적용받을 수 있어서 세금이 훨씬 더 줄어들게 되는데요. 계산을 한 번 해보면 2021년 세금은 986만원, 내년 1382만원, 내후년에 1761만원. 두 채 가졌을 때, 그리고 공동명의로 두 채를 했을 때보다 절반 이하의 낮은 세금으로 줄어들게 되는 것이죠. 그래서 만약에 우리가 두 채 이상을 갖고 있다고 하시는 분들은 명의를 각각 나눠서 세율을 낮게 적용받을 수 있도록 명의 설정을 하시는 게 굉장히 중요하겠습니다.자 그러면 올해 종부세가 굉장히 많이 나오는 분들, 이런 분들은 어떻게 종부세를 줄일 수 있을까요. 이 절세 방법은 다음 편에 이어서 말씀드리도록 하겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
2

전국 공시가 쇼크…1년새 19% 급등

올해 전국 공동주택 공시가격이 평균 19%가량 뛰면서 14년 만에 최대 상승률을 기록했다. 서울이 20% 가까이 올랐고 세종시는 70% 폭등했다. 공시가격은 재산세 종합부동산세 등 세금 부과와 건강보험료 산정의 기준으로 활용된다. 국토교통부는 올해 1월 1일 기준 전국 공동주택 1420만 가구의 공시가격(안)을 15일 발표했다. 공동주택은 아파트와 다세대, 연립주택 등을 가리킨다. 올해 공시가격은 다음달 5일까지 소유자와 지방자치단체의 의견을 청취한 뒤 29일 결정·공시할 예정이다.전국 공시가격 상승률은 19.08%로 2007년(22.70%) 후 가장 많이 올랐다. 시·도별로는 ‘천도론’에 힘입어 집값이 급등했던 세종이 70.68% 상승했다. 이어 △경기 23.96% △대전 20.57% △서울 19.91% △부산 19.67% △울산 18.68% 등의 순으로 많이 올랐다. 이례적으로 서울보다 상승률이 높은 지자체가 많았다.서울에서도 20%를 초과하는 상승률을 기록한 자치구가 전체 25개 중 18개였다. 작년에는 강남·서초·송파구 등 강남3구의 상승률이 두드러졌는데, 올해는 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 등 비강남권이 강세였다.종부세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 주택은 올해 52만4620가구로 작년(30만9835가구)에 비해 69.3% 급증했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울은 물론이고 공시가격이 급등한 세종과 대전, 부산 등 지방까지 보유세가 크게 늘게 됐다”며 “1주택자를 중심으로 조세 저항이 커질 것”이라고 말했다.최진석/장현주 기자 iskra@hankyung.com
3

반포자이 보유세 1163만→1928만원…부산 엘시티 510만→733만원

올해는 고가 아파트를 중심으로 ‘세금 폭탄’ 수준의 보유세가 부과될 전망이다. 크게 오른 아파트값이 공시가격에 반영된 데다 지난해 인상된 종합부동산세율이 올해 본격적으로 적용되기 때문이다. 다주택자는 물론 전국 1주택자의 세금 부담이 크게 높아질 것으로 예상된다. 실거주 1주택자도 매달 정부에 수십만원에서 수백만원의 월세를 세금으로 내게 되는 셈이다. 지방도 예외 없는 ‘보유세 폭탄’15일 한국경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 서울 주요 단지의 올해 보유세를 계산한 결과 서울을 포함한 전국 공공주택의 세 부담이 크게 늘었다.서초구 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자가 올해 내야 할 보유세는 2171만원으로 계산됐다. 지난해 1359만원 대비 700만원가량 오른 수준이다. 이 단지의 공시가격이 지난해 21억7500만원에서 올해 24억6900만원으로 상승(서초 공시가격 인상률 13.53%)한다고 가정한 수치다. 서초구 ‘반포자이’ 전용 84㎡를 가진 1주택자는 지난해 1163만원을 보유세로 냈지만 올해는 1928만원을 내야 한다. 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡ 집주인 또한 내야 할 세금이 1017만원에서 1991만원으로 두 배 가까이로 늘었다. 매월 160만원 안팎을 정부에 월세로 내는 셈이다.비(非)강남권의 보유세도 크게 오를 전망이다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡ 한 채 집주인의 경우 지난해 종부세와 재산세를 합친 보유세액은 343만원이었지만 올해는 535만원을 내야 한다. 웬만한 중형 아파트 한 채를 갖고 있는 것만으로도 수백만원의 세금을 부담해야 하다는 얘기다.지방이라고 예외는 아니다. 올해 공시가격 상승률이 70.68%로 전국 최고를 기록한 세종시는 종부세를 내야 하는 단지가 늘었다. 새롬동 ‘새뜸마을11단지더샵’ 전용 98㎡ 집주인이 내야 할 보유세는 지난해 102만원에서 올해 144만원으로 올랐다. 이 단지의 공시가격이 올해 9억원을 넘기면서 새롭게 종부세 과세 대상에 들어섰다. 부산 해운대구 랜드마크 단지인 ‘엘시티’ 전용 144㎡의 집주인도 200만원가량 늘어난 733만원을 올해 보유세로 납부해야 한다. 보유세 부담 갈수록 커져전문가들은 “다주택자뿐 아니라 1주택자의 보유세 폭탄도 본격화했다”고 지적했다. 지난해 집값이 급등하면서 올해 공시가격 인상률이 시장 예측을 뛰어넘은 데다 종부세율과 공정시장가액비율도 높아졌기 때문이다.종부세를 내야 하는 대상 가구도 크게 증가했다. 종부세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 전국 주택은 총 52만4620가구로 작년 30만9835가구에 비해 69.3% 급증했다. 서울은 종전 28만842가구에서 41만3000가구로 16%가량 증가했다. 부산도 지난해 2927가구에서 올해 1만2510가구로 네 배 이상 늘었다. 공시가격이 폭등한 세종은 작년 종부세 부과 대상 주택이 25가구에 불과했지만 올해는 1760가구로 70배가랑 불어난다.다주택자의 세금 부담은 올해부터 더욱 무거워진다. 종부세율이 인상돼서다. 특히 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%의 세율이 적용된다. 1주택자에게 적용되는 일반세율(0.6~3.0%)의 두 배 수준이다. 법인의 경우 최고 세율인 6%를 단일세율로 적용한다.내년은 올해보다 세금 부담이 늘어난다. 공시가격 시세반영률은 2030년 90% 달성을 목표로 매년 상승한다. 올해 시세반영률은 작년에 비해 1.2%포인트 오른 70.2%다. 종부세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율도 올해 95%에서 내년 100%로 높아진다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격이 오른 데다 공정시장가액비율도 매년 높아져 고가주택 보유자들이 ‘이중고’를 겪을 것”이라고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “강남뿐 아니라 강북과 지방 일부 지역까지 종부세 대상 가구가 늘어났다”며 “세 부담 완화를 위한 속도 조절이 필요한 시점”이라고 강조했다.전형진/장현주 기자 withmold@hankyung.com